Уклонение стороны от регистрации договора аренды объекта недвижимости, пути и способы правового противостояния

УКЛОНЕНИЕ СТОРОНЫ ОТ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, ПУТИ И СПОСОБЫ ПРАВОВОГО ПРОТИВОСТОЯНИЯ

А. ТЕРНОВЦОВ

Терновцов А., адвокат, юридическая фирма "Терновцов и партнеры".

В настоящее время в гражданских правоотношениях часто возникают споры о порядке владения и пользования объектом недвижимости. Данная категория дел в последнее время набирает особую популярность: количество рассмотренных дел, возникающих из гражданских правоотношений, увеличилось на 3,3% (2005 г. - 360812 дел, 2006 г. - 372781 дело), в частности, прослеживается увеличение количества дел, связанных с неисполнением обязательств по договору аренды (в том числе дела по спорам о регистрации договора аренды, по спорам о регистрации обременений в договоре аренды) на 10,1% <1>. -------------------------------- <1> http://www. arbitr. ru - сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Так, одной из форм использования объекта недвижимости является договор аренды. В своей статье хотелось бы затронуть вопрос о государственной регистрации договора аренды при уклонении одной из сторон от такой регистрации. Как известно, договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации <2>. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3> аренда признается ограничением (обременением) недвижимого имущества. Под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. -------------------------------- <2> Пункт 2 ст. 651 и п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ. <3> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Зачастую возникают ситуации, когда после заключения договора аренды одна из сторон не совершает действий по его регистрации или не предоставляет необходимых для регистрации документов. Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) квалифицирует данные действия как уклонение от регистрации сделки. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В связи с чем в практической деятельности нередко возникают вопросы: 1) какие требования должны быть заявлены для понуждения к регистрации договора; 2) кто выступает ответчиком в этом деле; 3) кого суд привлекает в качестве третьего лица, какой порядок исполнения решения; 4) является ли основанием для отказа в исковом заявлении о регистрации договора аренды отсутствие регистрации права собственности арендодателя? Судебно-арбитражная практика в вопросах требований, заявленных по такой категории дел, неоднозначна. Дела по таким требованиям условно можно разделить на следующие категории: во-первых, требования об истребовании документов для регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе <4>; во-вторых, требования о регистрации договора аренды <5> в Федеральной регистрационной службе. -------------------------------- <4> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23 ноября 2004 г. N Ф04-8250/2004(6438-А03-8); Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 марта 2007 г. N Ф04-829/2007(31751-А03-22) по делу N А03-5862/2006-4. <5> Постановление ФАС Центрального округа от 25 октября 2005 г. N А14-787/2005/11/32; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 марта 2007 г. N А10-3176/06-Ф02-587/07 по делу N А10-3176/06; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 января 2007 г. по делу N А17-414/2-2006.

По моему мнению, правильным и обоснованным будет заявлять требования о регистрации договора аренды и установлении обязанности ответчика совершить действия по регистрации договора, что позволит облегчить в последующем исполнение решения суда. Если следовать буквальному толкованию п. 3 ст. 165 ГК РФ, то суд после установления факта уклонения стороны от регистрации договора выносит решение о регистрации договора. В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ <6> "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее по тексту статьи Федерального закона, государственная регистрация проводится Федеральной регистрационной службой. Государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. -------------------------------- <6> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Рассмотренная позиция по заявлению требований о регистрации договора аренды при установлении факта уклонения стороны от его регистрации подтверждается и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 <7>. -------------------------------- <7> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Хотелось бы также отметить, что решение суда об обязании ответчика представить необходимые для регистрации договора документы без удовлетворения требования о его регистрации не позволяет добросовестной стороне должным образом защитить свои права. Так, к примеру, если после вынесения такого решения уклоняющаяся от регистрации договора сторона сдаст это имущество повторно в аренду третьему лицу или продаст объект, судебно-арбитражная практика исходит из позиции, что после таких действий уклоняющейся стороны исковые требования добросовестной стороны о регистрации договора не могут быть удовлетворены <8>. Так, ст. 28 Федерального закона устанавливает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Соответственно, решение об обязании к совершению действий уклоняющейся стороны не может рассматриваться как основание для регистрации права, в том числе обременения объекта недвижимости. Соответственно, сторона фактически лишается возможности регистрации договора аренды по правилам ст. 28 Федерального закона и на регистрирующий орган не возлагается обязанность по регистрации договора, при этом в соответствии с положениями указанной выше статьи регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда. -------------------------------- <8> Постановление ФАС Уральского округа от 6 февраля 2007 г. N Ф09-262/07-С6 по делу N А60-5350/2006.

Ответчиком по делу должна выступать сторона договора аренды, так как именно ее действия (бездействие) оцениваются судом как уклонение от регистрации договора аренды. Третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования, должен привлекаться регистрирующий орган. Статья 51 АПК РФ устанавливает, что суд привлекает третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, если судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. В связи с тем что регистрация прав на территории РФ осуществляется исключительно Федеральной регистрационной службой, суд обязан привлечь именно ее в дело. Уклонение стороны от регистрации договора аренды подлежит доказыванию в судебном порядке. Так, лишь сам довод, что договор аренды не зарегистрирован, не является достаточным доказательством уклонения стороны от его регистрации <9>. Статья 26 Федерального закона <10> предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. Соответственно, в судебном процессе факт уклонения стороны должен подтверждаться невозможностью регистрации договора аренды по причине несовершения (или совершения) действий, которые не позволяют осуществить такую регистрацию. В силу ст. 65 АПК РФ данное обстоятельство доказывается истцом. -------------------------------- <9> Постановление ФАС Уральского округа от 28 апреля 2005 г. N Ф09-1049/05-С4; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2004 г. N Ф08-5284/2004; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 августа 2006 г. N Ф04-5552/2006(25920-А03-38) по делу N А03-17353/05-38; Постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2006 г. N КГ-А40/9911-06 по делу N А40-2359/06-64-23; Постановление ФАС Московского округа от 7 сентября 2006 г., 14 сентября 2006 г. N КГ-А40/8378-06 по делу N А40-70843/05-130-582; Постановление ФАС Московского округа от 22 марта 2006 г. N КГ-А41/1680-06 по делу N А41-К1-9951/05; Постановление ФАС Московского округа от 20 сентября 2005 г. N КГ-А40/8756-05. <10> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997).

В судебно-арбитражной практике под уклонением понимается несовершение действий по регистрации договора аренды или непредставление необходимых для регистрации договора аренды документов, такими документами могут быть: поэтажный план объекта недвижимости <11>, учредительные документы, выписка из реестра (если объект является федеральной, муниципальной собственностью), документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор аренды, и т. д. -------------------------------- <11> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 января 2007 г. по делу N А17-414/2-2006.

В связи с чем возникает вопрос, должна ли сторона до подачи искового заявления в суд получить официальный отказ от регистрирующего органа о невозможности регистрации договора без документов, которые отсутствуют у добросовестной стороны. По моему мнению, нет, по смыслу п. 3 ст. 165 ГК РФ правом на такой иск наделена добросовестная сторона сделки. Гражданский кодекс РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Законодательством о регистрации прав предусмотрен исчерпывающий перечень необходимых для регистрации договора аренды документов, поэтому если сторона при подготовке к регистрации пакета документов столкнется с их недостаточностью, а недостающие документы находятся у второй стороны, которая уклоняется их представить, то исковое заявление может быть подано без получения отказа из регистрационной службы. Иное понимание данного вопроса породило бы злонамеренное затягивание восстановления прав добросовестной стороны. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора аренды отказывается от его регистрации, при этом право собственности на переданный в аренду объект за ним не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Судебно-арбитражная практика исходит из того, что если право собственности арендодателя не зарегистрировано, то иск о государственной регистрации договора не подлежит удовлетворению <12>. Позиция судов основывается на том, что согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация ограничения (обременения) сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Соответственно, для регистрации ограничения (обременения) объекта недвижимости необходимо наличие зарегистрированного права собственности. -------------------------------- <12> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.05.2006 N А74-5477/05-Ф02-1833/06-С2 по делу N А74-5477/05; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.09.2005 N А19-10166/05-26-Ф02-4819/05-С2; Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2007 N Ф09-101/07-С6 по делу N А71-5431/2006.

В завершение статьи хотелось бы отметить, что требование о государственной регистрации не позволяет в должной мере защитить права добросовестной стороны. Поэтому считаю правильным в договоре аренды более детально прописывать права и обязанности каждой из сторон, связанные с регистрацией договора, это позволит в будущем избежать долгих судебных разбирательств.

Название документа