Условия возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

УСЛОВИЯ ВОЗМЕЩЕНИЯ АРЕНДАТОРУ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

К. ДЮКОВА

Дюкова Ксения, юрист.

Рассматривая нормы ГК РФ, можно прийти к выводу, что единственным условием возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества является наличие согласия арендодателя на их производство. Автор статьи анализирует сформировавшуюся судебную практику, которая позволяет говорить о более широком круге аспектов создания улучшений.

Как известно, имущество - это основа любой производственной деятельности. Однако зачастую компаниям нет необходимости приобретать средства производства в собственность, поскольку существуют иные правовые механизмы их использования, в частности владение и пользование "чужими" вещами на условиях договора аренды. Вместе с тем правовая природа арендных отношений в ряде случаев может стать тормозом производственного и экономического развития хозяйствующего субъекта: - с одной стороны, повышение эффективности производства и снижение затрат невозможно без усовершенствования и модернизации имущества; - с другой стороны, арендатор неохотно вкладывает инвестиции в имущество, право собственности на которое принадлежит арендодателю. Институт улучшений арендованного имущества - правовой компромисс, позволяющий учесть интересы обоих контрагентов. Статья 623 ГК РФ предусматривает два правовых режима улучшений: - отделимые улучшения - могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, производятся за счет арендатора и являются его собственностью; - неотделимые улучшения - не могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений арендованного имущества. На практике определение собственника и распределение затрат при создании отделимых улучшений не вызывает затруднений, в связи с чем останавливаться на рассмотрении данной правовой категории мы не будем. Наиболее спорным с точки зрения условий возмещения стоимости является производство неотделимых улучшений. На основе анализа нормы ст. 623 ГК РФ можно прийти к выводу, что единственное условие возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества заключается в наличии согласия арендодателя на их производство. Однако сформировавшаяся судебная практика позволяет говорить о более широком круге таких условий. Рассмотрим каждое из них более подробно.

Улучшения изменяют технические и функциональные характеристики арендованного имущества, повышая его эксплуатационные качества и стоимость

Итак, определяющим признаком улучшений арендованного имущества являются особенности результата произведенных работ. Как ни странно, идентификация проводимых арендатором работ в качестве неотделимых улучшений имущества на практике вызывает сложности. ГК РФ предусматривает ряд механизмов инвестирования в арендованное имущество: 1) проведение текущего ремонта; 2) проведение капитального ремонта; 3) производство отделимых и неотделимых улучшений. Однако ни ГК РФ, ни иные действующие нормативные правовые акты не определяют понятий "текущий ремонт", "капитальный ремонт", "улучшения арендованного имущества" и не содержат критериев их разграничения, устанавливая лишь правовой режим распределения затрат между сторонами договора аренды. Судебная практика в вопросе толкования указанных понятий также неоднозначна. Остановимся на самых распространенных подходах: 1) тождество капитального ремонта и неотделимых улучшений. Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 18 января 2005 г. по делу N КГ-А40/12998-04-2 указано: "Суд сделал правильный вывод о том, что работы по капитальному ремонту арендуемых помещений (создание неотделимых улучшений)... [производились] с одобрения их собственника". В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 июня 2002 г. по делу N Ф03-А51/02-1/1134 говорится, что "произведенные истцом затраты на улучшение арендованного имущества в виде частично выполненного капитального ремонта суд правомерно в соответствии со ст. 616, 623 ГК РФ возместил за счет ответчика"; 2) определение неотделимых улучшений в качестве последствия капитального ремонта (соотнесение названных категорий как процесса и его результата). ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 18 июня 2002 г. по делу N А56-9963/00 в числе прочего ведет речь о стоимости капитального ремонта "и ставших его результатом неотделимых улучшений"; 3) разграничение капитального ремонта и неотделимых улучшений. Своим Постановлением от 6 ноября 2001 г. по делу N Ф08-3608/2001 ФАС Северо-Кавказского округа отправил дело на новое рассмотрение со ссылкой на следующее: "Суд не исследовал вопрос о том, какие выполненные истцом работы связаны с капитальным ремонтом, а какие - с производством неотделимых улучшений арендованного имущества. Данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку вопросы компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируются статьей 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам статьи 623 ГК РФ". В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14 сентября 2005 г. по делу N А56-4372/04 указано, что "производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия". Последняя позиция нам представляется наиболее обоснованной. Соответствующий вывод прослеживается исходя из системного толкования разных правовых норм. Письмо Госстроя РФ от 28 апреля 1994 г. "О правильном толковании терминов "новое строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция", "расширение" (далее - письмо Госстроя; в настоящее время утратило силу) дает общее понятие указанных терминов: - капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания; - реконструкция - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта или его назначения. Очевидно, что капитальный ремонт и реконструкция объектов различаются по своим целям. Капитальный ремонт проводится для устранения неисправностей и восстановления работоспособности имущества, а реконструкция (производство неотделимых улучшений) предполагает изменение существующих характеристик объекта. Приказ Минфина РФ от 20 июля 1998 г. "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" (далее - Методические указания; в настоящее время утратил силу) также определяет признак, позволяющий разграничить понятия капитального ремонта и реконструкции. В соответствии с п. 72 Методических указаний при капитальном ремонте зданий и сооружений производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей, опоры мостов и т. п.). Из п. 73 Методических указаний следует, что затраты на реконструкцию (модернизацию) объектов основных средств могут увеличивать первоначальную стоимость объекта, если подобные затраты улучшают (повышают) ранее принятые нормативные показатели функционирования объектов основных средств. Несмотря на то что письмо Госстроя и Методические указания уже утратили силу, арбитражные суды при рассмотрении споров о возмещении стоимости капитального ремонта и неотделимых улучшений используют приведенные в них определения <1>. -------------------------------- <1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2006 по делу N Ф04-8431/2006(29429-А27-35).

Необходимость четкого разграничения рассматриваемых правовых категорий имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Как было отмечено ранее, основным условием возмещения арендатору стоимости улучшений имущества является факт их согласования с арендодателем. Условия возникновения обязанности арендодателя по возмещению стоимости капитального ремонта иные: 1) нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта в установленные сроки; 2) существование неотложной необходимости в проведении капитального ремонта. Смешение категорий "капитальный ремонт" и "улучшение арендованного имущества" приводит в правоприменительной практике к искажению предусмотренных действующим законодательством РФ условий, необходимых и достаточных для возникновения обязанности арендодателя по возмещению стоимости произведенных работ. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Поволжского округа от 25 января 2007 г. по делу N А12-9721/06-С43. При оценке зачета произведенных ответчиком затрат на осуществленные им ремонтные работы в счет арендной платы суд указал, что "в материалах дела доказательства, свидетельствующие о необходимости в проведении работ, стоимость которых просит зачесть ответчик, и получении согласия арендодателя на их проведение... отсутствуют". В связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии обязанности арендодателя по возмещению стоимости работ, произведенных ответчиком.

Произведенные арендатором улучшения имущества в обязательном порядке должны быть согласованы с арендодателем

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статья 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора после прекращения договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Этой обязанности арендатора корреспондирует право арендодателя на получение своего имущества в том же состоянии либо состоянии, пригодном для его использования. Изменение состояния и технических характеристик имущества относится к полномочиям распоряжения, т. е. соответствующее право принадлежит исключительно собственнику и должно осуществляться арендатором с согласия собственника. Сформировавшаяся арбитражная практика однозначно свидетельствует об отсутствии права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 27 июля 2004 г. по делу N Ф04-5208/2004(А27-3253-11) указал: "В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимые улучшения, производимые арендатором, требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит". Аналогичный вывод содержится и в иных судебных актах <2>. Согласование улучшений арендованного имущества с арендодателем должно содержать фиксацию следующих фактов: -------------------------------- <2> См., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.06.2007 по делу N А43-8642/2006-41-219; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2004 по делу N Ф04/978-162/А03-2004; Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2004 по делу N А65-5876/2003-СГ2-6.

- осуществление арендатором улучшений арендованного имущества за свой счет; - согласование с арендодателем перечня и стоимости улучшений арендованного имущества. ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 4 мая 2000 г. по делу N А43-2562/99-19-12) рассматривал исковое заявление арендатора к арендодателю о взыскании стоимости капитального ремонта арендованных помещений и стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Исковые требования истца были мотивированы наличием разрешения арендодателя на проведение ремонтно-строительных работ. Однако суд указал, что из содержания имеющихся в материалах дела документов не следует, что стороны оговаривают именно вопрос стоимости улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, а потому они не свидетельствуют о таком согласии. Аналогичная позиция была высказана в решениях ряда судов <3>. -------------------------------- <3> См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2007 по делу N Ф04-1905/2007(33008-А75-39); Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2002 по делу N А82-106/01-Г/10.

Иногда суды делали вывод о необходимости согласования с арендодателем всей проектно-сметной документации на производство строительных работ. Так, ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 1 июня 2007 г. по делу N А43-8642/2006-41-219) вынес решение об отказе в возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. При этом суд указал, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что ответчик дал письменное согласие истцу на выполнение конкретных улучшений земельного участка конкретной стоимости, а также не представлена согласованная с ответчиком проектно-сметная документация на производство строительных работ. Суд сделал вывод об отсутствии оснований для возмещения стоимости улучшений; - обязанность арендодателя по возмещению стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества. ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 12 апреля 2007 г. по делу N Ф04-1905/2007(33008-А75-39)) рассматривал исковое заявление арендатора к арендодателю о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества, принадлежащего ответчику и арендованного истцом. В соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды, арендатор вправе по согласованию с арендодателем производить капитальный ремонт арендуемого помещения, а затраты арендатора на ремонт по согласованию сторон могут быть частично или полностью возмещены арендодателем. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, "что отдельному согласованию подлежали как производство капитального ремонта (создание неотделимых улучшений), так и подлежащие возмещению затраты (стоимость неотделимых улучшений, принятых к возмещению ответчиком). При этом из названного пункта следует, что возмещение стоимости неотделимых улучшений - право, а не обязанность ответчика"; - принятие арендодателем произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (косвенно подтверждает согласие арендодателя с обязанностью по возмещению стоимости улучшений). ФАС Восточно-Сибирского округа (Постановление от 9 декабря 2004 г. по делу N А78-2285/04-С1-5/55-Ф02-5142/04-С2), отказывая во взыскании с ответчика стоимости ремонта нежилого помещения, указал, что "в обоснование заявленных требований истцом представлена справка о стоимости выполненных работ... в которой отсутствуют сведения о видах выполненных работ, при этом акт приемки выполненных работ в материалах дела отсутствует"; - привязка неотделимых улучшений к конкретным объектам арендованного имущества (наличие технологической связки).

Согласование сторонами срока возмещения стоимости улучшений арендованного имущества

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды. В период действия договора арендатор имеет право требовать возмещения стоимости улучшений, только если это прямо предусмотрено договором аренды. Так, в Постановлении от 18 сентября 2007 г. по делу N Ф03-А04/07-1/2785 ФАС Дальневосточного округа указал, что поскольку истец не доказал факт прекращения между сторонами арендных отношений, то оснований для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений спорного имущества у суда не имелось. Нормы ГК РФ в большинстве своем диспозитивны и позволяют сторонам регламентировать свои взаимные обязательства посредством договора. С учетом "скудности" норм ГК РФ, регулирующих порядок содержания арендованного имущества, конкретизация обязательств сторон в тексте договора аренды имеет первостепенное значение. Чем подробнее будут прописаны порядок и условия возмещения стоимости улучшений арендованного имущества, тем меньше риск возникновения споров и убытков, связанных с невозможностью возмещения. Однако контрагенты зачастую, вместо детализации условий сделки, просто цитируют в договоре нормы ГК РФ (включая в него формулировки типа "арендатор не вправе производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит"), что не имеет никакой практической ценности. В контексте рассмотренной проблемы будет нелишним заметить, что формирование правоприменительной практики по вопросу создания улучшений имущества актуально и при реализации концессионного механизма владения имуществом. К сожалению, Закон о концессионных соглашениях не содержит специальных норм о порядке содержания публичного имущества, переданного концессионеру, одновременно предусматривая возможность применения норм ГК РФ, в связи с чем институт улучшений имущества будет широко использоваться и в этом, новом для российского права, виде договора.

------------------------------------------------------------------

Название документа