Оценка недвижимости по рыночной стоимости

(Дмитриев В.)

("ЭЖ-Юрист", 2006, N 32)

Текст документа

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

В. ДМИТРИЕВ

Владимир Дмитриев, канд. юрид. наук, эксперт "ЭЖ-Юрист".

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект "О государственном кадастре недвижимости", призванный усовершенствовать систему учета недвижимого имущества на территории РФ. Существующая в настоящее время система реестров и кадастров недвижимости, несмотря на свою многоуровневость, не позволяет устранить многие недостатки, существующие в системе учета объектов недвижимости: отсутствие объективной информации для идентификации земельного участка, здания, сооружения, определения их стоимостной оценки; наличие большого количества неучтенных объектов и пр. Органы, осуществляющие технический учет объектов капстроительства (БТИ), часто не имеют какой-либо информации о земельных участках, на которых расположены эти объекты.

Законопроект предусматривает: единую систему и технологию для создания и ведения государственного кадастра недвижимости; обязательность госучета недвижимого имущества; презумпцию официального описания недвижимого имущества, внесенного в кадастр недвижимости; внесение актуальных и достоверных сведений в кадастр недвижимости; обеспечение постоянного хранения внесенных сведений; соотносимость сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами; своевременное и полное информационное обеспечение в соответствии с целями законопроекта.

Учету в государственном кадастре подлежат все вновь созданные и вновь образованные объекты, а также изменения сведений о недвижимом имуществе. Законопроектом определен порядок внесения и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости, перечень документов и порядок ведения кадастра.

Основанием для проведения государственного кадастрового учета является обращение заинтересованного лица с заявлением о проведении данного учета. Результатом проведения кадастрового учета является присвоение объекту уникального, не повторяющегося во времени и на территории РФ кадастрового номера, внесение соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости и изготовление кадастрового паспорта, используемого при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом, а также для определения налоговой базы.

Законопроект предусматривает принцип открытости сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, в соответствии с которым данные сведения свободно предоставляются по запросам граждан и организаций.

Основным принципом ведения кадастра, согласно проекту, является установление заранее определенного перечня сведений, позволяющих однозначно идентифицировать и индивидуализировать недвижимое имущество. Можно констатировать, что кадастр имеет следующие основные цели: идентификация объекта на местности, описание его физических характеристик, определение его стоимостной оценки. Законопроект вводит понятие кадастровой стоимости, понимая под ней специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости. При этом по смыслу документа рыночные цены на недвижимость будут учитываться в зависимости от региона. Определение кадастровой стоимости будут осуществлять оценщики, привлекаемые органами госвласти субъектов РФ, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд. Это предполагает государственный контракт. Согласно п. 2 ст. 72 БК РФ он, по общему правилу, размещается на конкурсной основе.

Кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с федеральными стандартами оценки и методическими указаниями по проведению работ по государственной кадастровой оценке. Результаты работ по определению кадастровой стоимости будут приниматься комиссией по кадастровой оценке, включающей представителей органа исполнительной власти субъекта РФ, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ в сфере контроля за оценочной деятельностью, и органа кадастрового учета. При этом результаты работ подлежат официальному опубликованию.

Помимо оценщика, проект предусматривает понятие кадастрового инженера для проведения работ по формированию объекта кадастрового учета и составление акта по их результатам, который, в свою очередь, необходим для проведения государственного кадастрового учета. Кадастровый инженер должен быть: зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя; иметь высшее образование, стаж работы не менее двух лет по специальности в сфере учета недвижимости или пройти стажировку не менее указанного срока по одной из указанных специальностей у кадастрового инженера недвижимости.

Таким образом, по мнению авторов, решается задача демонополизации рынка технической инвентаризации, повышения качества оказываемых услуг и развития экономики РФ за счет расширения рынка и конкуренции.

Предполагается, что соответствующий ФЗ вступит в силу с 01.01.2007. Предусматривается поэтапное создание государственных кадастров недвижимости: до 01.01.2009 кадастр подлежит созданию и ведению на территории не менее 3 субъектов РФ, до 01.01.2010 - на территории не менее 9 субъектов РФ, до 01.01.2011 - на территории не менее 27 субъектов РФ.

Таким образом, могут быть сняты многие недостатки и пробелы в системе законодательного регулирования учета недвижимости и созданы условия для укрепления и стабилизации рынка недвижимости в РФ, упрощения процедуры развития ипотеки и кредитования, оценки недвижимости, максимально приближенной к их рыночной стоимости.

Название документа