Нотариус как участник отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимость

НОТАРИУС КАК УЧАСТНИК ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Д. Ю. ЖОГОВ, С. Е. МАЛЕТА

Жогов Дмитрий Юрьевич, главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области, старший преподаватель Новомосковского филиала Университета Российской академии образования. Родился 30 апреля 1976 г. в г. Новомосковске Тульской области. В 1998 г. окончил Воронежский государственный университет.

Малета Сергей Евгеньевич, начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты, государственный регистратор прав Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области. Специалист в области гражданского права, правового регулирования оборота недвижимого имущества. Родился 1 февраля 1976 г. в г. Туле. В 1998 г. окончил Юридический институт МВД РФ.

В статье рассматривается правовое положение нотариуса при обращении за государственной регистрацией прав, возникающих на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" нотариусы были наделены новым правомочием - правом обращения за государственной регистрацией прав, возникающих на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия. Указанным Федеральным законом была дополнена ч. 1 ст. 15 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1, в которой устанавливаются права нотариуса, и было указано, что нотариус имеет право представлять в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация. Соответствующие изменения были внесены в ст. 16 и 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Допуская представление документов на государственную регистрацию прав нотариусом, притом в рамках Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, направленного на упрощение процедуры оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, законодатель стремился максимально облегчить участь гражданина-правообладателя, в том числе избавив его от имеющихся пока очередей в подразделениях Федеральной регистрационной службы. Вместе с тем указанные нормы Закона породили на практике больше вопросов, чем ответов, так как введение нового участника в отношения по государственной регистрации прав потребовало четкого определения круга полномочий и статуса такого участника. Первый вопрос, который возник при применении указанных норм, - в каком статусе по отношению к правообладателю выступает нотариус, является ли он представителем правообладателя, действующим на основании прямого указания закона, либо является самостоятельным субъектом отношений по государственной регистрации прав, действуя от своего имени, но в интересах правообладателя? Решению этого вопроса не помогает и формулировка п. 1 ст. 16 и п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ, в которых указано, что нотариус подает заявление о государственной регистрации права и что нотариус является заявителем, так как и в том и в другом случае такое лицо - заявитель. Ясность в определение статуса нотариуса при совершении таких действий вносит утвержденный Приказом Минюста России от 14 сентября 2006 г. N 293 Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Административный регламент), п. 23 которого определяет, что от имени физических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариальные действия, на основании которых возникают соответствующие права. Представляется, что такая правовая конструкция, при которой нотариус рассматривается представителем правообладателя, действующего в силу полномочий, предоставленных ему законом, является наиболее приемлемой и понятной при государственной регистрации прав. Единственным организационным недостатком такого подхода является необходимость личного представления нотариусом заявления и документов на государственную регистрацию прав. Как отметил в своем интервью заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве В. Суздаль, у нотариуса физически нет времени собирать нужные бумаги и носить их в регистрационную службу, по идее этим должны заниматься их доверенные лица или помощники, но в законе это почему-то не прописано <1>. И действительно, согласно ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате (далее - Основы) подача заявлений и получение документов является полномочием только нотариуса, возможность передачи таких полномочий от нотариусов иным лицам не предусмотрена. К указанной ситуации также неприменимы общие положения статьи ГК РФ о передоверии, так как указанные полномочия предоставлены нотариусам как лицам, имеющим определенный статус, и передача полномочий нотариусов определена ст. 20 Основ. Для поручения осуществления части указанных правомочий помощниками нотариусов необходимо внести соответствующие изменения в Основы. -------------------------------- <1> Бессрочная "амнистия" на шесть соток // Российская газета. 2006. N 4158.

Тесно связан также с определением статуса нотариуса вопрос о составе документов, которые нотариус должен представить при обращении за государственной регистрацией в качестве документов, подтверждающих его полномочия согласно п. 30 Административного регламента. В качестве таковых могут быть рассмотрены два вида документов: документы, подтверждающие полномочия лица как нотариуса (лицензия и приказ); документы, свидетельствующие о волеизъявлении правообладателя на подачу нотариусом такого заявления. И если в отношении первого вида документов необходимость их представления обусловлена положениями ст. 12 Основ, то необходимость представления документов второго вида как раз и определяется характеристикой представительства. Если рассматривать полномочия нотариуса действовать от имени правообладателя как полномочия, возникающие у нотариуса в силу прямого указания Закона при наступлении указанных в Законе последствий, то дополнительного поручения со стороны правообладателя в данном случае не требуется. При этом следует учитывать, что проведение государственной регистрации прав и сделок является не столько правом правообладателя, сколько обязанностью, хотя и с неопределенным сроком исполнения. Обращение нотариуса за проведением государственной регистрации прав также не ограничивает полномочия правообладателя самостоятельно обратиться в регистрирующий орган, в том числе за приостановлением или прекращением проведения государственной регистрации. Поэтому можно сделать вывод: в орган по государственной регистрации прав нотариус должен будет представить только документы, подтверждающие его полномочия действовать в качестве нотариуса. Такими документами, по нашему мнению, являются лицензия на право нотариальной деятельности и приказ о назначении на должность нотариуса. Полагаем, что кроме этого нотариусом должен быть представлен документ, удостоверяющий его личность (паспорт или служебное удостоверение). Второй вопрос, возникающий при обращении нотариуса за проведением государственной регистрации, заключается в определении круга полномочий нотариуса на совершение конкретных регистрационных действий (обращений). Статьей 15 Основ установлено, что нотариус вправе обратиться с заявлением только в отношении прав и сделок в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения им иного соответствующего нотариального действия, т. е. тех действий, которые были совершены только данным нотариусом, а не по любым нотариальным действиям. Одновременно положения ст. 18 Закона N 122-ФЗ устанавливают, что нотариус вправе получить свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы только в случае, если заявителем по данному делу являлся нотариус. Закон также не привязывает право обращения к дате совершения нотариусом такого нотариального действия, поэтому можно сделать вывод, что нотариус вправе подать заявление о государственной регистрации права вне зависимости от времени совершения им удостоверения сделки или совершения иного действия, так как срок обращения за государственной регистрацией законом не установлен. В результате анализа первых обращений нотариусов за осуществлением государственной регистрации прав уже сейчас можно определить наиболее острую проблему взаимодействия регистрирующих органов и нотариата. Согласно ст. 6 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. Изменений в части, касающейся возможности представления такого заявления нотариусом в случае, если такие права возникли не на основании нотариально удостоверенной таким нотариусом сделки или совершения им иного нотариального действия, в Закон внесено не было. Таким образом, Закон не предоставил нотариусу права обратиться за государственной регистрацией ранее возникших прав, однако такая регистрация является необходимым условием государственной регистрации сделки и перехода права на основании подаваемых нотариусом заявлений. Положения п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ определяют, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Также нотариус не вправе обратиться за приостановлением государственной регистрации согласно п. 3 ст. 19 Закона N 122-ФЗ, так как согласно данной статье государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме только правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. Нотариус не вправе обратиться и с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации (ст. 19, 20 Закона N 122-ФЗ), так как такое право предоставлено только сторонам договора. При обращении за государственной регистрацией сделок и перехода прав может возникнуть необходимость внесения в Единый государственный реестр прав уточненных данных об объекте недвижимого имущества либо исправления допущенных ранее при государственной регистрации прав технических ошибок. Согласно ст. 18 Закона N 122-ФЗ уточненные данные об объекте недвижимого имущества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или иного документа, предусмотренного настоящим Федеральным законом для государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества и содержащего описание такого объекта недвижимого имущества, либо в случае, если таким объектом недвижимого имущества является земельный участок, на основании заявления правообладателя земельного участка и кадастрового плана этого земельного участка. Положений о том, что возможно представление такого заявления нотариусом в случае, если права на такое имущество возникли на основании нотариально удостоверенной таким нотариусом сделки или совершения иного нотариального действия, в Закон внесено не было. Вместе с тем согласно ст. 21 Закона N 122-ФЗ технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Таким образом, с таким заявлением об исправлении технической ошибки вправе обратиться и нотариус, который в случае, указанном в ст. 18 Закона N 122-ФЗ, имеет право и на получение повторного свидетельства. Исходя из поставленной законодателем задачи упрощения порядка подачи документов на государственную регистрацию прав невключение в круг полномочий нотариуса правомочия обращения за государственной регистрацией ранее возникшего права и приостановлением проведения государственной регистрации представляется недостаточно оправданным. В случае, если в положения ст. 16 и 19 Закона N 122-ФЗ будут внесены соответствующие изменения, это позволит действительно упростить процедуру подачи документов на государственную регистрацию прав, возникающих на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия. Нашедший в настоящей статье отражение подход к определению полномочий нотариуса в отношениях, складывающихся при государственной регистрации прав на недвижимость, может показаться слишком формальным и жестким. Однако он станет вполне понятен, если учесть специфику общественных отношений, регулируемых Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указанный Федеральный закон состоит из норм административного права, устанавливающих процедуру проведения государственной регистрации прав. А свойством любой административной процедуры является ее императивный характер, не допускающий каких-либо отступлений и подчиняющийся разрешительному принципу правового регулирования: "разрешено лишь то, что прямо предписано законом". Поэтому любое расширение полномочий нотариуса, равно как и любого другого участника административно-правовых отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, пусть и продиктованное заботой о гражданах-правообладателях, возможно исключительно путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Название документа