К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков <*>

А.В. ФИОШИН

<*> Fioshin A.V. On the issue of improvement of legal regulation of mortgage of land plots.

Фиошин Александр Владимирович, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета ФГБОУ ВПО "Ульяновский государственный педагогический университет имени И.Н. Ульянова", кандидат юридических наук.

Статья посвящена анализу вопросов совершенствования правового регулирования ипотеки земельных участков. По мнению автора, арбитражная практика свидетельствует о невозможности выделения в качестве объекта недвижимости части земельного участка. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: ипотека, земельный участок, правовое регулирование, обязанности залогодателя.

The article deals with analysis of issues of improvement of legal regulation of mortgage of land plots. The author believes that arbitrazh practice proves impossibility of separation as an object of immovable property of a part of land plot. The conclusions set forward in the article can be used in law-application practice.

Key words: mortgage, land plot, legal regulation, obligations of pledge-holder.

Тема ипотеки (залога недвижимости) и ее правового регулирования является одной из наиболее обсуждаемых в современной отечественной цивилистике вот уже почти два десятка лет <1>. Исследование различных аспектов данной правовой конструкции проводилось и проводится многими учеными-правоведами. Одной из причин постоянного научно-правового анализа ипотеки и различных ее видов является активная деятельность законодателя, направленная на совершенствование правового регулирования отношений, связанных с залогом недвижимости. Некоторым вопросам совершенствования законоположений об ипотеке земельных участков посвящена и настоящая работа.

<1> Катализатором процесса возобновления исследования данной тематики стало принятие в 1992 г. Закона РФ "О залоге". См.: Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 (в ред. от 30.12.2008, с изм. от 21.11.2011) "О залоге" // Российская газета. N 129. 1992.

Рассматривая вопрос об обязанностях залогодателя, нужно заметить, что согласно статье 42 Земельного кодекса РФ <2> собственники земельных участков (в нашем случае - залогодатели) и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. По сути, аналогичная норма содержится и в пункте 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ <3> (далее - ГК РФ), согласно которому пользование земельным участком может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Пункт же 1 статьи 29 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4> (далее - Закон об ипотеке) говорит лишь о праве залогодателя использовать заложенное имущество (в том числе земельные участки) в соответствии с его целевым назначением, не допуская при этом, если иное не предусмотрено договором, ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом <5>.

<2> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Российская газета. N 211 - 212. 2001.

<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. N 238 - 239. 1994.

<4> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета. N 137. 1998.

<5> Здесь нужно сказать, что, как отмечают Н.А. Волкова, О.А. Столярова, Е.М. Костерин, земельные участки в отличие от многих иных видов недвижимого имущества при правильном использовании не снашиваются, а, наоборот, улучшают свое качество и повышают производительную способность. См.: Волкова Н.А., Столярова О.А., Костерин Е.М. Экономика сельского хозяйства и перерабатывающих предприятий / Под ред. Н.А. Волковой. М.: КолосС, 2005. С. 18.

Нужно сказать, что в Законе об ипотеке вообще отсутствует упоминание о том, что заложенный земельный участок должен использоваться по назначению. Такое положение вещей вряд ли является правильным, поскольку это может способствовать нарушению одного из базовых положений гражданского законодательства о земельных участках и земельного законодательства - использование земельного участка по целевому назначению. Так, пункт 3 статьи 40 Закона об ипотеке закрепляет правило, согласно которому залогодатель с согласия залогодержателя вправе предоставить в пользование третьим лицам заложенное имущество для целей, не соответствующих назначению имущества. Если же таким заложенным имуществом будет являться земельный участок, то противоречие данной нормы Закона об ипотеке земельному законодательству проявляется со всей очевидностью.

Представляется, что указанные несоответствия можно устранить путем внесения изменений в пункт 1 статьи 29 Закона об ипотеке и предусмотреть, что если предметом ипотеки является земельный участок, то залогодатель, а также третьи лица, которым предоставлен заложенный земельный участок, обязаны использовать его по целевому назначению.

Также хотелось бы обратить внимание на мнение отдельных авторов, согласно которому часть земельного участка также может быть предметом договора ипотеки без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости <6>. Так, М. Пискунова полагает, что собственник земельного участка вправе заложить не весь участок, а только его часть. Для этого нужно надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально определенной вещи. Однако при отчуждении земельного участка в случае обращения на него взыскания, отмечает М. Пискунова, часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения) <7>.

<6> См.: Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. N 10 // СПС "КонсультантПлюс".

<7> См. Там же.

Думается, что вышеизложенная точка зрения М. Пискуновой не совсем верна, хотя она и может найти формальное подтверждение в буквальном прочтении отдельных положений Закона об ипотеке. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Комментируя данное положение Закона об ипотеке, одни авторы говорили о том, что "не допускается ипотека земельного участка (его части), площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования" <8>; другие - о недопустимости передачи в залог "дробных земельных участков, то есть таких, площадь которых меньше минимального размера, установленного для оборота земель (предоставления, изъятия, купли-продажи и т.д.) нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления" <9>.

<8> Лукьяненко В.Е. Договоры в сфере предпринимательской деятельности. Теория и практика (на примере сельского хозяйства). Ульяновск: УлГПУ, 2003. С. 136.

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (под ред. М.Г. Масевич) включен в информационный банк согласно публикации - "Законодательство и экономика", 1999, N 10.

<9> Комментарий к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Земельное право. 1999. N 1. С. 6. Автор комментируемой статьи - Ю.Г. Жариков.

Думается, что представленные выше выводы основаны на расширительном толковании рассматриваемой нормы и указывают на недопустимость ипотеки прежде всего земельного участка, не соответствующего определенным размерам. Если следовать данной трактовке пункта 2 статьи 63 Закона об ипотеке и исходить из того, что не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного соответствующими нормативными актами, то мы придем к выводу о коллизии рассматриваемой нормы с некоторыми положениями гражданского законодательства о земельных участках. Так, согласно пункту 7 статьи 12 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <10> (далее - Закон о крестьянском хозяйстве) минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.

<10> Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Российская газета. N 115. 2003.

Таким образом, вновь образованные (например, путем разделения) земельные участки фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является, к примеру, виноградарство, и которые меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления, в соответствии с пунктом 2 статьи 63 Закона об ипотеке не могут быть предметом ипотеки.

Налицо противоречие, поскольку крестьянское (фермерское) хозяйство, осуществляя предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 3 ст. 1 Закона о крестьянском хозяйстве), вправе в лице своего главы совершать различные сделки, в том числе заключать договор об ипотеке земельного участка; в свою очередь, обозначенные нормы Закона об ипотеке в представленном случае ограничивают такое право крестьянского фермерского хозяйства.

Вместе с тем необходимо отметить, что дословное прочтение пункта 2 статьи 63 Закона об ипотеке говорит о недопустимости ипотеки именно части, а не самого земельного участка, площадь которой не соответствует определенным размерам. И в данном случае буквальное толкование рассматриваемой нормы не приводит к противоречию между законами, так как один говорит о части, а другой - о самостоятельном земельном участке. Наряду с этим возникает вопрос: возможен ли залог части земельного участка, площадь которой соответствует минимальному размеру, установленному соответствующими нормативными актами? Буквальное прочтение текста рассматриваемой нормы Закона об ипотеке гласит, что да. Однако думается, что часть земельного участка не может быть предметом ипотеки, поскольку, для того чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и, наконец, регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности) <11>. Об обязательности последнего условия гласит и пункт 1 статьи 5 Закона об ипотеке, согласно которому по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, пройдя вышеописанную процедуру индивидуализации, часть земельного участка становится не чем иным, как самостоятельным земельным участком, объектом гражданского оборота. Кроме этого, статья 130 ГК РФ, определяющая понятие недвижимых вещей, не выделяет в качестве объекта недвижимости часть земельного участка. По такому же пути идет и судебно-арбитражная практика <12>.

<11> Думается, что на практике вряд ли можно найти такого государственного регистратора, который бы, объективно и добросовестно исполняя свои должностные обязанности, в свидетельстве о государственной регистрации права в графе "объект права" написал "часть земельного участка".

<12> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 2004 г. N 7264/04 // Справочная правовая система "КонсультантПлюс"; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2004 г. N А11-1/2003-К1-1/33 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 2; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 г. N 11-8655/2004-К1-5/313 // Справочная правовая система "КонсультантПлюс"; решение Арбитражного суда Московской области от 10 мая 2007 г. по делу N А41-К2-4679/07 // Справочная правовая система "КонсультантПлюс".

Таким образом, буквальное толкование пункта 2 статьи 63 Закона об ипотеке приводит к выводу о возможности залога части земельного участка, что противоречит положениями ГК РФ о недвижимости и судебной практике.

Расширительное же толкование приводит к коллизии между положениями Закона об ипотеке и Закона о крестьянском хозяйстве. Представляется, что устранить указанное несовершенство можно путем внесения изменений в Закон об ипотеке, изложив пункт 2 статьи 63 в следующей редакции: "Не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, за изъятиями, установленными федеральным законом".

Надеемся, что имеющиеся в настоящей статье выводы и предложения окажутся полезными как при совершенствовании законодательства, регулирующего ипотеку земельных участков, так и в практике его применения.