О механизме регистрации прав собственности на домовладение

О МЕХАНИЗМЕ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ДОМОВЛАДЕНИЕ

В. Б. БЕЛИЦКИЙ

Белицкий В. Б., кандидат технических наук, эксперт.

Реализация Закона <1> о дачной амнистии связана с проблемой регистрации прав граждан на недвижимое имущество. На практике это означает, что без наличия соответствующих документов (кадастрового плана земельного участка, технического паспорта на домовладение и т. д.) получить регистрацию невозможно. Ограниченные возможности государственных организаций по учету и инвентаризации, земельных кадастровых палат приводят к очередям и долговременной подготовке материалов для регистрации. Решение проблемы возможно при наличии независимых экспертов-специалистов, способных и имеющих право осуществлять экспертную деятельность по аналогии с лицензируемой деятельностью оценки. Наличие уполномоченных экспертов позволит решить еще одну важную проблему, связанную с экспертизой в судебном производстве. Речь идет о спорах по разделу домовладения, состоящего из жилого здания с хозяйственными постройками, являющегося объектом недвижимости на праве общей (долевой или совместной) собственности и земельного участка, закрепленного за домовладением. -------------------------------- <1> См.: Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (далее - ГПК) содержит ст. 79 - 87, посвященные экспертизе. Задача эксперта - исследовать представленные доказательства, обследовать объект экспертизы и ответить на поставленные судом вопросы с учетом предложений заинтересованных сторон. Цель экспертизы - разработать варианты урегулирования земельных и имущественных отношений в совокупности с положениями Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) и Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) как правовой базы для экспертного заключения. Прогрессирующий рост судебных исков и сделок, связанных с разделом, наследованием, куплей-продажей, приватизацией земельных участков, в том числе с объектами недвижимости, требует проведения экспертизы <2>, основанной на правовом, техническом и стоимостном анализе. Дефицит государственных экспертов приводит к тому, что решение дел в судах затягивается из-за отсутствия возможности оперативно решать вопросы, связанные с проведением специальных видов экспертиз. С точки зрения лиц, в интересах которых получить судебное решение быстро и с минимальными затратами, такая процедура рассматривается как судебная волокита. Кроме того, оплата экспертиз, осуществляемых государственными экспертами, является высокой (30 тыс. руб.) и требует большого временного интервала (год и более), связанного с загруженностью эксперта. Положение дел в субъектах РФ усугубляется тем, что обследование объекта экспертизы по месту его расположения и представительство в суде связаны с командировкой экспертов, а значит, с организационно-финансовыми проблемами (расходы на проезд, проживание и т. д.). -------------------------------- <2> См.: Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Эффективность решения экспертных задач связана с оптимизацией количества "местных" специалистов, имеющих соответствующее свидетельство на право самостоятельного проведения специализированных экспертиз. Такими специалистами могут быть представители организаций технического учета и инвентаризации, земельных кадастровых палат, муниципальных органов власти и физические лица (предприниматели), имеющие высшее (специальное) образование и подготовку на курсах повышения квалификации с аттестацией по конкретным видам экспертиз. Таким образом, необходимы методология обучения и система аттестации экспертов для судебных учреждений и организаций, занимающихся вопросами экспертизы и оценки имущества. Целесообразно и эффективно для подготовки специалистов узкого профиля использовать опыт обучения на базе организаций общества "Знание". Заочная (без отрыва от основной работы) форма обучения со сдачей экзаменов (для аттестации и переаттестации экспертов) позволяет получить необходимую специализацию в удобное время. Представляется возможным привлечение (на договорной основе) в качестве преподавателей квалифицированных специалистов в области права, экономики и специальных знаний (в частности, землеустройства и строительства). Система подготовки в рамках повышения квалификации отличается от вузовской системы обучения тем, что процесс обучения сводится к консолидации знаний в специальной области для решения практических задач узкого профиля. Аттестация экспертов должна производиться с участием представителей уполномоченных организаций и/или Минюста РФ. Согласно ст. 41 Закона N 73-ФЗ лица, не являющиеся государственными экспертами, должны подчиняться действию ст. 2, 4, 6 - 8, 16, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24, 25 указанного Закона. Это означает, что эксперт обязан произвести порученную ему судом экспертизу на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований (ст. 4). Лица, чьи права нарушены, могут обратиться в суд с жалобой на действия (бездействие) эксперта (ст. 6), что является основанием для опротестования решения суда. Заключение эксперта должно быть объективным, основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность выводов (ст. 8). Как правило, экспертиза в гражданском процессе осуществляется на основании определения суда и поручается негосударственным экспертам-специалистам. Суд по собственной инициативе и с учетом мнения сторон назначает эксперта и определяет вопросы. Согласно ст. 24 - 25 участники процесса, присутствующие при производстве судебной экспертизы, не вправе вмешиваться в ход исследований, но могут давать объяснения и задавать вопросы эксперту, относящиеся к предмету экспертизы. При этом, если эксперт установит обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение (ст. 86 ГПК РФ). Ограничение прав эксперта ответами на вопросы суда является нецелесообразным, так как не учитывает интересы заинтересованных лиц в полном и объективном рассмотрении предмета спора и является причиной назначения дополнительной и повторной экспертиз. Права эксперта в гражданском процессе установлены ст. 85 ГПК РФ. Представляет интерес положение п. 3 ст. 85, согласно которому эксперт имеет право знакомиться с материалами дела и ходатайствовать о привлечении к проведению экспертизы других экспертов. Как правило, судья передает эксперту материалы дела в оригинале, что исключает возможность их использования при проведении других судебных процедур. Более рациональным и эффективным является хранение дел в архиве суда и выдача копии материала по запросу заинтересованной стороны. Определение суда о назначении экспертизы (с поставленными вопросами) в этом случае можно использовать при проведении независимой экспертизы. Кроме того, у лиц, ходатайствующих о назначении экспертизы, имеется альтернатива выбора эксперта и в том числе оплаты стоимости экспертных услуг. Проблема оплаты часто является причиной отказа от проведения экспертизы, а ее 100-процентная предоплата делает невозможным возврат средств в случае безответственности и халатности действий эксперта. Очевидно, что если между экспертом и заинтересованным в экспертизе лицом будет заключен договор об оказании услуги (с указанием срока и стоимости), то это повысит качество и ответственность за экспертизу. Ответственность эксперта напрямую зависит от оценки результатов экспертизы. Согласно ст. 96 ГПК РФ расходы, признанные судом необходимыми, предварительно оплачиваются стороной, ходатайствующей об экспертизе. Отказ от оплаты экспертизы стороной, не заявившей ходатайства об экспертизе, не является препятствием для проведения экспертизы. Суд может определить порядок возмещения судебных расходов за счет средств федерального бюджета (п. 2 ст. 96 ГПК РФ) или распределить их между сторонами на основании ст. 98 ГПК РФ. Стоимость экспертизы определяется тарифами государственного экспертного учреждения или по договору с физическим лицом (экспертом), утвержденным судом. Если в процессе судебного разбирательства судом будет установлено, что представленное экспертное заключение является недостоверным и требуется проведение повторной экспертизы, то это должно служить основанием для взыскания с эксперта суммы ущерба за некачественно выполненную услугу. Материальная ответственность эксперта и установленный законом механизм штрафных санкций позволят предотвратить коррупцию среди экспертов и повысить объективность выводов экспертизы. В соответствии со ст. 307 УК РФ эксперт несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, однако механизм привлечения негосударственного эксперта к уголовной ответственности судом не практикуется. Земельный участок - объект недвижимости, использование которого регулирует земельное законодательство. Следуя принципу "единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), эксперту необходимо определить технические и стоимостные параметры домовладения, исследовать его "сложившийся порядок пользования" <3>. Экспертное заключение является основанием для признания судом права на земельный участок (ст. 59 ЗК РФ). -------------------------------- <3> Белицкий В. Б., Хаустов Д. В. Правовые аспекты экспертизы в земельном споре // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 2. С. 24 - 27.

Судебная практика <4> рассматривает "сложившийся порядок пользования", установленный при проведении экспертизы, как приоритетное доказательство права на недвижимое имущество. -------------------------------- <4> См.: Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Настольная книга судьи по земельным спорам / Под ред. Н. К. Толчеева, зампреда Кассационной коллегии Верховного Суда РФ. М.: ТК Велби; Изд-во "Проспект", 2006. 208 с.

Сложившийся порядок пользования учитывается, если не ущемляются права собственности на все объекты недвижимого имущества. Обоснованием является ст. 8 ГК РФ, согласно которой "права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему". Экспертиза должна установить наличие сложившегося порядка пользования домовладением, описать внешние и внутренние границы участка, расположенные на нем строения и сооружения. Проблемой при описании объекта экспертизы является наличие самовольных построек <5>, что часто является предметом судебного разбирательства и связано с нарушением градостроительного регламента и правил застройки (СП 30.102.99, СНиП 30.02.97). В этом случае эксперт, отвечая на вопросы суда, должен указать на отсутствие разрешительных документов и по требованию суда дать отдельно описание такого объекта, включая его стоимость. Если документы, необходимые для экспертизы, отсутствуют (проект, план дома), то право эксперта (ст. 85 ГПК РФ) затребовать их или уведомить суд о причинах и лицах, препятствующих ее проведению. -------------------------------- <5> Согласно ст. 222 ГК РФ: "Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".

Отсутствие сложившегося порядка пользования домовладением является основанием для разработки вариантов раздела дома и земельного участка с учетом долей в праве собственности на недвижимое имущество. Проживание в доме должно соответствовать бытовым нормам, поэтому вариант раздела дома должен учитывать размеры и площади жилых комнат, расположение служебных помещений, окон, дверей и т. д. Экспертиза должна установить техническое состояние конструктивных элементов дома, с учетом которого разработать варианты перепланировки и/или переустройства (газоснабжение, водопровод, канализация). Раздел дома является возможным при наличии отдельного выхода на земельный участок, прилегающий к соответствующей части дома. По требованию сторон "о реальном разделе дома" и при наличии технической возможности право на общую собственность прекращается и образуются обособленные объекты недвижимости (часть дома - квартира) со служебными строениями и сооружениями. Порядок пользования земельным участком определяется исходя из условий эксплуатации дома, строений и сооружений, которые не должны ущемлять имущественные и неимущественные интересы собственников. Раздел участка и установление его границ возможно при наличии свидетельства о праве собственности на землю. Судебное решение по иску о признании права собственности на земельный участок является основанием для регистрации права собственности граждан на домовладение. Задачей эксперта является расчет стоимости домовладения с учетом налогооблагаемой базы. Стоимость дома и служебных строений вычисляют исходя из балансовой стоимости с учетом физического износа определяемого техническим состоянием конструктивных элементов строения. Балансовая стоимость указана в техническом паспорте и определена на момент сдачи строения в эксплуатацию, а также при реконструкции и капитальном ремонте. Действительная (за вычетом процента физического износа строения) и восстановительная (цена на год экспертизы) стоимость домовладения является основанием для налогообложения. Количественная оценка домовладения состоит из суммы действительной стоимости жилого дома, строений и сооружений и кадастровой стоимости земельного участка. Закон о дачной амнистии, реализуемый на практике, позволяет оценивать земельные участки по кадастровой стоимости, которая определяет земельный налог. Рыночная стоимость домовладения определяется с помощью специальных методов оценки и является основанием для страхования имущества и удовлетворения имущественных претензий. Оценка домовладения по рыночной стоимости является дополнительной мерой защиты прав на недвижимое имущество и может служить доказательством имущественных претензий в суде. Задача судебного решения имущественных споров в конечном итоге сводится к определению денежного эквивалента претензий заинтересованных сторон, в том числе ущерба от нарушений при строительстве и эксплуатации зданий, для чего назначается комплексная судебная экспертиза. Г. А. Волков <6> (разработчик ЗК РФ) признает принцип "Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" как основу земельных отношений, согласно которой земля - главная вещь, а расположенные на ней строения - принадлежность. Логично и понятно, что земля как объект недвижимого имущества на праве собственности определяет судьбу всех объектов, и в том числе самовольных построек, объектов незавершенного строительства. Действительно, если "земля моя, что хочу, то и строю", при условии соблюдения градостроительных норм и правил, в том случае характер взаимоотношений с исполнительными органами местного самоуправления (БТИ, АПУ и т. д.) изменяется с разрешительного на согласовательный. -------------------------------- <6> Волков Г. А. Принципы земельного права. Дис. ... докт. юрид. наук. М.: МГУ, 2005. 446 с.

Наличие документа о праве собственности на землю позволяет собственнику земельного участка совершать действия, предусмотренные ст. 260 ГК РФ: "...продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом" (ст. 209 ГК РФ), постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Наличие кадастрового плана земельного участка предполагает отсутствие претензий по внешним границам домовладения и обоснованное описание объектов недвижимости (размеры и стоимость). Эксперт разрабатывает варианты раздела земельного участка, исходя из идеальных (стоимостных) долей совладельцев, а при отсутствии технической возможности раздела указывает размер денежной компенсации. Как правило, проведение такой землеустроительной экспертизы суд поручает специалисту, обладающему знанием в области землеустройства и оценки имущества. Особым (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 - 277 ГК РФ) является право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Экспертиза частного сервитута связана с определением порядка использования коммуникаций (водопровода, газопровода, электропровода, канализации, связи), прохода или проезда через соседний участок, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Эксперт рекомендует порядок установления сервитута и определяет его стоимостной показатель для решения суда на основании п. 6 ст. 23 ЗК РФ: "Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами". Раздел домовладения между его собственниками допускается только на основании решения суда или муниципального органа, уполномоченного предоставлять участки в такое пользование. Согласно ст. 59 ЗК РФ признание права на землю должно осуществляться в судебном порядке, для чего необходимо индивидуализировать данные земельного участка с помощью экспертизы. Признание судом права собственности на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации права. Необходимость оформления регистрационных документов в соответствии с установленным требованием, определяет форму и состав документов, прилагаемых к судебному решению. Оформление права собственности на домовладение состоит из получения свидетельства о праве собственности на земельный участок с приложением кадастрового плана участка и согласования технического паспорта <7>, в котором указаны технические и стоимостные данные объекта недвижимости на момент последней инвентаризации и сведения о пользователях. -------------------------------- <7> Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 во исполнение Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301).

Раздел домовладения является технически возможным и законченным, если образуются самостоятельные и обособленные объекты недвижимости на праве собственности, которые могут быть зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обязательным условием (согласно ст. 3 Закона о дачной амнистии) для регистрации прав собственности является наличие кадастрового плана земельного участка и технического паспорта на домовладение. По мнению автора, практика применения независимой экспертизы домовладения, предусматривающей обследование объекта и описание его фактического порядка пользования (с приложением поэтажного плана дома и плана земельного участка), является целесообразной и необходимой в вопросе судебного урегулирования споров о разделе домовладения (см. рис.). Экспертное заключение, составленное аттестованным экспертом, имеющим соответствующую лицензию, является основанием для регистрации прав граждан на недвижимое имущество.

Приложение

Структура судебной экспертизы по разделу домовладения

> ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА <

/\

ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ТЕХНИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СТОИМОСТНОЙ АНАЛИЗ

/\ /\ /\ /\ /\ /\

МАТЕРИАЛЫ Законы РФ, указы Результаты Нормативные Расчет Расчет СУДЕБНОГО Президента РФ. обследования документы: базовой рыночной ДЕЛА Постановления: объекта ГОСТ, СНиП, стоимости стоимости Правительства, экспертизы СП, ТСН, ВСН, Свидетельство Верховного Суда, справочные Балансовая (база) Оценка (или документы) органов власти Абрис и план данные и т. д. стоимость дома и недвижимости о праве на субьектов РФ земельного строений по недвижимое участка Бытовые нормы индивидуальному имущество и Земельный проживания Действительная заказу земельный кодекс РФ Поэтажный стоимость (цена независимым участок план дома Противопожарные года экспертизы) экспертом- Гражданский (фактический) санитарные и домовладения оценщиком Технический кодекс РФ пр. нормативы паспорт на Варианты Кадастровая домовладение Градостроительный по разделу Оценка прочности оценка земли кодекс РФ домовладения и надежности (по площади конструкций зем. участка) ...

Название документа