Обзор основных изменений российского законодательства в сфере недвижимости и строительства за период 2011 - начало 2013 года и перспективы его развития

ОБЗОР ОСНОВНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА ПЕРИОД 2011 - НАЧАЛО 2013 ГОДА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ

Н. А. РАБИЕВА

Рабиева Нигина Анваровна, старший юрист практики недвижимости и строительства юридической компании "Пепеляев Групп" (г. Москва).

Дан краткий обзор основных изменений российского законодательства в сфере недвижимости и строительства за период 2011 - начало 2013 года и показаны перспективы его развития. Рассмотрены основные тенденции российской судебной практики по спорам, связанным с недвижимостью. Освещены наиболее значимые изменения законодательства, касающиеся выкупа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и регулирования градостроительных и жилищных отношений. Затронуты вопросы налогообложения недвижимости, расширения границ Москвы и правовой квалификации инвестиционных договоров в сфере финансирования строительства объектов недвижимого имущества.

Ключевые слова: земельное право, налогообложение недвижимости, выкуп земельных участков, споры, связанные с недвижимостью, законодательство в сфере недвижимости и строительства, инвестиционные договоры финансирования строительства.

Overview of russian law changes in real estate and construction for the period 2011 - early 2013 and prospects N. A. Rabieva

The article represents a brief review of main current and anticipated changes in Russian legislation regarding real estate and construction for the period from 2011 till beginning of 2013, as well as an overview of main Russian case law trends with respect to real estate issues. Highlighted below are major legislation changes in respect of buying out of governmentally or municipally-owned land plots and regulation of town-planning and housing relations. Author has also considered issues regarding taxation of real estate, Moscow expansion and legal status of contracts concerning financing of construction of real estate.

Key words: land law, taxation of real estate, purchase of land, disputes related to real estate, real estate law and construction, investment finance the construction contract.

Уровень развития рынка недвижимости является одним из важных показателей экономического развития страны, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности. Вместе с тем необходимо учитывать, что инвестиционная привлекательность той или иной отрасли, подразумевающая как высокую ликвидность, так и стабильность активов, зависит от целого ряда факторов социального, экономического и правового характера. Не вызывает сомнений, что рост показателей рынка недвижимости во многом зависит от выбранного курса социальной политики государства в сфере строительства и недвижимости, налоговой политики, результатов выборов как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях, стабильности валют и многих других политических и социально-экономических факторов. Однако необходимо учитывать и то, что эффективное инвестирование невозможно без создания адекватной правовой базы, максимально учитывающей внутренние потребности рынка с учетом баланса интересов всех участников коммерческого оборота. Иначе говоря, правовые методы регулирования должны в равной мере затрагивать вопросы как привлечения средств и последующего извлечения прибыли, так и сбалансированного подхода к соотношению государственных и частных интересов. Следует отметить, что отрасль законодательства, регулирующая отношения в сфере недвижимости и строительства, является одной из наиболее динамично развивающихся отраслей современного российского законодательства. С одной стороны, это, безусловно, объясняется динамичностью самой регулируемой сферы, так как создание и развитие правовой базы бессмысленны в отрыве от практических потребностей соответствующей отрасли коммерческого оборота (при этом очевидно, что чем динамичнее такая отрасль, тем большей гибкости правового регулирования она требует). Однако, с другой стороны, даже самые динамично развивающиеся отношения требуют определенной стабильности, в противном случае о долгосрочном развитии и привлечении "длинных" инвестиций не могло бы идти речи, а, кроме того, каждый из участников таких отношений в любом случае стремится к максимальной защищенности своих интересов, что, в свою очередь, невозможно без понятных и прозрачных механизмов правового регулирования. Таким образом, внесение тех или иных изменений, вероятно, должно быть направлено на достижение сбалансированного подхода с точки зрения сочетания интересов государства и частного сектора, а также сочетания гибкости законодательной техники и необходимости сохранения стабильности коммерческого оборота, однако в силу как объективных, так и субъективных причин переходные периоды (в частности, в отношении введения отдельных норм земельного и градостроительного законодательства) могут затягиваться и продлеваться на неопределенные сроки, а принимаемые законы в последующем, как правило, нуждаются в доработке с учетом требований, предъявляемых фактически складывающимися условиями гражданского оборота. Последние несколько лет сопровождались как значительным количеством изменений в области правового регулирования отношений в сфере недвижимости и строительства, так и формированием новых подходов в судебной практике к правоприменению законодательных норм в этой сфере. Перспективы последующего развития законодательства также предполагают внесение значительных изменений в правовое регулирование указанной сферы, особенно с учетом уже начавшихся и планируемых в дальнейшем масштабных изменений гражданского законодательства (в форме предложенных изменений к Гражданскому кодексу Российской Федерации; далее - ГК РФ). Охватить весь массив таких изменений в рамках одного обзора не представляется возможным, поэтому в настоящей статье рассмотрены лишь отдельные из таких изменений, которые, по нашему мнению, могут представлять интерес.

Изменения законодательства

Выкуп земельных участков по льготной цене. Земельное законодательство Российской Федерации предусматривает, что гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, строений и сооружений, принадлежит исключительное право на приватизацию земельных участков из государственной или муниципальной собственности или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения, сооружения расположены (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливался период, в течение которого выкуп указанных земельных участков можно было осуществить по льготной цене, при этом, в том числе с учетом потребностей и интересов частного сектора, первоначально установленный срок неоднократно продлевался. В соответствии с Федеральным законом от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ [5] срок был продлен до 1 июля 2012 года. После истечения указанного срока и до настоящего времени возможность его последующего продления на федеральном уровне не рассматривалась. Таким образом, сегодня действует общее правило, в соответствии с которым: - цена земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не может превышать их кадастровую стоимость; - до установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Следовательно, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, а также земельных участков, в отношении которых государственная собственность не разграничена, соответственно или органы государственной власти субъекта Российской Федерации, или органы местного самоуправления в зависимости от установленной законом компетенции вправе устанавливать порядок и правила определения стоимости таких земельных участков, включая возможность выкупа таких земельных участков по цене ниже их кадастровой стоимости. Следует отметить, что сама по себе возможность приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене представляет интерес не только для бизнес-сообщества, но и для региональных и местных властей с точки зрения возможности поступления дополнительных средств в региональные и местные бюджеты, а также возможности привлечения инвесторов в регионы. В связи с этим ряд субъектов Российской Федерации, а также муниципальных образований уже приняли соответствующие решения в части установления льготной цены выкупа таких земельных участков (например Московская, Ленинградская и Архангельская области). В Москве выкупная цена установлена на уровне кадастровой стоимости (статья 6 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве"), и в настоящее время вопрос о внесении каких-либо изменений не рассматривается. Особенности расторжения инвестиционных контрактов и договоров аренды в городах Москве и Санкт-Петербурге. Федеральным законом от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ установлен особый порядок расторжения инвестиционных договоров, а также договоров аренды земельных участков, предоставленных для целей строительства на территории городов Москвы и Санкт-Петербурга, заключенных с органами государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, в частности, предусмотрено право на одностороннее расторжение заключенного до 1 января 2011 года: - договора аренды земельного участка; - договора, предусматривающего строительство, реконструкцию объекта на земельном участке с привлечением внебюджетных источников финансирования, при условии, что такие участки или объекты строительства (реконструкции) расположены на земельных участках в границах города Москвы или города Санкт-Петербурга и только в случае существенного нарушения условий такого договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении. Существенными нарушениями, в связи с совершением которых допускается расторжение указанных договоров со стороны органа государственной власти или органа местного самоуправления, являются: - нарушение сроков строительства объекта либо, если договором сроки не определены, - срока, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта (при условии, что строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее 40 процентов); - неполучение разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества в сроки, предусмотренные договором, либо, если сроки не определены, - в течение 5 лет с даты подписания договора. Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка в целях его расторжения, будет считаться расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке (например, договора комплексного развития территории). Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусматривающего строительство, реконструкцию объекта, в целях его расторжения будет считаться невозможность предоставления земельного участка для целей строительства или реконструкции, а также наличие обременений земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству или, соответственно, реконструкции объекта недвижимого имущества. При этом при расторжении договора в указанных случаях инвестору компенсируются только документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств инвестора по договору, а также выплачиваются проценты за пользование чужими денежными средствами. Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, не допускается. В Москве соответствующие правила в отношении процедуры расторжения инвестиционных контрактов и компенсации затрат инвестора установлены в соответствии с Постановлением правительства Москвы от 27 августа 2012 года N 433-ПП "Об утверждении Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов", а также изданным во исполнение указанного Постановления Приказом Департамента экономической политики и развития города Москвы от 24 сентября 2012 года N 94-ПР "Об утверждении Порядка представления инвесторами документов для определения размера затрат, понесенных в рамках реализации инвестиционных проектов". Изменения градостроительного законодательства. В период с 2011 по 2012 год был принят целый ряд поправок в градостроительное законодательство, в частности, в отношении следующего: 1) процедура и порядок выдачи и отмены разрешения на строительство, а также внесения изменений в разрешение на строительство. Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 224-ФЗ "О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был уточнен порядок выдачи разрешений на строительство, регламентирована процедура прекращения действия разрешений на строительство и внесения изменений в разрешение на строительство, а также уточнены случаи, в которых получение разрешения на строительство не требуется (в частности, в случаях образования земельного участка путем объединения двух или более участков при осуществлении строительства только в рамках территории того участка, в отношении которого было выдано соответствующее разрешение, или образования земельного участка путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано соответствующее разрешение); 2) эксплуатация объектов капитального строительства. Федеральным законом от 28 ноября 2011 года N 337-ФЗ [11] в Градостроительный кодекс Российской Федерации были внесены изменения с целью повышения безопасности объектов капитального строительства, предусматривающие среди прочего: - введение имущественной ответственности собственников зданий и сооружений; - регулирование вопросов эксплуатации зданий и сооружений; - введение института негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации. Указанный Закон введен в действие 29 ноября 2011 года, за исключением отдельных положений, для которых предусмотрен иной срок, а именно: - правила в отношении оснований и порядка осуществления негосударственной экспертизы и сокращения сроков проведения государственной экспертизы вступили в силу с 1 апреля 2012 года; - положения, касающиеся вопросов безопасности и контроля безопасности эксплуатации зданий и сооружений, вступили в силу с 1 января 2013 года; - правила относительно порядка возмещения вреда, причиненного вследствие разрушения, повреждения и (или) нарушений требований к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, вступят в силу с 1 июля 2013 года; 3) вопросы территориального планирования и градостроительного зонирования. В соответствии с общими положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации основной задачей территориального планирования фактически является определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Градостроительный кодекс устанавливает принципы территориального планирования, а также иерархию и порядок формирования и принятия документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории. Федеральным законом от 20 марта 2011 года N 41-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования" были внесены поправки, в целом направленные на унификацию и упрощение требований к подготовке документов территориального планирования, а также порядка подготовки правил землепользования и застройки (в том числе с целью обеспечения подготовки соответствующих документов регионами и муниципальными образованиями в установленные законом сроки). При этом необходимо учитывать, что отсутствие соответствующих документов территориального планирования и градостроительного зонирования, в частности непринятие правил землепользования и застройки в установленные законом сроки, влечет определенные негативные последствия, которые могут не только повлиять на решение вопросов устойчивого развития и планирования территорий, но и затронуть интересы застройщиков и инвесторов. Так, в частности, по истечении установленных законом сроков принятия правил землепользования и застройки в отсутствие таких правил не допускается: - предоставление земельных участков для строительства и выдача разрешений на строительство; - изменение вида разрешенного использования земельных участков (статья 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"); - принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии (в том числе путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, а также о подготовке документации по планировке территории при отсутствии соответствующих документов территориального планирования (это положение предусмотрено только для Московской области). Срок наступления указанных последствий при отсутствии соответствующих документов территориального планирования и градостроительного зонирования, в частности правил землепользования и застройки, неоднократно продлевался, и в соответствии с последними изменениями такой срок был продлен для Москвы и Московской области до 31 декабря 2014 года, для межселенных территорий муниципальных районов - до 30 июня 2013 года, для городских поселений и городских округов - до 31 декабря 2013, а для сельских поселений - до 1 июня 2014 года (см. [14, 15]). Также отдельный срок наступления указанных последствий установлен применительно к обеспечению использования в целях, установленных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", находящихся в федеральной собственности земельных участков и земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, а именно до 31 декабря 2016 года.

Изменения законодательства в сфере жилищных отношений и жилищного хозяйства

В течение 2011 - 2012 годов было внесено значительное количество изменений, связанных с правовым регулированием жилищных отношений и отношений в сфере жилищного хозяйства, в частности затрагивающих вопросы содействия развитию жилищного хозяйства, управления многоквартирными домами, а также относительно дополнительных мер защиты прав граждан в рамках участия в долевом строительстве. Так, Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрен ряд изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору. Указанные изменения вступают в силу с 1 марта 2014 года и среди прочего предполагается, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться обязательным предоставлением второго обеспечения (по выбору застройщика - или поручительством банка, или страхованием гражданской ответственности).

Расширение границ Москвы

27 декабря 2011 года Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации было утверждено Соглашение об изменении границы между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью, при этом переходный период по передаче территорий завершился 1 июля 2012 года. Необходимо отметить, что даже после завершения переходного периода актуальными продолжали оставаться вопросы, касающиеся определения и изменения правового режима территорий, в частности: - изменение категории земель (земли населенных пунктов, пригородные зоны); - увеличение кадастровой стоимости земельных участков; - изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд; - комплексное развитие территорий и модернизация инфраструктуры. 22 марта 2013 года Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (далее - Госдума) был одобрен и 5 апреля 2013 года подписан Президентом Российской Федерации Федеральный закон N 43-ФЗ [19], устанавливающий ряд специальных правил регулирования земельных и градостроительных отношений на территориях, присоединенных к городу Москве с 1 июля 2012 года. Так, указанным Законом, в частности, был установлен особый порядок резервирования и изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных нужд, а также порядок предоставления земельных участков для размещения объектов федерального и регионального значения, который будет применяться до 1 января 2020 года. Также указанным Законом определены правила и порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения объектов федерального значения или регионального значения, перечень которых должен утверждаться соответственно или Правительством Российской Федерации, или правительством Москвы. Следует отметить, что в целом Закон предусматривает упрощение процедуры изъятия земельных участков, включая сокращение сроков уведомления правообладателя (пять месяцев по сравнению с годичным сроком, установленным гражданским законодательством).

Налогообложение недвижимости

Возможность взимания единого налога на недвижимость (взамен налога на имущество и земельного налога) активно обсуждается с начала 2000-х годов, при этом в качестве основы для расчета такого налога предполагается использовать кадастровую стоимость недвижимого имущества, максимально приближенную к его рыночной стоимости. Первоначально предложенные законопроекты подверглись многочисленным изменениям, а сроки их рассмотрения неоднократно переносились. При этом решение вопроса о введении единого налога на недвижимость откладывалось в том числе в связи с незавершенностью работ по государственной кадастровой оценке. В соответствии с поручением Премьер-министра Российской Федерации Дмитрия Медведева работа по введению единого налога на недвижимость должна была быть завершена до конца 2012 года, однако уже сейчас можно предположить, что реальные сроки введения налога на недвижимость (по крайней мере, в отношении юридических лиц) переносятся на неопределенный срок, что в том числе связано с несформированностью рынка земли и отсутствием последовательного порядка проведения и определения достоверной оценки стоимости земельных участков. В феврале 2013 года Министерство экономического развития Российской Федерации подтвердило завершение массовой кадастровой оценки объектов капитального строительства, в то время как сроки завершения кадастровой оценки и переоценки земли по-прежнему окончательно не определены. Кроме того, отмечены многочисленные проблемы с достоверностью исходных данных объектов оценки. Определенные сложности возникают и с оспариванием результатов оценки ввиду отсутствия четких критериев, механизмов и методов определения рыночной стоимости и возможностей пересмотра и оспаривания результатов государственной кадастровой оценки. В настоящее время Министерство финансов Российской Федерации и Министерство экономического развития Российской Федерации в целом согласовали текст законопроекта о введении налога на недвижимость, рассмотрение которого планируется не позднее лета 2013 года, однако возможность повсеместного введения указанного налога с 1 января 2014 года уже поставлена под сомнение и есть предложения о продлении такого срока по меньшей мере до 1 января 2018 года. Кроме того, в отличие от единого налога для физических лиц возможность введения единого налога для юридических лиц требует дополнительного изучения, так как в отличие от налога на имущество физических лиц (являющегося, так же как и земельный налог, местным налогом) налог на имущество организаций является региональным налогом, и в настоящее время нет четкого понимания соотношения налоговой нагрузки и оценки последствий для региональных бюджетов. В настоящее время очевидным представляется лишь то, что единый налог на недвижимость из расчета стоимости недвижимого имущества, максимально приближенной к его рыночной стоимости, не может иметь произвольный характер и должен обеспечивать баланс публичных интересов в части фискальных и бюджетных задач государства и частных интересов в отношении коммерческой привлекательности использования недвижимого имущества, не создающего необоснованное налоговое бремя, что, в свою очередь, возможно только в случае разработки прозрачных и последовательных методов и механизмов государственной кадастровой оценки, а также при установлении четких и ясных критериев и механизмов возможности пересмотра и оспаривания результатов такой оценки.

Новые подходы в судебной практике

Инвестиционная деятельность в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости. До недавнего времени подходы к оценке отношений сторон в рамках совместного финансирования строительства объектов недвижимого имущества отличались разнообразием с точки зрения правовой квалификации таких отношений в связи с тем, что модель инвестиционного договора прямо не предусмотрена российским законодательством. Однако с момента принятия Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" такие отношения, с одной стороны, получили определенную идентификацию с точки зрения их правовой квалификации, а с другой стороны, были установлены определенные ограничения для участников таких отношений (более последовательно закреплены их права и обязанности), а также порядок возникновения и перехода прав на объекты недвижимого имущества, возведенные в рамках таких отношений, что, безусловно, должны учитывать участники указанных отношений с целью обеспечения максимальной защиты своих интересов, а также минимизации возможных рисков. В частности, Пленум ВАС РФ указал следующее: 1) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров. В числе возможных вариантов квалификации указанных договоров ВАС РФ назвал следующие договорные модели: - договор купли-продажи; - договор подряда; - договор простого товарищества; - смешанный договор. При этом, если не установлено иное, такие договоры подлежат квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи; 2) положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле автоматического наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Так, право собственности на возведенный объект возникает в силу положений статей 8, 131, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [21] с момента его государственной регистрации у стороны, имеющей права на земельный участок, на котором возводится объект. Иначе говоря, первоначально право собственности на завершенный строительством объект возникает у застройщика, а не у инвестора, затем застройщик передает возникшее у него право собственности инвестору в качестве исполнения своих обязательств по инвестиционному договору (договору купли-продажи будущей недвижимой вещи с точки зрения его квалификации в соответствии с разъяснениями ВАС РФ). При этом из разъяснений ВАС РФ также следует, что застройщик (продавец) не может быть понужден к передаче объекта как в случае, если строительство объекта не завершено, так и в случае, если право собственности застройщика на уже возведенный объект еще не зарегистрировано. В этом случае инвестор (покупатель) вправе требовать возврата уплаченной суммы, а также возмещения убытков, но не признания своих прав на объект инвестиций; 3) право собственности на здание, построенное по договору простого товарищества, возникает у товарища, являющегося собственником земельного участка; 4) предварительный договор купли-продажи недвижимой вещи, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с нарушением владения. 15 января 2013 года Президиумом ВАС РФ был рассмотрен Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 года N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" <1>). По результатам рассмотрения указанного Обзора Президиум ВАС РФ, в частности, указал следующее: -------------------------------- <1> Информационное письмо опубликовано на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 12 марта 2013 года.

1) иск арендодателя к арендатору с требованием устранить нарушения, связанные с использованием арендуемого имущества не в соответствии с договором аренды, должен квалифицироваться как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с владением (негаторный иск); 2) собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу; 3) собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, вправе предъявить иск об устранении препятствий в проезде по такому участку, в том числе к арендатору этого участка; 4) иск о признании права отсутствующим, заявленный владеющим собственником, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке, является разновидностью негаторного иска. При этом соответственно исковая давность на указанное требование такого собственника не распространяется. Применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. 25 января 2013 года Пленумом ВАС РФ был рассмотрен ряд вопросов, касающихся практики применения правил ГК РФ о договоре аренды (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" <2>). Следует отметить, что указанные дополнения были рассмотрены и приняты Пленумом ВАС РФ в том числе с учетом многочисленных запросов в отношении отсутствия единства судебной практики как по вопросам аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, так и по целому ряду вопросов аренды недвижимого имущества в коммерческом обороте общего характера. -------------------------------- <2> Постановление опубликовано на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21 марта 2013 года.

В числе разъяснений ВАС РФ, представляющих особый интерес для участников коммерческого оборота, можно, в частности, отметить: 1) разъяснения о порядке и правилах заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, а также о порядке определения и изменения размера арендной платы по таким договорам; 2) закрепление возможности аренды частей недвижимого имущества; 3) признание правомерности заключения договоров аренды в отношении будущих недвижимых вещей при наличии следующих условий: - арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательства по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на указанное имущество в момент его передачи арендатору; - не допускается заключение договора аренды будущего земельного участка лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком и намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду (такой договор будет являться ничтожным как не соответствующий требованиям закона); - не допускается заключение договора аренды будущей недвижимой вещи в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием признания права собственности арендодателя на такую постройку); такой договор будет являться ничтожным как не соответствующий требованиям закона.

Перспективы развития гражданского законодательства в части регулирования рынка недвижимости

В начале 2012 года на рассмотрение в Госдуму был внесен законопроект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, предусматривающий существенную переработку действующей системы гражданского законодательства [24]. Законопроект был разработан в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства, подготовленной во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", и вызвал широкий резонанс как у представителей государственной власти, так и у бизнес-сообщества. 27 апреля 2012 года указанный законопроект был принят в первом чтении, однако по мере его обсуждения число комментариев и замечаний непрерывно и значительно возрастало. 16 ноября 2012 года Госдумой было принято Постановление о рассмотрении законопроекта по частям [27]. К настоящему времени уже рассмотрен и принят ряд поправок в первую часть ГК РФ, в частности, принят Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Ряд принятых изменений в том числе затрагивает вопросы регулирования в сфере недвижимости, а именно: 1) последовательно закреплены принципы публичности и достоверности государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в том числе в целях защиты интересов третьих лиц); 2) закреплен принцип проверки законности оснований регистрации. Так, уполномоченный в соответствии с Законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, обязан проверить не только полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, но и законность оснований регистрации, иные предусмотренные Законом обстоятельства и документы, а в случаях, установленных законом, также наступление соответствующего обстоятельства. При этом убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного Законом порядка государственной регистрации прав на имущество по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации; 3) с 1 марта 2013 года отменена регистрация ряда сделок с недвижимым имуществом, а именно: договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (статья 558 ГК РФ), договора продажи предприятия (статья 560 ГК РФ), договора дарения недвижимого имущества (статья 574 ГК РФ) и договора ренты (статья 584 ГК РФ) (при том, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации). Следует отметить, что в первоначальной редакции Закона в список сделок, государственная регистрация которых была отменена, также был включен договор аренды недвижимого имущества. Однако после принятия Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ представителями бизнес-сообщества был поднят целый ряд вопросов в отношении практических последствий исключения необходимости регистрации договора аренды недвижимого имущества, в том числе связанных с определенными коллизиями и пробелами в отношении регистрации договора аренды и аренды как обременения (в частности, по вопросам порядка регистрации аренды недвижимого имущества как обременения, а также необходимости ее регистрации в зависимости от того, составляет срок аренды менее или более одного года). По результатам многочисленных обсуждений Госдумой был принят законопроект о сохранении регистрации договоров аренды недвижимого имущества, и 4 марта 2013 года Президентом Российской Федерации был подписан Федеральный закон N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", в соответствии с которым прежние правила регистрации договора аренды недвижимого имущества были возвращены (то есть, как и ранее, государственной регистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок один год и более). 7 мая 2013 года Президентом Российской Федерации был подписан Федеральный закон N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Изменения касаются правового регулирования сделок, в том числе оснований и последствий их недействительности, сроков исковой давности и правил их исчисления, а также порядка принятия решения собраний, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия (указанный Закон, за исключением отдельных положений, вступит в силу с 1 сентября 2013 года). Необходимо учитывать, что указанные поправки представляют лишь малую часть предложенных изменений, рассмотрение которых планируется в этом году. Так, в частности, особый интерес представляют изменения системы вещных прав, прежде всего ограниченных вещных прав. Среди наиболее широко обсуждаемых - так называемое право застройки, представляющее собой право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Право застройки будет устанавливаться на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, при этом такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет. При этом положение, вызывающее наибольший интерес и споры, устанавливает, что при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка. Также с практической точки зрения интерес вызывает правило о возможности установления в отношении одного земельного участка нескольких прав застройки (особенно с учетом возможности отчуждения такого права и передачи его в залог). Указанное право застройки призвано заменить предоставление земельных участков для целей строительства на праве аренды. Так, предполагается, что с момента принятия соответствующих изменений земельные участки из государственной и муниципальной собственности более не будут предоставляться для целей строительства в аренду, при этом уже заключенные договоры аренды будут действовать до истечения их срока, после которого арендаторы вправе или выкупить земельный участок, или переоформить право аренды на право застройки. Если арендаторы не реализуют указанное право, их право аренды будет переоформлено на право застройки сроком на 50 лет. В настоящее время достаточно сложно предсказать, в каком именно окончательном варианте будут приняты те или иные поправки с учетом результатов их общественного обсуждения и рассмотрения законодателем, однако уже сейчас очевидно, что так или иначе это приведет к существенным изменениям действующей системы гражданского законодательства, что, вероятно, не может не вызывать определенную обеспокоенность участников коммерческого оборота, включая иностранных инвесторов, с точки зрения непредсказуемости и нестабильности правового регулирования, так как, безусловно, инвестиционная привлекательность долгосрочных проектов в том числе зависит от понятного и прозрачного правового регулирования гражданско-правовых отношений и возможностей надлежащей защиты интересов каждого из участников коммерческого оборота. Таким образом, необходимо отметить, что правовое регулирование вопросов в сфере недвижимости и строительства находится в стадии динамичного развития, при этом не всегда предлагаемые и принимаемые изменения в полной мере сбалансированно учитывают интересы государства, частного сектора и бизнес-сообщества. Безусловно, создание надлежащей правовой нормативной базы немыслимо без соответствующих инициатив со стороны органов государственной и муниципальной власти и совершенствования общего уровня законодательной техники. Однако не вызывает сомнения и то, что совершенствование правового регулирования требует активного участия и самих участников коммерческого оборота на различных уровнях взаимодействия с властью (от продвижения своих интересов в рамках законодательных инициатив до развития эффективных механизмов государственно-частного партнерства).

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ. 3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ. 4. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". 5. Федеральный закон от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". 6. Закон города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве". 7. Постановление правительства Москвы от 27 августа 2012 года N 433-ПП "Об утверждении Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при рассмотрении вопросов о возмещении затрат, понесенных инвесторами в рамках реализации инвестиционных проектов". 8. Приказ Департамента экономической политики и развития города Москвы от 24 сентября 2012 года N 94-ПР "Об утверждении Порядка представления инвесторами документов для определения размера затрат, понесенных в рамках реализации инвестиционных проектов". 9. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ. 10. Федеральный закон от 18 июля 2011 года N 224-ФЗ "О внесении изменений в статьи 51 и 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". 11. Федеральный закон от 28 ноября 2011 года N 337-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". 12. Федеральный закон от 20 марта 2011 года N 41-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования". 13. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". 14. Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 289-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". 15. Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 290-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". 16. Федеральный закон от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". 17. Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 18. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 19. Федеральный закон от 5 апреля 2013 года N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 20. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". 21. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 года N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения". 23. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". 24. Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 25. Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации". 26. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 года. 27. Постановление Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 16 ноября 2012 года N 1150-6 ГД "О порядке рассмотрения проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 28. Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". 29. Федеральный закон от 4 марта 2013 года N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". 30. Федеральный закон от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".

Название документа