Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений

ДЕСЯТЬ ТИПИЧНЫХ ОШИБОК СТОРОН АРЕНДНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

А. ВОСТРОКНУТОВ

Андрей Вострокнутов, юрист юридической фирмы "Магистр и партнеры".

На что следует обращать особое внимание при составлении договора аренды? Каких ошибок позволит избежать осмотрительный и грамотный подход к его оформлению?

Одним из наиболее часто заключаемых договоров, связанных с передачей прав на недвижимое имущество, является договор аренды. Особенно распространены такие соглашения среди юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Кажущаяся простота арендных правоотношений, большое число соответствующих договоров в текущей деятельности - все это порой приводит к тому, что стороны не уделяют должного внимания их оформлению и нередко заключают договоры без надлежащего правового анализа. При этом за основу берутся типовые формы из сборников договоров, а контроль исполнения поручается неквалифицированным сотрудникам. Столь легкомысленный подход чреват весьма серьезными убытками и издержками. Следует учитывать, что объектом аренды недвижимости является имущество (здания, помещения, земельные участки), в отношении которого установлен особый правовой режим и которое, как правило, является весьма дорогостоящим. Поэтому предположительные затраты и издержки по договору аренды включают в себя не только сумму арендной платы, но и убытки, которые могут быть значительно больше. Сумма денежных средств, которую придется уплатить фактически либо потерять (в качестве невозмещенного убытка) сторонам арендных правоотношений, зависит не только от прописанных ставок в разделе "Арендная плата", но и от того, насколько грамотно каждый из контрагентов подошел к заключению договора в целом.

Ошибка первая. "Если по договору за плату передается во временное владение и пользование имущество, то это договор аренды"

Современные тенденции свидетельствуют о значительном усложнении содержания арендных правоотношений. Этому в немалой степени способствовал бум коммерческого строительства, который привел к появлению большого количества гипермаркетов и гигантских торгово-развлекательных комплексов (будучи зачастую подкрепленным зарубежными инвестициями и опытом). Заинтересованность владельцев такой недвижимости в дополнительных инвестициях, в создании универсальных и детальных правил для большого количества арендаторов, в стабильности арендных отношений, а также в минимизации споров привела к широкому распространению смешанных договоров. Регулируя прежде всего отношения, связанные с арендой, такие смешанные договоры могут включать в себя элементы договоров подряда, агентирования, комиссии, возмездного оказания услуг, хранения и иных, в том числе не предусмотренных ГК РФ. Так, арендатор может быть обязан по договору произвести определенные ремонтные работы в передаваемом ему помещении в соответствии с утверждаемым арендодателем проектом (элемент договора подряда), либо уплачивать арендодателю дополнительное вознаграждение за представительство, например, в организациях, оказывающих коммунальные услуги (элемент агентского договора), либо сдавать помещение после окончания рабочего дня под охрану арендодателя (элемент договора хранения). Каждый договор в составе смешанного должен содержать в себе все существенные условия. Например, в договоре аренды недвижимого имущества с правом выкупа необходимо четко определить не только размер арендной платы, но и выкупную цену объекта недвижимости. В ином случае такое соглашение в части условия о выкупе будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ) <1>. -------------------------------- <1> Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04.

Каждый из подобных дополнительных договоров предусматривает особые условия, в том числе по оплате. Цены по ним, в отличие от ставки арендной платы, могут повышаться арендодателем не один раз в год, а так часто, как предусмотрено соглашением сторон. В связи с этим требуется четко определять условия каждого дополнительного договора.

Ошибка вторая. "Приложения к договору аренды не имеют определяющего юридического значения и регулируют второстепенные вопросы"

В последнее время в состав договоров аренды нередко включаются приложения, представляющие собой различные правила и инструкции для арендаторов. Являясь, по сути, правилами внутреннего распорядка, они детально регламентируют все аспекты пребывания арендатора в здании арендодателя. Наибольшее распространение такие документы получили в практике работы крупных торговых и офисных центров, где в совокупности со смешанным договором аренды они образуют своеобразные "кодексы арендаторов". Такие "кодексы" нередко состоят более чем из ста страниц, обладают собственным понятийным аппаратом и содержат огромный объем информации, а потому, безусловно, требуют профессиональной юридической экспертизы. Это особенно важно в свете того, что в договоре аренды подобные приложения, как правило, квалифицируются в качестве неотъемлемой его части. Более того, они могут включать важнейшие для сторон арендных отношений правила (например, основания для одностороннего расторжения договора, порядок индексации арендной платы, различные оговорки, исключения и т. д.), а также устанавливать условия различных сделок, являясь в таком случае отдельными договорами. Характерно, что недобросовестные арендодатели подчас не заинтересованы в досрочном разглашении содержания таких документов и ограничиваются лишь ссылками на них в тексте договора. Наличие подобных "секретных" приложений является своеобразным способом ввести арендатора в заблуждение по поводу истинных условий договора аренды. При необходимости же приложения предъявляются арендатору в качестве аргумента обоснованности дополнительных требований арендодателя. Поэтому до заключения договора аренды следует внимательно ознакомиться со всеми его приложениями, согласованный текст которых наряду с самим договором необходимо подписать каждой стороне. Если приложение к договору аренды, содержащее его существенные условия, не подписано сторонами (либо подписано неуполномоченными лицами), то такой договор будет являться незаключенным <2>. При этом желательно не пожалеть времени и скрепить подписями каждую страницу, чтобы снизить риски фальсификации документа. -------------------------------- <2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.03.2003 по делу N А43-8311/02-17-284 (по аналогии с договором купли-продажи недвижимого имущества).

Ошибка третья. Невозможность установления предмета арендных отношений из соответствующего договора

Данная ошибка очень распространена на практике, однако является абсолютно недопустимой, так как предмет договора аренды, т. е. передаваемое по нему имущество, представляет собой одно из двух (второе - цена) существенных условий данного договора. При отсутствии такого условия договор будет считаться незаключенным. Нечеткое (неполное) определение предмета также затруднит доказывание ненадлежащего исполнения контрагентом своих обязательств. Поэтому имеет смысл указывать характеристики объекта недвижимости в строгом соответствии с его правоустанавливающим документом. Так, из свидетельства о регистрации права собственности (если таковое было выдано) следует выписать: 1) наименование объекта; 2) адрес (месторасположение); 3) условный или кадастровый номер; 4) площадь; 5) номер и дату записи о регистрации права собственности арендодателя на объект недвижимости в ЕГРП; 6) номер и дату выдачи свидетельства о регистрации, наименование регистрирующего органа. Площадь объекта, указанная в правоустанавливающем документе, должна соответствовать сведениям, содержащимся в технической документации БТИ. Даже минимальные расхождения по данному вопросу могут стать основанием для отказа в государственной регистрации. Кроме того, для целей точного определения предмета арендного правоотношения обязательно следует прилагать к договору в качестве его "неотъемлемой части" копию составленного БТИ поэтажного плана (здания в целом либо соответствующего этажа), на котором требуется выделить передаваемое по договору помещение. Если вместе с помещением (зданием) в аренду сдается и земельный участок, необходимо приложить к договору копию кадастрового плана.

Ошибка четвертая. Неправильное установление арендной платы

Договор аренды недвижимого имущества должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ), т. е. соответствующее условие является существенным для такого договора. Если из текста соглашения будет невозможно уяснить размер арендной платы, то оно будет считаться незаключенным. В рамках данного вопроса следует обратить внимание на неопределенность формулировки п. 3 ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. То, что договором нельзя предусмотреть возможность изменения арендной платы более чем один раз в год, сомнений не вызывает: согласно тому же п. 3 ст. 614 ГК РФ, только законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Однако данная норма не отвечает на вопрос, требуется ли заключать отдельное соглашение для оформления изменения арендной платы либо договором может быть предусмотрено право арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке. Судебная практика свидетельствует в пользу второй точки зрения. Такая позиция базируется на том, что п. 3 ст. 614 ГК РФ не отменяет общие нормы гл. 29 ГК РФ об основаниях и порядке изменения или расторжения договоров <3>. А в связи с тем, что изменение арендной платы является изменением договора в целом, то в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ возможно установление в договоре условия об изменении (но не чаще одного раза в год) арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. -------------------------------- <3> См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2005 по делу N А56-29510/04; Постановление ФАС Московского округа от 05.11.2002 по делу N КГ-А41/7340-02; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2006 по делу N Ф03-А73/05-1/4837; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2002 по делу N А43-3282/02-21-99 и др.

Данное мнение подтверждается и судебной практикой в отношении договоров аренды государственного и муниципального имущества. В частности, судами признаются соответствующими законодательству условия таких договоров о ежегодном переоформлении арендной платы (в одностороннем порядке) в случае изменения ставок арендной платы и надбавочных коэффициентов к ним, утверждаемых органами государственной власти и местного самоуправления <4>. -------------------------------- <4> Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2005 по делу N КГ-А40/10067-05.

Если арендная плата установлена в форме платежей денежными средствами, то в договоре должна быть определена твердая цена аренды. При этом, согласно судебной практике, может указываться как собственно твердая цена, так и порядок ее исчисления. В частности, ВАС РФ называет следующие "порядки исчисления" арендной платы в течение года: "установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте" и "индексация с учетом инфляции" <5>. В качестве основания для индексации предлагаем использовать индекс инфляции (коэффициент-дефлятор, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в РФ), который ежегодно утверждается Минэкономразвития РФ. -------------------------------- <5> Пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - письмо Президиума ВАС РФ).

Денежный эквивалент арендной платы должен быть установлен, даже если стороны захотят договориться о том, чтобы в счет нее арендатор передал арендодателю определенные вещи либо исполнил определенные действия. Изменения арендной платы следует оформлять письменными соглашениями, подписанными обеими сторонами. Также четко стоит обозначать сроки внесения арендной платы. Чтобы исключить возможные споры, лучше указывать в тексте договора на то, включается ли в арендную плату НДС, компенсация арендодателю за обслуживание (содержание) переданного по договору помещения или здания, а также входят ли в нее суммы коммунальных платежей. При этом недопустимо, чтобы арендная плата состояла только из коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры заключенными <6>. -------------------------------- <6> Пункт 12 письма Президиума ВАС РФ.

Ошибка пятая. Отсутствие актов приема-передачи недвижимого имущества по договорам аренды

Даже при наличии договора, заключенного в соответствии со всеми требованиями законодательства, обязательство арендодателя считается исполненным только после фактического предоставления арендатору во владение или пользование имущества и подписания сторонами документа о передаче (если в договоре не установлено иное). Требование ГК РФ об оформлении передачи имущества специальным актом очень часто не соблюдается сторонами. В результате арендодателю бывает крайне сложно (если вообще возможно) доказать факт исполнения обязательства по передаче имущества и получения денежных средств по соответствующему основанию, а следовательно, и взыскать с арендатора убытки. В акте приема-передачи следует указывать, к какому договору он относится (с уточнением сторон, названия, номера, даты заключения этого договора); четко фиксировать состояние передаваемого объекта недвижимости: насколько оно соответствует условиям договора и пригодно для целей аренды. Не поленитесь детально описать фактическое состояние помещения, если оно требует впоследствии проведения ремонта силами арендатора, приложите фотографии помещения. Нелишним будет упомянуть и об отсутствии взаимных претензий. Однако подробный акт приема-передачи имущества необходим лишь в тех ситуациях, когда следует доказывать определенное состояние имущества на конкретный момент времени. Например, для доказывания арендатором того, что имущество изначально было передано арендодателем с недостатками (если арендодатель предъявит требование о возмещении убытков), либо того, что арендатором были произведены неотделимые улучшения имущества (если арендатору по договору причитается их стоимость и необходимо ее обосновать). Если же арендатор не заинтересован в том, чтобы состояние имущества на момент передачи было документально зафиксировано, то следует составлять формальный акт. Например, если помещение передается в хорошем состоянии, а у арендатора отсутствует уверенность, что оно будет возвращено в полной сохранности <7>. -------------------------------- <7> Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2005 по делу N КГ-А40/8084-05.

Ошибка шестая. Заключение договора аренды недвижимого имущества на срок один год и более без совершения государственной регистрации

Нередко договоры аренды недвижимого имущества заключаются на сроки 12 месяцев, 2 года и более. Однако, несмотря на наличие всех существенных условий, подписей сторон, оттисков печатей, такие договоры вступают в силу лишь с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Иначе, с юридической точки зрения, договор будет считаться незаключенным, а в таком случае возможны иски о взыскании неосновательного обогащения <8>. Это особенно важно учитывать арендаторам земельных участков, чьи договоры аренды заключаются обычно на срок от 1 года до 49 лет. -------------------------------- <8> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 20.12.2000 по делу N КГ-А40/5704-00; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N " А42-14976/04-4.

Необходимо помнить, что договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок один год и более. При этом срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа месяца, предшествующего такому же месяцу в следующем году, признается судами равным году, на что было указано ВАС РФ. Для удобства расчетов стороны нередко прибегают к использованию 11-месячного срока, что все же является некоторой перестраховкой. Интересно, что хотя для государственной регистрации договора аренды недвижимости достаточно заявления одной из его сторон, на практике от другой стороны (как правило, собственника недвижимости) требуется предоставить контрагенту, собирающемуся обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, технический паспорт передаваемого помещения и второй экземпляр договора. Если арендодатель уклоняется от регистрации путем удержания таких документов, его можно обязать зарегистрировать долгосрочный арендный договор <9> в судебном порядке. -------------------------------- <9> См., например: п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ); Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2001 по делу N А56-4848/01.

Ошибка седьмая. "Отсутствие необходимой государственной регистрации долгосрочного договора аренды не влечет налоговых последствий"

Если стороны руководствуются договором аренды, не прошедшим государственную регистрацию, то имеют место фактические арендные отношения. При этом в большинстве случаев оформляются акты приема-передачи недвижимого имущества, арендодателем выставляются счета, арендатором осуществляются платежи. Ошибочно думать, что такие отношения не влекут налоговых последствий при отсутствии надлежащего учета. Для целей налогового учета ст. 252 НК РФ предъявляет только два требования: обоснованность и подтвержденность документами. Поскольку счета, документы первичного бухгалтерского учета (счета-фактуры, акты) обычно имеются, налоговым органам не составляет труда доказать наличие расходов. Таким образом, налоговое законодательство не обусловливает порядок исчисления и уплаты налога тем, прошел или нет договор аренды процедуру государственной регистрации <10>. -------------------------------- <10> См., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.05.2001 по делу N А29-903/01А; Постановление ФАС Центрального округа от 12.09.2005 по делу N А09-1813/05-12.

Ошибка восьмая. "Действие договора аренды прекращается по истечении его срока"

Принято считать, что по истечении срока договор аренды автоматически прекращает действовать. Но это не так: ГК РФ в таких случаях защищает стороны от возникновения фактических арендных отношений. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК РФ). ВАС РФ разъяснил, что при этом срок, на который возобновляется договор аренды, является неопределенным. Государственная регистрация договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не требуется <11>. Это довольно удобный механизм для устоявшихся и длительных отношений между арендатором и арендодателем, когда стороны могут не перезаключать каждый год договор аренды и в то же время не регистрировать первоначальный (при условии, что срок действия первоначального договора меньше года). -------------------------------- <11> Пункт 11 информационного письма Президиума ВАС РФ.

Однако, на наш взгляд, предпочтительнее по истечении срока договора оформлять дополнительное соглашение (в той же форме и порядке, что и первоначально заключенное). При этом продленный таким образом договор аренды подлежит государственной регистрации, если он пролонгируется на год и более. Кроме того, допускается включение в договор аренды условия о том, что по окончании его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до завершения срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Ошибка девятая. "Договор аренды земельного участка регулируется нормами ГК РФ"

Нормами не только Гражданского, но и Земельного кодекса. Земельное законодательство содержит целый ряд норм, отличных от общих правил ГК РФ о договоре аренды, в частности, в нем значительно расширены полномочия арендатора. Наиболее существенные особенности касаются распоряжения арендатором арендными правами (среди которых передача права аренды третьему лицу, внесение арендных прав в залог и в уставные капиталы юридических лиц, а также передача земельного участка в субаренду). Так, если при аренде зданий и помещений арендатору, чтобы распоряжаться правом аренды, необходимо предварительное согласие арендодателя (ГК РФ), то при аренде земельного участка получать такое согласие, по общему правилу, не требуется (исключение - договоры краткосрочной (до 5 лет) аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности). Договором может быть установлено иное, но далеко не во всех случаях. ЗК РФ существенно ограничивает возможности договорного регулирования в вопросе распоряжения арендатором земельного участка своими правами. Во-первых, при аренде государственного или муниципального земельного участка сроком более чем на 5 лет по закону в договоре нельзя установить какой-либо другой порядок распоряжения арендатором своим правом аренды, кроме предусмотренного ЗК РФ. Таким образом, арендатор по договорам долгосрочной (более 5 лет) аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает в силу закона наиболее широкими полномочиями по распоряжению (без согласия арендодателя) земельными участками, что сближает такое право аренды с ограниченными вещными правами. Во-вторых, договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 5 лет, может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, но только при доказанности факта существенного нарушения условий договора арендатором. В-третьих, ЗК РФ лишает арендодателя возможности в договорном порядке отказать арендатору земельного участка в преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор имеет такое право в силу закона, и договором нельзя предусмотреть иное. Исключение предусмотрено для случая выкупа третьим лицом расположенных на арендуемом участке зданий. По окончании срока договора аренды именно это лицо получит преимущество перед арендатором в приобретении прав на земельный участок <12>. -------------------------------- <12> Пункты 15 - 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Ошибка десятая. "Расторжение договора аренды возможно в одностороннем внесудебном порядке"

ГК РФ предусматривает два схожих понятия: отказ от исполнения договора и расторжение договора. Эти термины соотносятся, как причина и следствие: в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Рассмотрим, как эти два понятия применяются в отношении договора аренды.

Собственно расторжение договора

Статьи 619 и 620 ГК РФ устанавливают четкий перечень случаев, при которых договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке арендатором или арендодателем. Однако если одна из сторон, обнаружив какое-либо из предусмотренных ГК РФ оснований, направит контрагенту уведомление о расторжении договора, то подобное действие не будет иметь юридической силы, так как договор аренды по требованию одной стороны может быть расторгнут только судом. А до обращения в суд контрагент обязан направить нарушителю письменную претензию, иначе его исковое заявление будет оставлено без рассмотрения. Договор аренды может быть расторгнут и по соглашению сторон. В связи с этим в договорах обычно прописываются условия и порядок возможного расторжения в одностороннем внесудебном порядке. Правомерность подобных условий, как правило, объясняется тем, что их включение в договор равносильно подписанию отдельного соглашения о расторжении договора. Данное утверждение как минимум спорно, поскольку, устанавливая лишь условие для расторжения договора, стороны, естественно, не могут заранее указать конкретную причину этого. Тем не менее судебная практика свидетельствует, что такие соглашения имеют юридическую силу <13>. Вероятно, это объясняется тем, что арбитражные суды по данной категории дел обычно не проводят различий между расторжением договора и отказом от его исполнения, что особенно хорошо прослеживается в спорах о правомерности одностороннего отказа от исполнения договоров аренды земельных участков <14>. -------------------------------- <13> Постановление ФАС Центрального округа от 14.02.2000 по делу N 1143/1. <14> См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2006 по делу N Ф08-6694/2005; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.09.2004 по делу N А33-17555/03-С2-Ф02-3708/04-С1.

Расторжение договора путем отказа от его исполнения

Так как законодательство не предусматривает возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, рекомендуется устанавливать в договоре условия для одностороннего внесудебного отказа от его исполнения. В таком случае при соблюдении сторонами этих условий договор будет считаться расторгнутым <15>. Отказ от исполнения обычно оформляется в виде письменного уведомления. -------------------------------- <15> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2003 по делу N КГ-А40/1299-03; Постановление ФАС Поволжского округа от 08.06.2004 по делу N А55-16267/03-30.

Подводя итог вышесказанному, отметим: легкомысленный подход к заключению договоров аренды недвижимого имущества недопустим.

Название документа "Обзор практики разрешения споров, связанных с признанием торгов недействительными" (Беляева О. А.) ("Юридическая литература", 2006) Текст документа

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИЗНАНИЕМ ТОРГОВ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ

О. А. БЕЛЯЕВА

О. А. Беляева, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.

Проведение торгов представляет собой особый способ совершения гражданско-правовых договоров, выбор которого обусловлен необходимостью поиска контрагента, а также желанием обеспечить максимально выгодные условия сделки путем обострения конкуренции между потенциальными контрагентами (участниками торгов). Заключение договоров путем проведения торгов сопряжено с определенными сложностями, необходимостью дополнительных финансовых затрат на их подготовку и проведение, но влечет для заказчиков и экономическую выгоду. В ст. 449 ГК РФ не устанавливается конкретный перечень нарушений правил проведения торгов, вследствие которых они могут быть признаны недействительными. Судебно-арбитражная практика идет по пути широкого толкования этой статьи. В связи с этим особый практический интерес представляет комментирование решений судов, связанных с оспариванием результатов торгов.

1. Участником торгов может быть только субъект гражданских правоотношений

Дело N А45-1094/04-КГ7/23 Арбитражного суда Новосибирской области

ОАО "Корпорация "Трансстрой" (далее - Корпорация) и ООО "Фэцит" (далее - Общество) заключили соглашение о создании консорциума "Сибтрансстрой" (далее - Консорциум) для участия в торгах на право заключения государственного контракта по выполнению дорожных работ на строительство федеральной автомобильной дороги Омск - Новосибирск. Победителем торгов на размещение данного государственного заказа был признан Консорциум, состоящий из Корпорации и Общества. В протоколе заседания конкурсной комиссии в качестве победителя был назван Консорциум, а также отдельно были поименованы его участники: Корпорация и Общество. Государственный заказчик - Федеральное управление автомобильных дорог "Сибирь" - подписал государственный контракт с ведущим партнером Консорциума, которым в соответствии с соглашением являлась Корпорация. Спустя два года после проведения торгов Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Корпорации и государственному заказчику о признании недействительными состоявшихся торгов. Истец ссылался на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате работ и наличие задолженности Корпорации перед истцом. Между тем исковые требования были основаны на положениях абз. 2 п. 1 ст. 2 ГК РФ, согласно которым участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Объединение организаций в форме консорциума не обладает статусом юридического лица и, следовательно, не может участвовать в торгах, а тем более признаваться их победителем. Однако Арбитражный суд Новосибирской области посчитал, что участниками торгов являлись две самостоятельные организации, с одной из которых был заключен государственный контракт, и отказал в удовлетворении иска. Апелляционная инстанция это решение отменила, признав торги на право заключения государственного контракта, а также сам государственный контракт недействительными по признаку ничтожности в соответствии со ст. 168 ГК. Апелляционная инстанция оценила торги как сделку, противоречащую правилам ст. 153 ГК, согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В кассационной жалобе Корпорация и государственный заказчик ссылались на ряд обстоятельств, не получивших надлежащей оценки в суде апелляционной инстанции. Во-первых, подрядные торги не могут рассматриваться как сделка, поэтому к ним неприменимы положения ст. 153 ГК РФ. Во-вторых, на основании ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными исключительно по признаку оспоримости, в связи с этим истцом пропущен срок исковой давности для подачи иска (п. 2 ст. 181 ГК). В-третьих, закон не запрещает участия в торгах нескольких организаций, действующих совместно в качестве консорциума. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа оценил соглашение о создании консорциума как договор простого товарищества, целью создания которого являлось участие в торгах. Вместе с тем у Консорциума отсутствовала цель заключения государственного контракта, поэтому соглашение о его создании противоречило ст. 447 ГК, предусматривающей заключение договора с лицом, выигравшим торги. Доводы, изложенные в кассационной жалобе, а также принятые судебные акты заслуживают всестороннего анализа по ряду причин. 1. Под торгами понимается один из способов заключения договора (п. 1 ст. 447 ГК). Безусловно, все правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования <*>. В современной судебно-арбитражной практике прослеживается интересный подход к определению некоторых характеристик "сделки". Например, суды считают, что нельзя применить процедуру недействительности к тому, что сделкой не является (платежное поручение, аудиторское заключение и т. д.) <**>. Торги же могут быть признаны недействительными в силу прямого указания закона. -------------------------------- <*> См.: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 151-О // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002. N 2. <**> См. Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 июля 2004 г. N КГ-А41/5451-04, от 26 сентября 2002 г. N КГ-А40/5499-02.

Конечно, торги - не одна сделка. Торги следует считать сложным юридическим составом, включающим в себя совокупность нескольких сделок, в частности одностороннюю сделку организатора торгов в виде извещения об их проведении, одностороннюю сделку участника торгов, подавшего заявку на участие в них, и т. д. В связи с этим интересно провести аналогию с прежним законодательством о приватизационных торгах. Согласно ст. 26 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик <*> конкурсы и аукционы по продаже объектов приватизации считались гражданско-правовыми сделками, поскольку в результате их проведения у победителей возникало право на заключение договора купли-продажи указанных объектов, а у продавцов - обязанность заключить такой договор <**>. -------------------------------- <*> Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. N 26. Ст. 733. <**> См. п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" // ВВАС РФ. 1994. N 2.

Следовательно, к процедуре проведения торгов, в том числе на право заключения договора подряда, должны применяться правила гл. 9 ГК РФ о сделках. 2. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК). В современной судебно-арбитражной практике споры о признании торгов недействительными принято рассматривать по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок <*>. При таком подходе важно учитывать применение сокращенного срока исковой давности продолжительностью один год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении процедуры проведения торгов (п. 2 ст. 181 ГК). -------------------------------- <*> См. п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // ВВАС РФ. 1998. N 10.

Вместе с тем в п. 1 ст. 449 ГК говорится лишь об одной причине недействительности торгов - нарушении установленных законом правил их проведения, т. е. речь идет лишь о специальном основании недействительности. Поэтому торги можно признать недействительными по признаку как оспоримости в случае нарушения правил их проведения, так и ничтожности в случае нарушения любых норм, установленных законодательством <*>. Поскольку суды апелляционной и кассационной инстанций рассматривали торги как проведенные с нарушением общих норм гражданского законодательства, они не приняли во внимание специальное основание недействительности торгов и сокращенный срок исковой давности. -------------------------------- <*> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 апреля 2000 г. N 9003/99 // ВВАС РФ. 2000. N 9.

3. В западной бизнес-практике консорциумами (от лат. consortium - соучастие, сотоварищество) считаются временные объединения юридических, физических лиц, в том числе иностранных, для совместной предпринимательской деятельности, требующей значительных инвестиций. Консорциум - разновидность договорного объединения, сущностные черты которого частично прослеживаются в отечественной организационно-правовой конструкции финансово-промышленной группы <*>. Консорциумы строятся на основе целевого соглашения для совместного размещения капитала при осуществлении единого инвестиционного проекта. Участниками консорциума чаще всего являются банки, страховые и инвестиционные компании, промышленные, строительные, транспортные и другие корпоративные структуры в различном сочетании. Они объединяются с целью реализации конкретных коммерческих проектов в определенном сегменте рынка на какой-то период времени. При этом каждый партнер консорциума сохраняет юридическую самостоятельность. -------------------------------- <*> См. ст. 2 Федерального закона от 30 ноября 1995 г. "О финансово-промышленных группах" // СЗ РФ. 1995. N 49. Ст. 4697.

В российском законодательстве отсутствует правовая регламентация консорциумов, поэтому правовой основой организации и деятельности большинства консорциумов (картелей, синдикатов и т. п.) в действующем российском законодательстве является договор простого товарищества (совместной деятельности). В ГК РФ отражен доминирующий в отечественном законодательстве традиционный взгляд на простое товарищество как на неправосубъектное объединение (п. 2 ст. 1041 ГК). Именно поэтому консорциум не обладает статусом юридического лица; специальный порядок создания и регистрации объединений в форме консорциумов также не предусмотрен. В то же время нельзя отрицать, что некоторыми элементами правосубъектности объединение в форме простого товарищества все же обладает. Это касается установленных законом правил ведения общих дел, несения расходов и убытков, солидарной ответственности по общим обязательствам и др. (ст. ст. 1044, 1046, 1047 ГК). В отличие от остальных гражданско-правовых договоров участники совместной деятельности преследуют единую цель, их интересы тождественны. Конечная цель подобной общецелевой сделки может выражаться в достижении различных экономических и юридических результатов, в том числе таких, которые требуют вступления во встречные договорные правоотношения (например, совместное выполнение подрядных работ или оказание услуг). Поэтому необходимо различать внутренние взаимоотношения участников консорциума (простого товарищества) между собой и внешние отношения - между членами консорциума и заказчиком. В отношениях с третьими лицами полномочие товарища (или партнера консорциума) совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме (п. 2 ст. 1044 ГК). Консорциум не может рассматриваться в качестве субъекта правоотношений, он представляет собой разновидность гражданско-правового договора. Но участие Консорциума "Сибтрансстрой" в торгах на размещение государственного заказа, а также подписание государственного контракта непосредственно с ведущим партнером этого объединения действующему законодательству не противоречит, поскольку в данной ситуации неправосубъектное договорное объединение правомерно вступает в гражданские правоотношения через уполномоченное юридическое лицо. Важно обратить внимание на то, что в основу исковых требований Общества было положено ненадлежащее исполнение внутренних обязательств Корпорации, во внешних отношениях - в процессе исполнения государственного контракта - претензий к участникам Консорциума у государственного заказчика не было, и признание государственного контракта ничтожным не отвечало его интересам. В свете изложенного заслуживает поддержки позиция суда первой инстанции, признавшего правомерность определения победителем торгов двух самостоятельных организаций и заключения государственного контракта с одной из них, действовавшей как ведущий партнер договорного объединения. Иное толкование данного спора неизбежно приводит к вопросу о целесообразности заключения договоров о совместной деятельности в любой сфере предпринимательской деятельности.

2. Ограничение конкуренции участников торгов - основание для признания торгов недействительными

Этимологически слово "торги" происходит от глагола "торговаться", именно поэтому отличительной особенностью процедуры проведения торгов является конкуренция (состязательность) их участников. Конкуренция позволяет обеспечить объективный процесс определения победителя, непредвзятость при заключении с ним договора, а также выявление оптимальных условий этого договора. Неслучайно процедура торгов с точки зрения антимонопольного законодательства является одним из способов установления равных условий деятельности хозяйствующих субъектов. Отсутствие торгов (аукционов, конкурсов) на право заключения договоров во многих случаях квалифицируется как создание дискриминационных или, наоборот, льготных условий деятельности для отдельных хозяйствующих субъектов (ст. 7 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках") <*>. -------------------------------- <*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 января 2005 г. N Ф09-4366/04-ГК, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 ноября 2005 г. N А56-17294/04.

Итак, торгам изначально присуща конкуренция, что приобретает особое значение в случае проведения открытых (публичных) торгов, цель которых - получить вследствие конкуренции покупателей наибольшую цену за продаваемое имущество. Поэтому при наличии лишь одного участника торги не проводятся, законодательство признает заключенную подобным образом сделку несостоявшейся (п. 5 ст. 447 ГК). Однако зачастую в торгах участвуют несколько лиц, не конкурирующих между собой. Формально признать торги несостоявшимися невозможно, так как в них принимает участие не одно лицо, но, руководствуясь общим смыслом законодательства, суды справедливо оценивают конкуренцию при проведении торгов, учитывая различные обстоятельства. "Незаинтересованность" в конкуренции в каждом случае имеет свои причины. Среди них могут быть: отсутствие предложений о приобретении имущества; ценовое предложение ниже минимума, определенного организатором торгов; родственные или супружеские отношения руководителей организаций, участвующих в аукционе <*>, аффилированность участников и др. -------------------------------- <*> Так, в торгах по продаже имущества ОАО "Баканский комбинат стройматериалов" участвовали индивидуальный предприниматель и акционерное общество. Генеральный директор акционерного общества и предприниматель являлись супругами. Арбитражный суд решил, что супруги не заинтересованы в продаже имущества должника по наиболее высокой и выгодной цене и признал состоявшиеся торги недействительными (дело N А32-7096/2000-4/245-16/56 Арбитражного суда Краснодарского края).

Эти причины продемонстрированы на примере следующих судебных дел.

Дело N 198/11 Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики

Служба судебных приставов Министерства юстиции Кабардино-Балкарской Республики провела открытый аукцион по продаже незавершенного строительством здания "Школы искусств", расположенного в г. Нальчике и принадлежащего ОАО "Нальчикпроектстрой". На это имущество судебными приставами был наложен арест по исполнительному листу о взыскании задолженности в пользу Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации. По результатам проведенного аукциона приобретателем здания стало ООО "Институт археологии Кавказа" (далее - Институт археологии). По иску Министерства государственного имущества Кабардино-Балкарской Республики суд первой инстанции признал заключенный по результатам торгов договор купли-продажи недействительным. Апелляционная инстанция дополнительно указала, что торги проведены с нарушением законодательства, фактически с одним участником. Формально в аукционе участвовали Институт археологии и Современный гуманитарный институт в лице руководителя Нальчикского филиала (далее - Нальчикский филиал). Однако задаток за участие в аукционе был оплачен за обоих участников Нальчикским филиалом. Согласно протоколу стартовая цена имущества была определена в 1 млн. руб., величина шага аукциона составляла 50 тыс. руб., а окончательная цена продажи здания - 1050 тыс. руб. Нальчикский филиал, участвуя в торгах, не делал никаких предложений по приобретению имущества. Предложение о приобретении имущества было сделано один раз и только одним участником, признанным победителем, т. е. Институтом археологии. Впоследствии стоимость приобретенного имущества была оплачена не покупателем, а именно Нальчикским филиалом за него. В довершение всего директора обоих участников аукциона являлись родными братьями. Эти обстоятельства можно расценивать лишь в качестве косвенных доказательств незаинтересованности участника в состязательности при проведении торгов, но именно они позволили суду сделать обоснованный вывод о формальном участии Нальчикского филиала в оспариваемом аукционе и о согласованности в действиях участников по приобретению выставленного на торги имущества. Поэтому фактически аукцион был проведен в нарушение п. 5 ст. 447 ГК РФ с одним участником. Такой аукцион, а также заключенная по его результатам сделка недействительны.

Дело N А32-4366/2000-1/92Б Арбитражного суда Краснодарского края

Решением арбитражного суда индивидуальный предприниматель Легал С. Я. был признан банкротом, и в отношении него было открыто конкурсное производство. Конкурсная масса была сформирована только за счет доли предпринимателя в уставном капитале ООО "Кубанский морской терминал". Собрание конкурсных кредиторов приняло решение о реализации этой доли на торгах, проведение которых конкурсный управляющий поручил ЗАО "РиэлтИнвестОценка". Согласно отчету Краснодарского регионального объединения оценщиков "Кубань-оценка" рыночная стоимость доли составила 1030 тыс. руб. В торгах участвовали ООО "Ново-Бора" и ЗАО "Онако Терминал", единственным участником которого является ООО "Ново-Бора". Должность директора в обоих обществах занимает Хрюков А. Н. В ходе торгов ЗАО "Онако Терминал" предложило цену ниже начальной, установленной организатором торгов. Поэтому победителем торгов было признано ООО "Ново-Бора", предложившее 1100 тыс. руб. Легал С. Я. обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными торгов по продаже его доли, а также заключенного на их основании договора купли-продажи и применении последствий его недействительности. Суды первой и апелляционной инстанций рассматривали спор без привлечения к участию в деле в качестве ответчика победителя торгов (покупателя доли). Поэтому Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа судебные акты были отменены, а дело было передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом кассационный суд указал, что целью проведения публичных торгов является привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц для того, чтобы выявить лицо, предлагающее наилучшие для продавца условия договора. Участие в торгах лиц, объективно не заинтересованных в состязательности при покупке, не соответствует природе торгов. Достаточными доказательствами отсутствия заинтересованности суд обоснованно посчитал следующие обстоятельства: 1) один участник аукциона является единственным учредителем другого участника; 2) обеими организациями, участвовавшими в аукционе, руководит один и тот же человек; 3) один из участников делал предложение о покупке ниже начальной цены, определенной организатором аукциона. Выводы суда кассационной инстанции заслуживают поддержки и с точки зрения антимонопольного законодательства. Участники аукциона по ряду признаков (одно общество является единственным участником другого общества, одно и то же физическое лицо выполняет функции единоличного исполнительного органа в обоих обществах) представляли собой "группу лиц", которая рассматривается как единый хозяйствующий субъект (ст. 4 Закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках"). Поэтому следует признать, что в аукционе действительно участвовал один хозяйствующий субъект, представляющий собой группу лиц, состоящую из двух организаций.

3. Форма задатка, вносимого участниками при проведении торгов

Дело N А49-4991/03-181/26 Арбитражного суда Пензенской области

Планом внешнего управления МУП "Комбинат" была предусмотрена продажа имущества предприятия на торгах после проведения его инвентаризации и оценки. По результатам аукциона покупателю - ОАО "Пензаагротехника" - были переданы птичники и гусятник. Должнику в счет оплаты этого имущества переданы его же векселя. В период внешнего управления должника внешним управляющим в подтверждение долга перед ОАО "Пензаагротехника" были выданы простые векселя. Фонд имущества Пензенской области заключил с должником соглашение на организацию и проведение торгов, одним из условий которого была передача в качестве задатка участниками торгов не денежных средств, а векселей должника. Заместитель Прокурора Пензенской области в интересах Налоговой инспекции по Бессоновскому району Пензенской области заявил в арбитражный суд иск о признании недействительными результатов проведенных торгов по продаже имущества должника и применении последствий недействительности сделки, заключенной по результатам аукциона в связи с тем, что торги проведены с нарушением ст. 448 ГК РФ. Решением Арбитражного суда Пензенской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Суд посчитал, что обязательства покупателя по договору купли-продажи выполнены надлежащим образом, поскольку вексель как ценная бумага в соответствии со ст. 143 ГК является средством платежа при безналичной форме денежного обращения. Векселя переданы должнику по актам приема-передачи, на самих векселях выполнен индоссамент на имя должника. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа судебные акты отменил и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию в ином судебном составе по следующим основаниям. Согласно ст. 106 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <*> план внешнего управления должником должен предусматривать меры по восстановлению платежеспособности должника. Должником могут выпускаться векселя, например для привлечения финансовых средств в соответствии с утвержденным планом внешнего управления. По результатам аукциона был заключен договор купли-продажи, согласно которому в качестве оплаты за имущество ОАО "Пензаагротехника" передало должнику шесть простых векселей, ранее выпущенных самим должником. Таким образом, сделка не была направлена на восстановление платежеспособности должника, так как расчет был произведен не денежными средствами, а векселями самого предприятия-должника. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК). Таким образом, ГК РФ признает задатком как мерой обеспечения выполнения обязательств по платежам только денежную сумму, иных видов задатка закон не указывает. Вексель, как и другие ценные бумаги, а также иные объекты гражданских прав, включая имущество и имущественные права, не может быть использован в качестве задатка, поскольку вексель удостоверяет ничем не обусловленное обязательство векселедателя выплатить до наступления предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы (ст. 815 ГК). Поэтому договоры о задатке, платежами по которым выступали векселя должника, были заключены организатором торгов - Фондом имущества Пензенской области - в нарушение требований ГК РФ <*>. -------------------------------- <*> В аналогичном случае имущество должника было реализовано конкурсным управляющим на аукционе, один из участников которого внес в качестве задатка вексель Сбербанка России. Вексель был предъявлен кредитной организацией к оплате до даты проведения аукциона. Однако суд не счел данный факт основанием для признания аукциона недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 апреля 2005 г. N А79-8966/2004-СК2-8454).

Как видно из приведенного дела, задаток, внесенный неденежными средствами, относится к процедурным нарушениям проведения торгов, и ненадлежащая форма внесения задатка организатору торгов может стать основанием признания их недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК). В связи с этим целесообразно проанализировать роль и назначение задатка в процессе проведения торгов, а также сравнить задаток как форму обеспечения заявки для участия в торгах со смежными правовыми институтами. Задаток - одна из разновидностей правового института авансовых платежей, совмещающая в себе некоторые черты, присущие штрафным санкциям. Если стороны надлежащим образом выполняют условия обеспеченной сделки, задаток сохраняет функции аванса, в противном случае действует штрафной механизм: оставление суммы задатка у получившей его стороны при нарушении обязанностей по обеспеченной сделке лицом, давшим задаток, и, наоборот, обязанность уплатить двойную сумму задатка контрагенту, если за неисполнение договора отвечает лицо, получившее задаток. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток выполняет несколько функций: доказательственную - соглашение о задатке подтверждает наличие договора; платежную - задаток засчитывается в счет причитающихся по договору платежей; обеспечительную - задаток является способом обеспечения исполнения обязательства, так как имеет целью предотвратить неисполнение договора. В последние годы в России задаток стал активно применяться именно при проведении торгов, тем более что в п. 4 ст. 448 ГК установлен обязательный порядок внесения задатка участниками торгов в размере, сроки и порядке, указанных в извещении о проведении торгов. Функциональное значение задатка при этом состоит в подтверждении серьезности намерений участников торгов. Чаще всего в процессе торгов договор о задатке заключается в форме договора присоединения (ст. 428 ГК), условия которого в одностороннем порядке определяются организатором торгов. Задаток возвращается участникам, не выигравшим торги, а также если торги не состоялись. У победителя торгов сумма, внесенная в качестве задатка, засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Уклонение лица, выигравшего торги, от подписания протокола о результатах торгов влечет утрату внесенного им задатка. В свою очередь, организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Основная проблема заключается в определении правовой природы денежных средств, вносимых участниками торгов и именуемых в нашем законодательстве "задатком". Допустимо ли считать, что при проведении торгов используется способ обеспечения, одноименный задатку, но имеющий иное по сравнению с ним содержание? Во-первых, по смыслу ст. 380 ГК РФ задаток может применяться только для обеспечения исполнения договорных обязательств, во внедоговорных отношениях он неприменим. Очевидно, что между организатором торгов и их участниками договора не существует. Задаток на торгах направлен на обеспечение обязательства, по которому участник и организатор торгов обязаны заключить договор только в случае победы данного участника. Внесенные участниками торгов "задатки" не могут считаться доказательством заключения договора, поскольку он будет заключен в будущем лишь с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, задаток на торгах лишен своей платежной функции, так как вносится претендентами на участие в торгах не в качестве платы за участие или платы за победу. По окончании торгов суммы задатков возвращаются всем участникам, за исключением победителя торгов. Задатком может быть обеспечено только денежное обязательство, однако в процессе торгов ни у кого таких обязательств нет. Денежные суммы, вносимые участниками торгов, близки, на наш взгляд, к залогу денежных средств. Но в то же время в нашей правоприменительной практике доминирует позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о принципиальной невозможности залога денежных средств, поскольку "реализация" денег как предмета залога противоречит их правовой природе <*>. -------------------------------- <*> См. п. 3 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. N 26 // ВВАС РФ. 1998. N 3).

Следует прийти к выводу, что в ст. 448 ГК РФ идет речь об альтернативной форме задатка, к которой не следует применять общие правила ст. 380 ГК <*>. Целесообразно помнить, что ст. ст. 447 - 449 ГК РФ регулируют проведение торгов только на продажу имущества. Естественно, в таких торгах задаток при надлежащем исполнении обеспеченного им договора должен засчитываться в счет исполнения денежного обязательства. Если же торги (аукцион или конкурс) проводились на покупку имущества, у победителя не возникает обязанности по уплате денег. Поэтому сумма внесенного им "задатка" не может быть зачтена в счет оплаты по договору, и тогда применение соответствующих норм ГК РФ теряет всякий смысл. -------------------------------- <*> В нормативных правовых актах последних лет применительно к процедуре проведения торгов термин "задаток" перестал использоваться. Он заменен на термин "обеспечение заявки", которое вносится денежными средствами и носит необязательный характер (п. 4 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 2005 г. "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" // СЗ РФ. 2005. N 30 (Часть I). Ст. 3105).

В последние годы в России роль задатка за участие в торгах действительно нередко играют не "живые" деньги, а их заменители. Широкое распространение в качестве задатка получили не только простые векселя, но и банковские гарантии. С одной стороны, вексель и банковская гарантия представляют собой денежные обязательства, и в этой части они близки к денежному задатку. С другой стороны, они существенным образом отличаются от денег как таковых тем, что предусматривают денежные выплаты лишь по наступлении определенного срока (вексель) или по предъявлении требования бенефициара (банковская гарантия). Вексель и банковская гарантия - не деньги, а документы, позволяющие их получить, т. е. денежные суррогаты. И вексель, и банковская гарантия отличаются безусловным и абстрактным характером, не зависят от обязательства, в счет исполнения которого выданы, хотя вексель не обеспечивает исполнение обязательства, а имеет целью лишь исполнить платеж по нему. Вексель удостоверяет ничем не обусловленное обязательство векселедателя выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы (ст. 815 ГК). Банковская гарантия может превращаться в деньги по первому требованию организатора торгов, в таком виде она даже более привлекательна для организатора торгов, чем задаток. Аналогичные функции может выполнять и простой вексель со сроком платежа "по предъявлении", так как позволяет своему держателю (организатору торгов) в любое время в течение одного года с даты составления векселя безусловно требовать от векселедателя его оплаты. Очевидно, что задаток защищает интересы организатора торгов только в одном случае: если лицо, признанное победителем торгов, уклоняется от подписания протокола об их итогах (п. 5 ст. 448 ГК). Однако в процессе торгов возможны другие разнообразные нарушения со стороны участников, и задаток организатора торгов от них не защищает. Предположим, до истечения объявленного срока проведения торгов участники отозвали свои предложения, в результате чего торги необходимо признать несостоявшимися. На наш взгляд, нет оснований ограничивать выбор формы обеспечения участия в торгах одним лишь задатком, и использование иных безусловных правовых конструкций представляется вполне оправданным. Но если следовать "букве закона", то обеспечение участия в торгах может иметь исключительно денежное выражение и должно быть оформлено задатком. В любом случае при рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, существенны ли допущенные нарушения и повлияли ли они на результат торгов. Например, участник торгов в нарушение требований п. 4 ст. 448 ГК внес часть задатка векселями, однако победителем не стал. Договор купли-продажи был заключен с лицом, предложившим в ходе торгов наивысшую цену, нарушений при внесении им задатка не выявлено. Допущенное нарушение было незначительным и не повлияло на результат торгов, поэтому суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания торгов недействительными и применении последствий их недействительности <*>. В этом деле, хотя торги и не были признаны судом недействительными, все же имелось указание на то, что нарушение при их проведении было допущено, но имело незначительный характер. -------------------------------- <*> См. п. 5 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 101 // ВВАС РФ. 2006. N 4).

В заключение следует обратить внимание на то, что в комментируемом деле спор о признании торгов недействительными рассматривался на основании иска прокурора. Можно ли признать прокурора лицом, которое вправе предъявить иск об оспаривании торгов? Прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства (п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации") <*>. Перечень исков и заявлений, которые прокурор может предъявить в арбитражный суд, приводится в ч. 1 ст. 52 АПК РФ и расширительному толкованию не подлежит <**>. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4472. <**> См. Приказ Генеральной прокуратуры от 5 июня 2003 г. N 20 "О реализации прокурорами полномочий в арбитражном судопроизводстве" // ВВАС РФ. 2003. N 10.

В комментируемом деле заинтересованность прокурора обусловлена тем обстоятельством, что им заявлен иск о признании недействительными сделок, совершенных муниципальным унитарным предприятием (ч. 1 ст. 52 АПК). Поэтому суд правомерно рассматривал заявленные прокурором требования по существу.

4. Последствия несоблюдения требований к извещению о проведении торгов

Дело N А32-8356/2000-21/219 Арбитражного суда Краснодарского края

ОАО Автотранспортное предприятие "Кубаньагропромтранс" обратилось с иском к АООТ "Краснодаргазстрой" и ООО "Сивилла" о признании недействительными торгов и заключенного в результате них договора купли-продажи недвижимого имущества. К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены служба судебных приставов, инспекция МНС России по Северскому району, Главное управление юстиции по Краснодарскому краю, отделение Федерального долгового центра при Правительстве РФ по Краснодарскому краю. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, торги по продаже недвижимого имущества и договор купли-продажи, заключенный между ООО "Сивилла" (организатором торгов - продавцом) и АООТ "Краснодаргазстрой" (покупателем), признаны недействительными. Суд установил, что ООО "Сивилла" нарушило ст. 448 ГК РФ, что выразилось в извещении о предстоящих торгах путем объявлений в радиоэфире, без опубликования в печати; внесении в качестве задатка участниками торгов векселей, а не денежных средств; отсутствии сведений о банковском счете организатора торгов, на который должен быть внесен задаток участниками торгов. В кассационной жалобе АООТ "Краснодаргазстрой" (победитель торгов) просило отменить судебные акты по тому основанию, что законом не установлены обязательные требования к виду средств массовой информации, через которые осуществляются извещения о проведении торгов, поэтому выводы судов о ненадлежащем извещении о предстоящих торгах путем объявлений по радио необоснованны. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил принятые судебные акты в силе, так как имеющаяся в извещении о проведении торгов информация, содержащая перечень объектов недвижимости, их характеристики, данные о первоначальной цене и месте, времени и правилах торгов, была значительна по объему и сложна для восприятия на слух. Подобная информация требовала более определенной фиксации, чем объявление по радио. Извещение о проведении торгов должно было быть опубликовано в периодической печати, поскольку правовые нормы о проведении публичных торгов предполагают, что извещение об их проведении направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления лица, предлагающего лучшие для продавца условия. В рассмотренном судебном деле основной интерес представляют два вопроса. Является ли ненадлежащая форма извещения о торгах нарушением, достаточным для их признания недействительными? В какой форме должно быть сделано извещение о проводимых торгах? 1. Наличие извещения о торгах, несомненно, - одно из необходимых условий правильности их проведения. В первую очередь, необходимо определиться с правовой природой данного извещения. Если считать его публичной офертой, которая акцептуется путем подачи первой заявки, то таким путем возникает "договор о проведении торгов". В судебно-арбитражной практике встречаются решения о том, что приглашение на участие в публичных торгах любого, кто согласен на предложенные условия и отзовется на объявление, подав заявку и внеся задаток, является публичной офертой по признакам, установленным в ст. 437 ГК РФ <*>. Однако не вызывает сомнений, что основная обязанность организатора торгов - не прием заявок, а проведение самих торгов. Эта обязанность возникает как раз в момент извещения о предстоящих торгах и, в случае получения менее двух заявок, прекращается. Закон не требует указывать в извещении какие-либо существенные условия договора, заключение которого является предметом торгов. Кроме того, по итогам торгов договор заключается не со всеми лицами, подавшими заявку на участие, а только с победителем. Значит, извещение о предстоящих торгах не может быть офертой. -------------------------------- <*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 1999 г. N КГ-А40/4076-99.

Извещение о торгах - односторонняя сделка организатора, с которой начинаются торги, ее последствием является приглашение делать оферты, т. е. подавать заявки (предложения). В силу особой важности для всей процедуры проведения торгов ненадлежащее извещение является основанием для признания торгов недействительными. 2. Организатор торгов обязан сделать извещение о предстоящих торгах не менее чем за 30 дней до их проведения, с обязательным указанием определенных сведений (п. 2 ст. 448 ГК). Характерно, что извещение о проведении торгов должно быть именно "сделано", а не опубликовано организатором. Очевидно, что в ГК РФ отсутствует акцент на публикацию извещения о торгах в печатных средствах массовой информации, о чем и было указано в кассационной жалобе. Объяснение данной норме видится в том, что при проведении закрытых торгов к участию в них специально приглашаются определенные лица, поэтому извещение не публикуется, а именно делается организатором путем рассылки персональных приглашений. Открытые торги, в свою очередь, предполагают публикацию извещения для всеобщего сведения. В законодательстве Российской Федерации есть нормы, уточняющие порядок сообщения информации о проведении торгов. Так, информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит опубликованию в средствах массовой информации, определенных соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления <*>. Аналогичным образом информационное обеспечение торгов регулируется при размещении государственного или муниципального заказа. В частности, информация о размещении заказов на официальном сайте в сети Интернет не может заменить опубликование такой информации в официальном печатном издании <**>. -------------------------------- <*> См. п. 2 ст. 15 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251. <**> См. п. 3 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2005 г. "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Действительно, для принятия решения об участии или неучастии в торгах потенциальному претенденту требуется определенное время. Оно необходимо, чтобы оценить условия торга и свои возможности для победы в нем, именно поэтому претендент должен "иметь под рукой" всю необходимую информацию, т. е. опубликованное извещение о торгах. Поэтому суд кассационной инстанции обоснованно посчитал, что сообщение сложной и большой по объему информации, сделанное по радио, является ненадлежащим извещением о торгах, так как не позволяет эту информацию зафиксировать. Аналогичный подход появился и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ, указавшего, что ненадлежащим извещением о публичных торгах можно считать не только распространение соответствующей информации по радио, но также и извещение, однократно переданное по местному каналу телевидения <*>. -------------------------------- <*> См. п. 4 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 101 // ВВАС РФ. 2006. N 4).

Поэтому извещение о торгах является одной из необходимых процедур их проведения и должно быть опубликовано, несмотря на отсутствие прямого указания об этом в ГК РФ.

Дело N А14-14856-2004/549/30 Арбитражного суда Воронежской области

Администрацией г. Воронежа были проведены торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности. Победителем торгов было признано ЗАО "Аптека 36,6", с которым был подписан договор аренды и оформлен передаточный акт. В Арбитражный суд Воронежской области с иском о признании проведенных торгов недействительными обратился Фонд профилактики правонарушений "Совет дружинников" (далее - Фонд). В обоснование своих требований истец ссылался на то, что торги проводились в тот период времени, когда он функционировал в спорном помещении, однако не был уведомлен о проведении торгов и участия в них не принимал, в результате чего были нарушены его права. Решением первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Кассационная жалоба Фонда также осталась без удовлетворения. Все судебные инстанции установили, что истец занимал спорное помещение без законных оснований, поэтому оно считалось свободным от прав третьих лиц и могло быть выставлено муниципальным образованием на торги. Сообщение о проведении торгов было заблаговременно опубликовано в газете "Коммуна", но истец заявку на участие в торгах не подавал. Действующим законодательством не предусмотрено персональное уведомление претендентов о проводимых торгах. Выводы всех судебных инстанций в данном деле верны, поскольку организатор открытых торгов обязан лишь опубликовать извещение об их проведении. После этого лица, заинтересованные в участии в торгах, должны проявить собственную инициативу, направив организатору свои предложения. Персональное приглашение участвовать в торгах допустимо лишь при проведении торгов в закрытой форме, оно не соответствует сущности открытого аукциона.

Дело N А65-7731/02-3 Арбитражного суда Республики Татарстан

ГУП "НПО Нефтепромхим" как имущественный комплекс было реализовано в соответствии с планом приватизации на коммерческом конкурсе с инвестиционными и социальными условиями. По результатам проведенного конкурса между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ООО "Инфоинтпартнер" был подписан договор купли-продажи. ЗАО "Нефтебуровая технология" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском о признании недействительными результатов коммерческого конкурса, так как оно неправомерно не было допущено к участию в конкурсе. Информация о проведении конкурса была своевременно опубликована в газете "Время и деньги". Истец подал заявку на участие в конкурсе с приложением к ней необходимых документов, однако в день конкурса заявка была возвращена истцу по мотиву отсутствия у него документа о предварительном согласии антимонопольного органа на приобретение имущества, хотя информационное сообщение не содержало требования к претендентам о предоставлении согласия антимонопольного органа. Продавец имущественного комплекса не обосновал необходимость предоставления такого согласия и не отразил его в перечне документов для участия в данном конкурсе. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, коммерческий конкурс и заключенный по его результатам договор купли-продажи были признаны недействительными. Кассационная жалоба Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан Федеральным арбитражным судом Поволжского округа оставлена без удовлетворения. Судебные инстанции указали, что продавец имущественного комплекса государственного унитарного предприятия не обосновал нормативно и документально необходимость представления согласия антимонопольного органа, а главное - не отразил его в перечне документов для участия в конкурсе. Принятые судебные акты считаем обоснованными по следующим основаниям. Извещение о торгах должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК). Формулировка "во всяком случае" должна трактоваться как перечисление минимального объема сведений, которые сообщаются в объявлении о проведении любых торгов независимо от их вида, формы и предмета. Конечно же, детализация сведений, которые следует включать в объявление о проведении торгов, зависит от специфики конкретных торгов. В период рассмотрения комментируемого дела подлежали применению Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" <*> и Положение о продаже на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями государственного или муниципального имущества, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 ноября 1998 г. N 1311 <**>. Согласно подп. "в" п. 16 данного Положения согласие антимонопольного органа на приобретение имущества предоставляется организатору конкурса в установленных законом случаях. Эти случаи продавец не должен обосновывать нормативно или документально, как было указано судом. Запросить согласие антимонопольного органа на совершение определенных юридических действий необходимо только в случаях, перечисленных в ст. ст. 17, 18 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках". -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595. В настоящее время утратил силу (СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251). <**> СЗ РФ. 1998. N 46. Ст. 5699. В настоящее время утратило силу (СЗ РФ. 2002. N 33. Ст. 3228).

В процессе проведения торгов имеются не только участники, но и "претенденты". Они подали заявку на участие, представили документы в соответствии с перечнем, объявленным в информационном сообщении, и внесли суммы задатков. Конечно, претенденты должны существовать недолго: либо они будут признаны участниками торгов, либо им будет отказано в участии. Трудно установить, в какой момент времени должны приниматься или отклоняться заявки: заранее или же в день конкурса. Дело в том, что на некоторых торгах используется закрытая форма подачи предложений, когда организатору подаются предложения в запечатанных конвертах. Поэтому в момент приема конверта проверить его содержимое нельзя, поскольку вскрытие конверта с предложением должно состояться публично в назначенное время проведения конкурса. Если говорить о приватизационных торгах, то закрытая форма используется исключительно для подачи ценового предложения. Следовательно, содержание конкурсных предложений претендентов нетрудно проверить в день их подачи, а не в день проведения самого конкурса. Поэтому отказ от участия в торгах в связи с непредставлением документа, который не указан в извещении о проведении торгов и, главное, не требовался в соответствии с законодательством, неправомерен.

Дело N А56-18440/03 Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области

ЗАО "Сосновоборский алюминиевый завод" провело торги на право выполнения подрядных работ по строительству, победителем которых было признано ОАО "Спецгидроэнергомонтаж". ЗАО "Триада", участвовавшее в торгах, но не ставшее их победителем, обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании торгов недействительными. Истец полагал, что были допущены нарушения правил проведения торгов, выразившиеся в ненадлежащем извещении истца о времени, месте и форме проведения торгов. Действительно, объявление о проведении торгов было сделано без указания времени, места и формы их проведения; в тендерной документации отсутствовал проект контракта, который по результатам проведения торгов должен быть заключен с победителем торгов; в объявлении не указан срок, по истечении которого будет подписан договор с победителем. Кроме того, организатор торгов не опубликовал объявление о торгах в средствах массовой информации, а разослал его по электронной почте через Интернет. Судом было установлено, что истец получил приглашение к участию в торгах, в котором были указаны место нахождения организатора торгов, сроки подачи заявок и условия для получения комплекта тендерной документации. Истец направил организатору торгов свои предложения по всем лотам, следовательно, располагал информацией, кому и куда их нужно направлять. Суд решил, что отсутствие в объявлении о торгах указания на форму их проведения не является существенным нарушением, поскольку из содержания тендерной документации участники торгов могли уяснить форму их проведения. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, кассационная жалоба истца также была оставлена без удовлетворения Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. Принятые судебные акты заслуживают всестороннего анализа по ряду причин. С одной стороны, организатором торгов было допущено большое количество процедурных нарушений, каждое из которых в отдельности уже является основанием для признания торгов недействительными. С другой стороны, истец все же участвовал в торгах, причем по всем лотам. Следовательно, эти нарушения не помешали истцу стать участником торгов. Среди допущенных организатором нарушений следует назвать, во-первых, отсутствие публикации извещения о торгах, хотя она необходима, как было сказано при анализе предшествующих судебных дел. Во-вторых, в нарушение установленных в п. 2 ст. 448 ГК требований в извещении отсутствовала информация о сроке, по истечении которого будет подписан договор с победителем. Отсутствие в тендерной документации проекта контракта, который по результатам торгов должен быть заключен с победителем торгов, не является нарушением правил проведения торгов. В извещении о проведении торгов закон не требует указывать какие-либо существенные условия договора, заключение которого является предметом торгов. Поэтому и сообщение данных условий в виде проекта контракта не требуется включать в тендерную (конкурсную) документацию. Вызывает возражения позиция суда о том, что отсутствие в объявлении о торгах указания на их форму не является существенным нарушением, поскольку форма проведения торгов становится очевидной из содержания тендерной документации. Вероятна ситуация, когда потенциальный участник не заинтересован участвовать в открытых торгах наравне с неопределенным кругом конкурентов, поэтому он может просто не обратиться к организатору торгов даже за прочтением тендерной документации. Следовательно, отсутствие информации о форме проведения торгов может привести к тому, что многие заинтересованные в них лица не станут даже предпринимать попыток участвовать в торгах. Поэтому представляется, что судебные акты приняты необоснованно, поскольку совокупность допущенных организатором торгов нарушений правил их проведения позволяла суду признать состоявшиеся торги недействительными.

Дело N А56-5346/04 Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Правительство Ленинградской области провело открытый конкурс на право заключения договора по осуществлению функций управляющей компании по развитию производственной зоны "Горелово" в муниципальном образовании "Ломоносовский район Ленинградской области". Организатором конкурса выступало государственное учреждение "Агентство экономического развития Ленинградской области", которое опубликовало объявление о проведении конкурса в газете "Вести". ОАО "Кольцевая автомобильная дорога - Ленобласть" обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании проведенного конкурса недействительным. Истец мотивировал свои требования тем, что в объявлении о конкурсе не были указаны срок, предоставляемый для заключения договора; порядок проведения конкурса и порядок определения лица, выигравшего конкурс. Эти сведения стали известны истцу только после получения дополнительной информации менее чем за 30 дней до даты проведения конкурса. Истец предпринял все необходимые действия для участия в конкурсе, но из-за позднего сообщения полных сведений о предстоящем конкурсе не успел надлежащим образом подготовить документацию. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, однако апелляционная инстанция удовлетворила требования истца, признав состоявшийся конкурс недействительным. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции. Кассационный суд решил, что дополнительная информация, которой не хватило истцу для своевременной подготовки конкурсного предложения, касалась конкурсной документации, представляющей собой значительный комплект документов. Законодательство не требует опубликования конкурсной документации одновременно с извещением о проведении конкурса. Кроме того, истец не подавал заявку на участие в конкурсе, не участвовал в нем, поэтому является лицом, не заинтересованным в оспаривании результатов конкурса. Выводы суда кассационной инстанции заслуживают критической оценки. Действительно, конкурсная документация публиковаться не должна. Тем более в сфере проведения строительных конкурсов (именно они чаще всего именуются тендерами) такая документация представляет собой настолько большой объем документов, что для его опубликования даже при желании невозможно найти подходящее печатное издание. В то же время в извещении о конкурсе была дана не вся информация, перечисленная в п. 2 ст. 448 ГК, что само по себе уже является нарушением, достаточным для признания торгов недействительными. Суд кассационной инстанции избрал простое основание для отказа в удовлетворении исковых требований: истец был признан лицом, не заинтересованным в оспаривании результатов торгов. Здесь мы имеем дело с весьма распространенным в судебно-арбитражной практике основанием для отказа в иске о признании торгов недействительными. Причем в таких случаях суды зачастую не рассматривают исковые требования по существу. В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Согласно ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны судом недействительными именно по иску заинтересованного лица. Арбитражные суды всегда руководствуются разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что требовать признания результатов конкурса или аукциона недействительными могут не только участники торгов, но и лица, которым было незаконно отказано в участии в торгах <*>. Например, лицо внесло задаток за участие в торгах, но не участвовало в них по каким-то причинам, либо лицо подавало заявку на участие, но получило от организатора торгов отказ и т. п. Поэтому в тех случаях, когда иски о признании торгов недействительными поступают от лиц, не участвовавших в торгах и даже не подававших заявку на участие, суды отказывают в удовлетворении исковых требований <**>. -------------------------------- <*> См. п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" // ВВАС РФ. 1994. N 2. <**> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 апреля 2005 г. N А42-5215/04-7, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 июня 2005 г. N КГ-А40/4970-05, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 апреля 2005 г. N А65-19128/04-СГ1-5 и др.

Всегда ли правомерен подобный отказ? Как правильно определить лицо, заинтересованное в оспаривании торгов? В большинстве случаев заинтересованность в судебной защите предполагается. Однако иногда законодательство прямо определяет круг лиц, которые вправе обратиться за судебной защитой. К сожалению, в ст. 449 ГК РФ круг "заинтересованных" лиц не определен. Во-первых, лицо может считать проведение конкурса незаконным и поэтому вместо заявки на участие вправе предъявить соответствующий иск в арбитражный суд. Такое лицо не является ни претендентом, ни участником, но оно, несомненно, заинтересовано в признании торгов недействительными <*>. -------------------------------- <*> См. об этом: Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В. Ф. Яковлева. Вып. 9. М., 2002. С. 153, 154 (автор комментария В. А. Бочкарева).

Во-вторых, определение "заинтересованности" в оспаривании торгов напрямую зависит от их формы. Если проводились закрытые торги, для участия в которых специально приглашался ограниченный круг лиц, то очевидно, что "заинтересованными" в оспаривании таких торгов будут участники и претенденты, заявки которых не были допущены к участию в торгах. Если же проводились открытые (публичные) торги, то "заинтересованными" в данном случае могут считаться абсолютно любые лица. При проведении открытого конкурса информация о нем распространяется для неопределенного круга лиц с целью привлечь наибольшее количество участников. Поэтому любое лицо может считаться заинтересованным в оспаривании его результатов. С учетом изложенного трудно согласиться с выводами судов первой и кассационной инстанций. Однако бывают случаи, когда даже участнику публичных торгов отказывают в удовлетворении иска о признании состоявшихся торгов недействительными. В любом случае при обращении в арбитражный суд с иском лицо обязано доказать наличие защищаемого права или интереса. Если доказать это истец не может, то суд вправе признать отсутствие у него "заинтересованности" в оспаривании результатов торгов <*>. -------------------------------- <*> См. п. 1 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 // ВВАС РФ. 2006. N 4).

Следовательно, никогда нельзя с уверенностью утверждать, кто именно - организатор торгов, их победитель, участники или лица, которым было отказано в участии в торгах, - имеет право на иск. Наличие или отсутствие интереса в признании торгов недействительными, а значит, и право на иск должен в каждом случае устанавливать суд.

5. Определение критериев конкурсного (аукционного) отбора для участников торгов

Дело N А57-13274/04-19 Арбитражного суда Саратовской области

Определением Арбитражного суда Саратовской области в отношении ОАО "ЖБК-1" была введена процедура внешнего управления. В целях восстановления платежеспособности должника внешний управляющий реализовал на открытых торгах его недвижимое имущество. В областной газете "Новые времена" было опубликовано сообщение о проведении торгов, не содержащее сведений о форме подачи предложений по цене имущества. В торгах участвовали ООО "Восход" и индивидуальный предприниматель Подмаркова Л. Ф., предложившие за продаваемое имущество одинаковую цену, победителем торгов была признана Подмаркова Л. Ф. ООО "Восход" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском о признании торгов недействительными. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, но апелляционная инстанция решение отменила и удовлетворила заявленные требования. Подмаркова Л. Ф. обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, которая была оставлена без удовлетворения по следующим основаниям. 9 июля 2004 г. истец оплатил задаток и представил заявку с необходимыми документами на участие в торгах по продаже имущества ОАО "ЖБК-1", организатор торгов (ООО "Стройсервис") присвоил этой заявке третий порядковый номер. При объявлении организатором торгов цены продажи, равной 4200 тыс. руб., истец публично подал предложение о покупке имущества за указанную цену. Заявка на участие в торгах Подмарковой Л. Ф. была подана 8 июля 2004 г. с присвоением ей второго порядкового номера, но сумма задатка была внесена в кассу банка "Поволжское ОВК" 12 июля 2004 г., т. е. спустя два дня после подачи заявки истцом. В журнале регистрации заявок, представленном организатором торгов, дата принятия заявок не предусмотрена. Суд решил, что в ситуации равенства ценовых заявок Подмаркова Л. Ф. не могла стать победителем, так как срок подачи заявки на участие в аукционе как основание для признания победителем при открытой форме подачи предложений по цене исключает соревнование при проведении торгов. Это противоречит п. 4 ст. 447 ГК, предусматривающей, что выигравшим аукцион признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. В приведенном судебном деле основной интерес представляет правильный способ определения победителя аукциона в ситуации, когда поданы предложения, одинаковые по цене. 1. Общеизвестно, что торги могут быть открытыми (публичными) и закрытыми. В открытых торгах может участвовать любое лицо, в закрытых - ограниченный круг лиц, специально приглашенных для участия в торгах. Таким образом, торги делятся на открытые и закрытые в зависимости от состава участников. В то же время следует различать особую форму торгов (как аукционов, так и конкурсов), при которой сами предложения участников подаются в открытой и закрытой форме. В открытом виде, как правило, представляются технические предложения, а в закрытом - финансовые, или предложения о цене. Закрытая форма подачи предложений о цене означает их передачу организатору торгов в запечатанных конвертах в день подачи предложения или позднее, непосредственно в день конкурса или аукциона. Такая форма проведения торгов позволяет в большей степени обеспечить объективность оценки со стороны членов конкурсной комиссии, поскольку они имеют возможность первоначально полностью сосредоточить свое внимание на квалификационных характеристиках участников торгов, описать сравнительные достоинства и недостатки каждого поданного предложения, не обращая внимания на их цену. Неслучайно торги с закрытой формой подачи предложений о цене наиболее распространены при проведении конкурсов, а не аукционов, ведь именно победитель конкурса определяется как лицо, предложившее лучшие условия. Эти условия и определяет по своему усмотрению сформированная заказчиком или организатором торгов конкурсная комиссия. Победитель аукциона определяется, как правило, значительно проще - он предлагает лучшую цену. По сути, аукцион - тот же самый конкурс, но лишь с одним критерием отбора, в качестве которого выступает цена. Однако допустимо также дать определение конкурса через понятие аукциона, ведь конкурс - тот же аукцион, участники которого прошли предварительный квалификационный отбор и, по заключению конкурсной комиссии, удовлетворяют всем заявленным требованиям (критериям). Таким образом, проблема определения победителя при равных ценовых предложениях может возникнуть при проведении любых торгов: и аукционов, и конкурсов. С точки зрения правовой природы аукциона позиция судов апелляционной и кассационной инстанций заслуживает поддержки. Ведь аукцион - это ценовое соревнование его участников, и оно должно продолжаться до лучшей цены, до окончательного и безоговорочного выявления победителя. 2. Однако если обратиться к действующему законодательству, то можно обнаружить, что организатор торгов по продаже имущества ОАО "ЖБК-1" не был новатором в установлении такого критерия определения победителя аукциона, как "срок подачи заявки". Так, при продаже государственных и муниципальных акций на специализированном аукционе в случае равенства указанных в заявках участников сумм денежных средств удовлетворяется заявка, принятая по времени ранее <*>. В случае продажи государственных и муниципальных земельных участков на конкурсе или аукционе, закрытых по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, при равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше <**>. -------------------------------- <*> См. подп. "г" п. 21 Положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 г. N 585 // СЗ РФ. 2002. N 33. Ст. 3229. <**> См. ч. 2 подп. "в" п. 24 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.

Если бюро кредитных историй проходит реорганизацию, а его правопреемник не включен в соответствующий Реестр, кредитные истории данного бюро должны быть проданы с аукционных торгов, участниками которых могут быть бюро, включенные в Реестр (ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях") <*>. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2005. N 1 (Часть I). Ст. 44.

При проведении торгов, закрытых по форме подачи предложения о цене, победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за объект торгов. При равенстве предложений победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше <*>. -------------------------------- <*> См. п. 4.3 Порядка проведения аукционных торгов по продаже кредитных историй, утвержденного Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 22 декабря 2005 г. N 05-87/пз-н // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 10 (далее - БНА).

Аналогичные примеры можно найти и в законодательстве многих субъектов Российской Федерации. Победителем конкурса на осуществление обязательных ежегодных аудиторских проверок государственных унитарных предприятий г. Москвы признается аудиторская организация, которая, по заключению конкурсной комиссии, набрала наибольшее количество баллов (по образцу аудиторского заключения, методике проведения аудита, квалификации специалистов и др.). При равенстве баллов победителем признается аудиторская организация, заявка которой была подана раньше <*>. -------------------------------- <*> См. п. 13 Правил проведения открытых конкурсов среди аудиторских организаций на осуществление обязательных ежегодных аудиторских проверок государственных унитарных предприятий города Москвы, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 2 ноября 2004 г. N 760-ПП // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. N 65.

При сложившейся в законодательстве ситуации наиболее полно правовой природе аукциона соответствуют лесные аукционы. На них при равенстве цен, предложенных за одну и ту же аукционную единицу устно и письменно, а также при равенстве цен, предложенных за одну и ту же аукционную единицу в нескольких запечатанных заявлениях, спорный вопрос решается устным соревнованием между этими покупателями <*>. Причем характерно, что отсутствие устного соревнования между покупателями, предложившими одинаковые цены, может стать основанием для признания состоявшегося аукциона недействительным <**>. -------------------------------- <*> См. п. 32 Порядка организации и проведения лесных аукционов, утвержденного Приказом МПР России от 14 апреля 2005 г. N 97 // БНА. 2005. N 24. <**> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 апреля 2001 г. N А56-21773/00.

Дело N А53-17860/2004-С4-11 Арбитражного суда Ростовской области

Муниципальное учреждение здравоохранения "Специализированная психиатрическая больница" (далее - Заказчик) и Фонд инноваций и экономических технологий "Содействие - XXI век" (далее - Фонд) заключили договор на организацию конкурса на поставку продуктов питания для Заказчика. Заказчиком было разработано техническое задание, а Фонд, в свою очередь, подготовил конкурсную документацию, опубликовал информацию о проведении конкурса в газете "Торги и конкурсы", а также разослал конкурсную документацию участникам. Решением конкурсной комиссии победителем конкурса был признан индивидуальный предприниматель Беседин А. Б. Один из участников конкурса - ООО "Онис" - обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании конкурса недействительным, мотивируя свои требования применением критерия определения победителя, не соответствующего целям и задачам конкурса. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, в апелляционной инстанции дело не рассматривалось, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил решение суда без изменения. Суд установил, что Заказчик и Фонд установили три критерия оценки конкурсных заявок: цена заявки (цена лота), количество лотов с минимальными ценами и уровень квалификации участников. Квалификационные требования к участникам конкурса, установленные в информационных картах конкурсных заявок, носили разумный и обоснованный характер, хотя такой критерий, как "количество лотов с минимальными ценами", по мнению суда, мог привести к результату, когда у победителя торгов не всегда оказываются лучшие условия по всем лотам. Анализ приведенного судебного дела интересен в связи с необычным подходом к разбивке продукции на лоты. Традиционно лотом считается партия товара, которая участвует в какой-либо сделке, например, выставляется на аукцион или конкурс. Разбивка продукции на лоты направлена на повышение эффективности проведения конкурса. Чем больше лотов, тем большее количество мелких фирм и предпринимателей может участвовать в торгах, а это, в свою очередь, повысит конкуренцию между ними. Если все лоты, выставленные на конкурс, одновременно торговались "единым лотом", участники не имели права делать свои заявки выборочно, а были обязаны выставить конкурсные предложения по всем лотам одновременно. Правда, в этом случае деление конкурсной продукции на лоты служит исключительно для удобства заказчика и организатора торгов, но не повышает уровень соревнования между участниками конкурса. Допустим, один участник специализируется на поставках мясной продукции и не имеет представления о среднерыночных ценах и качественных характеристиках молочных продуктов. Следовательно, по лоту мясной продукции он даст наиболее оптимальное предложение и по цене, и по качеству, и по иным условиям поставки. Однако по лоту молочной продукции он проиграет, поскольку не специализируется на данном товаре и при хороших качественных характеристиках даст заведомо неподходящую цену, так как не имеет "своих" поставщиков. Если конкурс разбит на независимые друг от друга лоты, то участник выигрывает лот по мясной продукции и, соответственно, проигрывает лот по молочной продукции. Если же конкурс разбит на лоты, но каждый участник обязан дать свое предложение по каждому лоту, иными словами, продукция торгуется единым лотом, то в нашем условном примере участник проигрывает конкурс в целом. Очевидно, что объективно лучшего участника можно выбрать, если конкурсные лоты разыгрываются по отдельности. Однако заказчик самостоятельно выбирает форму торга, в том числе торговлю "единым лотом с разбивкой на партии", поэтому в приведенном судебном деле установление заказчиком и организатором торгов в качестве одного из критериев оценки количества лотов с минимальными ценами может быть признано целесообразным, что отмечено в судебных актах первой и кассационной инстанций.

Дело N А05-3660/2005-16 Арбитражного суда Архангельской области

Федеральное агентство лесного хозяйства Архангельской области и Ненецкого автономного округа (далее - Агентство) провело конкурс по передаче в аренду участка лесного фонда. В газете "Правда Севера" было опубликовано извещение о проведении лесного конкурса, в котором указывалось, что к участию в конкурсе не допускаются юридические и физические лица, имеющие недоимку по платежам в бюджет и внебюджетные фонды. Согласно протоколу конкурсной комиссии победителем конкурса было признано ООО "Левашкалес", у которого по справке налогового органа имелась задолженность перед бюджетом. Один из участников лесного конкурса - ООО "Кардинал-Лес" - обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском о признании лесного конкурса, протокола конкурсной комиссии и заключенного договора аренды недействительными, мотивируя это тем, что ООО "Левашкалес" не соответствовало критериям конкурсного отбора и, следовательно, не могло быть признано победителем лесного конкурса. Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены в полном объеме, но постановлением апелляционной инстанции в иске отказано. Кассационная жалоба истца оставлена Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа без удовлетворения по следующим основаниям. В составе конкурсной документации ООО "Левашкалес" представило гарантийное обязательство погасить свою задолженность перед бюджетом к моменту подписания договора аренды участков лесного фонда. Данное обязательство победитель конкурса выполнил, что подтверждается платежными документами и письмами налогового органа. Действующим законодательством не установлен запрет на допуск к участию в конкурсе физических и юридических лиц, имеющих недоимку в бюджет или внебюджетные фонды. На момент рассмотрения данного дела законодательство действительно не предусматривало в качестве условия допуска к участию в конкурсе отсутствие задолженности перед бюджетом, так как на открытые лесные конкурсы могли подавать заявки любые лесопользователи <*>. Сейчас же к участию в лесном конкурсе допускаются лица, среди прочего не имеющие текущих налоговых задолженностей <**>. -------------------------------- <*> См. п. 8 Положения о порядке проведения лесных конкурсов, утвержденного Приказом Рослесхоза от 30 сентября 1997 г. N 123 // БНА. 1998. N 3. В настоящее время утратило силу. <**> См. п. 20 Порядка организации и проведения лесных конкурсов, утвержденного Приказом Министерства природных ресурсов РФ от 21 апреля 2005 г. N 103 // БНА. 2005. N 25. Аналогичный подход принят при определении требований к участникам размещения государственных и муниципальных заказов (подп. 4 п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21 июля 2005 г. "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд").

Тем не менее обоснованным представляется решение суда первой инстанции, признавшего конкурс недействительным. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4 ст. 447 ГК). Конкурсная комиссия основывает свое заключение на оценке конкурсного предложения участника, включая его соответствие заявленным квалификационным требованиям. Если среди подобных требований указано отсутствие задолженности по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, то неважно, существует ли аналогичное требование в действующем законодательстве. Единственный случай, когда критерии конкурсного отбора могут оцениваться на соответствие действующему законодательству, - если их перечень определен законодательством, причем в форме, не позволяющей их расширительного толкования. Разрешив участвовать в конкурсе юридическому лицу, заведомо не соответствующему квалификационным требованиям, а тем более признав его победителем конкурса, конкурсная комиссия, безусловно, нарушила права и интересы всех остальных участников. Вполне возможно предположить ситуацию, что истец также не соответствовал одному из других квалификационных требований, но по аналогии с ООО "Левашкалес" также мог претендовать на победу в этом конкурсе. Такой подход к применению квалификационных требований (критериев конкурсной оценки) их полностью дезавуирует, а следовательно, противоречит правовой природе самого конкурса.

6. Значение отсутствия государственной регистрации прав на недвижимое имущество на момент проведения публичных торгов

Арестованное имущество, за исключением имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества, реализуется путем его продажи в двухмесячный срок со дня наложения ареста. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями на основании заявки судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. В соответствии с требованиями ст. ст. 62 и 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <*> и ст. 447 ГК РФ путем продажи имущества должника с торгов при обращении на него взыскания заключается договор купли-продажи этого имущества. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.

В судебно-арбитражной практике принято считать, что имущество не может быть продано с публичных торгов в рамках исполнительного производства, если право собственности должника на него не зарегистрировано по правилам ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Закон о государственной регистрации). -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Иными словами, необходимым условием продажи объекта с публичных торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект <*>. Если сам должник свое право собственности на имущество не зарегистрировал, регистрация его прав должна быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги <**>. -------------------------------- <*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 апреля 2005 г. N А58-558/04-Ф02-1321/05-С2. <**> См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4).

Вместе с тем при рассмотрении споров о признании публичных торгов недействительными суды не всегда учитывают важное обстоятельство, связанное с применением ст. 6 Закона о государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как единственное доказательство существования права собственности и иных вещных прав появилась в нашей стране только с 31 января 1998 г. Права на недвижимое имущество, возникшие до этой даты, признаются юридически действительными даже в отсутствие государственной регистрации до момента совершения какой-либо сделки с этим имуществом. Государственная регистрация ранее возникшего права требуется только в случаях, когда уже после указанной даты происходит переход права, возникает его обременение или ограничение, совершается сделка с недвижимым имуществом. Продажа недвижимого имущества с публичных торгов - безусловно, совершение сделки, переход права собственности от должника к покупателю, который в любом случае потребует государственной регистрации. Но заранее государственную регистрацию права собственности должника на данное имущество проводить не требуется, регистрирующие органы могут делать это одновременно с регистрацией перехода права собственности на него к покупателю. Таким образом, в процессе подготовки к продаже имущества с публичных торгов следует различать две ситуации: 1) права на спорное имущество возникли после 31 января 1998 г., но государственная регистрация по каким-то причинам не осуществлялась, в такой ситуации регистрацию обязан провести судебный пристав-исполнитель; 2) права на спорное имущество возникли до 31 января 1998 г., когда государственная регистрация еще не требовалась, в такой ситуации торги могут быть проведены беспрепятственно, и уже после их проведения будут осуществляться государственная регистрация права собственности должника, а также переход этого права к покупателю. В связи с этим интересно рассмотреть два, по сути, идентичных судебных дела, закончившихся, однако, противоположными решениями.

Дело N А11-5831/2004-К1-1/177 Арбитражного суда Владимирской области

По заявке судебного пристава-исполнителя Фонду государственного имущества Владимирской области (далее - Фонд) было передано на реализацию путем проведения торгов недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения ФГУП "НИКИТИД". 20 апреля 2004 г. Фонд провел аукцион по продаже данного имущества, победителем которого было признано ООО "Транш". ООО "Транш" обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском о признании торгов недействительными и возврате внесенного задатка, так как объект недвижимости продан на торгах без государственной регистрации права хозяйственного ведения организации-должника. Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены, поскольку проданный на торгах объект недвижимости был закреплен за должником на праве хозяйственного ведения распоряжением председателя Комитета по управлению государственным имуществом администрации Владимирской области от 22 мая 1996 г. N 500, но государственная регистрация этого права не производилась. Апелляционная инстанция отменила решение, исходя из того, что в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право хозяйственного ведения ФГУП "НИКИТИД", возникшее в 1996 году, было юридически значимым. Нормами Федерального закона "Об исполнительном производстве" не предусмотрена обязательность государственной регистрации судебным приставом-исполнителем ранее возникших прав на недвижимое имущество, выставляемое на торги. В остальной части решение оставлено без изменения, так как у Фонда отсутствуют основания для удержания задатка. В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, истец указал, что право хозяйственного ведения ФГУП "НИКИТИД" на спорный объект недвижимости подлежало государственной регистрации в силу ст. 131 ГК РФ. Поскольку сам должник не проводил государственную регистрацию этого права, то она должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данного объекта. Судебный пристав-исполнитель в нарушение ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" не передал специализированной организации по проведению торгов свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения и другие документы, характеризующие объект. Фонд аннулировал торги, поэтому в силу п. 1 ст. 381 ГК при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Фонд также обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части взыскания в пользу истца задатка. В обоснование своих доводов Фонд указал, что победитель торгов отказался в срок, установленный извещением о проведении аукциона, заключить и оплатить договор купли-продажи, а потому Фонд вправе удержать задаток. Результаты торгов были аннулированы в связи с истечением установленного срока для подписания победителем договора купли-продажи, поэтому задаток в сумме 125 тыс. руб. остался у Фонда. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, так как спор о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества рассматривался без привлечения к участию в деле титульного владельца этого имущества - ФГУП "НИКИТИД", что является безусловным основанием к отмене принятых судебных актов. При новом рассмотрении дела все судебные инстанции признали торги недействительными и постановили возвратить истцу внесенный им задаток. Принятые судебные акты были мотивированы тем, что спорный объект недвижимости не может быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право на него не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги (подп. 3 п. 3 ст. 62 Закона "Об исполнительном производстве").

Дело N А79-8966/2004-СК2-8454 Арбитражного суда Чувашской Республики

Арбитражный суд Чувашской Республики признал ОАО "Красночетайский молочный завод" несостоятельным (банкротом) и открыл в отношении него конкурсное производство. Конкурсный управляющий 30 июня 2004 г. на открытом аукционе реализовал имущество должника. Согласно решению аукционной комиссии победителем аукциона было признано ООО "Красночетайский молочный завод", с которым конкурсный управляющий заключил договор купли-продажи. ООО "Красночетайский молочный завод" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском о признании недействительными торгов и договора купли-продажи. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, истец настаивал на том, что имущественный комплекс не мог быть продан с торгов, поскольку продавец (ОАО "Красночетайский молочный завод") на момент проведения аукциона не оформил право собственности на объекты недвижимости. Однако в удовлетворении кассационной жалобы было отказано, поскольку суд установил, что право собственности на объекты недвижимости возникло у ОАО "Красночетайский молочный завод" до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это подтверждается Планом приватизации молочного завода "Красночетайский", зарегистрированным Министерством финансов Чувашской Республики 1 сентября 1994 г. 23 сентября 2004 г. ОАО "Красночетайский молочный завод" выдано свидетельство о праве собственности на спорные объекты недвижимости, поэтому отсутствие у предприятия-должника на дату проведения аукциона надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов на продаваемое имущество не имеет правового значения. 1. В первом судебном споре речь идет об отсутствии государственной регистрации права хозяйственного ведения, а во втором - права собственности. Однако в обоих случаях права должников на спорное имущество, выставленное на публичные торги, возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации. В первом случае право хозяйственного ведения ФГУП "НИКИТИД" возникло в 1996 году, во втором деле право собственности предприятия-банкрота появилось в процессе приватизации в 1994 году. Следовательно, эти вещные права должников юридически действительны независимо от факта их государственной регистрации. В первом комментируемом деле обоснованным представляется постановление апелляционной инстанции, вынесенное при первом рассмотрении этого спора. Во втором деле заслуживают одобрения все вынесенные судебные акты. Следует обратить внимание на то, что в ст. 62 Закона "Об исполнительном производстве" говорится о представлении специализированной организации, проводящей торги, документов, характеризующих объект недвижимости. Под ними понимаются документы, определяющие правовые и технические характеристики недвижимости. Здесь нет прямого указания на необходимость наличия свидетельства о государственной регистрации прав на спорное имущество, выставляемое на публичные торги, поскольку такого свидетельства может и не быть в силу п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации. В рассматриваемых судебных делах отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения или права собственности на принадлежащий должнику объект недвижимости не может считаться нарушением правил проведения торгов, установленных законом. Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, если такое право возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации <*>. -------------------------------- <*> См. п. 12 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 101 // ВВАС РФ. 2006. N 4).

Отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения или права собственности на недвижимое имущество при наличии правоустанавливающих документов, подтверждающих существование этого права, не препятствует обращению на него взыскания и реализации с публичных торгов. Право хозяйственного ведения или право собственности должно быть зарегистрировано за должником уже после проведения торгов в тот момент, когда будет оформляться переход права на данное имущество к его покупателю (победителю торгов). Характерно, что это и произошло во втором комментируемом деле, когда победитель торгов был определен 30 июня 2004 г., а свидетельство о праве собственности на спорные объекты недвижимости было выдано должнику 23 сентября 2004 г. Суд обоснованно посчитал, что это не имеет правового значения для оценки результатов состоявшегося аукциона по продаже недвижимости. 2. В первом деле истец требовал также возвратить уплаченный задаток. Это исковое требование было удовлетворено всеми судебными инстанциями, а кассационная жалоба организатора торгов (Фонда государственного имущества Владимирской области) осталась без удовлетворения. Здесь с позицией судов трудно согласиться, так как организатор публичных торгов, удерживая денежный задаток, внесенный победителем, действовал в точном соответствии с требованиями п. 5 ст. 448 ГК. Победитель торгов уклонялся от подписания договора купли-продажи, следовательно, задаток должен был остаться у организатора торгов. Что еще должен был сделать организатор торгов, кроме как "аннулировать" их результаты? Но аннулирование результатов в данной ситуации не приводит к возврату ранее внесенного задатка, в противном случае утрачивается его штрафная функция. Ссылка истца на п. 1 ст. 381 ГК РФ о том, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения задаток должен быть возвращен, не может быть принята во внимание. В силу п. 5 ст. 448 ГК задаток "заставляет" победителя торгов подписать протокол об их итогах или договор, если предметом торгов было право на заключение соответствующего договора. В рассматриваемом судебном деле предметом публичных торгов было право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества. Следовательно, при уклонении победителя от подписания данного договора задаток должен был остаться у организатора торгов, а результаты последних подлежали аннулированию. Таким образом, задаток не направлен на обеспечение обязательств по договору, являющемуся предметом торгов, поэтому отсутствие данного договора в рассматриваемом случае не приводит к возникновению обязанности возвратить задаток.

Название документа