Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

А. Е. ЗАХАРОВА

Захарова Анастасия Евгеньевна Родилась 19 августа 1981 г. в пос. Береговой Амурской области. В 2003 г. с отличием окончила юридический и экономический факультеты Московского гуманитарного института им. Е. Р. Дашковой. В 2003 - 2006 гг. являлась руководителем отдела недвижимого имущества Департамента управления имуществом ФГУП "Почта России". В настоящее время работает в Управлении имущества Корпоративного департамента ОАО "ГМК "Норильский никель". Сфера научных интересов - права на недвижимое имущество. Адрес электронной почты: anast-z@yandex. ru.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов. Особенности же оборота движимости и недвижимости, как неоднократно отмечалось в литературе, обусловлены большей социально-экономической ценностью недвижимого имущества. Вследствие этого оборот недвижимых вещей в сравнении с оборотом движимого имущества традиционно регламентируется более строгими правилами. К. П. Победоносцев, отмечая указанное обстоятельство, писал о том, что "свободное обращение есть необходимое свойство движимости, которая по природе своей переменяет место в гражданском обороте. Напротив того, недвижимое, привязанное к земле, по природе своей сохраняет свое местоположение. Посему движимое есть имущество, так сказать, безъименное перед законом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своего хозяина" <*>. -------------------------------- <*> Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. СПб., 1892. С. 9.

В современном российском гражданском праве с легкостью обнаруживаются подтверждения сказанному выше. Так, в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на движимое имущество у приобретателя, если иное не предусмотрено договором, возникает с момента передачи. И напротив, приобретение недвижимых вещей всегда сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделки и (или) права собственности (п. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей в той или иной степени проявляется не только в моменте возникновения права собственности, но и в способах его осуществления, месте исполнения обязательств с ними связанных (ст. 316 ГК РФ), различных сроках приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), способах защиты нарушенных прав и т. д. Последние годы в Российской Федерации наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Главной причиной этого является активный рост рынка недвижимости на фоне имеющихся в правовом регулировании данной сферы недостатков. Представляется, что без четкого понимания содержания категории недвижимости невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего ее оборот. Это объясняется тем, что, как справедливо отмечает О. Ю. Скворцов, все проблемы, порождаемые хозяйственной практикой в сфере оборота недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном счете восходят к понятию недвижимости; будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом <*>. -------------------------------- <*> Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. О. Ю. Скворцов отмечает, что, несмотря на непрерывную эволюцию правового режима, заключающуюся в установлении особенностей оборота объектов недвижимости, основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие, как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, в целом остаются неизменными.

Несмотря на значительное внимание, уделяемое рассмотрению вопросов недвижимости в классической и современной юридической литературе, до настоящего времени нет единства мнений о категории недвижимости, критериях, отграничивающих движимость от недвижимости, правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи целью настоящей работы является рассмотрение вопросов, связанных с определением понятия недвижимости и выявлением сущностных характеристик данной категории объектов гражданских прав, влияющих на особенности ее правового режима. В российском законодательстве термин "недвижимые вещи", сформулированный путем перечисления видов таких вещей, впервые использован в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии имений" <*>. Само понятие недвижимости в дореволюционном законодательстве, однако, отсутствовало. Восполняя отсутствие легальной дефиниции, в работах юристов того времени велась оживленная дискуссия, предметом которой являлась выработка доктринальной дефиниции недвижимости. Цивилисты того времени сходились во мнении об отнесении земли (части земной поверхности, земельных или поземельных участков) к недвижимому имуществу. Относительно же критерия, позволяющего разграничить движимые и иные недвижимые вещи, мнения исследователей расходились. -------------------------------- <*> Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. С. 699 - 700.

Анализируя доктринальные источники того времени, Е. С. Болтанова отмечает существование двух основных направлений по проблеме определения недвижимости. Одна группа ученых (Л. Кассо, К. Малышев) основывали деление вещей на движимые и недвижимые по их природному свойству (наличие или отсутствие тесной связи с землей); недвижимыми признавались объекты, перемещение которых в пространстве не представлялось возможным. Другая группа ученых (А. Гуляев, К. Кавелин, К. Победоносцев, Е. Трубецкой, Г. Шершеневич) проводила разграничение не только по природному свойству вещей, но и по наличию механической или органической связи с земной поверхностью, предполагающей повреждение вещи в процессе перемещения <*>. -------------------------------- <*> Подробнее об этом см.: Болтанова Е. С. Права на земельные участки: Теория, законодательство и практика его применения. Ростов н/Д: Феникс, 2006. С. 8.

При этом небезынтересно, что дореволюционному праву было свойственно деление на движимость и недвижимость не только вещей, но и прав, что объяснялось "исчерпывающим и обнимающим весь состав имущества характером противоположения движимостей недвижимостям" <1>. Классический немецкий подход проводил четкое различие между статусом прав по их предмету: "Все права, имеющие своим предметом недвижимость, напр., недвижимая собственность, такое же владение, предиальные сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, реальные повинности (Realgerechtigkeit), десятины и даже обязательственные притязания на недвижимые вещи, отождествляемые в обыденной жизни с правами на самую вещь, причисляются к недвижимостям. Все другие права, связанные с движимыми и даже недвижимыми вещами, если только права последнего рода являются дополнением к обязательству или средством к его обеспечению, как, напр., ипотека, считаются движимостями" <2>. Однако российский законодатель, придерживаясь в целом подобного подхода, не был достаточно последовательным в его реализации. Как отмечает Ю. С. Гамбаров, "Свод законов гражданских (ст. 390, 416, 418, 419 т. X ч. I) относит к движимым имуществам и наличные капиталы, и обязательства всякого рода, хотя бы предметом их была недвижимость (билеты кредитных установлений), и права золотопромышленников на золотые прииски, и иски вместе с тяжбами (ст. 402, 403)" <3>. С другой стороны, "одна из этих статей (390), трактующая о принадлежностях недвижимых имуществ, называет в их числе крепостные акты и межевые планы, юридическое значение которых заключается не в них самих, как телесных вещах, а в свидетельствуемых ими правах" <4>. -------------------------------- <1> Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Общая часть. СПб., 1911. <2> Там же. <3> Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Общая часть. <4> Там же.

В советском гражданском праве термин "недвижимость" отсутствовал. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к ст. 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено" <*>. Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества был осуществлен только в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. N 2211-1 <**>. -------------------------------- <*> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904. <**> Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

Действующий ГК РФ определение недвижимого имущества содержит в ст. 130 "Недвижимые и движимые вещи". Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Наряду с указанным отмечается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <*>. -------------------------------- <*> Законом к недвижимости, в частности, отнесены: предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ); жилые и нежилые помещения (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8 ФЗ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи").

Восстановление этого понятия, отсутствовавшего в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х гг. называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости" <*>. По истечении более 10 лет действия ГК РФ восприятие указанной нормы юридической общественностью в корне изменилось, практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике. -------------------------------- <*> Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

Действительно, понятие недвижимости в российском праве сформулировано таким образом, что решение вопроса о содержании категории недвижимости приобретает не только теоретическое значение. Отнесение конкретного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества во всех случаях имеет практический смысл и влечет соответствующие правовые последствия. Рассмотрим это утверждение на конкретном примере. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольной постройки - бетонно-растворного узла <*>. Ссылаясь на ст. 12, 222, 304, 305 ГК РФ, индивидуальный предприниматель свои требования мотивировал тем, что бетонно-растворный узел возведен без его согласия, при отсутствии разрешения компетентных органов, препятствует эксплуатации сушильно-раскройного цеха. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования индивидуального предпринимателя были удовлетворены. -------------------------------- <*> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 сентября 2005 г. N Ф04-4784/2005(13301-А46-9).

Арбитражный суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, придя к выводу, что требование, основанное на ст. 222 ГК РФ, не подлежит удовлетворению, поскольку бетонно-растворный узел не является недвижимым имуществом, отказал в иске. В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель ставил вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанции как принятого с нарушением норм материального права. По его мнению, бетонно-растворный узел представляет собой объект капитального строительства, поскольку установлен на фундаменте с подведением инженерных коммуникаций, прочно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Проверив законность состоявшихся судебных актов, арбитражный суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление апелляционной инстанции. При этом он подтвердил, что положения ст. 222 ГК РФ могут применяться только в отношении недвижимых вещей, а бетонно-растворный узел таковой не является, поскольку представляет собой мобильное (инвентарное) сборно-разборное сооружение, состоящее из отдельных элементов, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации, размещающееся на опорах (основании) с подключением инженерно-технологического оборудования, обеспечивающих подачу сырья, воды, электроэнергии. Обращает на себя внимание тот факт, что, по мнению суда кассационной инстанции, истец не привел надлежащих обоснований в подтверждение факта принадлежности бетонно-растворного узла к недвижимому имуществу, что и послужило основанием для отказа в иске. Таким образом, неправильная квалификация объекта как недвижимого повлекла за собой невозможность защитить нарушенные права избранным способом. Рассмотренное дело является далеко не единственным спором, разрешение которого ставится в прямую зависимость от отнесения предмета спора к движимому либо недвижимому имуществу <*>. -------------------------------- <*> См., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11 ноября 2005 г. N А56-43584/04, от 28 декабря 2005 г. N А56-27381/04; Постановление ФАС Уральского округа от 20 апреля 2006 г. N Ф09-2899/06-С3; Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/2167-06 и др.

Поскольку оборотоспособность объектов движимого и недвижимого имущества различна, вопрос о юридической квалификации объекта во всех случаях приобретает особую важность. В публикациях практиков, посвященных данной тематике, отмечается, что необходимость юридической квалификации объекта как недвижимого имущества наталкивается на непреодолимые преграды, причиной которых является отсутствие законодательно закрепленных критериев, по которым объект может быть безусловно отнесен к недвижимому имуществу <*>. -------------------------------- <*> Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // ЭЖ-Юрист. 2005. N 4.

Однако, прежде чем переходить к рассмотрению критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, представляется необходимым проанализировать используемую законодателем терминологию. Легальное определение, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, демонстрирует отождествление законодателем таких понятий, как (1) недвижимость, (2) недвижимая вещь и (3) недвижимое имущество. К рассмотрению взаимосвязи указанных понятий обращаются многие современные правоведы <*>. Если отвлечься от некоторых частностей, характеризующих точки зрения разных авторов, то можно выделить два сложившихся направления по определению соотношения данных понятий. -------------------------------- <*> См., например: Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 355; Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 144 - 152; Диаковская Н. В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8 - 12.

Представители первого, основываясь на использованном законодателем порядке употребления терминов, приходят к выводу о синонимичности понятий "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и "недвижимость" <*>. -------------------------------- <*> Потапенко Е. Н. Право собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 98.

По нашему мнению, указанный подход не может быть принят хотя бы по той причине, что в теории права термины "вещь" и "имущество" не равнозначны по содержанию. И здесь можно опереться на мнение Г. Ф. Шершеневича, который еще в 1907 г. отмечал: "Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово имущество вместо - вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении" <*>. Эта проблема не разрешена до настоящего времени: п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 - о регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. -------------------------------- <*> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 95.

В этой связи предпочтительней выглядит позиция авторов, разделяющих понятия "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество". Так, Н. В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права <*>. Подтверждение такому пониманию находим в ст. 132 ГК РФ, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. При таком подходе становится очевидным, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию "недвижимая вещь", а в ст. 132 ГК РФ - понятию "недвижимое имущество". -------------------------------- <*> Диаковская Н. В. Указ. соч. С. 8 - 12.

Развивая указанный подход, Г. В. Чубуков делает вывод о том, что понятие "недвижимость" также обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним понятия "недвижимое имущество", а как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле" <*>. -------------------------------- <*> Чубуков Г. В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.

Между тем другие исследователи, основываясь на содержании ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, указывают на использование законодателем терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов <*>. -------------------------------- <*> Ильин Д. И. Указ. соч.

Целесообразно ли употребление терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в тексте одной ст. 130 ГК РФ? Проведенный анализ, как уже было сказано, позволяет говорить о том, что содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином "недвижимая вещь", а содержание ст. 132 ГК РФ полностью соответствует термину "недвижимое имущество". При таком понимании, как обоснованно отмечает О. М. Козырь, наличие в российском законодательстве третьего термина - "недвижимость" - видится совершенно излишним <*>. -------------------------------- <*> Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы, теория, практика / Отв. ред. А. Л. Маковский. С. 276.

Представляется, что в целях приведения нормативных положений в соответствие с их истинным содержанием следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ термины "недвижимое имущество" и "недвижимость", ограничившись понятием "недвижимые вещи". При этом необходимо, чтобы изменение содержания ст. 130 ГК РФ осуществлялось только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества во всем массиве действующих нормативно-правовых актов. Термин "недвижимость" в законодательстве допустимо использовать только в качестве некой обобщающей категории, когда речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимых вещей, безотносительно их видовых различий (например, в общих нормах об обязательности государственной регистрации). Однако использование традиционной категории "недвижимость" в доктрине, позволяющей обычно понять истинный смысл термина из контекста, возражений не вызывает. Определившись с терминологией, обратим внимание на содержание легального понятия недвижимого имущества. Цивилистика за все время своего существования выработала всего два подхода к определению в законодательстве понятия "недвижимое имущество". Первый вариант предполагает непосредственное перечисление в законе объектов, относимых к недвижимому имуществу, а второй - указание на отнесение к объектам недвижимого имущества исходя из единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа <*>. -------------------------------- <*> Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. М.: Норма, 1999. С. 221.

Анализ содержания ст. 130 ГК РФ свидетельствует, что российский законодатель, формулируя понятие недвижимости, объединил оба указанных подхода. Во-первых, данная статья содержит общий принцип признания объекта недвижимой вещью: прочная связь с землей, предполагающая невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Во-вторых, здесь же содержится перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его пополнения законом. С позиции объективных физических характеристик объектов легальная дефиниция, в сущности, разделяет недвижимые вещи на два вида: (1) вещи, недвижимые "по своей природе", и (2) вещи, недвижимые "в силу закона". Сам ГК РФ прямо на такое деление не указывает, однако в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <*> (далее - Концепция) разделению единого понятия недвижимости на недвижимость по природе и недвижимость по закону уделено значительное внимание. -------------------------------- <*> Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола N 9 от 20 мая 2002 г.) (см.: www. privlaw. ru).

Недвижимость "по природе" (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) в свою очередь может быть разделена на два подвида. Это, во-первых, собственно объекты природы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную деятельность), которые в своем естественном состоянии в принципе не способны к перемещению, и, во-вторых, остальные объекты, перемещение которых в пространстве в принципе возможно, однако это приводит к несоразмерному ущербу их назначению. К недвижимости "по природе" Концепцией отнесены объекты, связанные с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. К недвижимости "по закону" отнесены объекты, на которые режим недвижимости распространен в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам. Особого внимания при анализе определения недвижимости в российском праве требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории. Первый легальный критерий, выделяющий в особую группу природные ресурсы, основан на естественной природе происхождения вещей. Данную группу составляют нерукотворные объекты, созданные в ходе эволюции нашей планеты. Г. Б. Чубуков называет такие объекты недвижимостью "в подлинном смысле слова... поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земля невозможно" <*>. Положение в пространстве природных ресурсов не может быть изменено даже при вложении несоразмерных затрат, поскольку сами они создают окружающую среду жизнедеятельности человека. В этой связи у большинства ученых данный критерий отнесения объектов к недвижимости возражений не вызывает. К характеристикам этого вида недвижимости Е. С. Болтанова, в частности, относит: наличие индивидуальных отличительных признаков объекта (это юридическая, а порой и фактическая незаменимость); стационарность (наличие механической или органической связи с конкретным земельным участком и изначальная непредназначенность объекта для перемещения в пространстве); постоянство местонахождения относительно системы координат <**>. -------------------------------- <*> Чубуков Г. В. Указ. соч. <**> Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2001. С. 10. С. А. Степанов, указывая на то, что недвижимые вещи, как правило, постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, подчеркивает, что это оправдывает их рассмотрение в качестве основных в системе объектов гражданских прав (Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004).

Традиционно данная категория объектов состоит из земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений. Несмотря на бесспорное наличие у такого рода объектов естественных физических свойств недвижимости, при анализе возможностей их участия в гражданском обороте возникает значительное количество вопросов. В первую очередь сложность вызывает индивидуализация указанных объектов: попытка определить их пространственные границы наталкивается на непреодолимые трудности. Рассмотрим, что именно действующее законодательство понимает под каждым из объектов. В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах"). Водным объектом в соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ является природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. Понятием "лес" российское законодательство не оперирует, говоря только о лесном фонде, который образуют все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских поселений, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (ст. 7 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ). Понятие "многолетние насаждения" законодательство не содержит вообще. В этой связи для уяснения его содержания приходится обращаться к другим отраслям знаний. С точки зрения ботаники многолетними признают значительное число растений, срок жизни которых превышает два года. На практике это порождает двоякого рода неопределенность: с одной стороны, остается не ясным, какого рода насаждения можно признать многолетними, а с другой - возникает вопрос, что именно является объектом права: отдельно взятое растение с привязкой к его месторасположению либо вся совокупность растений в пределах границ земельного участка. Однозначного ответа действующее законодательство не содержит, а судебная практика идет по пути признания недвижимым имуществом не каждого отдельного растения, а многолетних насаждений как обособленного имущественного комплекса (сад, виноградник и т. п.) <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья В. Н. Урукова "Многолетние насаждения как объект недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Законность", 2005, N 12. ------------------------------------------------------------------ <*> См., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2005 г. N Ф08-947/2005. См. об этом, например: Уруков В. Н. Многолетние насаждения - объект недвижимости? // Право и экономика. 2005. N 10.

Физические характеристики и законодательные формулировки определений всех перечисленных объектов свидетельствуют о наличии настолько прочной связи с земельным участком, что отделить последний от самого объекта не представляется возможным. Вместе с тем общепринятое понимание вещи как предмета гражданского оборота предполагает ее в качестве предмета материального мира, индивидуализируемого в первую очередь за счет пространственных границ. Обособленное участие в обороте таких объектов, как, например, земельный участок и плодоносящий сад, расположенный на нем, аналогично земельному участку и пруду на нем, не допускается. Данное утверждение справедливо не только для случаев отчуждения объектов (невозможно передать право собственности на пруд без земельного участка, образующего его геометрические границы), но также и для передачи таких объектов во владение и пользование третьим лицам (предоставление пруда для ловли рыбы обязательно означает пользование соответствующим земельным участком). Таким образом, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты в силу своих естественных признаков не должны признаваться самостоятельными объектами недвижимости - таковыми являются только земельные участки, в границах которых они находятся <*>. С нашей точки зрения, указанные природные ресурсы должны рассматриваться как естественные принадлежности земельного участка, определяющие его качественные характеристики. -------------------------------- <*> В этой связи представляется абсолютно верным такое замечание В. Н. Урукова: "...многолетние насаждения не могут являться недвижимым имуществом в отдельности и их включение как недвижимости в норму закона создает неразрешимые проблемы для науки и в правоприменении" (Уруков В. Н. Указ. соч.).

Развивая данную позицию, можно опереться на умозаключения В. В. Чубарова, который, рассуждая о юридических свойствах земельного участка как вещи, предлагает под последним понимать недвижимую телесную вещь, представляющую собой пространство, нижней границей которого является почвенный слой (при его отсутствии - земная поверхность и дно водоемов), а верхняя граница, имеющая оценочный характер, располагается в воздушном пространстве <*>. При этом верхний предел земельного участка он предлагает определять через границу злоупотребления своим правом: права владельца земельного участка распространяются на "воздушный столб" такой высоты, в пределах которой его действия не причиняют вреда ни публичным, ни частным интересам других лиц. Нижние же границы земельного участка имеют более определенный характер, обусловленный тем, что все недра в пределах территории Российской Федерации являются исключительной государственной собственностью (ст. 1, 2 ФЗ "О недрах"). -------------------------------- <*> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 170 - 176.

Вторым легальным критерием определения недвижимости является связь объектов с землей, причем настолько прочная, что перемещение объекта в пространстве вызывает несоразмерный ущерб их назначению. Оценочный характер данного критерия, являющийся особенностью российской правовой системы, вызывает наибольшее количество дискуссий в научном сообществе. В. И. Синайский еще сто лет назад отмечал, что данный критерий нельзя принимать во внимание "при успехах современной техники в перемещении предметов" <*>. Придерживаясь аналогичной точки зрения, Г. Ф. Шершеневич писал о том, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью" <**>. Современные ученые также высказывают обоснованные сомнения в отношении названного критерия <***>. -------------------------------- <*> Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 127. <**> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 96. <***> Так, Е. А. Дорожинская прямо называет данный критерий "сомнительным" ввиду его оценочного характера (Дорожинская Е. А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС, 1999. С. 15 - 16). Н. А. Сыродоев указывает, что "если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению" (Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8).

В содержании ст. 130 ГК РФ среди объектов, отнесенных к недвижимости по данному основанию, прямо указаны здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также все, что прочно связано с землей и перемещение чего невозможно без нанесения несоразмерного ущерба. Буквальное толкование данной нормы приводит к выводу, что в качестве объектов недвижимости в обороте могут участвовать такие специфические объекты, как асфальтные покрытия, заборы, скамейки, автодороги, подкрановые пути и т. п. имущество. Подобное положение вещей, на наш взгляд, чрезвычайно усложнило бы гражданский оборот. В качестве выхода из него видится дальнейшая разработка предложения, уже высказанного в литературе: наделение статусом недвижимости только объектов, имеющих самостоятельное значение с одновременным учетом объектов, имеющих обслуживающий характер, в качестве их неотъемлемых принадлежностей <*>. В противном случае правоприменителям в попытке урегулировать данный вопрос не остается ничего иного, как изобретать новые для гражданского права понятия, подобно предложенной Н. Щербаковым квалификации асфальтного покрытия в качестве "свойства земельного участка" <**>. -------------------------------- <*> Щенникова Л. Указ. соч. <**> Щербаков Н. Свойство или вещь // ЭЖ-Юрист. 2005. N 17.

Вызывает возражения и некоторая внутренняя противоречивость, заложенная в формулировку рассматриваемого критерия: одновременное указание на наличие прочной связи объекта с земельным участком и несоразмерный ущерб, вызываемый перемещением. Неясно, необходимо ли каждый раз устанавливать наличие обоих критериев либо достаточно присутствия одного из них. Буквальное толкование содержания данного критерия, сформулированного через логическую связку "и", требует одновременного присутствия обеих составных частей. Судебная же практика при установлении смысла данной нормы в ряде случаев считает достаточным для признания вещи недвижимой наличия только прочной связи с землей и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть вследствие ее перемещения. Так, Президиум ВАС РФ, рассматривая спор между государственным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью, должен был решить, является ли переданный предприятием обществу по договору мены промышленный холодильник недвижимостью <*>. Президиум ВАС РФ указал, что имеющиеся в деле данные о характере работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Вопросу о характере ущерба, причиненного перемещением объекта, Президиум ВАС РФ придал вторичное значение, отметив лишь, что выводы суда кассационной инстанции о том, что холодильник является движимым имуществом, нельзя признать обоснованными, поскольку представленные суду документы не позволяют сделать вывод: перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования его по назначению. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99.

Вводя критерий несоразмерного ущерба, ни закон, ни подзаконные акты не дают ответа на вопрос, что следует понимать под таковым. Д. В. Петров, говоря о недостатках данного критерия, справедливо отмечает: "...ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т. д.) должна уменьшиться стоимость объекта недвижимости" <*>. Немаловажным является и вопрос о том, что должно приниматься за базовое значение стоимости. Сложившаяся на сегодняшний день правоприменительная практика в качестве таковой признает остаточную стоимость объектов <**>, хотя, думается, что исходя из общих принципов гражданского права таковой должна признаваться только рыночная стоимость имущества. -------------------------------- <*> Петров Д. В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 84. <**> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 сентября 2002 г. по делу N А29-1380/02-2э.

Учитывая отмеченные недостатки, в литературе высказывается предложение заменить данный критерий на критерий юридической связи объекта с землей, предполагающий признание недвижимым имуществом только объектов, земля под которыми принадлежит владельцу на праве собственности. Соответственно, строениям на чужой земле предлагается оставить статус движимого имущества. Выражая несогласие с подобным подходом, приведем слова Л. Щенниковой: "В современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений владеют и пользуются земельными участками на праве аренды, большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми" <*>. -------------------------------- <*> Щенникова Л. Указ. соч.

Л. Наумова, критикуя легальную формулировку критерия, предлагает сформулировать его как совокупность соблюдения трех условий: (1) ущерб назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения; (2) наличие технической (физической) связанности с землей (наличие фундамента и его характеристики, материал, из которого изготовлен объект, а также возможность или невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению); (3) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения (если после перемещения объект не сможет функционировать по прежнему назначению, то, соответственно, следует признать его недвижимым) <*>. -------------------------------- <*> Наумова Л. Указ. соч.

Полагаем, что ввиду присутствия в данной формулировке категорий оценочного характера и сложности текстуального изложения воспроизведение ее непосредственно в законе не решит проблему правовой определенности содержания категории недвижимости в российском праве, однако данные критерии вполне допустимо учитывать при построении понятия недвижимого имущества. До настоящего времени немало сложностей вызывает квалификация в качестве недвижимости объектов незавершенного строительства. Несмотря на изменения ст. 25 Закона о регистрации и прямого указания объектов незавершенного строительства в тексте ст. 130 ГК РФ, продолжаются споры по поводу ранее высказанной ВАС РФ позиции о необходимости факта прекращения договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного строительства для признания его недвижимостью <*>. -------------------------------- <*> Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В юридической литературе позицию, высказанную ВАС РФ, разделяет Е. А. Суханов, отмечавший, что "если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов" <*>. Б. М. Гонгало отмечает, что государственная регистрация незавершенных строительством объектов хотя и не должна ставиться в зависимость от статуса подрядного договора, но возможна только в случае, если строительство приостановлено <**>. Противоположных взглядов придерживается М. И. Брагинский, считающий, что наличие/отсутствие действующего договора подряда "не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 130 ГК РФ" <***>. -------------------------------- <*> Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. <**> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Спарк, 2001. <***> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. М., 2002. С. 145.

На практике органы Федеральной регистрационной службы, основываясь на ведомственных актах, при регистрации прав на незавершенные строительством объекты продолжают требовать представления доказательств прекращения договоров строительного подряда, несмотря на отсутствие такого требования в новой редакции ст. 25 Закона о регистрации. На наш взгляд, системное толкование норм ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации однозначно свидетельствует о неправомерности подобного рода требований. Объекты незавершенного строительства по российскому законодательству должны признаваться недвижимым имуществом вне зависимости от того, являются ли они предметом действующего договора подряда или нет. Резюмируя вышесказанное, отметим бесспорно важное значение критерия "наличие прочной связи с земельным участком" в вопросе понимания содержания категории недвижимости в российском гражданском праве. Однако целесообразность его дословного включения в закон представляется сомнительной. На практике остается неясным, кто именно уполномочен определять наличие/отсутствие прочной связи объекта с землей и каково значение этой квалификации. Предоставление таких полномочий исключительно владельцу вещи вступает в противоречие с объективно присущими объектам недвижимости свойствами и ставит императивное требование о государственной регистрации в зависимость от усмотрения правообладателя. Такой подход, на наш взгляд, не может обеспечить основополагающие принципы гражданского законодательства о стабильности гражданского оборота, полноте и достоверности сведений о зарегистрированных правах на конкретный объект недвижимости и в силу этого не должен использоваться. Компетенция органов технической инвентаризации и Федеральной регистрационной службы распространяется на осуществление определенных действий в сфере недвижимости, что, строго говоря, не предполагает установления юридической характеристики объектов - принятия решения о признании его движимым либо недвижимым имуществом. Не решают этих вопросов и судебные органы: поскольку юридическая характеристика вида имущества не обладает признаками юридического факта, непосредственно влекущего возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, сам по себе факт принадлежности имущества к движимому либо недвижимому не подлежит установлению в судебном порядке <*>. Имеющаяся правоприменительная практика свидетельствует, что данный вопрос может быть рассмотрен судом только в рамках спора о праве, предметом которого является объект со спорным статусом. -------------------------------- <*> Пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 февраля 2004 г. N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение".

Таким образом, приходится констатировать, что на сегодняшний день в Российской Федерации отсутствует орган, уполномоченный решать вопрос о квалификации объектов гражданского оборота как недвижимых. На наш взгляд, наделение кого-либо подобными полномочиями означало бы полную зависимость правового статуса объектов исключительно от волеизъявления уполномоченного лица, что противоречит самому понятию недвижимости "по природе". В этой связи в целях единообразного понимания категории недвижимого имущества всеми субъектами гражданского оборота оценочный критерий прочной связи объекта с землей следует исключить из текста ст. 130 ГК РФ и использовать его только в теоретических работах для определения сущностных характеристик недвижимости. При рассмотрении критерия прочной связи с землей нельзя обойти вниманием вопрос о природе государственной регистрации прав на указанные объекты. Специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты в совокупности со специальными требованиями, предъявляемыми к сделкам с недвижимым имуществом, выражающиеся в первую очередь в необходимости ее проведения, выступает главной чертой правового режима недвижимого имущества. Поскольку действующее российское законодательство знает три вида регистрационных действий, совершаемых в отношении объектов недвижимого имущества <*>, необходимо оговориться, что в данном контексте речь идет о государственной регистрации прав на недвижимость, предусмотренной соответствующими нормами Закона о регистрации. Такая оговорка не представляется излишней, поскольку до настоящего времени в юридической литературе допускается смешение указанных видов регистрации и соответственно неправильное понимание последствий с ними связанных. -------------------------------- <*> Речь идет о: (1) так называемой технической или учетной регистрации, осуществляемой органами БТИ, Роснедвижимости и др., имеющей целью ведение системы учета недвижимого имущества; (2) регистрации сделок с недвижимым имуществом; (3) регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, Е. А. Киндеева, приравнивая учетную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию прав на него, пишет, что "автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются" <*>. В данной ситуации совершенно правильной представляется позиция Е. А. Суханова, отмечающего, что техническая регистрация в отличие от государственной регистрации прав "может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение" <**>. -------------------------------- <*> Киндеева Е. А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1 (6). С. 88. <**> Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 343.

В литературе относительно того, является ли государственная регистрация неотъемлемым признаком недвижимости, в отсутствие которого на объект гражданских прав не может распространяться соответствующий правовой режим, либо она есть только следствие отнесения имущества к недвижимости, высказаны две противоположные точки зрения. Первая точка зрения, придающая государственной регистрации правоустанавливающий характер, получила название концепции юридического понятия недвижимости. Суть ее наглядно иллюстрирует следующее высказывание Е. А. Суханова: "До момента государственной регистрации... вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости" <*>. При этом подчеркивается, что, поскольку в обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 554 ГК РФ), только благодаря ее неподвижности возможна государственная регистрация с привязкой к определенному месту, порождающая возможность вещи находиться в обороте. Аналогичной позиции придерживается О. М. Козырь, подчеркивающая, что недвижимостью является только то имущество, "на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация" <**>. -------------------------------- <*> Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. С. 241. <**> Козырь О. М. Указ. соч. С. 276.

Таким образом, указанный подход фактически наделяет государственную регистрацию способностью изменять юридический статус имущества, переводить его из категории движимого в категорию недвижимого. Допуская возможность ошибочной квалификации объекта регистрирующим органом, приходится констатировать, что объективные естественные свойства вещи, отраженные в законодательстве, при таком подходе утрачивают свое значение и подменяются субъективными вторичными признаками, не отражающими сущность явления. Подобную ситуацию нельзя признать способствующей стабильности гражданского оборота, ведь если в дальнейшем в установленном порядке право на объект будет оспорено и запись из реестра будет исключена, вещь снова станет движимой, по крайней мере до момента регистрации прав на нее другим субъектом. Кроме того, подобный подход противоречит позитивному праву: ст. 130, 219, 222, п. 3 ст. 225 ГК РФ не связывают существование недвижимого имущества с моментом регистрации права на него. Редакция п. 1 ст. 2 Закона о регистрации также свидетельствует скорее о правоподтверждающем значении государственной регистрации, поскольку при определении последней Закон использует такие понятия, как "признание" и "подтверждение". В этой связи более обоснованной выглядит позиция авторов, утверждающих, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации (Б. М. Гонгало, Е. С. Болтанова, С. А. Степанов) <*>. Государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимого имущества - она, напротив, является следствием объективно присущих объектам свойств, закрепленных законодательством. Признание же обратного приводит к выводу об отсутствии до момента регистрации прав свойств недвижимой вещи, например, у такого бесспорного объекта недвижимости, как земельный участок. -------------------------------- <*> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2001. С. 15 - 16 (автор - Б. М. Гонгало); Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. М.: Норма, 2000. С. 264; Степанов С. А. Указ. соч. С. 29.

Помимо вышеназванных двух критериев отнесения объектов к недвижимости (естественная природа происхождения вещей и прочная связь объектов с землей), ст. 130 ГК РФ оперирует также и третьим критерием. В соответствии с ним к недвижимым вещам отнесены объекты, которые по своей природе движимы, но, учитывая их важность для государственных интересов, подпадают под правовой режим недвижимости (юридический критерий). Таким образом, третьим критерием выступает значимость объектов. К недвижимости по закону относятся воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. В отношении данной группы объектов допустимо признать правоустанавливающий характер государственной регистрации прав <*> (при этом немаловажно, что регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, отличным от регистрации недвижимости, являющейся таковой в силу естественных свойств). В данном случае законодатель подчеркивает необходимость ее осуществления именно потому, что у такого рода объектов отсутствуют объективно присущие недвижимым объектам признаки, и государственная регистрация, таким образом, становится конститутивным признаком, "благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим" <**>. -------------------------------- <*> Как удачно подмечено С. А. Степановым, "не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее" (Степанов С. А. Указ. соч.). <**> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П. В. Крашенинникова. С. 51 (автор - М. И. Брагинский).

Однако еще в XIX в. Д. И. Мейер указывал, что нет необходимости, "чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот" <*>. Полагаем, что и в настоящее время данное утверждение не потеряло своей актуальности. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. М.: Статут, 2000. С. 161.

В завершение рассмотрения определения понятия недвижимости по российскому праву отметим, что использованные законодателем квалификационные критерии в настоящее время подвергаются критике со стороны большинства юридической общественности. В литературе высказываются замечания, вызывающие оживленную дискуссию, однако о единой разделяемой всеми авторами позиции говорить не приходится. Разные авторы предлагают разное число дефинитивных признаков: от классического гражданско-правового "наличия неразрывной связи с землей и невозможности перемещения имущества без несоразмерного ущерба назначению" и альтернативно выработанного смежными отраслями права - "степени общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество" <*>, до целой системы критериев, только совокупное применение которых признается достаточным для определения природы объекта <**>. На практике это приводит к тому, что владелец имущества, как правило, далекий от научного понимания категории недвижимости, должен по своему усмотрению решать указанный вопрос. Однако неблагоприятные последствия неправильной квалификации возникают для гражданского оборота в целом. -------------------------------- <*> Иващенко С. Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103. <**> Наумова Л. Указ. соч.

Применение не одного, а нескольких критериев для отнесения имущества к недвижимому подтверждает неоднородность состава недвижимого имущества в российском праве, позволяющую отдельным ученым делать вывод о том, что единственной общей чертой правового режима недвижимости оказывается государственная регистрация прав. Действительно, простое сопоставление физических свойств объектов, относимых к недвижимости по российскому гражданскому праву, не позволяет выявить их единой физической сущности. Дополнительную сложность в этом вопросе создает положение ст. 130 ГК РФ, предусматривающее, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, формально не подпадающее под указанные критерии. Таковым по действующему законодательству выступает предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), а также жилые и нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации). С формальной точки зрения данные объекты недвижимого имущества не соответствуют ни одному из рассмотренных критериев. Предприятие, как было отмечено, представляет собой совершенно особое гражданско-правовое образование - некую юридическую фикцию вещи, помещение - конструктивную часть здания - недвижимости по природе. Вместе с тем прямое указание данных объектов в законе не оставляет сомнений в распространении на них правового режима недвижимости. В настоящее время полагаем возможным говорить лишь о единой юридической сущности данной категории объектов гражданских прав, заключающейся в особом правовом режиме их участия в обороте. Учитывая, что на практике меньше всего проблем возникает с квалификацией недвижимости "по закону", поскольку объекты прямо поименованы в нормативном акте, представляется рациональным распространить данный подход на дефиницию в целом. При этом простое перечисление объектов ввиду постоянного развития экономики и технологий способно исправить ситуацию только на очень короткий срок. В этой связи представляется оптимальным сформировать в законе некий закрытый перечень объектов, при этом классифицируя их. Вопрос об основаниях такой классификации требует отдельного полноценного исследования. Здесь же отметим лишь, что подход к построению перечня объектов должен основываться на безусловном признании недвижимым земельного участка с квалификацией иных объектов в качестве его принадлежностей. Концептуальный подход к категории недвижимости "по закону" может остаться прежним, однако разрозненные в настоящее время по различным законодательным актам объекты целесообразно объединить в единый перечень.

Название документа