О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости

О НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМАХ, СВЯЗАННЫХ С НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬЮ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

О. Е. РОМАНОВ

Романов Олег Евгеньевич Родился 7 августа 1972 г. в г. Рязани. Магистр частного права, кандидат юридических наук. В 1996 г. окончил юридический факультет Рязанского государственного педагогического университета. В 2001 г. с отличием окончил магистратуру московского отделения Российской школы частного права при Исследовательском центре частного права при Президенте РФ. Под руководством профессора В. В. Витрянского защитил в 2001 г. магистерскую диссертацию "Предприятие как имущественный комплекс и его продажа по Гражданскому кодексу России", а в 2003 г. - кандидатскую диссертацию "Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав". С 1996 по 2005 г. работал адвокатом Рязанской областной коллегии адвокатов (Адвокатской палаты Рязанской области), специализируясь в основном на вопросах коммерческого права. В настоящее время - координатор общественной кафедры вещного права Российской школы частного права. Автор научной монографии "Предприятие как имущественный комплекс и его продажа по Гражданскому кодексу России" (изд-во "Юридический центр Пресс", Санкт-Петербург, 2004), а также ряда статей, среди которых "Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения" (Хозяйство и право. 1998. N 7, 8); "К вопросу о законности сбора за право торговли" (Хозяйство и право. 1999. N 11); "Теоретические и практические аспекты определения состава предприятия как имущественного комплекса" (Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6, изд-во "Норма", 2003).

1. С введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ государственная регистрация прав на недвижимость стала необходима для включения недвижимых объектов в имущественный оборот. Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ <*>, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст. 131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Упомянутые нормы позволяют утверждать, что государственная регистрация имеет в отношении недвижимости правообразующее значение <*>. Хотя этот взгляд разделяется не всеми и не всегда. Так, в литературе высказано мнение, что права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, а не на ее основании, тогда как основанием права являются иные юридические факты, в том числе ненормативные акты государственных либо муниципальных органов. Самостоятельной роли в возникновении права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства <**>. -------------------------------- <*> См. об этом: Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Юстицинформ, 1998. С. 5 <**> См.: Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16. С. 7.

Суждения такого рода опираются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> (далее - Закон N 122-ФЗ), который определяет государственную регистрацию прав и сделок как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и называет ее единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но поскольку права на недвижимость возникают с момента их регистрации, т. е. вместе с таковой, а значит, от акта регистрации неотрывны, о правообразующей функции регистрационного акта говорить вполне допустимо. Пока регистрации права не состоялось, право не образуется. Другое дело, что регистрационный акт порождает право не сам по себе, а только в сочетании с иными юридическими фактами, подтвержденными правоустанавливающими документами. Но в юридическом составе, ведущем к возникновению права на недвижимый объект, акт регистрации играет сейчас далеко не факультативную, скорее определяющую роль. Он является необходимым условием для установления права. Во всяком случае, это должно признаваться до тех пор, пока в ГК РФ не внесены изменения, исключающие действие п. 2 ст. 8 в упомянутой редакции. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Следует заметить, что Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция), одобренная Советом при Президенте РФ по координации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г., содержит предложения о некоторых новациях в законодательном регулировании, относящемся к государственной регистрации прав. В разд. I ("Правовое значение государственной регистрации") ч. II Концепции говорится о том, что в законодательстве целесообразно отразить дальнейшие соображения. Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, который необходим для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Запись в Едином государственном реестре прав не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения прав, так как никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества не порождает. Таким основанием в каждом конкретном случае является сделка, нормативный либо ненормативный акт, судебный акт или иной юридический факт. Содержание записи в реестре, определяющее содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т. д., в сокращенном виде повторяет содержание правоустанавливающих документов. Запись в реестре прав - юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного или обязательственного права независимо от основания его возникновения; этот момент приобретает характер "публично достоверного", сведения о котором может получить любое лицо. Государственная регистрация определяет момент перехода вещного права или возникновения обременения независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Регистрационный акт не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но для третьих лиц порождаемые этой сделкой права признаются существующими только с момента регистрации. В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до государственной регистрации (например, при переходе права собственности к наследникам, в случае гибели недвижимого объекта). В этих случаях до регистрации права его обладатель может владеть и пользоваться недвижимым объектом, но не может распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, обременения, изменения, прекращения его прав на имущество, регистрация же осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т. д. <*> -------------------------------- <*> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2(14-15). С. 78 - 79.

Принципиальны ли предлагаемые нововведения? И можно ли вообще говорить, что наше законодательство в рассматриваемом вопросе противоречиво? Как представляется, несоответствий между ГК РФ и Законом N 122-ФЗ нет. ГК РФ, будучи основополагающим актом в частном праве, призван определять основания и особенности возникновения вещных прав. Именно поэтому ГК РФ общим правилом предполагает возникновение права на недвижимость с момента регистрации такового. Что до Закона N 122-ФЗ, то он сообразно своей роли в правовом механизме в коллизию с нормами Кодекса не входит, а лишь дополняет их, говоря о доказательственном значении регистрационного акта и только. При этом сам ГК РФ в рассматриваемом отношении непоследователен: он называет ряд случаев, когда право на недвижимый объект появляется независимо от государственной регистрации. Например, по п. 4 ст. 218 ГК РФ лица, имеющие право на паенакопление (в частности, члены жилищных, дачных, гаражных и подобных тому потребительских кооперативов), приобретают право собственности на недвижимость, предоставленную им кооперативом, после полного внесения своего паевого взноса. Принимая изложенное в расчет, положения Закона N 122-ФЗ нельзя расценивать как более или менее правильные в сравнении с нормами ГК РФ. Роль государственной регистрации права на недвижимость едва ли следует ограничивать только доказательственной функцией. Разумеется, можно указать в юридической норме, что право возникает независимо от регистрации, однако доказывание перед третьими лицами того факта, что право существует, допускается лишь посредством ссылок на регистрацию права, произведенную в Едином государственном реестре. Но какой будет эффект от возникшего права, если последнее нельзя будет подтвердить перед любым посторонним лицом, а значит, и реализовать до тех пор, пока не состоится регистрация его государством? Право окажется выхолощенным, существующим лишь номинально. Значит, и при таком подходе связь между правом и его регистрацией придется признавать как неразрывную. Поэтому едва ли нужно усложнять ту юридическую конструкцию, которая уже существует. Ведь известно, что в видах упрочения имущественного оборота человечество издавна стремилось к официальной фиксации прав на вещи <*>. В настоящее время стало возможно унифицировать такую фиксацию относительно недвижимых объектов и технически обеспечить ее без сколько-нибудь серьезных затяжек во времени и других неудобств для участников правовых отношений. Зачем в таком случае отделять обладание правом на недвижимость от государственной регистрации данного права? Развести возникновение права и его государственную регистрацию означает облегчить на практике разного рода злоупотребления (в частности, сопряженные с уводом имущества из-под наложенного ареста посредством мнимых или просто задним числом совершаемых сделок). Поэтому представляется, что правильнее было бы упорядочить законодательство подведением общего условия (государственной регистрации) под все случаи возникновения прав на недвижимые вещи и установлением обязательной государственной регистрации для всех сделок с недвижимостью. Что касается защиты интересов приобретателя недвижимой вещи до регистрации прав на нее, то таковая, по-видимому, может быть вполне обеспечена ссылками на подтверждаемое документами законное владение, которое в силу ст. 131 ГК РФ государственной регистрации не требует. -------------------------------- <*> См. об этом: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 195 - 202 (Классика российской цивилистики).

Если же вновь обратиться к Концепции, отчасти ставшей уже предметом беглого обзора, то из упомянутых ее пунктов не усматривается положений принципиальной новизны - практически все изложенное и сейчас выводится логикой из законодательных норм. Четкого размежевания регистрации права и существования права Концепция не проводит, отчего и обнаруживает отдельные противоречия: если говорится, что государственная регистрация никаких гражданских прав в отношении имущества не порождает, следует полагать, что ей имеют в виду отвести все-таки роль подтверждения возникшего права; но тогда не понятно, почему реестровая запись определяет момент возникновения права независимо от основания его возникновения (или, как указано в другом месте, определяет момент перехода права либо возникновения обременения вне зависимости от факта передачи вещи). Нужно добавить, что арбитражная практика основывается в общем на толковании ГК РФ по буквальному смыслу и признает возникновение права собственности на недвижимые объекты не иначе как после государственной регистрации этого права. К примеру, в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 25.02.98 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <*> судам предписано исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться переданным ему имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. -------------------------------- <*> См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.

2. Изучение данных статистики показывает, что количество споров в связи с актами государственной регистрации прав каждый год возрастает. Так, в 2002 г. рост числа дел по спорам, связанным с государственной регистрацией, в сравнении с 2001 г. составил 16,6% <1>; далее количество разрешенных споров о государственной регистрации возросло с 2485 в 2002 г. до 3265 в 2003 г., т. е. на 31,4% <2>. Правда, отдельные публикации уточняют, что в приведенных числах отражена динамика споров в связи с отказом в государственной регистрации <3>. Но едва ли будет ошибкой утверждать, что учащение споров, которые вызваны произведенной регистрацией прав, также имеет место. По крайней мере опубликованные тексты судебных решений позволяют увидеть, что к оспариванию актов регистрации прав предприниматели обращаются повсеместно (Постановления Президиума ВАС РФ N 4849/03 от 14.10.2003, N 12087/01 от 24.09.2002, N 8619/01 от 20.03.2002, N 4794/00 от 10.07.2001, N 4156/00 от 26.06.2001 и др. <4>). -------------------------------- <1> См.: Работа арбитражных судов Российской Федерации в 2002 году // Российская юстиция. 2003. N 4. С. 77. <2> См.: Основные показатели работы арбитражных судов Российской Федерации в 2002 - 2003 годах // Вестник ВАС РФ. 2004. N 4. С. 22. <3> См. там же. <4> См.: СПС "КонсультантПлюс".

В перечисленных судебных актах Высший Арбитражный Суд РФ, отмечая, что иск разрешен судом как требование к государственному органу о признании недействительным его акта, неизменно указывал: в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ; по смыслу ст. 2 Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации, поэтому рассматриваемое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права. Действительно, Закон N 122-ФЗ в ст. 2 говорит, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Это позволяет отдельным авторам заключить, что государственную регистрацию вовсе нельзя оспорить (признать по суду недействительной). Последнее объясняют тем, что Закон прямо не указывает на возможность обжалования в судебном порядке проведенной регистрации права, - он лишь содержит в себе цитированную норму о возможности оспорить само право на недвижимую вещь. Воззрение весьма спорное. Неуказание на возможность оспаривания акта регистрации вовсе не означает запрета на данный способ процессуальной защиты. И судебная практика, как упомянуто, держится той же позиции. Однако различные рассуждения порождает вопрос, в каком качестве может быть оспорен и опровергнут акт регистрации права. Ответ на данный вопрос лежит в области теории, поскольку законодательство непосредственным образом его не дает. Есть правоведы, которые считают, что государственная регистрация - это явление особого рода, свойствами ненормативного акта не обладающее и в силу этого не могущее быть оспоренным по ст. 13 ГК РФ. Например, Н. Кюршунова в объяснение этого взгляда приводит ряд доводов. По ее мнению, ст. 13 ГК РФ говорит о тех актах государственных органов, которые устанавливают какие-либо права и обязанности для субъектов права и указаны в ст. 8 ГК РФ. Что до актов государственной регистрации, то они имеют другое назначение, а именно признавать и подтверждать возникновение гражданских обязанностей и прав по основаниям, перечисленным в той же ст. 8 ГК РФ. Кроме того, всякий акт государственного органа имеет текст определенного содержания, а акт государственной регистрации права такого текста не имеет; в соответствии с процессуальным законодательством текст обжалуемого ненормативного акта должен быть представлен суду, но требуемого текста не содержат ни запись о праве в Едином государственном реестре, ни выписка из этого реестра, ни свидетельство о государственной регистрации права <*>. -------------------------------- <*> См.: Кюршунова Н. Указ. соч. С. 7.

Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, видимо, эти суждения разделяют (в их предложениях об изменении законодательства оговаривается, что запись в Едином государственном реестре прав, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом - подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др., - представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный "фактический состав", и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права) <*>. -------------------------------- <*> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2(14-15). С. 78 - 79.

Сообразуясь с подобным взглядом, суды в отдельных случаях находят неправильным обоснование требований, направленных на признание акта регистрации недействительным, ссылкой на нормы права, относящиеся к ненормативным правовым актам. К примеру, в Постановлении от 16.07.2004 по делу N КГ-А40/5764-04 Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле ст. 13 ГК РФ, на которую ссылался истец в обоснование своих требований, так как не имеет властного характера, а является юридическим актом признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество. Такой же взгляд выражен ФАС Московского округа при разрешении дела N КГ-А40/6319-04 (Постановление от 02.08.2004) <*>. -------------------------------- <*> См.: СПС "КонсультантПлюс".

Но в юридических публикациях высказана и другая точка зрения <*>. Обосновано мнение, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. 13 ГК РФ, надо понимать в широком смысле <**>. В соответствии с таким пониманием к числу названных актов относится и государственная регистрация права. В частности, В. С. Ем отмечает, что юридические акты вообще - это правомерные действия субъектов, имеющие целью возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Наряду с гражданско-правовыми актами гражданские правоотношения могут порождаться административными актами государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренными законом и иными правовыми актами в качестве основания возникновения гражданско-правовых отношений. Такие акты являются по своей природе ненормативными и непосредственно направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей у конкретного субъекта - адресата акта. При этом чрезвычайно важную роль в процессе возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений играют такие административные акты, как государственная регистрация юридических действий и событий <***>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <*> См., например: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 45. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). ------------------------------------------------------------------ <**> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Юринформцентр, 1995. С. 34. <***> См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2000. С. 325 - 326.

Взгляды второго рода представляются более точными. Закон N 122-ФЗ называет государственную регистрацию юридическим актом. Относительно последнего можно утверждать, что, во-первых, это акт, исходящий от государственного органа (специализированного учреждения по регистрации прав); во-вторых, это акт ненормативный (поскольку норм права он не устанавливает); в-третьих, это акт правовой (поскольку он связан с реализацией правовых предписаний и непосредственно направлен на возникновение определенных правовых последствий). Обратясь же к суждениям о непременном текстовом выражении всякого ненормативного акта, придется заметить, что акт государственной регистрации прав на недвижимый объект выражается в записи о праве, т. е. имеет определенный текст (иначе как текстуально запись произвести нельзя), содержание коего можно удостоверить выпиской из реестра прав на недвижимость. Все, таким образом, ведет к выводу, что акт государственной регистрации права может быть подвергнут судебной оценке по правилам гл. 24 АПК РФ <*>, которая посвящена рассмотрению дел об оспаривании ненормативных правовых актов, а также решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3012.

Нужно заметить, что Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления N 8619/01 от 20.03.2002 также рассматривал требование о признании недействительным регистрационного акта (записи о правах) в контексте ст. 13 ГК РФ <*>. -------------------------------- <*> См.: СПС "КонсультантПлюс".

К слову, авторы Концепции предполагают указать в законе, что через суд могут быть обжалованы и, как следствие, признаны незаконными (но только при условии отсутствия спора о правах) действия по внесению записи в государственный реестр прав на недвижимость <*>. Однако и при таком подходе вопрос о правомерности регистрации должен рассматриваться по нормам гл. 24 АПК РФ, как вытекающий из публично-правовых отношений. -------------------------------- <*> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2(14-15). С. 78 - 79.

Возвращаясь к позиции ВАС РФ, изложенной выше и сводимой к необходимости участия зарегистрированного правообладателя в споре о законности государственной регистрации права на стороне ответчика, следует сказать, что по существу она правильна. Действительно, тот, кто оспаривает регистрацию права за другим лицом, по существу оспаривает чужое право. При этом для того, чтобы иметь шанс на успех в возбуждаемом споре, ему необходимо доказать не только незаконность регистрации, но и нарушение собственных прав. Таким образом, заявителю нужно, как правило, подтверждать свое правообладание и соответственно доказывать, что иной обладатель права учтен в государственном реестре без должных оснований. Но при ближайшем рассмотрении складывается убеждение, что сформулированная ВАС РФ и цитированная выше мысль (которая по характеру своему воспринимается как руководящее положение, идущее от высшей судебной инстанции, и потому зачастую воспроизводится в решениях нижестоящих судов) не может быть безусловно распространена на все случаи несогласия с состоявшимся регистрационным актом. Иллюстрацией к этому можно предложить практический пример. В обществе с ограниченной ответственностью в связи с избранием нового директора возник корпоративный спор. Отстраненный руководитель, несмотря на то, что за прекращение его полномочий высказались все, кроме него самого, участники организации, совокупно обладающие большей частью уставного капитала, отказался подчиниться воле высшего органа управления юридического лица, удержал у себя всю документацию и печать общества, распорядился не допускать недовольных в помещения организации. В суд был предъявлен иск об устранении препятствий, чинимых обществу прежним директором. Последний же, используя видимость законного характера своих действий, обеспеченную должностными атрибутами (печать, документы общества), стал готовить отчуждение недвижимости общества в собственных интересах: зарегистрировал ранее возникшие права на все недвижимые объекты и приступил к составлению договоров купли-продажи. В то же время арбитражный суд отказал обществу в принятии обеспечительных мер в виде запрета ответчику отчуждать имущество истца, сочтя, что испрошенный запрет, в случае его оформления, будет означать положительное предрешение только что возникшей тяжбы. Как следствие, обществу пришлось найти формальные нарушения, допущенные при регистрации прав на недвижимость, и обратиться в суд с заявлением о признании акта регистрации недействительным. Это позволило приостановить готовящуюся продажу недвижимости и довести до сведения третьих лиц - потенциальных покупателей, что сделку оформляет неуполномоченное лицо, вследствие чего позднее в отношении предмета продажи могут быть обоснованы притязания со стороны действительного собственника (ст. 460 ГК РФ) и это создаст угрозу обратного изъятия имущества. Думается, этот пример показывает, что в отдельных случаях акт государственной регистрации права может быть оспорен отдельно от гражданско-правового основания, ведущего к возникновению права на недвижимую вещь. Причиной признания недействительным спорного акта в этом случае может быть нарушение правил регистрационной процедуры, установленных Законом N 122-ФЗ <*>. Суд обязан принимать соответствующие заявления к рассмотрению и выносить решения по ним, так как в противном случае право на судебную защиту, в таком виде избранную заявителем, будет нарушено. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <*> См. об этом: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. С. 45.

3. Указания ВАС РФ на счет того, что в случае спора, связанного с государственной регистрацией права, правообладатель должен привлекаться к процессу как второй ответчик, были вполне применимы на практике до тех пор, пока не вступил в действие нынешний Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Согласно нормам АПК РФ 1995 г. <*> (ст. 22, 32, 34) дела об оспаривании ненормативных правовых актов рассматривались в порядке искового производства. Сейчас же вопросы о недействительности ненормативных актов, как и прочие вопросы, возникающие из публичных правоотношений, должны рассматриваться по заявлениям, которые не являются исками (разд. III АПК РФ 2002 г.). Как следствие, возникает процессуальная проблема соединения исковых и неисковых требований. Представляется, что в рамках одного дела рассматривать спор о праве и спор о регистрации права нельзя, - регистрирующий орган ответчиком быть не может, поскольку в силу процессуальных норм должен выступать в деле как заинтересованное лицо. Решение обозначенной проблемы, как думается, может быть двояким: суд, смотря по тому, к какому способу защиты обращается заинтересованное лицо, может либо рассматривать заявление о недействительности регистрационного акта с привлечением зарегистрированного правообладателя в процесс как заинтересованное лицо, либо проводить исковое судопроизводство, и тогда на стороне ответчика должно участвовать третье лицо - учреждение, ведающее регистрацией прав на недвижимость. В первом случае заявитель требования, добиваясь конечной цели, может в ходе процесса попытаться опровергнуть основание регистрации права (например, показать незаключенность сделки в юридическом смысле или ее ничтожность, поскольку таковые в отдельном подтверждении со стороны суда не нуждаются). Во втором случае положительное решение по требованию, которое заявлено перед судом, должно стать обстоятельством, в силу которого учреждение юстиции, бывшее участником в деле, при соответствующем обращении к нему истца должно будет бесспорно восстановить его право посредством изменения данных Единого государственного реестра прав на недвижимость. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 1995. N 19. Ст. 1709.

4. Обзор судебной практики показывает, что лица, претерпевшие нарушения своих прав в результате государственной регистрации, различно формулируют свои требования перед судом: обращаются к оспариванию государственной регистрации прав как таковой (Постановление Президиума ВАС РФ N 4849/03 от 14.10.2003), добиваются признания недействительной записи о регистрации права (Постановление Президиума ВАС РФ N 8619/01 от 20.03.2002), просят признать незаконными действия по государственной регистрации права (Постановление Президиума ФАС Московского округа N КГ-А40/5994-04 от 26.07.2004) <*>. При этом существо спора остается одним и тем же - заявители стремятся к тому, чтобы суд констатировал отсутствие юридической силы за актом государственной регистрации права. Однако бывает, что предмет требования по своей сути не вполне согласуется с действительным намерением лица, обратившегося в суд, и судебная практика выявляет в этих случаях интересные соображения. -------------------------------- <*> СПС "КонсультантПлюс".

Так, в деле, по которому вынесено Постановление Президиума ВАС РФ от 10.07.2001 N 4794/00 <*>, требование нацеливалось на признание недействительным свидетельства о регистрации права. Причем Высший Арбитражный Суд РФ, касаясь сути иска, упомянул, что оспариваемым свидетельством зарегистрировано право собственности на нежилое здание. -------------------------------- <*> См. там же.

Похожим образом выглядит и другой пример. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в деле N 2768/99 рассмотрел исковые требования о признании недействительными зарегистрированного права собственности и свидетельства о государственной регистрации этого права. В комментарии к кассационному постановлению было отмечено, что в связи с разрешением данного спора возник вопрос, является ли означенное требование одновременно спором о праве собственности и спором о признании недействительной регистрации, а также обязательно ли привлечение к участию в деле в качестве ответчиков по такому спору регистрирующего органа и лица, чье зарегистрированное право оспаривается. Кассационная инстанция ответила на данные вопросы положительно <*>. -------------------------------- <*> См.: Афонина Е. И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С. 97.

Думается, что подход к рассматриваемой проблеме, избранный судами в обоих случаях, далеко не бесспорен. Едва ли суд должен выявлять волю истца, выраженную в неудачно изложенных требованиях, не предлагая изменить их формулировку. Согласно ст. 14 Закона N 122-ФЗ свидетельство о государственной регистрации прав удостоверяет произведенную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Таким образом, свидетельство - это особого рода документ, удостоверение состоявшегося регистрационного акта. Представляется, что лицо, спорящее о государственной регистрации права, вполне может счесть себя заинтересованным в том, чтобы признать недействующим свидетельство о праве на недвижимость, выданное тому, чье правообладание опровергается по суду. Но требование о таком признании должно заявляться не самостоятельно, а только как дополнительное по отношению к требованию о признании недействительным акта государственной регистрации права. Связано это с тем, что свидетельство о праве по природе своей производно от зарегистрированного права и самостоятельного значения не имеет. До тех пор пока не уничтожена запись о регистрации права в государственном реестре, признание свидетельства о праве недействительным не должно влиять на решение вопроса о существовании либо отсутствии имущественного права. Можно, таким образом, заключить, что без удовлетворения требования о признании недействительным акта регистрации права на вещь либо без устранения регистрационной записи по иному основанию не должно быть удовлетворено и притязание добиться недействительности свидетельства о праве. К слову же, оспаривание свидетельства о праве можно считать вообще малоэффективным для лица, возбудившего спор в суде: свидетельство, покуда оно не изъято у его держателя, может быть использовано для введения третьих лиц в заблуждение о правах на определенный объект, и в такой ситуации от признания свидетельства недействительным не больше толку, чем от признания недействительной государственной регистрации права. Что касается права как такового, то признавать его недействительным, т. е. не действующим, неверно. Существующее право (мера возможного поведения) должно иметь силу, т. е. действовать, и в действии своем принудительно обеспечиваться со стороны государства. По этой причине предметом спора может быть не действительность права, а само существование его у известного лица. 5. На первый взгляд признание акта государственной регистрации недействительным должно приводить к важным последствиям ввиду того значения, которое этот акт имеет для гражданского оборота. Ведь если считать, что право на недвижимую вещь без государственной регистрации не возникает (а именно это соображение было признано формально правильным ввиду специальных указаний ст. 8 ГК РФ), можно утверждать, что с отпадением регистрационного акта по недействительности, признанной судом, устраняется и само право на недвижимую вещь, закрепленное в силу регистрации за определенным лицом (если только речь не идет о регистрации права, которое возникло до введения обязательной регистрации по нормам Закона N 122-ФЗ и само по себе никем не оспаривается). Как следствие, восстанавливается в прежнем виде право собственности того, кто раньше числился собственником соответствующего объекта (или снимается обременение права), либо посредством регистрационного акта должно быть установлено право иного лица, сумевшего доказать свое правообладание судебным порядком. Как было показано выше, признание регистрации недействительной обыкновенно сопутствует признанию недействительности того правового основания, на которое опирается акт государственной регистрации. В отдельных случаях заинтересованное лицо может из тактических соображений, преследуемых в судебной тяжбе, потребовать признания акта государственной регистрации недействительным раньше, чем предъявить иск о недействительности основания регистрации (оспоримой сделки, ненормативного правового акта). Это допустимо в целях оперативного воспрепятствования переводу прав на третье лицо, - тем самым может быть выиграно время, необходимое для сбора доказательств, подтверждающих иск, направленный на устранение основания регистрации права. Но если ко дню вынесения решения по требованию о недействительности акта регистрации не будет выяснено, что основание регистрации юридической силы не имеет, в удовлетворении требования должен последовать отказ с мотивировочной ссылкой на ст. 10 ГК РФ, так как указание на формальное нарушение в регистрационной процедуре без опровержения юридического факта, поведшего к регистрации права за другим лицом, должно считаться злоупотреблением правом (трудно представить ситуацию, при которой оспаривание акта государственной регистрации чужого права, сопряженное с отказом от оспаривания основания регистрации, не являлось бы злоупотреблением, поскольку удовлетворение требования в таких обстоятельствах не воспрепятствует правообладателю вновь зарегистрировать право за собой - оно лишь создаст для него известные затраты времени и издержки). Исходя из этого, устранение права вследствие признания государственной регистрации со стороны суда недействительной нельзя, за редким исключением, отделять от констатации судом того, что правовое основание для регистрации отсутствует. Вряд ли, таким образом, на практике должны быть допускаемы случаи, когда после признания регистрационного акта недействительным обязательство, во исполнение которого право на недвижимую вещь было переведено с одного лица на другое, сохранилось бы, и отпавший правообладатель смог притязать на то, чтобы обязанность контрагента была исполнена и вследствие этого право, зарегистрировано за ним снова. Далее следует разобраться в том, может ли признание государственной регистрации права недействительной сказаться на сделках, последовавших за правообладанием, недействительность которого определена по суду. Если лицо, право которого на недвижимый объект было зарегистрировано актом уполномоченного органа, до признания этого акта недействительным совершило сделку, направленную на передачу недвижимой вещи другому лицу, становится значимым вопрос о возможности истребовать эту вещь у ее приобретателя. Как было уже замечено вскользь, акт регистрации права создает публичную достоверность правообладания: лицо, право которого на известный объект зарегистрировано государством, должно признаваться со стороны всех прочих обладателем права в отношении данного объекта до тех пор, пока необоснованность его притязаний на право не будет установлена в судебном порядке. В силу этого государственная регистрация права неизбежно производит эффект презумпции добросовестного приобретения недвижимой вещи от зарегистрированного правообладателя (добросовестность здесь предполагает по п. 1 ст. 302 ГК РФ, что приобретатель права на вещь не знал и не мог знать, что контрагент его, исполняя сделку, действовал вопреки закону, поскольку на распоряжение вещью в данном случае не имел полномочий). Эта презумпция опирается на правило п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому всякий субъект правоотношения должен считаться добросовестным в случаях, когда защита его прав ставится в зависимость от характера его действий, если только иное не доказано надлежащим образом. Поскольку государственная регистрация показывает всякому, что определенное лицо действительно обладает правом, которое закреплено за ним в государственном реестре прав на недвижимость, опровергнуть предполагаемую добросовестность того, кто приобретает право на недвижимую вещь от правообладателя, поименованного в реестре прав, весьма сложно. Таким образом, проблема истребования недвижимой вещи, утраченной вследствие передачи ее в постороннее владение лицом, чье право безосновательно зарегистрировано государством, сводится в основном к решению вопроса, каким образом недвижимая вещь выбыла из законного владения и перешла в ведение распорядившегося ею без должных полномочий. Статья 302 ГК РФ содержит, как известно, общее правило, по которому собственник имущества может истребовать его от любого приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В силу ст. 305 ГК РФ это правило, дающее право на виндикацию, распространяется на всякого законного владельца вещи. Надо полагать, что число ситуаций, в которых виндикация недвижимой вещи допустима по означенному основанию, невелико. Во всяком случае, недействительность сделки, совершенной лицом от собственного имени либо от чужого имени при наличии соответствующих полномочий, повода для виндикации не дает, поскольку передача вещи вследствие такой сделки сопряжена с утратой владения по осознанному волеизъявлению (имеется в виду первая сделка по распоряжению вещью, за которой последовала еще одна, связанная с передачей вещи в стороннее владение; если же рассмотреть случай, когда совершена всего одна сделка, и эта последняя оказывается недействительной, то речь в таких обстоятельствах может идти не о виндикации, а о реституции). Видимо, право виндицировать недвижимый объект возникает лишь в тех случаях, когда таковой передается по сделке, которую от чужого имени совершает лицо, не уполномоченное как на распоряжение, так и на владение вещью (к примеру, если организация, имеющая недвижимый объект в хозяйственном ведении, произведет его отчуждение без надлежаще оформленного согласия собственника, виндикация будет исключена, поскольку собственник сам вверил имущество во владение продавца, а тот сознательно, хотя и неправомерно, им распорядился). И здесь встает вопрос, может ли быть осуществлена виндикация недвижимой вещи без целенаправленного признания недействительной государственной регистрации права за лицом, произведшим передачу права на вещь по той или иной сделке, а равно и за лицом, которое, по мнению истца, владеет вещью неправомерно. Строго следуя букве Гражданского кодекса, ответ можно дать отрицательный. Ведь если государственная регистрация означает возникновение права на недвижимую вещь, получается, что всякий, кто зарегистрирован собственником вещи, может ею владеть и распоряжаться. Даже если основание для регистрации отпадает, но сам регистрационный акт не подвергнут оспариванию, право собственности остается незатронутым, и это препятствует изъятию вещи у конечного владельца, поскольку показывает, что владелец этот приобрел имущество от уполномоченного на распоряжение лица и сам в силу регистрации права стал собственником. Таким образом, чтобы добиться возврата вещи из чужого владения, необходимо не только доказать выбытие вещи из законного владения независимо от воли владельца, но и получить судебное признание недействительности в отношении государственной регистрации прав как за последним владельцем вещи, так и за каждым, кто незаконно владел вещью до него. Если учесть сокращенные (ч. 4 ст. 198 АПК РФ) сроки для оспаривания ненормативных актов, к числу коих нами отнесен и акт регистрации прав, виндикацию во многих случаях придется считать практически неосуществимой (к месту будет заметить, что такое положение вещей может быть истолковано в пользу того, чтобы за актом государственной регистрации права было признано значение исключительно доказательства существования возникшего уже права). Очевидно, что в интересах защиты нарушенных прав, принадлежащих лицам, уполномоченным на владение, но незаконно его лишившимся, суды должны искать обоснование для разрешения виндикации безотносительно к актам регистрации прав на недвижимость. Выход видится в ограничительном толковании п. 2 ст. 8 ГК РФ применительно к спорам об истребовании недвижимой вещи из чужого владения. Общая посылка такова: коль скоро регистрация права вполне зависима от определенного юридического основания, нет практической необходимости в отдельном оспаривании регистрационного акта, если обусловившее его основание оказалось недействительным - отпадение или изначальная несостоятельность последнего должны влечь за собой аннулирование регистрационной записи о праве. В приложении к условиям виндикации это означает, что достаточно установить факт утраты законного владения недвижимостью помимо воли, и тогда все сделки, предшествующие спорному владению, надо будет расценивать как не имеющие силы, поскольку распоряжались имуществом лица, на такие действия не уполномоченные. В силу юридической конструкции, допускающей виндикацию, правовым последствием этих сделок должен быть возврат имущества непосредственно последнему законному владельцу. Это тем более понятно, если принять в расчет, что ст. 302 ГК РФ не предполагает каких-то особенностей в отношении недвижимого имущества: при сочетании названных в ней условий у незаконного владельца может быть истребована любая вещь. Надо полагать, что судебная практика отражает приведенные соображения. Так, ФАС Московского округа Постановлением от 25.05.2004 по делу N КГ-А40/4229-04 <*> отменил решение Арбитражного суда г. Москвы об отказе в виндикационном иске, мотивированное тем, что зарегистрированное право собственности ответчика не было оспорено в судебном порядке. Суд кассационной инстанции указал, что оспариванию может подлежать не сама запись о регистрации, а основание возникновения права на недвижимое имущество; предъявление же виндикационного иска к собственнику имущества лицом, которое полагает, что спорное имущество выбыло из его владения помимо его воли, является по существу спором о праве собственности (оспариванием права собственности ответчика на имущество). -------------------------------- <*> См.: СПС "КонсультантПлюс".

По всей видимости, названная проблема стала причиной внесения изменений в ГК РФ. Статья 223 ГК РФ теперь предусматривает, с одной стороны, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом; но, с другой стороны, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации права, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя, - таким образом, в обстоятельствах, допускающих виндикацию, регистрация права собственности не приводит к возникновению этого права. Означенное дает заметить, что признание государственной регистрации недействительным актом может лишь в известных пределах облегчить возвращение через суд имущества, переданного во исполнение сделки, опирающейся на эту регистрацию. Это признание упрощает ситуацию, сопряженную с незаконным владением недвижимостью, чем позволяет избегать ошибок, подобных той, которую в предложенном выше примере совершил суд первой инстанции. 6. Итак, влияние недействительности акта государственной регистрации на сделки, за данным актом последовавшие, по общему порядку малозначительно. Думается, однако, что теоретически можно обосновать исключение из этого правила. Статья 6 Закона N 122-ФЗ говорит, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществленная в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления Закона в силу, является юридически действительной. Но при этом государственная регистрация права, возникшего до введения в действие Закона, требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. Следует понимать так, что регистрация возникшего уже права должна предшествовать переходу этого права, обременению этого права, а также определенной сделке (по смыслу рассматриваемого установления сделке, требующей государственной регистрации, потому что применительно к остальным сделкам предваряющая регистрация права должна будет сочетаться с переходом или обременением права, т. е. потребуется на стадии уже исполнения обязательства). Таким образом, можно считать, что Закон устанавливает определенный порядок для совершения подлежащих регистрации сделок с недвижимыми объектами, права на которые возникли ранее этого Закона и не были потому зарегистрированы: до сделки должна состояться государственная регистрация уже имеющегося права. Нарушение этого порядка дает основания утверждать, что известная сделка не соответствует нормам законодательства и это влечет за собой ее ничтожность в силу ст. 168 ГК РФ. Если же государственная регистрация возникшего прежде права имела место, но впоследствии по какой-то причине была отменена (признана недействительной) судебным решением, а потому юридических последствий за собой не повлекла, допустимо констатировать, что регистрация права сделку не предварила, а значит, должный порядок ее совершения был нарушен, и это привело сделку к ничтожности. Ну а всякая ничтожная сделка позволяет осуществить изъятие и возвращение переданной вещи в порядке реституции независимо от того, добросовестно или злонамеренно действовал приобретатель недвижимого имущества (хотя в том случае, если за этой ничтожной сделкой и основанной на ней регистрацией права будет совершена другая сделка по передаче имущества, опять придется решать вопрос о возможности виндикационного изъятия вещи). Аналогично можно рассуждать и в отношении регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, произведенной согласно правилам прежней редакции п. 2 ст. 25 Закона N 122-ФЗ. Следует, однако, оговориться. Вызывает сомнение, что суды будут сообразовываться с таким теоретическим построением на практике. Скорее всего, в обозначенной ситуации применители права не будут усматривать в нормах ст. 6 Закона N 122-ФЗ указание на особый порядок совершения сделки и станут исходить из критерия добросовестности в приобретении имущества, которая обусловливается публичной достоверностью сведений, происходящей из акта регистрации права на объект недвижимости. Таким образом, проблема будет сведена к решению вопроса не о реституции, а о виндикации. Кроме того, с сокращением исковых сроков по ничтожным сделкам до трех лет актуальность проблемы недействительности сделок в связи с регистрацией прав, возникших до введения в действие Закона N 122-ФЗ, практически отпала. К такому выводу можно прийти, если учесть вышеизложенное мнение о том, что оспаривание регистрации права, как правило, невозможно без оспаривания того основания, на которое эта регистрация опирается и исковая давность в отношении которого истекла.

Название документа