Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Ю. А. ДМИТРИЕВ

Дмитриев Юрий Альбертович - доктор юридических наук, профессор, член-корреспондент Российской академии образования, проректор Международной академии предпринимательства (институт).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России последние 15 лет, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа <1>. -------------------------------- <1> См.: Полунеева Е. В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (гражданско-правовой аспект) : Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 152.

Потребность в создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана также тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствие стабильности и прозрачности рынка недвижимости высока степень риска несения существенных убытков участниками гражданского правового оборота недвижимости. Необходимость эффективного осуществления охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц государством требовала стройной системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В конечном итоге потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и права собственности. При этом государственная регистрация, как справедливо указывает О. М. Козырь, является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в некоторые цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности <2>. Большинство целей было сформулировано еще в XVIII веке вместе с формированием в европейских странах института ипотечных книг. В дореволюционном российском праве существовало понятие "укрепления права", под которым понимали "установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права", вследствие которого оно становится более твердым и прочным <3>. Проект Вотчинного устава, разрабатывавшийся в 1982 году, ставил следующие цели перед процедурой укрепления права: -------------------------------- <2> См.: Козырь О. М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. ГК России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М.: Изд-во "Родос", 1998. С. 292. <3> См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). М., 1997. Ч. 1. С. 241.

- публичность (гласность) - признание вотчинных книг, в которых регистрировались права на недвижимое имущество гласными и максимально реальное обеспечение гласности; - бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записей в вотчинных книгах, бесповоротными; - достоверность и точность - возникновение вещного права только после внесения в вотчинную книгу и точное указание в книге всего объема вносимых прав и обременений. В настоящее время цели и задачи государственной регистрации претерпели некоторые изменения, однако ряд основных (например, такие, как гласность) сохранили свою актуальность и в настоящее время. Цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество прямо в Законе о государственной регистрации не определены. Некоторые из них указаны в утвержденной в апреле 2001 г. Постановлением Правительства РФ N 273 Федеральной программе поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <4>. -------------------------------- <4> Постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1602.

Основными целями государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество являются становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество перечислены в статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ <5> (далее - Закон о государственной регистрации). К ним, в частности, относятся: -------------------------------- <5> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; - свидетельства о праве на наследство; - вступившие в законную силу судебные акты; - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Указанный перечень оснований для осуществления государственной регистрации возникновения права является открытым <6>. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. -------------------------------- <6> См.: Козырь О. М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. ГК России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М.: Изд-во "Родос", 1998. С. 292.

Рассматривая подробнее основания регистрации права собственности на недвижимое имущество, мы остановимся на наиболее значимых и дискуссионных вопросах, обсуждаемых научным сообществом. Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Из формулировок Закона можно сделать вывод, что акты государственных органов и органов местного самоуправления могут быть основанием государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество только в том случае, если они соответствуют определенным требованиям. Согласно статье 17 ФЗ о государственной регистрации такой акт должен быть предусмотрен законом в качестве основания возникновения гражданских прав и издан уполномоченным органом в рамках его компетенции, а также должен быть соблюден установленный законом порядок издания таких актов. Кроме того, в соответствии с требованиями статьи 18 указанного Закона акты государственных органов либо органов местного самоуправления должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в них должны содержаться сведения об объекте недвижимого имущества, правообладателе и виде регистрируемого права. Примером акта, который может являться основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество, служат решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, на основании которых возможно безвозмездное предоставление в собственность граждан и юридических лиц земельных участков в случаях, предусмотренных законом (статьи 28, 29 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ <7>, далее - ЗК Российской Федерации). -------------------------------- <7> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Так, земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат бесплатной передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (статья 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ <8> "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <9>). Следует учитывать, что в том случае, если земельный участок передается за плату, то основанием возникновения права собственности будет не решение соответствующего органа, а сделка, т. е. договор купли-продажи. -------------------------------- <8> См.: Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801. <9> См.: Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" // Российская газета. 2006. N 146.

Определенные вопросы вызывает правовая экспертиза таких актов. Существует весьма распространенное мнение о том, что пока акт органа государственной власти или местного самоуправления не признан недействительным или не отменен, он является обязательным, и государственный регистратор не вправе отказать в регистрации установленного им права <10>. Такая точка зрения обосновывается положениями ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 5 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации. Согласно указанным нормам, основанием для отказа в регистрации является лишь признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. -------------------------------- <10> См.: Пискунова М. Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999. N 1; Акиньшин Ю. А. О пределах проведения правовой экспертизы при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Сайт Федеральной регистрационной службы www. rosregistr. ru.

При этом не учитывается, что в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 9 и абзаца 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации к компетенции органов по государственной регистрации относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Соответственно, к полномочиям регистратора относится и проведение юридической экспертизы актов государственных органов и органов местного самоуправления, поданных заявителем. В том случае, если акт издан некомпетентным лицом или с нарушением норм закона, в государственной регистрации должно быть отказано, даже если такой акт и не признан недействительным <11>. -------------------------------- <11> См.: Бессарабов А. Г. Регистрация прав юридических лиц при реорганизации, увеличении (уменьшении) уставного капитала // Информационный бюллетень. 2004. N 3.

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества. Данное основание регистрации права собственности является одним из наиболее распространенных. Не менее распространены ему сопутствующие проблемы. Законом предусмотрена обязательная регистрация перехода права собственности по договору, однако в определенных случаях дополнительно регистрируется и сам договор (договор купли-продажи жилого помещения - статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и договор купли-продажи предприятия - статья 560 ГК Российской Федерации). На практике эти положения закона вызывают следующие проблемы. Так, заявители пытаются оспорить зарегистрированное право собственности на основании того, что договор купли-продажи недвижимости не прошел государственную регистрацию, а следовательно, не был заключен. Однако в данном случае договор является лишь основанием для регистрации перехода права собственности, и законодательством не предусмотрена обязательная регистрация самого договора. Суды не раз указывали на то, что в соответствии с ГК моментом заключения договора является его подписание <12>. -------------------------------- <12> См. п. 3 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС Российской Федерации. 1998. N 1.

Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения. В соответствии с Законом от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <13> предусмотрена передача гражданам в собственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Такая передача носит безвозмездный характер и оформляется договором передачи жилья, который имеет следующие особенности. Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВС Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <14> гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием <15>. -------------------------------- <13> См.: Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень нормативных актов. 1992. N 1. <14> Постановление Пленума ВС Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. N 11. <15> См.: Козырь О. М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. ГК России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М.: Изд-во "Родос", 1998. С. 293.

Свидетельства о праве на наследство. Особенностью регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании свидетельства о праве на наследство является отличие в моменте возникновения права собственности. В случае получения недвижимого имущества в порядке универсального правопреемства право собственности возникает в момент открытия наследства и не связано с моментом государственной регистрации. Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Такие свидетельства, в частности, выдавались в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" <16>, а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" <17>, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" <18>. Ниже мы более подробно рассмотрим особенности регистрации прав по такому основанию. -------------------------------- <16> См.: Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. N 44. <17> См.: Постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс". <18> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" // СПС "КонсультантПлюс".

Вступившие в законную силу судебные акты. Такие акты могут быть вынесены по двум категориям дел: по оспариванию прав в порядке искового производства и по рассмотрению дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение в порядке особого (неискового) производства. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленного вступившим в силу решением суда. Данное положение, содержавшееся ранее лишь в Методических рекомендациях <19>, получило закрепление в статье 28 Закона о государственной регистрации. Это означает, что правовая экспертиза не может проводиться с точки зрения соответствия решения суда законодательству, все остальные документы, представленные вместе с судебным решением на государственную регистрацию, подлежат проверке в общеустановленном порядке. В соответствии со статьями 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ <20> (далее - ГПК Российской Федерации) и 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ <21> (далее - АПК Российской Федерации) вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Регистратор проверяет лишь подлинность решения суда и вступило ли оно в законную силу. Следует отметить, что сам судебный акт, хоть и является основанием регистрации прав, не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию (статья 268 ГПК Российской Федерации). Для внесения записи в ЕГРП и выдачи свидетельства о регистрации права заявитель не освобождается от необходимости обратиться в органы государственной регистрации. -------------------------------- <19> См.: Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "КонсультантПлюс". <20> См.: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532. <21> См.: Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 N 95-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3012.

Право, установленное в судебном акте, возникает с момента, определенного в нем. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации. Следует указать, что до внесения поправок в Закон о государственной регистрации таким моментом признавался день фактической регистрации права. Законодательством не предусмотрено, что считать моментом возникновения права в том случае, если в судебном акте такой момент не указан. По этому вопросу мнения ученых расходятся. М. Г. Пискунова указывает, что если момент возникновения права не указан в акте суда, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации <22>. Представители второй точки зрения в такой ситуации моментом возникновения права предлагают считать момент вступления судебного акта в законную силу. С нашей точки зрения, первый подход является правильным - момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Несмотря на то что право собственности на недвижимое имущество может быть признано судом, в силу п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации оно возникнет с момента государственной регистрации. -------------------------------- <22> См.: Павлов П. Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999. N 1.

Поскольку в статье 17 Закона о государственной регистрации говорится о судебных актах, то основанием регистрации права собственности может быть не только решение суда. Таким судебным актом является мировое соглашение, утвержденное определением суда. Однако порядок, установленный пунктом 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации, в данном случае неприменим. Положения указанной статьи распространяются только на решения суда, но не на другие судебные акты. Таким образом, регистратор вправе отказать в государственной регистрации прав собственности на основании мирового соглашения, утвержденного определением суда на общих основаниях. В информационном письме N 59 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано следующее: "Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданской правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации" <23>. Правовая позиция ВАС Российской Федерации позволила некоторым исследователям сделать вывод, что правовая экспертиза определения суда об утверждении мирового соглашения проводится по общим правилам, предусмотренным для регистрации прав на основании гражданско-правовых сделок. -------------------------------- <23> См.: информационное письмо ВАС Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС Российской Федерации. 2001. N 4.

Таким образом, как утверждает Ю. А. Акиньшин, пределы правовой экспертизы в этом случае расширяются до пределов правовой экспертизы сделок. "Единственное отличие - это то, что не должна осуществляться проверка законности сделки, поскольку суд не может утвердить мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и интересы других лиц". В случае нарушения требований, предъявляемых к документам, представляемым на регистрацию права собственности на основании мирового соглашения, возможен отказ в регистрации на общих основаниях. Неисполнения определения суда в этом случае не будет, поскольку регистрация либо отказ в регистрации будут осуществляться в отношении соглашения сторон (мирового соглашения), а не в отношении определения суда <24>. Данная точка зрения соответствует положениям пункта 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации, однако представляется нам не совсем верной. Если толковать приведенные доводы буквально, то можно сделать выводы, что регистратор имеет право проверять законность всех документов (в том числе и определения суда), помимо самого мирового соглашения. -------------------------------- <24> См.: Акиньшин Ю. А. О пределах проведения правовой экспертизы при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Сайт Федеральной регистрационной службы www. rosregistr. ru.

Действительно, мировое соглашение является своего рода сделкой, но проверка его законности, как и указал автор, невозможна в силу пункта 6 статьи 141 АПК Российской Федерации. Если продолжить рассуждения, то получается, что регистратор не вправе проверять законность мирового соглашения, так как оно утверждено судом, но и проверять законность определения суда, которым было утверждено мировое соглашение, у регистратора тем более неправомерно. В противном случае возникает вопрос, насколько правомерна такая проверка регистратором в свете положений уже упоминавшихся статей 13 ГПК Российской Федерации и 16 АПК Российской Федерации. Таким образом, в соответствии с законодательством проверка определения суда и утвержденного им мирового соглашения должна производиться на общих основаниях, поскольку специальный порядок, установленный пунктом 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации, на определения не распространяется. В то же время в отношении такого определения, так же как и решения суда, проверить можно лишь подлинность данных документов и вступление его в законную силу. Представляется, что к определениям суда, которые являются основанием регистрации права собственности, должны применяться такие же правила, как и в отношении решений суда, т. е. положения пункта 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации. Неясно также, почему законодатель не включил в пункт 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации не только определения, но и постановления суда. По вышеизложенным соображениям недопустим и отказ в государственной регистрации на основании того, что отказ в регистрации будет осуществляться в отношении мирового соглашения сторон, а не определения суда. Иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. К иным актам относятся самые разнообразные основания для государственной регистрации права собственности. Например, передача юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при реорганизации юридического лица на основании разделительного акта и передаточного баланса, внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими хозяйственное общество (товарищество) и др. <25>. Отдельно необходимо отметить следующий случай. Определенные проблемы порождает регистрация государственного недвижимого имущества. Органы государственной власти зачастую обращаются с заявлением о регистрации на основании выписки из реестра государственного имущества Российской Федерации, ссылаясь на то, что такая выписка из реестра является правоподтверждающим документом в соответствии с абзацем 8 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации. Такая точка зрения представляется нам неверной по следующим основаниям. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2007. ------------------------------------------------------------------ <25> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. Москва, 1999. С. 148; Бессарабов А. Г. Регистрация прав юридических лиц при реорганизации, увеличении (уменьшении) уставного капитала // Информационный бюллетень. 2004. N 3.

Данный реестр является информационной системой, представляющей собой совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах государственных баз данных, содержащих перечни объектов учета и данные о них, подлежащие учету в Государственном регистре баз и банков данных. Выписка из реестра является формой предоставления информации из него, но никак не основанием для регистрации прав собственности на недвижимое имущество. В противном случае для возникновения у государства права собственности на тот или иной объект недвижимости было бы достаточно включения такого имущества в указанный реестр. Однако, как указывают ученые, единства судебной практики по этому вопросу не наблюдается, зачастую суды принимают решения, в которых такая выписка признавалась в качестве основания для регистрации права собственности на недвижимое имущество <26>. -------------------------------- <26> См.: Кюршунова Н. Реестр - выписка - право (о регистрации недвижимости, находящейся в собственности государства) // ЭЖ-Юрист. 2005. N 4.

Список оснований является открытым, на это указывает абз. 9 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации. Согласно ему основаниями регистрации могут быть и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. К этому пункту, например, можно отнести документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, которые являются основанием для регистрации права собственности на него в соответствии с Законом о государственной регистрации. Помимо указанных оснований, с 1 сентября 2006 г. Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ вводятся еще несколько, перечисленных в статьях 25.2, и 25.3 Закона о государственной регистрации, для регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества. Например, для регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (статья 25.2), основаниями могут быть следующие акты: - акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; - акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; - выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); - иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. Согласно же новой статье 25.3 основанием для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: - документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; - правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Поскольку правоприменительной практики регистрации права собственности по этим основаниям еще нет, то сложно указать их отличительные особенности.

Название документа Интервью: Прокурор - следователь: революция началась ("ЭЖ-Юрист", 2007, N 26) Текст документа

ПРОКУРОР - СЛЕДОВАТЕЛЬ: РЕВОЛЮЦИЯ НАЧАЛАСЬ

С. Ю. ЛАПИН

Федеральный закон от 05.06.2007 N 87-ФЗ "О внесении изменений в Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О прокуратуре Российской Федерации" стал, пожалуй, настоящей революцией не только в сфере уголовного процесса, но и в системе правоохранительных органов государства. Об основных положениях данного Закона рассказывает представитель НИИ проблем укрепления законности и правопорядка при Генеральной прокуратуре РФ Сергей Юрьевич Лапин.

- С учетом изменений в УПК РФ и законодательстве о прокуратуре можно ли говорить о возрождении подлинной процессуальной самостоятельности следователя?

- Говорить можно. Правда, эта самостоятельность немного не доходит до абсолюта. Прокурор лишился монополии на принятие решения о возбуждении уголовного дела, ведь без его согласия постановление о возбуждении уголовного дела, вынесенное следователем, по действующему УПК РФ недействительно. С 7 сентября сего года следователь самостоятельно принимает решение о возбуждении уголовного дела и начинает расследование. В общем, ничего страшного не произошло, поскольку данного права следователь был лишен всего пять лет назад. По УПК РСФСР такое решение следователь принимал самостоятельно.

- На Ваш взгляд, данная мера правильная?

- Как человек, работавший на следствии при УПК РСФСР и УПК РФ, могу отметить, что всегда считал: следователю надо доверять, раз он наделен такими властными полномочиями. Несколько абсурдной выглядела ситуация, при которой возбудить уголовное дело следователь имел право только с согласия прокурора, а задержать лицо в качестве подозреваемого, то есть применить достаточно жесткую меру процессуального принуждения, мог самостоятельно, сообщив об этом прокурору лишь в течение 12 часов. То же самое можно сказать про решение о проведении обыска в любом месте, кроме жилища, самостоятельно принимаемое следователем. С точки зрения целесообразности и повышения эффективности следствия эта мера совершенно правильная и оправданная. Она уменьшает трудозатраты следователя и потерю подчас драгоценного времени на первоначальном этапе расследования, когда дорога каждая минута. Однако, если смотреть со стороны обеспечения контроля за следователем, то, конечно, не все так позитивно. Новация о решающей роли прокурора в процессе возбуждения уголовного дела вводилась, как неоднократно заявлялось, в целях ужесточения порядка возбуждения уголовного дела, борьбы с заказными делами. Надо думать, что с данными вопросами теперь полный порядок.

- Как изменения повлияли на процессуальную роль прокурора? Вопросы наделения дополнительными правами и полномочиями прокурора поднимались довольно часто. Не утратит ли прокурор частично свой процессуальный авторитет?

- Действительно, значение роли прокурора в процессе уголовного судопроизводства радикально снижено. По существу, прокурор полностью выводится из стадии предварительного расследования и, можно сказать, является пассивным созерцателем происходящего. Созерцателем, потому что он может видеть все движение по делу. Пассивным, потому что право надзора осталось, а действенных полномочий у него больше нет. На фоне возросшей роли следователя складывается ощущение, что прокурор стал просто неким нравоучителем, которого надо слушать, но не обязательно слушаться. Притом что на прокурора по-прежнему возложен надзор за исполнением законов органами, осуществляющими оперативно-розыскную деятельность, дознание и предварительное следствие и ст. 29 Федерального закона от 17.01.92 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" никто не отменял, эффективность исполнения им своих полномочий становится чрезвычайно проблематичной.

- Какие самые действенные меры прокурорского реагирования были в арсенале прокурора при осуществлении надзора за этой крайне непростой сферой деятельности?

- Пожалуй, самое радикальное - возбудить уголовное дело и провести его расследование либо участвовать в расследовании. Конечно, прокурор, лично расследующий уголовное дело, - это, скорее, некая экзотика, хотя такое бывало, и прокуроры самостоятельно возбуждали и расследовали уголовные дела (причем не самые простые), вплоть до составления обвинительного заключения. Тем не менее важен сам факт - не убеждать до бесконечности следователя или руководителя следственного органа в необходимости возбуждения уголовного дела, не дискутировать, а возбудить самостоятельно и расследовать. Однако это крайняя мера. Более распространенным средством надзора была дача письменных указаний по уголовному делу. Указания прокурора были обязательны для исполнения следователем и дознавателем. В действительности они были эффективным стимулом и толчком к расследованию, серьезным подспорьем в работе следователя. Грамотные, полноценные указания помогали и учили следователя. Мне, конечно, приходилось видеть письменные указания формальные, чересчур заумные, оторванные от реальной действительности, но откровенно глупые и уж тем более незаконные - никогда. Правда, не могу гарантировать того, что такого не было, так как следствию я посвятил всего 18 лет.

- Как теперь будут складываться взаимоотношения между прокурором и следователем и как это повлияет на расследование дел?

- По новому Закону прокурор вынужден будет вступить в некую дискуссию с руководителем следственного органа и следователем, разъясняя и доказывая свою правоту. Скорее всего, он ее докажет, но время будет упущено, а в процессе расследования это очень важный фактор. Другая эффективная мера, позволяющая сегодня безотлагательно устранить нарушение закона, - отмена прокурором незаконного или необоснованного решения следователя. Опять та же схема действий: вместо того, чтобы радикально устранить нарушение, прокурор должен будет обращаться к руководителю следственного органа, мотивировать ему свою позицию, при неблагоприятной ситуации обращаться к вышестоящему руководителю следственного органа и так вплоть до Генерального прокурора РФ. Сколько может уйти времени для доказывания своей правоты, например прокурору какого-нибудь района, находящегося не в центральной части страны? Впрочем, и Генеральный прокурор РФ в перспективе будет выведен из структуры действенного надзора, достаточно внимательно почитать ст. 2 Закона N 87-ФЗ, а именно тот раздел, который посвящен полномочиям прокурора (п. 13 ст. 2 Закона N 87-ФЗ). На мой взгляд, иначе как недоверием и сомнением в компетентности прокурора отсутствие этих полномочий не назовешь. Хотя, представляется, что повода для этого система прокуратуры не давала. Стоит также отметить, что, по существу, прокурор "выпал" даже из процесса рассмотрения и проверки сообщений о преступлении. Об этом недвусмысленно говорит новая редакция ст. 144 УПК РФ. Он лишь уполномочен проверять исполнение федерального закона при приеме, регистрации и разрешении сообщений о преступлении. Практика показывает, что наибольшее количество нарушений законности в органах внутренних дел происходит именно в этой сфере. Прием, регистрация и рассмотрение сообщений граждан о преступлении во все времена было чрезвычайно проблемным местом в деятельности МВД. Сколько компаний по борьбе с укрытием преступлений и публичных разбирательств ни проводило руководство министерства или управлений органов внутренних дел на местах, существенных изменений не произошло. Для выявления нарушений в этом блоке прокурору подчас приходится самостоятельно проводить полноценную проверку в рамках ст. 144 УПК РФ с принятием решения. С сентября делать это он не сможет, что вряд ли позитивно отразится на состоянии дел.

- От чего еще будет "отстранен" прокурор?

- Действенным средством надзора за ходом следствия было полномочие прокурора на продление срока предварительного следствия. Решение принималось по результатам тщательного изучения всех материалов уголовного дела. Это был некий момент истины для следователя: к данному действию прокуроры всегда подходили чрезвычайно строго. Передача данных полномочий руководителю следственного органа, на мой взгляд, решение более чем спорное и не совсем оправданное. Если следовать логике законодателя о необходимости разделения функций следствия и надзора, то в данном случае происходит их совмещение у руководителя следственного органа. Причем совмещение классическое, поскольку продление процессуальных сроков - это не техническое мероприятие, а именно надзорное. Иные полномочия прокурора, утраченные им в соответствии с новым Законом, вроде бы не столь чувствительны с точки зрения защиты прав граждан с учетом того обстоятельства, что они дублировались по сути своей при проведении иных мероприятий. Например, дача согласия следователю на возбуждение перед судом ходатайства об избрании меры пресечения в виде заключения под стражу, продление срока содержания под стражей, на производство обыска в жилище, иные действия, требующие разрешения суда, предполагали участие прокурора на обеих стадиях решения этого вопроса. Прокурор давал согласие на обращение в суд и участвовал в судебном заседании при рассмотрении этого ходатайства. По новому порядку прокурор лишь участвует в судебном заседании при рассмотрении ходатайства следователя. Вроде остаются надзор и возможность высказать свое мнение о законности или незаконности ходатайства следователя. Однако учитывая, что сейчас прокурор перед дачей согласия внимательно изучает дело и далеко не по всем делам и в отношении не каждого обвиняемого (подозреваемого) дает свое согласие на обращение в суд, то в новом качестве он лишь сообщает суду свое мнение (при этом не совсем понятно, когда и как прокурор будет знакомиться с материалами, представленными в суд). Возможно, мнение прокурора для суда будет что-то значить, но время реагирования на возможное нарушение будет упущено. Для гражданина, находящегося в изоляторе временного содержания или следственном изоляторе, каждая минута имеет значение. Отмеченный перекос в системе прокурор-следователь закладывает в процедуру уголовного судопроизводства существенные факторы риска.

- Как бы Вы кратко охарактеризовали суть нового Закона?

- Ранее существовала презумпция правоты прокурора: если следователь не согласен, пусть доказывает свою правоту, но исполняет указание. Сейчас будет торжествовать презумпция правоты следователя: если прокурор с чем-то не согласен, пусть доказывает, а до тех пор следователь поступает по своему разумению. Принимая во внимание, что уровень подготовленности и компетенции прокурора, как правило, существенно выше, чем следователя, картина на практике может получиться достаточно унылая. В подавляющем большинстве случаев следователи - это молодые люди, примерно до 35 лет, часто имеющие определенную узкую специализацию, а значит, несколько ограниченные в своих знаниях, без достаточного жизненного опыта, не всегда умеющие правильно выстроить отношения со службами, осуществляющими оперативно-розыскную деятельность. Эти недостатки компенсировал надзирающий прокурор, который был одновременно и "оком государевым", и наставником. Для нашей законодательной системы характерно принятие правильных, новаторских законов. Однако, к сожалению, порой данные законы опережают свое время. Они плохо адаптированы к реальной действительности, и, как следствие, их применение дает не тот эффект, на который рассчитывали законодатели.

- Что бы Вы рекомендовали законодателям для того, чтобы исполнение норм принимаемых законов было эффективным, реальным и действенным?

- Не оспаривая общую идею о разделении функций надзора и функций следствия в прокуратуре, полагаю, что воплотить ее в жизнь следовало в таком режиме, чтобы граждане не почувствовали на себе этих реформ. Ведь всякая перестройка системы взаимоотношений, да еще в таком сложном блоке, как правоохранительные органы, должна обязательно соответствовать сложившимся на сегодняшний день реалиям. Лучше чаще менять законы, приводя их в соответствие с жизнью, чем наоборот: принять закон, в рамки которого будем загонять нашу жизнь. Для выправления ситуации требуется не так уж много. Представляется, что, если бы прокурору оставили право самостоятельно возбуждать уголовные дела, право давать обязательные к исполнению письменные указания и отменять незаконные и необоснованные решения следователя или руководителя следственного органа, это обеспечило бы четкий баланс между самостоятельностью следователя и наличием эффективного надзора. Перечисленные полномочия прокурора никак не сказались бы на процессуальной самостоятельности следователя, но служили бы достаточной прививкой от произвола и беззакония. Если мы не хотим оставить следствие без компетентного, профессионального и действенного надзора, изменения в законодательстве должны быть более взвешенными. Критиковать рассматриваемый документ - занятие нерациональное, так как Закон принят и он подлежит исполнению, нравится это кому-то или нет. Вспомним ситуацию с принятием нового УПК РФ. Кодекс ругали очень многие, даже некоторые участники авторского коллектива критиковали отдельные положения. Однако на одном из совещаний, проводившихся руководством Генеральной прокуратуры РФ в начале 2002 года, было четко и ясно сказано: "Почему кто-то в правоохранительных органах решил, что Кодекс создан для упрощения или облегчения вашей работы и жизни? Он создан для защиты прав граждан. Как он будет действовать, зависит от вас. За работу!" Пожалуй, лучшего завершения для анализа нового Закона придумать трудно.

Беседовал Михаил Чеботарев, обозреватель "ЭЖ-Юрист"

Название документа