Фонды повышенного риска

ФОНДЫ ПОВЫШЕННОГО РИСКА

О. ПЛЕШАНОВА

Ольга Плешанова, магистр частного права.

В середине мая вступило в силу новое Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов (далее - Положение) <*>. Оно, в частности, регулирует ипотечные паевые инвестиционные фонды (ипотечные ПИФы), которые уже начинают создаваться. Вместе с тем серьезные правовые проблемы, связанные с ипотечными ценными бумагами, отражаются и на ипотечных ПИФах. -------------------------------- <*> Утверждено Приказом ФСФР от 30.03.2005 N 05-8/пз-н.

Больше активов, хороших и разных

Ипотечные ПИФы как отдельная категория появились в нормативных актах полтора года назад <*>. -------------------------------- <*> Постановление ФКЦБ РФ от 18.02.2004 N 04-7/пс внесло соответствующий раздел в Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденное Постановлением ФКЦБ РФ от 14.08.2002 N 31/пс (сейчас этот акт утратил силу).

Прежнее Положение ФКЦБ РФ установило принципиальные требования к активам этих фондов, в целом воспринятые новым Положением: ипотечные фонды могут создаваться только в форме закрытых ПИФов; основную часть - 65% стоимости их активов - должны составлять требования, обеспеченные ипотекой; рыночная стоимость предмета ипотеки определяется оценщиком; сумма требований по одному кредитному договору не может превышать 10% стоимости активов; в состав активов не могут входить денежные требования по обязательствам, обеспеченным последующей ипотекой; сумма долга по кредитному договору не должна превышать установленный Положением процент стоимости предмета ипотеки (прежнее Положение установило порог в 70%, новое - в 90%). Вместе с тем в новом Положении есть существенные новеллы. В частности, появился запрет смешивать в одном ипотечном ПИФе требования по обязательствам, обеспеченным ипотекой жилой и нежилой недвижимости (абз. 2 п. 10.2 Положения). Расширился и качественный состав активов ипотечных ПИФов. Теперь в него могут входить объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки. Это допустимо в случае, если включенные в ПИФ денежные требования по обязательствам, обеспеченным ипотекой, не были исполнены и на предмет ипотеки было обращено взыскание. В состав активов могут входить также требования по кредитам, предоставленным для участия в долевом строительстве объектов недвижимости (абз. 5 п. 10.1 Положения). Но только при условии, что договор долевого участия заключен в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Этот Закон предусматривает, что требования участников долевого строительства обеспечиваются залогом прав застройщика на земельный участок, на объект незавершенного строительства. Поэтому права залогодержателя также входят в состав активов ПИФа. Кроме того, в случае обращения взыскания на заложенные имущественные права они сами становятся частью активов ПИФа - по аналогии с объектом недвижимости, на который обращено взыскание (абз. 8 п. 10.1 Положения). Однако главные новеллы связаны с включением в ипотечные ПИФы ипотечных ценных бумаг. Прежнее Положение разрешало иметь в составе активов только закладные - ипотечные ценные бумаги, удостоверяющие в том числе залоговое право на недвижимость. Новое Положение позволяет передавать в ПИФ любые ипотечные ценные бумаги - закладные, облигации с ипотечным покрытием (далее - ипотечные облигации), ипотечные сертификаты участия (далее - ИСУ). Их доля в составе активов Положением не ограничивается и может доходить до 100%. Не регулируется также соотношение разных видов бумаг. Иными словами, ипотечный ПИФ может целиком состоять и из закладных, и из ипотечных облигаций, и из ИСУ, а также свободно сочетать различные бумаги.

Права без регистрации

Передать в состав имущества ПИФа права по кредитным договорам и договорам об ипотеке достаточно сложно. Статья 47 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) " (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что права по договору об ипотеке можно передать с соблюдением норм ГК РФ о цессии. А поскольку договор об ипотеке подлежит госрегистрации (ст. 10 Закона об ипотеке), передача прав по нему требует госрегистрации смены залогодержателя (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Согласно ФЗ от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" ПИФ не является юридическим лицом (абз. 2 п. 1 ст. 10). Отсюда возникает вопрос: кто становится новым залогодержателем? ФЗ "Об инвестиционных фондах" считает пайщиков ПИФов долевыми собственниками имущества, входящего в его состав (абз. 1 п. 1 ст. 10, п. 2 ст. 11). Из этого следует, что все права, в том числе залоговые, должны принадлежать всем пайщикам на праве общей долевой собственности. Иными словами, должен получиться некий "коллективный залогодержатель". Однако Закон об ипотеке не дает прямого ответа, как такой "коллективный залогодержатель" должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Изменения в Закон об ипотеке, внесенные Федеральным законом от 30.12.04 N 216-ФЗ, предусмотрели только ситуацию, когда требования, обеспеченные ипотекой, включаются в ипотечное покрытие, права на которое удостоверяются ипотечным сертификатом участия (далее - ИСУ). В п. 4.1 ст. 20 и п. 1.1 ст. 22 Закона об ипотеке говорится, что в этом случае госрегистрация залога недвижимости осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием. При этом в ЕГРП указывается, что данные о залогодержателях устанавливаются на основании реестра и счетов депо владельцев ИСУ. О том, какие негативные последствия может повлечь такая квазирегистрация прав, "ЭЖ-Юрист" писал неоднократно (см. N 24 за 2004 г. и N 6 за 2005 г.). Тем не менее для владельцев ИСУ регистрация формально предусмотрена, а для пайщиков ПИФов - нет, хотя обе конструкции имеют значительное сходство. В обоих случаях юридическое лицо не создается, имущество передается в доверительное управление, учреждаемое инвесторами в момент приобретения пая или ИСУ, а главное, все риски, связанные с непогашением ипотечных кредитов, перекладываются на инвесторов. Фактическое сходство конструкций, однако, не позволяет применить к ПИФам нормы Закона об ипотеке, касающиеся госрегистрации, по аналогии. Это публичные нормы процессуального характера, применение которых по аналогии невозможно. Положения абз. 2 п. 2 ст. 15 ФЗ "Об инвестиционных фондах" также применить нельзя, поскольку они прямо регулируют госрегистрацию права общей долевой собственности пайщиков ПИФов на недвижимое имущество, а не госрегистрацию прав по договору об ипотеке. Введенный Федеральным законом от 29.12.2004 N 196-ФЗ п. 4 ст. 24 ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) применить тоже проблематично. Статья 24 называется "Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество", и п. 4 этой статьи определяет порядок регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее ПИФ <*>. А порядок регистрации пайщиков ПИФа в качестве залогодержателей никаким законом не регламентирован. -------------------------------- <*> О проблемах госрегистрации права собственности пайщиков на недвижимость, составляющую ПИФ, "ЭЖ-Юрист" подробно писал в N 31 за 2004 год. Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ требует, чтобы передача имущества в доверительное управление регистрировалась в ЕГРП в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Однако регистрация в ЕГРП доверительного управления объектами недвижимого имущества, составляющего ПИФ, специальными нормами не предусмотрена.

Закладная без владельца

Передать права по закладной проще, поскольку сделка совершается в простой письменной форме (абз. 1 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке). Регистрация владельцев закладной в ЕГРП осуществляется в добровольном порядке (ст. 16 Закона об ипотеке), обязательная госрегистрация не предусмотрена. Вместе с тем п. 1 ст. 48 Закона предусматривает, что при передаче прав по закладной на ней делается отметка о новом владельце с полным указанием его имени либо наименования. Это продиктовано тем, что закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Если права по закладной передаются физическому или юридическому лицу, то данное требование выполнить легко. Но что делать, если права по закладной передаются в состав ПИФа? Чье имя или наименование должно указываться на закладной? Указать название управляющей компании нельзя. "Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству" (абз. 2 п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке). Это значит, что законным владельцем закладной могут быть только пайщики ПИФа (именно они в силу ФЗ "Об инвестиционных фондах" являются собственниками имущества фонда), но никак не управляющая компания. Прежнее Положение предусматривало, что при включении закладных в состав активов ПИФа залогодержатели должны были регистрироваться в ЕГРП. В качестве залогодержателя требовалось указывать название ПИФа по правилам п. 2 ст. 15 ФЗ "Об инвестиционных фондах" (с указанием, что собственниками являются пайщики данного ПИФа). Но эти правила, как отмечалось ранее, касаются только регистрации права собственности на недвижимость, и применять их по аналогии к владельцам закладной невозможно. Эта норма прежнего Положения явно не соответствовала Закону о госрегистрации и ФЗ "Об инвестиционных фондах", и в новое Положение ее не включили. Устранение противоречия, однако, не решило саму проблему. Сейчас вопрос о том, кого указывать владельцем закладной при передаче бумаги в ПИФ, не регулируется вообще. Это затрудняет и осуществление прав по закладной (ст. 17 Закона об ипотеке), и дальнейшую передачу прав по закладной (п. 3 ст. 48), и возможную регистрацию владельцев закладной в ЕГРП (ст. 16), и восстановление прав по утраченной закладной (ст. 18). Ситуация усугубляется тем, что с точки зрения теории ценных бумаг документ, в котором какой-либо реквизит отсутствует либо содержит дефект, ценной бумагой не является. Нельзя исключать, что закладная, переданная в ПИФ с "неформальным" указанием ее владельца (например, с надписью названия ПИФа) и формально не соответствующая требованиям Закона об ипотеке, вообще перестанет считаться закладной. Если сделать закладную не именной, а ордерной ценной бумагой, проблема решалась бы намного проще. Пункт 3 ст. 146 ГК РФ регулирует передачу прав по ордерной ценной бумаге, предусматривая в том числе бланковый индоссамент (без указания лица, которому должно быть произведено исполнение). Конструкция была бы для ипотечных ПИФов весьма удобной. Для пайщиков риск злоупотреблений был бы невысок, поскольку имущество ПИФа подлежит учету в специализированном депозитарии. Но вряд ли с таким решением согласятся банки, выдающие ипотечные кредиты. ГК РФ возлагает на индоссанта (в данном случае на банк) ответственность за осуществление требования. Риск невозврата кредитов останется на банке, тогда как смысл создания ПИФов в том, чтобы все риски перешли на пайщиков (абз. 4 п. 2 ст. 11 ФЗ "Об инвестиционных фондах").

Недвижимость за ширмой реестров

Закрытые ипотечные ПИФы, состоящие из требований по договорам об ипотеке и (или) из закладных, представляют собой квазикорпоративную структуру, называемую "долевые права на долговые права". В этом отношении ПИФы очень похожи на квазикорпоративные образования владельцев ИСУ. Участники всех этих структур, а также фондов недвижимости имеют квазивещные права на недвижимость либо права на нее, подлежащие четкой фиксации (в том числе госрегистрации). Но беда в том, что общие правила госрегистрации квазивещных прав участников этих структур в законодательстве отсутствуют. Впрочем, даже правила о госрегистрации залогодержателей, предусмотренные на случай формирования ипотечного покрытия и выдачи ИСУ, большой пользы владельцам ИСУ, скорее всего, не принесут. Дело в том, что залогодержателем каждого объекта недвижимости, залоговые права на который включены в ипотечное покрытие, будут одновременно все участники квазикорпорации (владельцы ИСУ). Как они всем "колхозам" будут обращать взыскание на заложенную недвижимость, вообразить трудно. С ИСУ связана и другая опасность. Положение ФСФР допускает пересечение двух квазикорпоративных структур - ИСУ и ипотечных ПИФов. Ипотечный ПИФ может хоть на 100% состоять из ИСУ, не имеющих номинальной стоимости. В этой ситуации обратить взыскание на заложенную недвижимость, скорее всего, будет невозможно. В ЕГРП залогодержателями объектов недвижимости будут зарегистрированы владельцы ИСУ. Но Закон об ипотеке предусматривает, что в самом ЕГРП имена и названия владельцев ИСУ указываться не будут. Данные о владельцах ИСУ можно будет получить только через компанию, управляющую ипотечным покрытием. Если пакет ИСУ попадет в ПИФ, то в цепочке появится еще один доверительный управляющий - компания, управляющая ПИФом и владеющая данными о его пайщиках. Картина будет примерно такой: в ЕГРП будет указано "индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием" (п. 1.1 ст. 22 Закона об ипотеке). Дальше цепочка потянется к компании, управляющей ипотечным покрытием, и к реестру владельцев ИСУ, вести который должен профессиональный регистратор. В этом реестре, видимо, будет указание на ипотечный ПИФ, в состав которого включены ИСУ, и отсылка к реестру его пайщиков. Можно всерьез усомниться в том, что пайщиков ПИФа, стоящих в конце этой длинной цепочки, признают залогодержателями недвижимости, правомочными обратить на нее взыскание.

Облигации не для фонда

Меньше всего возникнет проблем, когда активы ипотечного ПИФа будут состоять из ипотечных облигаций. Такой фонд будет очень похож на обычный облигационный, поскольку ипотечные облигации напрямую с недвижимостью не связаны. Залоговые права на недвижимость принадлежат эмитенту облигаций, сформировавшему ипотечное покрытие, сами же облигации обеспечиваются залогом ипотечного покрытия, то есть залогом прав, а также надежностью эмитента. Ипотечные облигации - бумаги, считающиеся достаточно надежными, - ПИФы, вероятно, в каких-то количествах приобретать будут. Однако создавать специальный ипотечный ПИФ, активы которого будут в основном состоять из ипотечных облигаций, смысла не имеет. Механизм рефинансирования ипотечных кредитов окажется в этом случае слишком многоступенчатым: банк, выдавший кредит; эмитент ипотечных облигаций; компания, управляющая ПИФом; пайщики ПИФа. А поскольку каждый участник цепочки будет претендовать на свою долю процентов по ипотечному кредиту, доходы каждого будут весьма незначительными. Кроме того, в этой конструкции риск невозврата кредитов лежит в первую очередь на эмитенте облигаций. Банки, выдавшие ипотечные кредиты, избавляются от рисков уже на первом этапе и в дальнейшем перекладывании риска не нуждаются. Это делает практически ненужным ПИФ, главное назначение которого, как уже отмечалось, переложить риски по кредитам на инвесторов.

Название документа "Судебные решения и некоторые определения, вынесенные Военной коллегией Верховного Суда Российской Федерации в марте 2005 г." (Редакционный материал) ("Право в Вооруженных Силах", 2005, N 8) Текст документа

СУДЕБНЫЕ РЕШЕНИЯ И НЕКОТОРЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ВЫНЕСЕННЫЕ ВОЕННОЙ КОЛЛЕГИЕЙ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В МАРТЕ 2005 Г.

Судебные решения Военной коллегии

Военнослужащий, предупрежденный о неполном служебном соответствии и не доказавший в течение года своего исправления, подлежит снижению в должности.

Решение Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2005 г. N ВКПИ05-17 по заявлению Х. Х. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением, в котором оспаривает законность пп. "д" п. 17 статьи 11 Положения о порядке прохождения военной службы. Данная норма устанавливает, что назначение военнослужащего на низшую воинскую должность производится в порядке реализации дисциплинарного взыскания "снижение в должности" или "снижение в воинском звании на одну ступень с переводом на низшую должность", а также в случае если в течение года после наложения дисциплинарного взыскания "предупреждение о неполном служебном соответствии" прапорщик (мичман) или офицер не исправил своего поведения образцовым выполнением воинского долга и взыскание не сыграло своей воспитательной роли. Обосновывая свои требования, заявитель утверждает, что военнослужащий, на которого наложено дисциплинарное взыскание в виде "предупреждения о неполном служебном соответствии", может быть назначен на низшую должность не в течение года, а и в последующем в любое время, поскольку в этом Указе не установлены конкретные сроки, по окончании которых данное наказание не приводится в исполнение. В частности, на него приказом командира воинской части от 30 сентября 2002 года было наложено дисциплинарное взыскание в виде "предупреждения о неполном служебном соответствии". Спустя свыше года, 11 февраля 2004 года, приказом командира вышестоящей воинской части он освобожден от занимаемой должности, для которой штатом предусмотрено воинское звание "майор", и назначен на другую должность со штатом воинского звания "капитан". Основанием для такого назначения в представлении указан пп. "д" п. 17 ст. 11 Положения о порядке прохождения военной службы. Следовательно, считает Х., сроки снятия данного взыскания нормативными документами не определены и в случае назначения военнослужащего на низшую воинскую должность это взыскание в соответствии с пп. "д" п. 17 ст. 11 Положения о порядке прохождения военной службы является "пожизненным". По мнению Х., данная правовая норма в указанной части ущемляет права военнослужащих и противоречит ст. ст. 95 и 102 Дисциплинарного Устава Вооруженных Сил Российской Федерации. Верховный Суд Российской Федерации, исследовав материалы дела, нашел, что требования Х. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Правовой основой воинской обязанности и военной службы, согласно ст. 3 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе", являются Конституция Российской Федерации, этот и другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации в области обороны, воинской обязанности, военной службы и статуса военнослужащих, международные договоры Российской Федерации. Статьями 36 и 43 названного Закона установлено, что порядок прохождения военной службы определяется этим Федеральным законом, другими федеральными законами, Положением о порядке прохождения военной службы и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а назначение на воинские должности военнослужащих производится в соответствии с Положением о порядке прохождения военной службы. Согласно ст. 28 п. п. 1, 2 Федерального закона "О статусе военнослужащих" военнослужащие в зависимости от характера и тяжести совершенного правонарушения несут дисциплинарную, административную, материальную, гражданско-правовую и уголовную ответственность. За проступки, связанные с нарушением воинской дисциплины или общественного порядка, военнослужащие несут дисциплинарную ответственность по основаниям и в порядке, которые определены общевоинскими уставами. Согласно п. п. "в" и "г" ст. 69 Дисциплинарного устава Вооруженных Сил Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 14 декабря 1993 года, к дисциплинарным взысканиям, налагаемым на офицеров, относится и предупреждение о неполном служебном соответствии и снижение в должности. Как следует из ст. 102 Дисциплинарного устава Вооруженных Сил Российской Федерации, дисциплинарное взыскание - предупреждение о неполном служебном соответствии применяется один раз за время пребывания прапорщика или офицера на занимаемой штатной должности. Если в течение года после наложения этого взыскания прапорщик или офицер не исправил свое поведение образцовым выполнением воинского долга и взыскание не сыграло своей воспитательной роли, то он представляется в установленном порядке к снижению в должности или к досрочному увольнению с военной службы в запас. В подпункте "д" пункта 17 статьи 11 Положения также установлено, что назначение военнослужащего на низшую воинскую должность производится в порядке реализации дисциплинарного взыскания "снижение в должности" или "снижении в воинском звании на одну ступень с переводом на низшую должность", а также в случае если в течение одного года после наложения дисциплинарного взыскания о неполном служебном соответствии прапорщик (мичман) или офицер не исправил своего поведения образцовым выполнением воинского долга и взыскание не сыграло своей воспитательной роли. Следовательно, данная норма Положения определяет лишь повод, а не порядок назначения военнослужащего на низшую воинскую должность. Анализ оспариваемой правовой нормы и статьи 102 Дисциплинарного устава Вооруженных Сил РФ, на которую ссылается заявитель, позволяет сделать вывод о том, что назначение военнослужащего на низшую должность может быть реализовано по истечении года после наложения на него дисциплинарного взыскания в виде "предупреждения о неполном служебном соответствии", поскольку указание годичного срока относится исключительно к периоду, в течение которого подлежит оценке исполнение военнослужащим своих служебных обязанностей, в ходе чего он должен исправить поведение образцовым выполнением воинского долга, а указанное дисциплинарное взыскание сыграть свою воспитательную роль. На основании этой оценки командир должен принять решение о снятии взыскания либо о представлении военнослужащего к снижению в должности. Таким образом, законодательством четко определено, что неблагоприятные последствия применения взыскания "предупреждение о неполном служебном соответствии" наступают для виновного по истечении года после его наложения. При этом, в сравнении с дисциплинарным взысканием "снижение в должности" или "досрочное увольнение в запас", предупреждение о неполном служебном соответствии является наказанием, предоставляющим возможность военнослужащему своим добросовестным отношением к службе избежать применения к нему упомянутых санкций по истечении года. К тому же права военнослужащего, сниженного в дисциплинарном порядке в должности, на назначение на вышестоящую должность, вопреки утверждению заявителя, не ограничиваются. В соответствии с п. 18 ст. 11 Положения после снятия этого взыскания, военнослужащий может быть назначен на высшую воинскую должность. Довод заявителя о том, что отсутствие в Положении конкретных сроков для представления к назначению на низшую должность по истечении года военнослужащего, имеющего взыскание "предупреждение о неполном служебном соответствии", якобы дает возможность командованию решать вопрос о применении этого наказания в любой момент прохождения военной службы, является надуманным и несостоятельным. Сроки наложения и порядок приведения в исполнение дисциплинарных взысканий указаны в ст. ст. 88 и 95 Дисциплинарного устава Вооруженных Сил РФ. Несоблюдение этих сроков командованием при привлечении военнослужащих к дисциплинарной ответственности, так же как и обоснованность решения о снижении в должности, является поводом для обращения в суд для восстановления нарушенного права и не может являться предметом данного спора. Следовательно, Президент Российской Федерации, утверждая Положение о порядке прохождения военной службы и устанавливая в нем соответствующие правовые нормы, определяющие порядок назначения военнослужащего на низшую воинскую должность, действовал в рамках предоставленных ему полномочий в соответствии с Конституцией РФ и другими федеральными законами в области статуса военнослужащих и военной службы. Оспариваемый Х. пп. "д" п. 17 ст. 11 Положения о порядке прохождения военной службы не противоречит ни нормам Дисциплинарного устава Вооруженных Сил РФ, ни каким-либо иным нормам действующего законодательства и не может рассматриваться как нарушающий его конституционные права.

Статьи Положения о порядке прохождения военной службы, регулирующие зачисление военнослужащего, уволенного с военной службы, в распоряжение командира воинской части, не противоречат закону.

Решение Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 9 марта 2005 г. N ВКПИ04-132 по заявлению Л. Л. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением, в котором оспаривает законность пп. "и" п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 22, п. п. 15, 16, 23, 24 ст. 34 Положения о порядке прохождения военной службы, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 16 сентября 1999 года N 1237 "Вопросы прохождения военной службы". Заявитель указывал, что упомянутые нормы, регулирующие порядок зачисления в распоряжение командира военнослужащих, уволенных с военной службы, освобождение от занимаемой должности, присвоение очередного воинского звания только при условии занятия воинской должности, допускают бессрочное насильственное удержание на военной службе граждан, досрочно уволенных с военной службы по состоянию здоровья и нуждающихся в улучшении жилищных условий, позволяют не включать период, в течение которого он остается в списках личного состава воинской части, в срок для присвоения очередного воинского звания, лишают различных прав и льгот, предусмотренных законодательством о воинской обязанности и военной службе военнослужащих, препятствуют ему в осуществлении права на свободный выбор рода деятельности и профессии, ограничивают права на жилище и нарушают конституционный принцип равенства прав и свобод человека. Верховный Суд Российской Федерации нашел, что требования Л. удовлетворению не подлежат. В соответствии с п. 11 ст. 38 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе" окончанием военной службы считается дата исключения военнослужащего из списков личного состава воинской части. Из содержания пп. "и" п. 2 ст. 13 утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 16 сентября 1999 года N 1237 Положения о порядке прохождения военной службы усматривается, что зачисление военнослужащего, проходящего военную службу по контракту, в распоряжение командира допускается при невозможности своевременного исключения военнослужащего, уволенного с военной службы, из списков личного состава воинской части в случаях, предусмотренных Федеральным законом и этим Положением, до его исключения. В пунктах 15, 16, 23 и 24 ст. 34 Положения о порядке прохождения военной службы указано, что исключение из списков личного состава воинской части военнослужащего, признанного военно-врачебной комиссией негодным к военной службе и нуждающимся в освобождении от исполнения служебных обязанностей и уволенного с военной службы, производится не позднее чем через месяц со дня получения воинской частью заключения военно-врачебной комиссии, не считая времени нахождения военнослужащего в отпуске (отпусках). Военнослужащий, уволенный с военной службы, на день исключения из списков личного состава воинской части должен быть полностью обеспечен установленным денежным довольствием, продовольственным и вещевым обеспечением. До проведения с военнослужащим всех необходимых расчетов он из списков личного состава воинской части без его согласия не исключается. Военнослужащий, уволенный с военной службы, должен быть исключен из списков личного состава воинской части в день истечения срока его военной службы (уволенный досрочно - не позднее дня истечения срока его военной службы) и не позднее чем через месяц со дня поступления в воинскую часть выписки из приказа об увольнении военнослужащего с военной службы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 11 статьи 38 Федерального закона и этим Положением. Анализ указанного выше законодательства показывает, что случаи, когда военнослужащий, уволенный с военной службы, не подлежит исключению из списков личного состава воинской части, установлены в Федеральном законе "О воинской обязанности и военной службе" и в Положении о порядке прохождения военной службы. Что же касается отказа командования в присвоении Л. очередного воинского звания, то согласно п. 2 ст. 47 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе" и п. 1 ст. 22 Положения военнослужащему присваивается очередное воинское звание только при условии нахождения его на соответствующей воинской должности. К моменту истечения срока пребывания Л. в предыдущем воинском звании последний уже находился в распоряжении командира воинской части. Следовательно, положения Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе" и вытекающие из них нормы Положения о порядке прохождения военной службы, законность которых оспаривает заявитель Л., не могут рассматриваться как нарушающие его конституционные права. В судебном заседании установлено, что с 18 февраля 2002 года Л. был освобожден от воинской должности и на основании подпункта "и" пункта 2 статьи 13 Положения о порядке прохождения военной службы в связи с невозможностью исключения из списков личного состава воинской части зачислен в распоряжение командира воинской части. Это обстоятельство было вызвано тем, что в соответствии со ст. ст. 15 и 23 Федерального закона "О статусе военнослужащих" для увольнения с военной службы по состоянию здоровья военнослужащий, прослуживший 10 и более лет и нуждающийся в получении жилья, должен дать свое согласие на увольнение без предоставления жилья с оставлением в списке очередников на получение жилья по месту службы. Л., как установлено в суде, такого согласия не давал, чем и было обусловлено его зачисление в распоряжение командира части. Фактически, именно зачислением в распоряжение командира воинской части, которое заявитель расценивает как насильственное удержание на военной службе, увольнением с военной службы без обеспечения жильем, освобождением от должности, отказом в присвоении очередного воинского звания и вызвано обращение Л. в Верховный Суд Российской Федерации. Между тем нормы в обжалуемых пунктах Положения устанавливают порядок исключения из списков личного состава воинской части военнослужащих, уволенных с военной службы, и направлены, в первую очередь, на защиту военнослужащих в целях недопущения случаев незаконного их исключения из списков личного состава воинской части без обеспечения положенными видами довольствия. Таким образом, обжалуемые пункты и статьи Положения о порядке прохождения военной службы не нарушают положений ст. ст. 4, 6, 8, 13 и 14 Конвенции о защите прав человека и основных свобод и изданы в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом "О воинской обязанности и военной службе" и другими федеральными законами и не только не противоречат ч. 1 ст. 17, ст. 18, ч. ч. 1 и 2 ст. 19, ч. ч. 1, 2, 3 ст. 37, ч. ч. 2, 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, но, напротив, предусматривают все необходимые гарантии реализации закрепленных в них прав и свобод.

Приказ Министра обороны Российской Федерации "Об упорядочении условий оплаты труда гражданского персонала отдельных органов Министерства обороны Российской Федерации" от 2 марта 2001 года N 90 признан не противоречащим закону.

Решение Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 16 марта 2005 г. N ВКПИ04-116 по заявлению Р. Р. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации, считая, что Приказ Министра обороны Российской Федерации "Об упорядочении условий оплаты труда гражданского персонала отдельных органов Министерства обороны Российской Федерации" от 2 марта 2001 года N 90 противоречит закону, а также нормативным правовым актам, имеющим высшую юридическую силу. Военная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отказала в удовлетворении заявления по следующим основаниям. В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об обороне" личный состав Вооруженных Сил Российской Федерации включает военнослужащих и лиц гражданского персонала. Согласно ч. 5 ст. 11 Трудового кодекса Российской Федерации особенности правового регулирования труда отдельных категорий работников, в том числе государственных служащих, устанавливаются этим Кодексом и иными федеральными законами. В силу ст. 1 Федерального закона "Об основах государственной службы Российской Федерации", действующего на момент издания спорного нормативного правового акта, под государственной должностью понимается должность в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, а также в иных государственных органах, образуемых в соответствии с Конституцией Российской Федерации (далее - государственные органы), с установленным кругом обязанностей по исполнению и обеспечению полномочий данного государственного органа, денежным содержанием и ответственностью за исполнение этих обязанностей. В целях обеспечения социальных гарантий и упорядочения оплаты труда федеральных государственных служащих Президентом Российской Федерации 9 апреля 1997 года издан Указ "О денежном содержании федеральных государственных служащих" N 310. В данном нормативном правовом акте изложен перечень лиц, замещающих государственные должности федеральных государственных служащих, а Правительству Российской Федерации поручено обеспечить упорядочение оплаты труда работников, занимающих должности, не отнесенные к государственным должностям. Указом Президента Российской Федерации "Об утверждении перечней государственных должностей федеральной государственной службы" от 3 сентября 1997 года N 981 утверждены Перечни государственных должностей федеральной государственной службы. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации "О денежном содержании федеральных государственных служащих территориальных органов федеральных органов исполнительной власти, представительств Российской Федерации, представительств федеральных органов исполнительной власти и представительств государственных органов при федеральных органах исполнительной власти за рубежом, дипломатических представительств и консульских учреждений Российской Федерации, аппаратов федеральных судов и органов прокуратуры Российской Федерации" от 6 марта 1998 года N 265 для названных категорий государственных служащих установлены размеры должностных окладов, а также иные выплаты. Должности гражданского персонала управлений военных округов, флотов, армий, флотилий и приравненных к ним органов военного управления в вышеуказанных нормативных правовых актах отсутствуют. Не содержится на них указания и в Постановлении Правительства Российской Федерации "О составе, предельной численности и фонде оплаты труда работников территориальных органов федеральных органов исполнительной власти" от 20 июля 1998 года N 797. Во исполнение Указа Президента Российской Федерации "О денежном содержании федеральных государственных служащих" от 9 апреля 1997 года N 310 Правительство Российской Федерации 21 июля 1997 года издало Постановление "Об упорядочении оплаты труда работников, занимающих должности, не отнесенные к государственным должностям, и осуществляющих техническое обеспечение деятельности федеральных государственных органов" N 912. Данный нормативный правовой акт установил размеры должностных окладов названной категории работников, в том числе в Министерстве обороны, а также в территориальных органах, федеральных органах исполнительной власти. В свою очередь, Постановлением Министерства труда и социального развития Российской Федерации от 14 октября 1997 года N 54 утверждено Положение об исчислении стажа работы для выплаты ежемесячной надбавки за выслугу лет к должностному окладу работников, занимающих должности, не отнесенные к государственным должностям, и осуществляющих техническое обеспечение деятельности федеральных государственных органов. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" от 9 марта 2004 года N 314 в систему федеральных органов исполнительной власти входят федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства. Структура федеральных органов исполнительной власти утверждена Указом Президента Российской Федерации "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" от 20 мая 2004 года N 649. Управления военных округов, флотов, армий, флотилий и приравненных к ним органов военного управления в эту структуру не включены. Правительство Российской Федерации 30 декабря 2000 года в пределах своих полномочий, установленных ст. ст. 20 и 23 Федерального конституционного закона "О Правительстве Российской Федерации", в целях обеспечения социальных гарантий и упорядочения условий оплаты труда работников отдельных органов федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи в области обороны, правоохранительной деятельности и безопасности государства издало одноименное Постановление N 1027. Данный нормативный правовой акт установил размеры должностных окладов и иные условия оплаты труда работников указанных органов. Кроме того, в соответствии с пунктом 5 названного Постановления руководителям федеральных органов исполнительной власти поручено утвердить перечень отдельных органов и схемы должностных окладов работников по соответствующим отдельным органам, а также положение об исчислении стажа работы работников отдельных органов для выплаты им ежемесячной надбавки за выслугу лет. Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации "Об упорядочении условий оплаты труда работников отдельных органов федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи в области обороны, правоохранительной деятельности и безопасности государства" от 30 декабря 2000 года N 1027 Министр обороны Российской Федерации своим Приказом "Об упорядочении оплаты труда гражданского персонала отдельных органов Министерства обороны Российской Федерации" от 2 марта 2001 года N 90 утвердил должностные оклады гражданского персонала отдельных органов Министерства обороны Российской Федерации, а также положения об исчислении стажа работы и иных условиях оплаты труда. Вопреки утверждению в заявлении Р., Министерством обороны Российской Федерации соблюден порядок подготовки и издания оспариваемого нормативного правового акта. В соответствии с п. 8 Указа Президента Российской Федерации "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" от 23 мая 1996 года N 763 нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций или имеющие межведомственный характер, прошедшие государственную регистрацию в Министерстве юстиции Российской Федерации, подлежат обязательному официальному опубликованию, кроме актов или отдельных их положений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера. Согласно п. 11 названного Указа Президента Российской Федерации контроль за правильностью и своевременностью опубликования нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти осуществляет Министерство юстиции Российской Федерации. В соответствии с п. 17 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 года N 1009, копии актов, подлежащих официальному опубликованию, в течение дня после государственной регистрации направляются Министерством юстиции Российской Федерации в "Российскую газету", в Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти издательства "Юридическая литература" Администрации Президента Российской Федерации, в научно-технический центр правовой информации "Система" и в Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. Таким образом, обязанность по официальному опубликованию нормативных актов возложена на Министерство юстиции Российской Федерации. Как видно из Бюллетеня нормативных актов федеральных органов исполнительной власти N 15, Приказ Министра обороны Российской Федерации "Об упорядочении оплаты труда гражданского персонала отдельных органов Министерства обороны Российской Федерации" от 2 марта 2001 года N 90 был опубликован в указанном издании 9 апреля 2001 года. При таких данных следует признать, что оспариваемый нормативный правовой акт был надлежащим образом опубликован, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав заявителя на доступ к информации. Из обжалуемого приказа Министра обороны Российской Федерации усматривается, что он издан в пределах полномочий этого ведомства, установленных действовавшим на момент его издания Положением о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 11 ноября 1998 года N 1357, и не противоречит ныне действующему Положению, утвержденному Указом Президента Российской Федерации от 16 августа 2004 года N 1082. Приказ Министра обороны Российской Федерации "Об упорядочении оплаты труда гражданского персонала отдельных органов Министерства обороны Российской Федерации" от 2 марта 2001 года N 90 как в целом, так и в части приложений к нему издан в полном соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации "Об упорядочении условий оплаты труда работников отдельных органов федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи в области обороны, правоохранительной деятельности и безопасности государства" от 30 декабря 2000 года N 1027. Проанализировав вышеуказанные правовые акты, Военная коллегия приходит к выводу, что как Постановление Правительства Российской Федерации "Об упорядочении условий оплаты труда работников отдельных органов федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи в области обороны, правоохранительной деятельности и безопасности государства" от 30 декабря 2000 года N 1027, так и изданный в его исполнение Приказ Министра обороны Российской Федерации "Об упорядочении оплаты труда гражданского персонала отдельных органов Министерства обороны Российской Федерации" от 2 марта 2001 года N 90 регулируют условия и порядок оплаты труда работников отдельных органов федеральных органов исполнительной власти, не являющихся государственными служащими. К указанным работникам безусловно относится и гражданский персонал органов военного управления военных округов и флотов Вооруженных Сил Российской Федерации. Утверждение в заявлении о том, что невыполнение Министром обороны Российской Федерации требования Правительства Российской Федерации утвердить оспариваемым Приказом перечень отдельных органов Министерства обороны России является основанием для признания данного нормативного правового акта противоречащим Постановлению Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2000 года N 1027, является несостоятельным, поскольку утверждение такого перечня не могло породить каких-либо правовых последствий, относящихся к законным правам и интересам заявителя. Не усматривает суд противоречия оспариваемого Приказа Министра обороны Российской Федерации и Трудовому кодексу Российской Федерации, а также другому законодательству Российской Федерации, регулирующему порядок и условия оплаты труда граждан, в том числе гражданского персонала, осуществляющего трудовую деятельность в отдельных органах Министерства обороны Российской Федерации.

Определение по гражданскому делу

При решении вопроса о нуждаемости военнослужащего в улучшении жилищных условий следует учитывать всех законно проживающих в квартире лиц.

Определение Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 14 марта 2005 г. N 4н-196/04 по заявлению Н. Старший прапорщик Н. проходила военную службу по контракту и с 1987 года состояла в списках военнослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий. После написания 31 марта 2003 года рапорта на увольнение из внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации в связи с достижением предельного возраста пребывания на военной службе, в котором просила оставить ее в списках очередников на получение жилого помещения, она узнала о принятом 11 октября 2002 года жилищно-бытовой комиссией части решении, утвержденном командиром воинской части, об исключении ее из списка военнослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Посчитав, что данным решением были нарушены ее права, Н. обратилась в военный суд с заявлением, в котором просила суд признать вышеуказанные действия жилищно-бытовой комиссии и командира части неправомерными и обязать их восстановить ее в списках военнослужащих, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Решением Новосибирского гарнизонного военного суда от 1 сентября 2003 года требования Н. удовлетворены. Западно-Сибирский окружной военный суд, рассмотрев 17 октября 2003 года дело в кассационном порядке, отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение об отказе в удовлетворении заявления Н. Президиум Западно-Сибирского окружного военного суда, рассмотрев 30 сентября 2004 года дело по надзорной жалобе Н., определение суда второй инстанции оставил без изменения, а надзорную жалобу - без удовлетворения. Военная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев материалы гражданского дела и обсудив доводы, приведенные в надзорной жалобе, находит обжалованные судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям. Как видно из кассационного определения, суд второй инстанции в обоснование своего мнения об отмене решения суда первой инстанции сослался на следующие доводы. В квартире Н., помимо нее, были зарегистрированы ее дочь и мать, а также муж дочери. Между тем муж дочери, являясь членом ее семьи, не может рассматриваться и как одновременно член семьи военнослужащей Н. в том смысле, как это предполагает учитывать законодательство при реализации права военнослужащих на жилище, предусмотренное Федеральным законом "О статусе военнослужащих". Поэтому, по мнению суда кассационной инстанции, при разрешении вопроса нуждаемости в улучшении жилищных условий Н. следует исходить из состава ее семьи в 3 человека, на каждого из которых приходится более учетно-постановочной нормы, установленной в Новосибирской области. Президиум Западно-Сибирского окружного военного суда, признавая кассационное определение законным и обоснованным, в постановлении также указал, что Н., согласившись на вселение мужа дочери, осознавала, что ее жилищные условия будут ухудшены, в связи с чем она утратила право на вторичное улучшение жилищных условий за счет государства. В постановлении утверждается, поскольку члены семьи Н. отношения к военной службе не имеют, то они не должны улучшать жилищные условия за счет фонда ведомственного жилья внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации. С такими выводами суда второй инстанции и Президиума окружного военного суда нельзя согласиться по следующим основаниям. Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" военнослужащие обеспечиваются жилыми помещениями по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РСФСР нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Как следует из ст. 53 ЖК РСФСР, граждане, не являющиеся членами семьи нанимателя, но проживающие в занимаемом жилом помещении, имеют равные права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Судом установлено, что Н. зарегистрирована и проживает в квартире жилой площадью 30,7 кв. м, нанимателем которой является ее дочь. Кроме них, в этой квартире зарегистрированы и проживают мать Н., а также муж дочери. Таким образом, на каждого проживающего в этой квартире приходится менее 8 кв. м жилой площади. В соответствии с пп. "а" п. 7 Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилых помещений в Новосибирской области, нуждающимися признаются граждане, имеющие на одного человека менее 8 кв. м жилой площади. Следовательно, Н. имеет все основания состоять на учете нуждающихся в улучшении жилых условий. Ссылка суда кассационной инстанции на то, что при решении вопроса о нуждаемости Н. в улучшении жилищных условий следует исходить лишь из состава ее семьи, без учета мужа ее дочери, является несостоятельной. Каких-либо данных о незаконности вселения и регистрации кого-либо из вышеперечисленных лиц на указанную жилую площадь в материалах дела не имеется. К категории граждан, сознательно ухудшивших свои жилищные условия, Н. не относится, поскольку в соответствии с п. 7 вышеназванных Правил таковыми признаются граждане, которые искусственно ухудшили свои жилищные условия в результате обмена, отчуждения пригодного для проживания и принадлежащего им на праве личной собственности жилого помещения, его разрушения или порчи.

Определения по уголовным делам

Приговор отменен из-за неполноты и односторонности судебного следствия, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам уголовного дела, нарушения уголовно-процессуального закона и несправедливости приговора.

Определение Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2005 г. N 6-073/03 по уголовному делу в отношении Б. и др. Согласно приговору Б., Л. и Ш. признаны виновными в хищении чужого имущества, вверенного им, с использованием своего служебного положения, то есть в совершении преступления, предусмотренного п. "в" ч. 2 ст. 160 УК РФ (в редакции Федерального закона от 13 июня 1996 года N 63-ФЗ), а Ш. еще и в таком же хищении в крупном размере, то есть в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 160 УК РФ (в редакции Федерального закона от 8 декабря 2003 года N 162-ФЗ). Б. проходил службу в должности начальника финансовой службы воинской части, а с 27 января 2000 года - помощника командира этой же части по финансово-экономической работе - начальника финансовой службы (главного бухгалтера). В нижестоящих в порядке подчиненности воинских частях проходили службу: Л. - с 1999 года являлась помощником начальника финансовой службы (казначея), а с 23 декабря 1999 года - заместителем начальника финансовой службы части - заместителем главного бухгалтера и фактически временно исполняла обязанности начальника финансовой службы части; Ш. - до 13 апреля 2000 года в должности помощника командира одной воинской части по финансово-экономической работе - начальника финансовой службы (главного бухгалтера), а с 13 апреля 2000 года - помощника командира другой воинской части по финансово-экономической работе - начальника финансовой службы (главного бухгалтера). Судом признано доказанным хищение чужого имущества Б.: - по эпизоду N 3 - на 33844 руб. 94 коп.; - по эпизоду N 18 - на 40662 руб. 50 коп., а всего на 74507 руб. 44 коп. Л.: - по эпизоду N 8 - три хищения (на 810 руб. 60 коп., 483 руб. и 529 руб. 20 коп., а всего по эпизоду на 1822 руб. 80 коп.); - по эпизоду N 9 - на 8500 руб.; - по эпизоду N 10 - на 9244 руб. 80 коп., а всего на сумму 19567 руб. 60 коп. Ш.: - по эпизоду N 1 - на 13356 руб.; - по эпизоду N 2 - на 1169 руб.; - по эпизоду N 4 - на 6531 руб.; - по эпизоду N 5 - на 1665 руб. 40 коп.; - по эпизоду N 6 - на 1000 руб.; - по эпизоду N 7 - на 2000 руб.; - по эпизоду N 11 - на 1109 руб. 20 коп.; - по эпизоду N 12 - девять хищений (четырежды на 900 руб., трижды на 1200 руб., на 1800 руб., на 2800 руб., а всего по эпизоду на 11800 руб.); - по эпизоду N 13 - на 46654 руб. 80 коп.; - по эпизоду N 14 - два хищения (на 2378 руб. и на 2853 руб. 60 коп.); - по эпизоду N 15 - на 760631 руб. 55 коп.; - по эпизоду N 16 - на 3377 руб.; - по эпизоду N 17 - на 60000 руб., а всего на сумму 914525 руб. 55 коп. По совокупности преступлений осуждены Б. к штрафу в размере пятисот минимальных размеров оплаты труда и лишению права занимать должности, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью, с обслуживанием материальных ценностей, а также заниматься указанной деятельностью на профессиональной основе на 3 года; Л. к таким же наказаниям, но от отбывания наказания она освобождена на основании пункта 5 Постановления Государственной Думы от 30 ноября 2001 года "Об объявлении амнистии в отношении несовершеннолетних и женщин", а Ш. к 3 годам лишения свободы условно, штрафу в размере одной тысячи минимальных размеров оплаты труда и лишения права занимать те же должности и заниматься той же деятельностью, как и Б. По этому приговору оправданы Б. по п. "в" ч. 4 ст. 290 и ч. 1 ст. 286 УК РФ за отсутствием состава преступления; Б. и Л. по ч. 1 ст. 285, ст. 292, ч. 1 ст. 325 УК РФ за непричастностью, Б., Л. и Ш., а также М. и С. по ч. 1 ст. 286, п. п. "а", "б" ч. 3 ст. 159, п. п. "б", "в" ч. 2 ст. 159 УК РФ, а С. и М. и по п. "а" ч. 2 ст. 159 УК РФ за непричастностью; Ш. по ч. 1 ст. 286, п. п. "а", "б" ч. 3 ст. 159 УК РФ за отсутствием состава преступления; Б., С. и М. по п. "в" ч. 3 ст. 286 УК РФ за непричастностью. Рассмотрев материалы дела и обсудив доводы государственных обвинителей, изложенные в кассационном представлении, Военная коллегия нашла, что представление подлежит удовлетворению, а приговор - отмене по следующим основаниям. Так, ст. 379 УПК РФ предусматривает, что одним из оснований отмены приговора в кассационном порядке является несоответствие выводов суда, изложенных в приговоре, фактическим обстоятельствам уголовного дела, установленным судом первой инстанции. Из материалов уголовного дела видно, что оспариваемый приговор не в полной мере соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, по основаниям, указанным в ст. 380 УПК РФ. Вызывает сомнение оценка действий С. в декабре 2000 г., связанных с закупкой четырех компьютеров (на сумму 135917 рублей), один из которых он передал Б., а другой - М., как дисциплинарный проступок, поскольку судом не дана оценка тому, что по указанию Б. С. умышленно подделал документы, которые свидетельствовали о покупке якобы двух компьютеров по цене четырех, то есть скрыл от документального учета два компьютера. Как видно из показаний С. в судебном заседании, по распоряжению Б. он купил четыре компьютера, два из них привез в часть, третий оставил на квартире Б., а четвертый передал М. Затем с целью скрыть содеянное он по совету Б. умышленно подделал документы, свидетельствовавшие о покупке якобы двух компьютеров по цене четырех. В дальнейшем в ходе предварительного следствия компьютер, переданный С. Б., был обнаружен на квартире его дочери, а компьютер, переданный М., - в гараже последнего. При таких обстоятельствах, в том числе с учетом согласованности действий Б., С. и М., доводы Б. и М. об отсутствии умысла на присвоение компьютеров подлежат дополнительной проверке с той целью, чтобы прийти к правильному выводу о наличии или отсутствии в этих действиях указанных лиц состава хищения чужого имущества организованной группой или группой лиц по предварительному сговору. Сомнительно и решение суда, который, в нарушение положений главы 10 УПК РФ, отверг показания свидетелей З., а также родственников Ш. и Л., изобличающие Б., С. и М., в связи с тем, что их показания являются производными от показаний Ш. Это касается эпизодов получения Ш. денег (с помощью М.) по фиктивным счетам в августе 2000 г. - январе 2001 г. за проживание в гостинице; повторного получения Ш. выплаты (по предварительному сговору с Б.) за участие в проведении контртеррористической операции в Северо-Кавказском регионе в период с 29 февраля по 15 апреля 2000 г.; похищения в октябре 2000 г. Ш. (по предварительному сговору с Б.) 760631 руб. 55 коп. В частности, суд признал виновным Ш. в том, что он 21 и 22 сентября 2000 г. произвел фиктивное списание по кассовой книге за 2000 год денежных средств на общую сумму 760631 руб. 55 коп. на расходы в виде дополнительных денежных выплат за выполнение служебно-боевых задач в Чеченской Республике. При этом Ш., в соответствии с записями в кассовой книге, изготовил в качестве официальных оправдательных документов три фиктивные раздаточные ведомости на суммы 308000 руб., 427000 руб. и 25631 руб. 55 коп., внеся в них заведомо ложные сведения, указав фамилии бывших военнослужащих, не находившихся в Чеченской Республике и не имевших права на получение дополнительных выплат, подделав подписи последних в получении денежных средств и подписи командира части. К названным ведомостям Ш. приложил в качестве оправдательных документов фиктивные справки о нахождении указанных военнослужащих в Чеченской Республике и участии их в боевых действиях. Указанными денежными средствами Ш. распорядился по своему усмотрению. По выводам же органов предварительного следствия, эти действия Ш. совершил по предварительной договоренности с Б. при следующих обстоятельствах. В начале сентября 2000 г. Б. предложил Ш. похитить бюджетные денежные средства в сумме 1 млн. руб. путем фиктивного списания на расходы за участие в проведении контртеррористической операции уволенным военнослужащим. При этом Б. брался обеспечить в сентябре 2000 г. проведение завышенного финансирования путем направления в часть по предметной статье кода экономической классификации 110123 ("Дополнительные денежные выплаты", в том числе "боевые") бюджетных средств в размере около 1 млн. руб. сверх необходимой потребности. После этого Ш., используя данные бывших военнослужащих, уволенных либо переведенных для прохождения службы в другие части, должен был фиктивно списать на них похищаемую сумму под видом дополнительных денежных выплат в виде "боевых" денег. В обоснование фиктивного списания и хищения денежных средств Б. обещал предоставить Ш. чистые листы бумаги с поддельными оттисками гербовой печати Оперативного штаба Временной оперативной группировки сил МВД РФ на территории Северо-Кавказского региона России для изготовления поддельных выписок из приказов для начисления дополнительных денежных выплат. Кроме того, Б. сообщил Ш., что в ходе предстоящей ревизии финансово-хозяйственной деятельности указанный факт будет скрыт. Действуя согласно этой договоренности, Ш. и Б. похитили 760631 руб. 55 коп., из которых 500 тыс. руб. Ш. 11 октября 2000 г. передал Б. на квартире последнего, а остальные деньги присвоил. Указанное обвинение, кроме доказательств, приведенных в обоснование вины Ш. по данному эпизоду, органами следствия основывалось также на следующих доказательствах: - показаниях самого Ш., данных на предварительном следствии и в судебном заседании о том, что он действовал в указанном случае по предложению и совместно с Б.; - показаниях свидетелей - жены, брата и матери Ш. о том, что им известно, со слов Ш., о похищении последним совместно с Б. 760000 рублей, 500000 рублей из которых он отдал Б., что Б. вынуждает его заниматься подобными делами, а также предложил ему "списать" все содеянное на умершего военнослужащего - финансового работника. Квартира, приобретенная Ш. на указанные деньги, была им продана, а 300000 рублей возвращены государству. Они также слышали разговор по телефону Б. с Ш., который советовал последнему "все брать на себя"; - показаниях свидетеля З. о том, что 11 октября 2000 года вместе с Ш. он ездил к дому Б. и Ш. заходил в дом с дипломатом; - протоколе осмотра документов о потребностях в денежных средствах воинской части на рассматриваемый период и реестров распределения финансирования по подведомственным подразделениям; - протоколе обыска, согласно которому на квартире Б. обнаружены и изъяты многочисленные долговые расписки и договоры с 1992 по 2000 год, по которым Б. передавал под проценты физическим и юридическим лицами крупные денежные средства; - актах ревизий финансово-хозяйственной деятельности воинских частей; - заключении комплексной судебно-бухгалтерской экспертизы. Однако суд должной оценки этим доказательствам не дал и отверг показания свидетелей З., а также родственников Ш., изобличающие Б., лишь на том основании, что эти показания являются производными от показаний Ш. Судом также установлено, что в августе 2000 г. - январе 2001 г. Ш. несколько раз находился в служебных командировках. Посредством компьютерного набора и распечатывания на принтере Ш. изготовил на свое имя фиктивные счета о проживании в гостинице. При этом в указанной гостинице Ш. не проживал, а вечером каждого дня командировки возвращался домой на личной автомашине. Указанные счета Ш. приложил к раздаточным ведомостям на выплату командировочных расходов и получил по ним деньги (всего 11800 руб.). Органами предварительного следствия по данному эпизоду привлекался также М., который, как это указано в обвинительном заключении, предложил Ш. изготовить фиктивные счета за проживание в гостинице, сам брался поставить на этих счетах соответствующие штампы, подтверждающие проживание в гостинице, а полученные деньги поделить. Действуя согласно этому договору, после получения денег Ш. передал часть их М. Это обвинение основывалось на последовательных показаниях Ш., данных как на предварительном следствии, так и в судебном заседании, свидетеля З., которому стало известно об этом не только со слов Ш., но он был и очевидцем того, как М. ставил штамп на гостиничном счете, а также на заключении судебно-технической экспертизы. Однако суд первой инстанции в приговоре указал, что доказательств сговора между Ш. и М. на хищение денежных средств не добыто, в связи с чем предъявленное обвинение М. суд признал необоснованным и указанного подсудимого оправдал. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об оправдании по данному эпизоду М. подлежит дополнительной проверке. Суд также дал неправильное толкование ч. 2 ст. 77 УПК РФ, согласно которой признание обвиняемым своей вины может быть положено в основу обвинения лишь при подтверждении его виновности совокупностью имеющихся по уголовному делу доказательств. В данном случае суд пришел к ошибочному мнению о том, что это положение распространяется и на ситуацию, когда виновность одного подсудимого подтверждается показаниями других подсудимых. На основании этого суд отверг показания Ш. и Л., изобличающие Б., М. и С. по совместным эпизодам преступной деятельности. Судом, кроме того, Ш. признан виновным в том, что 2 августа 2000 г., после прибытия к новому месту службы, используя второй экземпляр справки о выполнении им служебно-боевых задач на Северном Кавказе за период с 29 февраля по 15 апреля 2000 г., повторно начислил себе денежную выплату в размере 46654 руб. 80 коп., которую получил (первую денежную выплату Ш. получил 21 апреля 2000 г. из кассы другой части). В то же время органами предварительного следствия по данному эпизоду привлекался также и Б., который, как это указано в обвинительном заключении, разрешил Ш. получить денежную выплату за нахождение в служебной командировке на Северном Кавказе по справке, а не по надлежаще утвержденным выпискам из приказов командира части об участии в боевых действиях. При этом Б. предложил Ш. после предстоявшего перевода для прохождения службы в другую часть получить указанные денежные средства повторно в этой части, которые поделить между собой. Действуя согласно договоренности, Ш. получил денежные средства как по прежнему месту службы, так и по новому, поделив вторую сумму с Б. Суд же в приговоре указал, что обвинение Б. в причастности к хищению, наличии между ним и Ш. предварительного сговора и совершение указанных выше последующих действий, связанных с присвоением денежных средств, основано лишь на показаниях Ш. об этом. Каких-либо других доказательств, подтверждающих обвинение Б. в хищении, суд не установил и нашел обвинение Б. по данному эпизоду необоснованным, а подсудимого подлежащим оправданию за непричастностью. Принимая такое решение, суд не дал должной оценки последовательным показаниям Ш. по этому вопросу, его родственников, а также акту ревизии от 11 мая 2001 г. и заключению комплексной судебно-бухгалтерской экспертизы от 31 января 2002 г. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об оправдании Б., отрицавшего свою вину в указанном деянии, подлежит дополнительной проверке в судебном заседании. Что касается эпизода хищения Ш. трех электрочайников, то судом он признан виновным в хищении только одного чайника, а хищение двух чайников из обвинения Ш. суд исключил. В то же время версия о хищении Ш. двух электрочайников в пользу третьих лиц судом даже не обсуждалась. Судом не дана надлежащая оценка по эпизоду хищения М., Ш. и Б. 12040 рублей - аванса якобы на командировочные расходы, показаниям свидетеля К., согласно которым в кассе части в присутствии М. Ш. передал ей заполненную раздаточную ведомость и дал указание выплатить М. 12040 руб. в качестве возмещения командировочных расходов, т. е. списать эту сумму, а не оформлять как выдачу аванса. На ее вопрос, относить ли сумму по М. в подотчет, как того требуют нормативные документы, с последующей высылкой авизо-уведомления, Ш. в присутствии М. заявил, что в подотчет последнему эту сумму ставить не надо, а необходимо списать на расходы по содержанию части. Каких-либо оправдательных документов М. не представил. Авизо-уведомление об удержании с М. денег не высылалось. При этом суд не дал оценки тому обстоятельству, что возмещение ущерба в указанной сумме со стороны М. имело место только в ходе проведения прокурорской проверки. Давая оценку доказательствам по эпизоду хищения Б. и Ш. в январе 2001 г. 60000 рублей, суд в приговоре сослался на показания Н., согласно которым последний разрешение Б. на передачу указанных денег в воинскую часть не давал. При этом в судебном заседании Б. показал, что передавал Ш. эту денежную сумму именно он, Б., в качестве финансирования части. То обстоятельство, что Б., а не командир части распорядился денежными средствами, противоречит руководящим документам. Однако суд не дал оценки этому. Рассматривая эпизод хищения М. и С. командировочных в сумме 5400 рублей, суд признал факт возмещения С. реальных расходов и обоих подсудимых оправдал. Однако судом не дана оценка действиям М., который подделывал счета на проживание С. в гостинице и получил за это от С. часть денег (приговором данные факты не опровергнуты). В связи с тем, что сам М. каких-либо командировочных расходов в данном случае не понес, то суду следует дополнительно проверить обоснованность его оправдания. Доводы государственных обвинителей, касающиеся других эпизодов хищения чужого имущества, по которым подсудимые были осуждены или оправданы, также заслуживают внимания и подлежат дополнительной судебной проверке. При определении роли и степени вины каждого из подсудимых судом не были в должной мере приняты во внимание и не получили надлежащей оценки положения руководящих документов, регламентирующих должностные обязанности и права финансовых работников в системе МВД РФ, которые приведены в кассационном представлении. Подлежит дополнительной проверке в судебном заседании и эпизод вымогательства Б. взятки. Оправдывая Б. и Л. по эпизоду уничтожения финансовых документов, суд в полной мере не учел обстоятельство, что совершение ими указанного деяния подтверждается рядом доказательств, исследованных в судебном заседании. Как следует из положений УПК РФ, в ходе судебного заседания должны быть выяснены и объективно оценены обстоятельства, как уличающие, так и оправдывающие подсудимых. Соответствие приговора фактическим обстоятельствам дела может быть только при условии, что эти обстоятельства установлены достаточно полно, проверены в судебном заседании и им в приговоре дана надлежащая оценка. При постановлении приговора должны получить оценку все рассмотренные в судебном заседании доказательства, как подтверждающие выводы суда, так и противоречащие этим выводам. В то же время, как это следует из материалов дела, при постановлении приговора по настоящему уголовному делу судом указанные требования соблюдены не в полной мере, что и влечет отмену приговора. В ходе рассмотрения дела по существу судом также допущены и такие нарушения требований уголовно-процессуального закона, которые путем лишения или ограничения гарантированных УПК РФ прав участников уголовного судопроизводства могли повлиять на постановление законного, обоснованного и справедливого приговора. Так, ч. 3 ст. 281 УПК РФ предусматривает, что при наличии существенных противоречий между показаниями, данными на предварительном следствии, и показаниями, данными в суде, по ходатайству стороны суд вправе принять решение об оглашении показаний свидетеля, данных при производстве предварительного расследования. В ходе допроса в судебном заседании некоторые свидетели, в частности К., показали, что не помнят обстоятельств, по которым они ранее допрашивались в ходе предварительного следствия. Стороной обвинения в связи с этим были заявлены ходатайства об оглашении показаний указанных свидетелей, данных на предварительном следствии. Однако суд устным определением в удовлетворении ходатайств отказал, необоснованно посчитав, что оснований для оглашения показаний не имеется. Подлежит проверке при новом рассмотрении дела и устное определение суда об исключении из числа доказательств видеокассет с записью протоколов допросов в качестве свидетелей Л. и С. Таким образом, указанный приговор в отношении Б., Л., Ш., М. и С. подлежит отмене ввиду неполноты и односторонности судебного следствия, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам уголовного дела, нарушения уголовно-процессуального закона, несправедливости приговора. При решении вопроса о виновности осужденных (оправданных) в совершении преступлений, юридической квалификации ими содеянного, а также о мере наказания суду следует исходить из установленных при новом рассмотрении дела фактических обстоятельств дела.

По итогам предварительного слушания военный окружной суд вправе направить дело в военный гарнизонный суд в связи с изменением государственным обвинителем обвинения на менее тяжкое.

Определение Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 10 марта 2005 г. N 5-27/04 по уголовному делу в отношении Х. Согласно обвинительному заключению, Х. обвинялся в совершении умышленного убийства, сопряженного с разбоем, совершенным с причинением тяжкого вреда здоровью потерпевшей, то есть в преступлениях, предусмотренных п. "з" ч. 2 ст. 105 и п. "в" ч. 3 ст. 162 УК РФ, однако 29 декабря 2003 г. в связи с вынесением коллегией присяжных заседателей оправдательного вердикта был оправдан Северо-Кавказским окружным военным судом. 20 июля 2004 г. Военная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в связи с нарушением требований уголовно-процессуального закона отменила оправдательный приговор и направила уголовные дела на новое судебное рассмотрение в тот же суд со стадии предварительного слушания. В ходе предварительного слушания государственный обвинитель изменил предъявленное Х. обвинение на ч. 1 ст. 105 и п. "в" ч. 2 ст. 158 УК РФ, то есть на умышленное убийство на личной почве и на кражу, причинившую значительный ущерб. На основании данного обвинения государственный обвинитель заявил ходатайство о направлении уголовного дела по подсудности в Краснодарский гарнизонный военный суд. Х. с изменением обвинения и с предложением о направлении дела в гарнизонный военный суд по подсудности не согласился и ходатайствовал о его рассмотрении Северо-Кавказским окружным военным судом с участием коллегии присяжных заседателей в соответствии с ранее предъявленным обвинением. Военная коллегия пришла к выводу, что постановление судьи окружного военного суда является законным, обоснованным и вынесено с соблюдением процессуальных прав обвиняемого, в том числе и права на защиту. Вопреки доводу кассационной жалобы обвиняемого, судья в соответствии с требованиями ст. 236 УПК РФ указал в постановлении безусловное основание направления уголовного дела по подсудности - изменение прокурором обвинения на уголовный закон о менее тяжких преступлениях. Названное основание является обязательным для судьи и закон не предусматривает выяснение причин, побудивших прокурора изменить обвинение, к тому же форма выражения государственным обвинителем своего мнения законодательно не закреплена. При таких обстоятельствах утверждение обвиняемого о том, что судом оставлена без внимания ссылка государственного обвинителя на доказательства, исследованные в предыдущем судебном заседании, по результатам которого приговор был отменен, само по себе не может служить основанием для отмены принятого судьей решения. То, что судья при назначении предварительного слушания по поступившему в суд уголовному делу не направил его по подсудности в гарнизонный военный суд, не влияет на законность и обоснованность обжалуемого постановления, поскольку основания для этого появились у судьи лишь в ходе предварительного слушания по делу.

Частное определение военного суда в адрес Генерального прокурора Российской Федерации в основном признано законным и обоснованным.

Определение Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 14 марта 2005 г. N 1-00109/00 по уголовному делу в отношении П. и др. В ходе рассмотрения Московским окружным военным судом уголовного дела в отношении П., М., С., М., Б. и К. выявлены нарушения Конституции Российской Федерации и норм уголовно-процессуального закона, ущемляющие права граждан, допущенные прокурорско-следственными работниками Генеральной прокуратуры Российской Федерации при расследовании этого дела, в связи с чем судом 10 июня 2004 года вынесено частное определение в адрес Генерального прокурора РФ. В кассационном представлении государственные обвинители ставили вопрос о его отмене, полагая, что выводы, изложенные в частном определении, не соответствуют обстоятельствам дела и противоречат уголовно-процессуальному закону, в обоснование чего приведены следующие доводы. Так, указание в частном определении на то, что заместитель Генерального прокурора РФ при решении вопроса об избрании меры пресечения в виде заключения под стражу Б. тщательно не изучил материалы дела и лично не допросил его, не основано на требованиях УПК РСФСР и носит предположительный характер. Ссылка суда на допущенные оперативными работниками нарушения уголовно-процессуального закона при проведении оперативно-розыскных мероприятий несостоятельна. Данные мероприятия проводились на основании поручений следователя, которые приобщены к материалам дела. Не соответствует действительности и довод суда о том, что Б. себя виновным не признавал. В своем заявлении на имя Генерального прокурора РФ и в ходе последующих допросов он давал показания о своем участии в преступлении. Сославшись на то, что ни на одном из допросов Б., где он дает показания о своей причастности к преступлению, не присутствовал защитник, судом оставлены без внимания имеющиеся в материалах дела его заявления об отказе от участия защитника при проведении этих следственных действий. Усмотрев со стороны органов следствия нарушение в том, что у Б. в течение шести месяцев с момента задержания сменилось пять защитников-адвокатов, суд не указал, что такая смена защитников происходила по желанию самого же Б., за исключением отвода адвокату М. Что же касается вывода суда о том, что адвокат М. защищала Б. всеми разрешенными законом методами, то он противоречит обстоятельствам дела. Будучи предупрежденной о недопустимости разглашения данных предварительного следствия, М. передала материалы уголовного дела в средства массовой информации, в связи с чем в отношении ее было возбуждено уголовное дело. Вопреки указанию в частном определении, вызванный на допрос в Генеральную прокуратуру РФ подсудимый С. допрашивался в качестве свидетеля по обстоятельствам, которые ему не инкриминировались в рамках уголовного дела, рассматриваемого судом. В заключение кассационного представления говорится о том, что выводы суда об оказании сотрудниками Генеральной прокуратуры РФ давления на свидетелей К., С. и Ш., а также о том, что об этих обстоятельствах не могла не знать государственный обвинитель А., являются несостоятельными и ничем не подтверждаются. Рассмотрев материалы уголовного дела и обсудив доводы, приведенные в кассационном представлении, Военная коллегия пришла к следующим выводам. В соответствии со ст. 96 УПК РСФСР при решении вопроса о санкции на арест прокурор обязан тщательно ознакомиться со всеми материалами дела, содержащими основания для заключения под стражу и в необходимых случаях лично допросить подозреваемого или обвиняемого. Принятию решения о заключении под стражу, согласно ст. ст. 89, 91 УПК РСФСР, должно предшествовать выявление достаточных оснований для применения такой меры пресечения. Между тем материалами дела установлено, что с момента возбуждения уголовного дела и до момента ареста Б. каких-либо доказательств, свидетельствующих о его причастности к совершенному преступлению, органами предварительного следствия добыто не было. Поэтому вынесенное 27 апреля 1998 года и утвержденное заместителем Генерального прокурора РФ постановление о заключении под стражу Б. справедливо позволило прийти суду к выводу о ненадлежащем выполнении указанным должностным лицом требований ст. 96 УПК РСФСР. Обоснованность указания в частном определении на то, что проведение с обвиняемым, содержащимся под стражей, оперативно-розыскных мероприятий противоречит требованиям и смыслу Федерального закона "Об оперативно-розыскной деятельности", сомнений не вызывает. Такие мероприятия органами, осуществляющими оперативно-розыскную деятельность, должны были проводиться с учетом положений ст. ст. 46 - 48, 68 - 71 УПК РСФСР, закрепляющих гарантии прав обвиняемого, в том числе и право на участие защитника при допросе обвиняемого (Определение Конституционного Суда РФ от 1 декабря 1999 года N 211-О). В отношении же Б. эти требования процессуального закона выполнены не были. Положения ст. 49 УПК РСФСР предусматривали, что участие защитника обязательно при производстве дознания и предварительного следствия с момента предъявления обвинения в отношении лиц, обвиняемых в совершении преступления, за которое в качестве меры наказания может быть назначена смертная казнь. Причем, согласно ч. 2 ст. 50 УПК РСФСР, отказ от защитника в таких случаях необязателен для суда, следователя и прокурора. Поскольку же Б. обвинялся в совершении преступления, за которое уголовным законом в качестве меры наказания могла быть назначена смертная казнь (п. п. "в", "д", "н" ст. 102 УК РСФСР), то названные выше нормы УПК РСФСР при проведении конкретных следственных действий с ним, в отсутствие его защитника, органами предварительного следствия должны были соблюдаться. В материалах дела имеются соответствующие обращения защитника Б. - адвоката М. в адрес Генеральной прокуратуры РФ об устранении допускаемых сотрудниками милиции нарушений уголовно-процессуального законодательства в отношении ее подзащитного. Однако эти нарушения продолжали иметь место. Поскольку защитник использовал предусмотренные уголовно-процессуальным законом возможности для защиты Б., ее обращение в этих целях в средства массовой информации следует расценивать как вынужденное. Поэтому вывод суда о том, что адвокат М. защищала интересы Б. всеми разрешенными законом методами, вплоть до обращения в средства массовой информации, нельзя признать противоречащим уголовно-процессуальному законодательству. Вместе с тем Военная коллегия полагает, что отмеченная в определении суда смена пяти защитников Б. в течение шести месяцев с момента его задержания не свидетельствует о нарушении права Б. на защиту, поскольку такая смена, как это правильно указано в кассационном представлении, происходила по желанию самого же Б. Выразив в частном определении сомнения по поводу обоснованности проведения отдельных следственных действий в рамках выделенного и не находящегося в производстве этого суда уголовного дела, суд вышел за пределы данного судебного разбирательства, что противоречит закону. Следует признать соответствующим действительности и утверждение в кассационном представлении, что вызванный на допрос в Генеральную прокуратуру РФ С. допрашивался в качестве свидетеля по обстоятельствам другого уголовного дела, находящегося в производстве органов предварительного следствия. Однако он в это время числился за судом и на производство этого процессуального действия следовало получить разрешения суда. Что касается оценки судом действий сотрудников Генеральной прокуратуры РФ, допрашивавших перед судебным заседанием свидетелей К., С. и Ш., как давление на них, о чем было известно государственному обвинителю А., то это лишь предположение суда. На основании изложенного и руководствуясь ст. 377, п. 4 ч. 1 ст. 378 и ст. 388 УПК РФ, Военная коллегия Верховного Суда Российской Федерации определила частное определение Московского окружного военного суда от 10 июня 2004 года в адрес Генерального прокурора Российской Федерации изменить: исключить из частного определения ссылку суда на следующие действия органов предварительного следствия, которые, по мнению суда, не соответствовали уголовно-процессуальному закону, как то: - что в течение шести месяцев с момента задержания у Б. сменилось пять защитников; - что свидетели - бывшие военнослужащие особого отряда после их допроса в судебном заседании вызывались на допросы в Генеральную прокуратуру РФ, с ними проводились следственные действия, в частности, следственные эксперименты с выездом на полигон, а свидетелей К., С. и Ш. допрашивали в Генеральной прокуратуре РФ непосредственно перед судом, что суд расценил как давление на свидетелей, подлежащих допросу в судебном заседании, и об этом не могла не знать А., возглавлявшая группу государственных обвинителей в судебном заседании по настоящему уголовному делу. В остальном частное определение оставить без изменения, а кассационное представление государственных обвинителей А., Т. и С. - без удовлетворения.

Название документа "Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года)" (Карасева С. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ (ЗА I КВАРТАЛ 2005 ГОДА)

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 25 июля 2005 года

С. Ю. КАРАСЕВА

Карасева С. Ю., специалист АО "Консультант Плюс".

1. При отсутствии соглашения сторон об арендной плате считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2005 по делу N Ф08-6541/2004).

Индивидуальный предприниматель П. обратился в суд с иском к ЗАО "Флора" (далее - общество) о взыскании основного долга и пеней за просрочку уплаты арендных платежей по договору аренды оборудования от 23.07.2001. Ответчик в лице внешнего управляющего Л. заявил встречный иск о признании договора аренды оборудования от 23.07.2001 недействительным и применении последствий его недействительности. Решением от 22.03.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 23.07.2004, в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано в полном объеме. По встречному иску договор аренды оборудования от 23.07.2001 признан недействительным, в применении последствий недействительности сделки отказано. Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемый договор заключен в период внешнего управления временным управляющим, не имеющим права на его заключение. Договор не одобрен впоследствии собранием кредиторов, условия договора кабальны для общества, исполнение договора приведет к невозможности финансового оздоровления предприятия во внешнем управлении. По вопросу применения последствий недействительности сделки суд пришел к выводу, что полученные истцом 349,4 кг конкрета шалфея соответствует арендной плате, обычно взимаемой за аренду аналогичного товара (ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Индивидуальный предприниматель П. (арендодатель) и общество (арендатор) в лице временного управляющего Р. заключили договор аренды оборудования от 23.07.2001, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование экстракционное оборудование для переработки шалфея на конкрет. За пользование оборудованием установлена оплата в размере 35% от полученной продукции, переработанной на арендованном оборудовании. За неуплату арендных платежей в сроки, установленные договором, предусмотрена пеня в размере 0,5% от суммы за каждый день просрочки. Срок действия договора установлен до 30.09.2001. Оборудование передано обществу по акту приема-передачи от 23.07.2001. В акте сверки от 28.12.2001 указано, что всего получено 2020,7 кг конкрета шалфея. В счет арендных платежей предпринимателю П. передано 349,4 кг. Истец полагает, что задолженность общества по арендной плате составила 357,8 кг. В связи с отсутствием у общества указанной продукции истец заявил требование о взыскании убытков в виде стоимости неполученного конкрета шалфея. Согласно письму Краснодарской торгово-промышленной палаты от 03.07.2003 N 653 стоимость конкрета шалфея по состоянию на сентябрь 2001 года составляла 35 - 40 долларов за килограмм. Как видно из материалов дела, договор аренды оборудования от 23.07.2001 со стороны арендодателя заключен временным управляющим. Ст. ст. 58 - 61 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (1998 года) не наделяют временного управляющего полномочиями на заключение сделок. Согласно п. 3 ст. 20 названного Закона при осуществлении своих прав и обязанностей арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно с учетом интересов должника и кредиторов. Кроме того, в соответствии со ст. 61 Закона временный управляющий обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника. Договор аренды оборудования от 23.07.2001 предусматривает оплату в размере 35% от произведенной продукции, что в денежном эквиваленте превышает стоимость этого оборудования (договор купли-продажи от 11.01.2001). План внешнего управления, на который ссылается заявитель кассационной жалобы в обоснование довода о действительности оспариваемого договора аренды, не содержит прямого указания на данную сделку. Кроме того, план внешнего управления утвержден собранием кредиторов 30.10.2001, т. е. после заключения договора от 23.07.2001. Из объяснения временного управляющего Р. следует, что к исполнению обязанностей он приступил только 25.07.2001. При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о недействительности договора от 23.07.2001 является обоснованным. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Суд установил, и это не оспаривается сторонами, что оборудование, составляющее предмет договора аренды, передано обществу 23.07.2001 и возвращено предпринимателю 02.10.2001. В качестве арендной платы П. получил от общества 349,4 кг конкрета шалфея. В силу ст. 167 ГК РФ у общества возникла обязанность возместить предпринимателю П. стоимость пользования имуществом. В силу ст. 614 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон об арендной плате считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ предприниматель П. не доказал, что полученная в виде 349,4 кг конкрета шалфея арендная плата не соответствует обычно применяемой при аренде аналогичного оборудования в сравнимых обстоятельствах. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

2. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу N Ф03-А04/04-1/4583).

ООО "Тамбовскагрострой-2" обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Н. арендной платы по договору аренды автокрана от 01.04.2002. Решением суда от 09.09.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004, в иске отказано со ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде транспортного средства. Основанием для предъявления ООО "Тамбовскагрострой-2" своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором суммы платежей за работу автокрана МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2002. В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость в договоре аренды четкого определения объекта аренды. Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002, в нем не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно указанной норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным. Кроме того, арбитражным судом из материалов дела было установлено, что данный договор от имени арендатора - ИП Н. - подписан К., что не оспаривается сторонами. Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем, по утверждению ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало в этом случае самостоятельно от своего имени. В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. В случае недоказанности такого одобрения представляемым сделки в иске к нему должно быть отказано (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57). Суды обеих инстанций, исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, в частности платежные документы истца, сделали вывод о неподтверждении ООО "Тамбовскагрострой-2" в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорной сделки. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

3. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

1) Решением от 22.07.2004 арбитражный суд удовлетворил требования Управления федеральной почтовой связи Самарской области, признал недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения от 21.12.2001 для использования его под почтовое отделение связи, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Безенчукского отделения N 5846 и Безенчукским районным узлом почтовой связи - филиалом ГУ Управление федеральной почтовой связи Самарской области (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2005 по делу N А55-5244/04-24). Апелляционной инстанцией суда законность и обоснованность указанного решения не проверялись. Спорное нежилое помещение выделялось для размещения отделения связи, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, 21.12.2001 между сторонами заключен договор аренды помещения. Истец, считая, что ответчик не вправе передавать в аренду имущество, которое ему не принадлежит на праве собственности, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд правомерно исходил из приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1, согласно которому имущество учреждений федеральной почтовой связи отнесено к федеральной собственности. Кроме того, в соответствии с приложением N 2 к решению Самарского областного Совета народных депутатов от 19.11.91 "О разграничении государственной собственности на территории Самарской области" объекты предприятий связи не были включены в перечень объектов, закрепленных в муниципальную собственность Тольяттинского городского Совета народных депутатов. В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному собственником или законом. Поскольку ответчик не относится к данной категории лиц, следовательно, такое право у него отсутствует. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

2) ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" обратилось с иском к предпринимателям Н-ву и Ж. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного ответчиками (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.03.2005 по делу N А23-349/01Г-4-30). Решением суда от 27.09.2004 требования истца были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004 решение суда оставлено без изменения. 01.01.2001 между частными предпринимателями без образования юридического лица Н-вым и Ж. подписан договор аренды нежилого помещения. Ссылаясь на то, что предприниматель Н-ов не является собственником переданного им в аренду помещения, в связи с чем договор не соответствует требованиям ст. 608 ГК и в силу ст. 168 ГК является ничтожным, истец предъявил вышеназванный иск. Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Решением арбитражного суда от 05.05.2000 по делу N А23-9/11-1996Г удовлетворены исковые требования ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" к ИЧММП "Интерсфера" о признании за ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" права собственности на 80,1% здания, что составляет 8356,8 кв. м. Определением от 28.06.2000 того же суда исправлены арифметические ошибки и опечатки в указанном решении в части определения общего метража здания на 1271,4 кв. м и принадлежащей истцу части здания на 1018,2 кв. м. Решением Обнинского районного суда Калужской области от 12.05.99 установлена принадлежность на праве собственности физическому лицу Н-вой 19,9% от общих площадей здания. 11.10.2000 Калужским регистрационным центром на основании решения от 05.05.2000 и Определения от 28.06.2000 арбитражного суда выдано свидетельство N 40 ЕО 765599 о государственной регистрации права собственности ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" на спорное нежилое помещение (коммерческий магазин) общей площадью 1013,5 кв. м (по внутреннему обмеру). Вступившим в законную силу решением Обнинского городского суда Калужской области от 11.12.2001 по делу N 2-2900/2001 в удовлетворении требования Н-ва и Н-вой о признании этой регистрации недействительной отказано. Таким образом, судебными актами установлено, что 80,1% здания принадлежит на праве собственности ООО "ТНПО "Инициатива-НВ", а 19,9% - Н-вой (80,1% + 19,9% = 100%). Право собственности истца подтверждено свидетельством о государственной регистрации. Доказательств права собственности предпринимателя Н-ва на какую-либо долю (площади) в здании не представлено. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

4. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.01.2005 по делу N А58-2704/03-Ф02-4913/04-С2).

Определением от 17.09.2003 арбитражный суд принял к производству исковое заявление Департамента имущественных отношений мэрии г. Якутска (далее - Департамент имущественных отношений) к индивидуальному предпринимателю Ч. (далее - предприниматель Ч.) об обязании освободить на основании ст. 272 Гражданского кодекса РФ земельный участок, предоставленный по договору аренды земли, подписанному 10.07.2001 между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска, и предпринимателем Ч., путем вывоза или сноса находящегося на нем строения. 20.11.2003 Департамент имущественных отношений уточнил в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ основание заявленного требования, указав на то, что в нарушение ст. 131, п. 3 ст. 433, ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 25 Земельного кодекса РФ договор от 10.07.2001 не был зарегистрирован, из-за чего он считается незаключенным. Решением суда от 15.06.2004, оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.08.2004, на предпринимателя Ч. возложена обязанность освободить спорный земельный участок. 10.07.2001 между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска (арендодатель) и предпринимателем Ч. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка площадью 24 квадратных метра, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005, для торговой деятельности сроком действия с 30.06.2001 по 30.04.2003. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что из-за отсутствия государственной регистрации спорного договора он считается незаключенным, в связи с чем предприниматель Ч. без законных оснований пользуется спорным земельным участком. При разрешении спора судом первой инстанции применены статьи 131, 165, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции признал правильными обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции, оставив решение от 15.06.2004 без изменения. П. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам. Ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. П. 1 ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Как предусмотрено п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах. Ст. 609 ГК РФ и статьи 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 26 декабря 1998 года регистрирующим органом, расположенным на территории г. Якутска, отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды от 10.07.2001 земельного участка, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005. Поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ спорный договор является незаключенным. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

5. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2005 по делу N Ф08-6634/2004).

Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Ростовской области (далее - управление имущественных отношений) обратилось в суд с иском к ООО "Агронефтехим" о выселении из арендованных нежилых помещений в связи с расторжением в одностороннем порядке возобновленного на неопределенный срок договора аренды. В обоснование иска указано, что арендодатель в установленном порядке предупредил арендатора о расторжении возобновленного на неопределенный срок договора аренды. Однако ответчик арендованное имущество не возвратил. Суд решением от 16.09.2004 выселил ООО "Агронефтехим" из арендованных помещений. Решение мотивировано неисполнением арендатором обязанности по возврату помещений. Апелляционная инстанция Постановлением от 23.11.2004 оставила решение без изменения, сославшись на предусмотренное законом право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Из материалов дела следует, что 01.04.2003 комитет по управлению имуществом Ростовской области, предприятие и ООО "Агронефтехим" подписали договор аренды нежилых помещений площадью 194,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, 68. Срок аренды установлен до 25.12.2003. После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом. Арендодатель заявил об отказе от договора письмами от 25.03.2004 и от 22.04.2004. Эти выводы судов подтверждены доказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле. Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В пункте 1.9 договора стороны записали, что арендодатель вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц с указанием даты освобождения помещений. Управление имущественных отношений в установленном порядке предупредило ООО "Агронефтехим" об отказе от договора, что свидетельствует о его расторжении, т. е. прекращении. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

6. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.01.2005 по делу N А43-14806/2004-13-329).

Общество с ограниченной ответственностью "Планета-Холдинг" (далее - ООО "Планета-Холдинг", Общество) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 19.08.2001 N 1/0620 на условиях предложенного истцом проекта дополнительного Соглашения. Заявленное требование основано на статьях 217, 445, 450 (пункте 2), 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 43 (пункте 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивировано тем, что Комитет незаконно отказался от заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 19.08.2001 N 1/0620, предусматривающего право выкупа арендованного имущества, так как обязанность ответчика заключить с истцом упомянутое соглашение установлена законодательством о приватизации. Решением от 13.10.2004 суд, сославшись на статьи 217, 453 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13, 43 (пункт 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", признал требование истца необоснованным и отказал в удовлетворении иска. В апелляционную инстанцию решение не обжаловалось. 19.08.2001 Комитет (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Автозаводское жилищно-коммунальное управление" (балансодержатель) и ООО "Планета-Холдинг" (арендатор) заключили договор аренды N 1/0620, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передал по акту арендатору в аренду до 28.12.2008 нежилое помещение N 1 общей площадью 1078,30 кв. м, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Дьяконова, 26а. Данная сделка зарегистрирована 08.10.2001 в учреждении юстиции. Стороны дополнили договор аренды от 27.03.2002 N 1/0620 пунктом 2.3.4, устанавливающим право арендатора на выкуп арендованного имущества по рыночной стоимости в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. Дополнительное соглашение к сделке зарегистрировано 14.02.2003 в учреждении юстиции. ООО "Планета-Холдинг" 22.10.2002, 27.01.2003 и 22.04.2004 направляло в адрес Комитета заявки на выкуп арендованного имущества. Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. Статья 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусматривает такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества. Однако условия приватизации нежилого помещения по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу названного Федерального закона, определены в статье 43 (пункте 12) этого же Федерального закона. Разрешив спор, суд пришел к правомерному выводу о том, что положения статьи 43 (пункта 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" неприменимы к правоотношениям сторон, так как Общество пропустило установленный законодателем шестимесячный срок выкупа муниципального имущества, который начал течь с 14.02.2003. Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что указанный срок пропущен по причинам, не зависящим от ООО "Планета-Холдинг", не имеет правового значения для данного дела. Кроме того, ранее действующее законодательство, в частности, пункт 2.6 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и пункт 4.5 Указа Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", предоставляло юридическим лицам право выкупа арендованного имущества только в том случае, если договоры аренды были заключены ими на основании конкурса или аукциона. В материалах дела не имеется доказательств того, что договор аренды от 19.08.2001 N 1/0620 заключен истцом и ответчиком по итогам конкурса или аукциона. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

7. Ненормативный акт о предоставлении в аренду спорного помещения признан незаконным, так как суд установил, что он не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.01.2005 по делу N А43-11082/2004-9-416).

Предприниматель В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова (далее - Комитет) от 13.08.2003 N 14 о предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Премьер" встроенного помещения магазина "Афиша", расположенного по адресу: город Саров, улица Московская, 8. Заявленное требование основано (с учетом уточнения) на статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 7 Закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пунктах 1.3, 3.2, 3.2.1, 3.4 Положения о сдаче в аренду муниципального имущества, утвержденного решением Думы города Сарова от 04.12.1997 N 187-гд (далее - Положение от 04.12.1997 N 187-гд) и мотивировано тем, что указанный ненормативный акт принят с нарушением законных прав заявителя в сфере предпринимательской деятельности и порядка предоставления муниципального имущества в аренду. Решением от 24.08.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2004, суд признал требование предпринимателя В. обоснованным и удовлетворил заявление, указав, что оспариваемый акт не соответствует статье 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пунктам 2.1, 3.2, 3.2.1 Положения от 04.12.1997 N 187-гд. Из материалов дела видно, что предприятие на основании решения Комитета от 13.08.2003 заключило с ООО "Альянс-Премьер" договор аренды от 01.09.2003 указанного муниципального имущества сроком до 31.07.2009. Согласно статье 295 (пункту 2) Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 18 (пункту 2) Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" муниципальное предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, без согласия его собственника. В соответствии со статьями 6, 8, 15, 29 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью относятся к ведению муниципальных образований. Порядок сдачи в аренду муниципального имущества в городе Сарове определен в Положении от 04.12.1997 N 187-гд, пункты 2.1, 3.2, 3.2.1 которого предусматривают, что муниципальные объекты недвижимости могут передаваться в аренду отдельным заявителям целевым назначением только в случае отсутствия других желающих арендовать это имущество по истечении двух недель после опубликования в печати информации о возможности такой аренды и ее условиях. Разрешив спор, суд установил, что пункт 5.1 решения Комитета от 13.08.2003 о сдаче в аренду спорного помещения принят с нарушением пунктов 2.1, 3.2, 3.2.1 указанного Положения, что заявителем кассационной жалобы не оспаривается. Пункт 1 статьи 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" запрещает органам местного самоуправления оказывать необоснованные предпочтения одному хозяйствующему субъекту перед другим. В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает решение об удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного акта, если установит, что оспариваемый акт не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Оспариваемое решение Комитета не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, который не смог реализовать свое право на заключение договора аренды нежилого встроенно-пристроенного помещения общей площадью 1213,90 кв. м, расположенного в здании по адресу: город Саров, улица Московская, 8. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

8. Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.01.2005 по делу N А11-942/2004-К1-13/36).

Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Владимирской области (далее - Управление) обратилось с иском к негосударственной некоммерческой организации "Адвокатская палата Владимирской области" (далее - ННО "Адвокатская палата Владимирской области") о выселении из нежилых помещений общей площадью 130,2 кв. м, расположенных на первом этаже административного здания по адресу: город Владимир, улица Стрелецкая, 55. Исковые требования основаны на статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы окончанием срока аренды имущества по договору от 23.05.2003 N 499. Как видно из документов и установлено судом, 27.05.2003 Комитет по управлению государственным имуществом Владимирской области, наделенный полномочиями по управлению федеральным имуществом, Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Владимирской области и ННО "Адвокатская палата Владимирской области" заключили договор аренды N 499, по которому в пользование последнему переданы нежилые помещения общей площадью 130,2 кв. м, расположенные на первом этаже административного здания по адресу: город Владимир, улица Стрелецкая, 55. Срок договора аренды согласован сторонами до 30.12.2003. Передача имущества арендатору подтверждается актом приема-передачи. Решением от 14.05.2004 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу о недействительности договора аренды от 23.05.2003 N 499 по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данная сделка совершена с нарушением статей 296, 298 этого же Кодекса, предусматривающих право учреждения распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2004 названное решение отменено и в удовлетворении иска отказано. При этом суд сослался на многосторонний характер договора и указал, что при таких обстоятельствах его следует квалифицировать как предусмотренное статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации право учреждения осуществлять владение, пользование и распоряжение имуществом в соответствии с заданием собственника. Данный факт исключает ничтожность сделки, а потому оснований для выселения ответчика из помещения, занимаемого им по действующему договору аренды, не имеется. Апелляционная инстанция Арбитражного суда Владимирской области, проверив данные доводы Управления, признала упомянутое соглашение возобновленным на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В кассационной жалобе истец не оспаривает данные выводы суда, в связи с чем окружной суд, согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не проверяет правильность применения норм материального права в этой части. Доводы Управления о ничтожности сделки отклоняются по следующим мотивам. Толкование договора, осуществленное в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что договор от 27.05.2003 N 499 представляет собой согласованную волю представителя собственника федерального имущества (Комитета по управлению имуществом Владимирской области), его законного владельца (Управления) и арендатора. Согласно статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенные предприятия, а также учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Из смысла приведенной нормы следует, что закрепление имущества за определенным учреждением не исключает права собственника имущества дать лицу, владеющему им на основании ограниченного вещного права, задания по его использованию. Таким образом, оспариваемую сделку, совершенную в том числе и по воле Управления, нельзя квалифицировать как противоречащую действующему законодательству, поэтому статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Ссылка заявителя жалобы на пункт 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, ибо данной нормой закреплены порядок и способы реализаций правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Суд кассационной инстанции оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

9. Договор аренды признан недействительным, так как предметом аренды явилось имущество, ранее переданное в оперативное управление учреждению, у которого оно собственником не изымалось. Поэтому собственник не мог распорядиться им по своему усмотрению (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.2005 по делу N КГ-А40/12160-04).

Министерство иностранных дел Российской Федерации (далее - МИД РФ) и Государственное медицинское учреждение - Поликлиника Министерства иностранных дел Российской Федерации (далее - Поликлиника) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора аренды от 19.08.2002 N Д-30/325, заключенного между Территориальным управлением Минимущества России, Закрытым акционерным обществом "Медикал лизинг-консалтинг" (далее - Общество) и Поликлиникой, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем освобождения и возврата незаконно арендованных производственных помещений Поликлиники, расположенных по адресу: г. Москва, Смоленская наб., д. 2, корп. 2. Истцы также просили обязать возвратить Обществу арендные платежи в сумме 78872 руб. 67 коп. Решением суда от 19.05.2004 договор аренды от 19.08.2002 N Д-30/325 признан недействительным. Общество выселено из нежилых помещений площадью 24,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Смоленская наб., д. 2, корп. 2. В части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендных платежей отказано. Суд указал на то, что оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству, так как предметом аренды явилось имущество, ранее переданное в оперативное управление Поликлинике. У Поликлиники имущество не изымалось как излишнее либо неиспользуемое. Общество фактически пользовалось арендованным имуществом, поэтому требования о возврате арендных платежей оставлены без удовлетворения. Постановлением апелляционного суда указанное решение оставлено без изменения. Суд усматривает, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды по договору от 19.08.2002 N Д-30/325, относится к федеральной собственности и на праве оперативного управления было закреплено за Поликлиникой. В соответствии с п. 2.1 устава целями и предметом деятельности поликлиники является обеспечение высококвалифицированной лечебно-профилактической помощи работникам системы МИД РФ и членам их семей в соответствии с порядком, установленным МИД РФ. В соответствии со ст. 296 ГК РФ казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Суд установил, что нежилые помещения из оперативного управления Поликлиники не изымались, в связи с чем действия Территориального управления Минимущества РФ по распоряжению имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за Поликлиникой, признаны несоответствующими требованиям ст. 296 ГК РФ. При изложенных обстоятельствах вывод суда о несоответствии оспариваемого договора требованиям закона является правильным, соответствующим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Решение суда о выселении Общества из нежилых помещений вынесено в соответствии с требованиями ст. 167 ГК РФ, согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В результате исполнения ничтожной сделки Общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

10. Если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.01.2005 по делу N КГ-А40/12202-04).

Департамент имущества г. Москвы (ДигМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Московской Дзогчен общине "Ринчен-Линг" о выселении из нежилого помещения площадью 106,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Путейский туп., д. 4/2, стр. 4. Иск заявлен на основании ст. 622 ГК РФ. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2004, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2004, иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 19.09.1997 N 00-418/97, заключенный между сторонами, прекращен в силу ст. 417 ГК РФ в связи с принятием правительством Москвы решения о сносе здания, в котором расположено арендуемое помещение. Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами был заключен договор от 19.09.1997 N 00-418/97 на аренду нежилого помещения площадью 106,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Путейский тупик, д. 4/2, стр. 4, сроком действия с 15.07.97 по 15.07.2012. Пунктом 4.2.18 договора стороны предусмотрели, что в случае принятия решения правительством Москвы о реконструкции или сносе арендуемого здания арендатор обязан освободить арендуемое помещение в течение трех месяцев после получения уведомления об этом от арендодателя, если договор был заключен до начала реконструкции. Постановлением от 22.07.2003 N 585-ПП правительство Москвы утвердило перечень зданий, подлежащих сносу, для строительства административного комплекса. В данный перечень включено и здание, расположенное по адресу: Путейский тупик, д. 4, стр. 4, в котором находится арендуемое ответчиком помещение. Уведомлением от 19.09.2003 истец заявил о прекращении договора аренды в силу ст. ст. 417, 450 ГК РФ и необходимости освобождения помещения в срок до 01.10.2003. Неисполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что принятие правительством Москвы Постановления от 22.07.2003 N 585-ПП сделало невозможным исполнение обязательств по договору аренды и послужило основанием для его прекращения (ст. 417 ГК РФ). В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан освободить арендуемое помещение и передать его арендодателю. Суд кассационной инстанции находит выводы суда соответствующими закону, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Довод заявителя о том, что договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке, противоречит действующему законодательству (ч. 3 ст. 450, ст. 417 ГК РФ). Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

11. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2005 по делу N Ф08-84/2005).

ООО "Стальной двор 2000" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Краснодара о признании незаконным договора аренды земельного участка от 12.09.2000 в части расчета арендной платы и пени, о перерасчете арендной платы с применением средней федеральной ставки с 01.01.2002, исключении пеней и проведении совместной сверки излишне уплаченной арендной платы (уточненные требования). Решением от 30.09.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 03.12.2004, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что согласно условиям договора арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в соответствии с актами органов местного самоуправления. Как установлено судом, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12.09.2000 N 1354, площадью 9238,75 кв. м. Дополнительным соглашением от 28.03.2003 стороны изменили номер договора от 12.09.2000 на N 4300007394 и условия об арендной плате. Согласно новой редакции годовая ставка арендной платы с 01.01.2003 по 31.12.2003 составила: 3,88 x 1,2 x 2 x 1,8, а общая сумма ежегодной платы - 154856 рублей 23 копейки. Стороны также определили, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, исчисляется с момента опубликования в периодической печати и оплачивается с момента получения уведомления об изменении арендной платы (пункт 3.4 договора). На момент заключения договора арендная плата рассчитывалась с учетом индекса экономико-планировочной оценочной зоны V-52 и составила ставку арендной платы в год (3,88 руб. за 1 кв. м), умноженную на площадь земельного участка (9238,75 кв. м). На основании Постановлений главы администрации г. Краснодара от 29.04.97 N 707 "Об утверждении ставок арендной платы за земли в г. Краснодаре на 1999 год и типовой формы договора аренды земельного участка", 17.04.2000 N 765 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Краснодаре на 2000 год" арендная плата по договору от 12.09.2000 изменялась как в одностороннем порядке, так и путем заключения дополнительных соглашений. Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что по договору аренды от 12.09.2000 стороны достигли соглашения о размере, условиях и порядке внесения арендной платы. При этом правомерно отклонили довод истца о том, что в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендная плата не может быть выше ставок земельного налога. Положения указанной нормы не распространяются на земельный участок истца, так как он не предоставил доказательств, свидетельствующих о том, что его земельный участок относится к числу занятых объектами транспортных систем естественных монополий. В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям кредиторов. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Неустойка определена сторонами в договоре аренды в соответствии с положениями статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, условия договора аренды от 12.09.2000, регулирующие размер арендной платы и пени, соответствуют нормам материального права и основания для вывода об их незаконности отсутствуют. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

12. Если предварительный договор аренды не содержит всех существенных условий основного договора, то такой договор не считается заключенным. Следовательно, отсутствуют правовые основания к понуждению заключить основной договор (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.03.2005 по делу N Ф09-391/05-ГК).

Общество с ограниченной ответственностью "Рекламно-производственная группа "Синий кот" (далее - ООО "РПГ "Синий кот") обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми о понуждении заключить договор аренды рекламного места. Решением от 17.09.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 24.11.2004 решение оставлено без изменения. ООО "РПГ "Синий кот" с решением и Постановлением апелляционной инстанции не согласно, просит их отменить, заявленные требования удовлетворить. Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и ООО "РПГ "Синий кот" 20.08.2003 заключен договор аренды рекламного места сроком действия с 01.03.2003 по 30.11.2003. Пункт 1.3.1 договора аренды рекламного места устанавливает, что по окончании срока действия договора арендодатель - Департамент имущественных отношений администрации г. Перми - обязан заключить новый договор на тех же условиях на срок от 3 до 5 лет при отсутствии у арендатора - ООО "РПГ "Синий кот" - задолженности по арендной плате, пеням и возмещению ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением договора. ООО "РПГ "Синий кот", ссылаясь на то, что указанный пункт договора является предварительным договором, а арендодатель - Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми - уклоняется от заключения договора, обратилось в суд с иском о понуждении заключить договор на основании п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Существенным условием предварительного договора являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку пункт п. 1.3.1 договора аренды рекламного места не соответствует указанным требованиям, суд пришел к правильному выводу, что он не является предварительным договором, следовательно, у ООО "РПГ "Синий кот" отсутствуют правовые основания для понуждения Департамента имущественных отношений администрации г. Перми к заключению договора аренды в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод заявителя о том, что суд необоснованно признал п. 1.3.1 договора не соответствующим требованиям ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку комплексная оценка договора аренды рекламного места от 20.08.2003 позволяет установить предмет и условия договора, отклоняется. Указанный договор является самостоятельным договором аренды рекламного места. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

13. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.02.2005 по делу N КГ-А40/13384-05).

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Игма-Р" (далее - ООО "Игма-Р") о расторжении договора аренды нежилых помещений от 11.01.2001 N 1-24/2001 и выселении ответчика из занимаемых им помещений. Исковые требования заявлены на основании статей 301, 304, 450, 452, пункта 3 статьи 619, статьи 622 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором обязанностей по перечислению арендных платежей. В материалы дела представлена копия претензии от 09.02.2004 N 12/12П/04, направленная, по утверждению истца, в адрес ответчика, в которой он предлагал устранить допущенные нарушения и расторгнуть договор. Решением от 13.07.2004 Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано, так как суд установил, что истец не доказал факт направления ответчику необходимой в таком случае претензии, представленная копия претензии не могла служить тому доказательством. В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Однако при вынесении постановления суд апелляционной инстанции не учел, что в соответствии со статьей 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции, иск оставил без рассмотрения.

14. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2005 по делу N А56-27558/04).

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Колибри" (далее - Общество) о взыскании 715008 руб. 81 коп., в том числе 418304 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2001 по 30.06.2004 и 296704 руб. 43 коп. пеней, на основании договора от 29.06.2001 N 12-А003214 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды. Решением от 15.10.2004 с Общества в пользу КУГИ взыскано 189383 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате и 77985 руб. 42 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано. В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось. Как следует из материалов дела, 29.06.2001 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 12-А003214 аренды нежилого помещения площадью 159,4 кв. м, сроком действия 5 лет. Размер и порядок внесения арендной платы за пользование имуществом определены разделом 3 договора. Пунктом 4.9 предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки за несвоевременное и в неполном объеме внесение арендной платы. Объект передан арендатору по акту приемки-передачи от 29.06.2001. Письмом от 03.10.2001 Общество просило КУГИ о досрочном, с 01.10.2001, расторжении договора от 29.06.2001. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что КУГИ согласился с предложением Общества о досрочном расторжении договора. Сторонами была проведена проверка занимаемого ответчиком спорного нежилого помещения. Актом проверки от 11.10.2002 установлено, что арендованное Обществом по договору от 29.06.2001 нежилое помещение свободно от имущества и материальных ценностей ответчика. Однако акт сдачи-приемки арендованного помещения сторонами не подписан. Сославшись на продолжение действия договора от 29.06.2001 и ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по нему, КУГИ обратился в суд с настоящим иском. Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд сослался на положения статьи 453 Гражданского кодекса РФ, посчитав, что в связи с обменом сторонами документами о расторжении договора он считается расторгнутым с 20.02.2003. В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Вывод суда о прекращении спорного договора с 20.02.2003 основан на представленном истцом дополнительном соглашении о расторжении договора с указанием о возврате подписанного дополнительного соглашения в срок до 20.02.2003, полученном представителем ответчика 06.02.2003. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

15. Отчуждение муниципального имущества в частную собственность возможно только в соответствии с законодательством о приватизации. Проведение реконструкции в арендованном помещении не относится к способам приватизации, поэтому не являлось основанием для возникновения у арендатора права собственности (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.03.2005 по делу N А43-18194/2004-13-477).

Индивидуальный предприниматель Д. обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Кулебакского района Нижегородской области (далее - Администрация) о выделе в натуре доли в нежилом помещении по улице Циолковского, дом 22 в городе Кулебаки - комнат N 11, 12, 13 площадью 113,08 кв. м. Заявленное требование мотивировано тем, что истец затратил на капитальный ремонт арендуемого по договору от 02.09.1999 N 52 муниципального помещения по указанному адресу 98868 рублей, а потому ответчик обязан передать Д. часть этого помещения. Решением от 23.11.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 20.01.2005, суд, руководствуясь статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении иска, указав, что отчуждение муниципального имущества в частную собственность возможно только в соответствии с законодательством о приватизации. Как видно из документов, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Д. (арендатор) подписали договор от 02.09.1999 N 52 аренды находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения общей площадью 211,33 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Кулебаки, улица Циолковского, дом 22, для размещения швейного салона. Упомянутое помещение передано арендатору по акту от 02.09.1999 (приложение N 1 к договору аренды), подписанному сторонами, в неудовлетворительном состоянии с указанием в акте недостатков арендованного имущества (отсутствует освещение на 50 процентов, протекает крыша, требуется замена дверных блоков и дверей, разобрана кирпичная кладка под лестничным маршем). По условиям пункта 3.2.8 договора от 02.09.1999 арендатор обязался проводить капитальный ремонт, перепланировки, переоборудование и реконструкции арендуемых помещений только на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством. В ответ на обращение Д. КУМИ Администрации принял решение от 03.12.1999 N 165 разрешить ей внести инвестиции в арендуемый объект на капитальный ремонт и произвести его в соответствии со сметой, составленной МУП "Кулебакистройзаказчик" и согласованной с арендодателем. Постановлением главы Администрации от 27.04.2000 N 394 утвержден акт приемки в эксплуатацию реконструированного объекта (магазина-ателье по пошиву одежды). Решением КУМИ Администрации от 14.11.2000 N 158 затраты предпринимателя на капитальный ремонт помещения в сумме 98868 рублей зачтены в счет арендной платы по упомянутому договору. Д., посчитав, что после реконструкции она вправе получить в собственность часть нежилого помещения (комнаты N 11, 12, 13 площадью 113,08 кв. м) по улице Циолковского, дом 22 в городе Кулебаки, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам и передавать его в аренду. Д. реконструировала помещение, собственником которого она не являлась. Данное помещение, являющееся муниципальной собственностью, передано ей собственником в аренду (то есть во временное владение и пользование). Согласно пункту 2 статьи 612 и пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Акт от 02.09.1999 передачи помещения в аренду свидетельствует о том, что в момент подписания договора аренды Деменкова Г. Н. знала о недостатках этого помещения, предполагаемого ею для использования под ателье, а обязанность арендатора производить капитальный ремонт и реконструкцию с соблюдением соответствующих норм и правил предусматривалась в пункте 3.2.8 договора. Таким образом, осуществление предпринимателем реконструкции арендуемого у ответчика помещения не являлось основанием для возникновения у Д. права собственности на это помещение и после реконструкции. Согласно статье 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В силу пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Проведение реконструкции в арендованном помещении к способам приватизации не относится. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

16. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.01.2005 по делу N Ф04-9454/2004(7741-А27-10)).

Комитет по управлению государственным имуществом по Кемеровской области обратился в Арбитражный суд с иском к ООО "Сибирь-Юг" о взыскании 64490 руб. 29 коп., в том числе 43667 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 16823 руб. 03 коп. пеней и 5000 руб. 00 коп. штрафа. Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 642-ф/2 от 24.06.2002. До принятия решения истцом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований до 40676 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 368970 руб. 92 коп. пеней и 5000 руб. штрафа. Ходатайство истца судом удовлетворено. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.04.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2004, требования истца удовлетворены в сумме 40676 руб. 93 коп. основного долга по арендной плате, 5000 руб. пеней и 500 руб. 00 коп. штрафа. Применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, суд уменьшил размер подлежащей взысканию суммы пеней и штрафа. Ответчик в кассационной жалобе указал, что истец в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил назначение денежных средств, перечисленных ответчиком в счет арендной платы, не выставил требования ответчику и не согласовал расчет начисленных пеней. Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом по Кемеровской области (арендодатель) и ООО "Сибирь-Юг" (арендатор) заключен договор аренды N 642-Ф/02 от 24.06.2002 нежилых помещений общей площадью 100 кв. м, расположенных на первом этаже производственного здания Новокузнецкого почтамта по адресу: город Новокузнецк, переулок Больничный, 5. Пунктами 3.2 - 3.3 договора аренды стороны определили порядок и сроки внесения арендной платы, в частности, арендатор обязан вносить арендодателю за пользование помещениями арендную плату до 10 числа месяца, за который производится оплата. Размер арендной платы определен в пункте 3.1 договора. Условиями договора стороны предусмотрели, что в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендных платежей (пункт 3.5). Пунктами 4.1, 4.2 договора от 24.06.2002 за просрочку внесения арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 50 минимальных размеров оплаты труда и пеней в размере 0,7% от суммы просроченного долга за каждый день просрочки. Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства, истец, исходя из условий пункта 3.5 договора аренды, произвел арифметический расчет задолженности арендной платы, штрафа и пеней, который ответчиком не оспорен. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

17. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.02.2005 по делу N А56-10980/04).

Общество с ограниченной ответственностью "РСУ "Фрунзенское" (далее - ООО "РСУ "Фрунзенское") обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЮР" (далее - ООО "АЛЮР") о взыскании 870382 руб. 82 коп., в том числе 780762 руб. задолженности по арендной плате за 15 месяцев по договору аренды и 89710 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением от 07.09.2004 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 62997 руб. 93 коп., в том числе 53576 руб. долга и 9421 руб. 93 коп. процентов. Постановлением апелляционной инстанции от 25.11.2004 решение оставлено без изменения. Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "РСУ "Фрунзенское" и ООО "АЛЮР" 01.11.2002 заключен договор аренды бурового оборудования. Арендная плата установлена сторонами в размере 3000 руб. в месяц. В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 27.11.2002, согласно которому размер арендной платы за буровой станок ЛБУ-50, пневмокомпрессор, пневморастворонагнетатель, буровую установку ПБУ-1 установлен в 1600 долларов США. В связи с неуплатой ООО "АЛЮР" арендной платы ООО "РСУ "Фрунзенское" обратилось с иском о взыскании долга за период с 01.11.2002 от 01.10.2003. Удовлетворяя иск в части взыскания 53576 руб. долга и 9421 руб. 93 коп. процентов, суд исходил из того, что дополнительным соглашением от 27.11.2002 был установлен не ежемесячный размер арендной платы, а единовременный взнос за аренду бурового оборудования в размере 1600 долларов США, что соответствует 50976 руб., а общая сумма долга равна 53576 руб. При этом проценты за пользование чужими денежными средствами взысканы судом за период с 06.12.2002 по 05.04.2004, исходя из размера учетной ставки банковского процента на день принятия решения. Апелляционная инстанция согласилась с толкованием дополнительного соглашения от 27.11.2002 и договора от 01.11.2002, данным судом первой инстанции. Согласно пункту 3.1 статьи 3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2002 арендная плата за буровой станок ЛБУ-50, пневмокомпрессор и пневморастворонагнетатель составляет 1000 долларов США, арендная плата за буровую установку ПБУ-1 составляет 600 долларов США. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Подпунктом 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Из дополнительного соглашения следует, что стороны не определили периодичность внесения арендной платы. Арбитражный суд на основании положений статьи 431 ГК РФ пришел к выводу, что дополнительным соглашением от 27.11.2002 стороны не изменили размер ежемесячных платежей, а предусмотрели иной по сравнению с договором принцип установления арендной платы за составные части арендованного имущества, что не противоречит указанным положениям статьи 614 ГК РФ. Как предусмотрено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истец не представил доказательств, подтверждающих, что при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах арендная плата вносится ежемесячно. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

18. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.03.2005 по делу N Ф09-350/05-ГК).

Администрация г. Кургана обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Слада" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.10.1995 N 1015 за 2003 год и неустойки в общей сумме 797525 руб. 66 коп. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования, просил взыскать с ООО "Слада" задолженность по арендной плате в сумме 662345 руб. 69 коп., в т. ч. 343731 руб. 32 коп. основного долга и 318615 руб. 38 коп. пени. Решением от 28.09.2004 иск удовлетворен частично. С ООО "Слада" в пользу администрации г. Кургана взыскано 343731 руб. 31 коп. основного долга и 44685 руб. 07 коп. пени, а всего 388416 руб. 38 коп. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 07.12.2004 решение оставлено без изменения. Как следует из материалов дела, между администрацией г. Кургана и ООО "Слада" заключен договор аренды от 03.10.1995 N 1015 земельного участка общей площадью 0,4248 га для эксплуатации платной стоянки в микрорайоне Заозерного района г. Кургана сроком на 15 лет. Пунктом 2.3 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 установлен размер арендной платы на 1995 год. В пункте 2.4 этого же договора указано, что перерасчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании опубликованной в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором. Ставки арендной платы исчисляются на основании ставок земельного налога в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" и ежегодно индексируются на основании федеральных законов. Судом установлено, что размер арендной платы за 2003 год рассчитан арендодателем на основании Постановления администрации Курганской области от 21.05.2002 N М223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области". В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из того, что из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктов 2.2 и 2.4 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 следует, что администрация г. Кургана имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы. При этом обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении ставок арендной платы договором не предусмотрена. В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего изменение размера арендной платы по соглашению сторон. Взыскивая неустойку, суд исходил из того, что пунктом 2.5 договора аренды земельного участка от 03.10.1995 N 1015 за нарушение сроков уплаты арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,7% за каждый день просрочки от суммы задолженности. Судом факт наличия задолженности по арендной плате установлен. Учитывая явную несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, требование администрации г. Кургана о взыскании неустойки удовлетворено обоснованно с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 44685 руб. 07 коп. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

19. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2005 по делу N А14-6510-2004/247-30).

Администрация города Воронежа обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго" (далее - ООО "Казино Фламинго") об изменении арендной платы по договору аренды от 17.05.2001 N 4-747-01 нежилого помещения в соответствии с проектом дополнительного соглашения. Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.09.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 22.12.2004 указанное решение оставлено без изменения. Как усматривается из материалов дела, между администрацией города Воронежа и ООО "Казино Фламинго" 17.05.2001 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 1380,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Кольцовская, 43. Согласно п. 1.1 договора арендная плата была установлена в сумме 67495,86 руб. в месяц, расчет составлялся согласно приложению N 3 к договору на основании базовой годовой ставки арендной платы за 1 кв. м площади помещения, утверждаемой городской Думой, и коэффициентов (износа помещения, типа строения и др.). В соответствии с п. 3.4 договора размер арендной платы мог быть изменен арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот решениями органов местного самоуправления г. Воронежа и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. При этом периодичность изменения ставок арендной платы устанавливалась решениями органов местного самоуправления г. Воронежа, а само изменение должно было производиться за 1 месяц до срока внесения платежа письменным уведомлением арендатора, которое вступало в силу с момента получения и являлось неотъемлемой частью договора. 02.10.2001 со ссылкой на Постановления Воронежской городской Думы от 14.08.2001 N 100-1 и N 101-1 в п. 1.1 договора аренды сторонами были внесены изменения в части характеристик и размера арендной платы, которая составила 107901,13 руб. в месяц. 27.05.2003 сторонами было подписано дополнительное соглашение об изменении редакции п. 3.4 договора аренды, которым было установлено, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не более одного раза в год на сумму в пределах роста индекса потребительских цен, установленного Госкомитетом по статистике. Воронежской городской Думой было принято Постановление N 18-1 от 26.02.2004 "Об арендной плате за нежилые помещения и основные средства, находящиеся в собственности г. Воронежа", согласно которому с 01.04.2004 базовая годовая ставка арендной платы была установлена в размере 600 руб. за 1 кв. м основной площади. Администрация г. Воронежа во исполнение указанного Постановления направила 09.03.2004 в адрес ООО "Казино Фламинго" письмо с предложением подписать дополнительное соглашение от 05.03.2004 к договору об изменении суммы арендной платы. ООО "Казино Фламинго" отказалось подписать дополнительное соглашение от 05.03.2004, ссылаясь на подписанное сторонами соглашение от 27.05.2003, устанавливающее иной порядок увеличения арендной платы. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области обоснованно исходил из следующего. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Пунктом 5.3 Положения о сдаче в аренду нежилых помещений города Воронежа, утвержденного Постановлением от 27.06.2001 N 64-1 Воронежской городской Думы, предусмотрено, что изменение ставок арендной платы производится по решению городской Думы не чаще одного раза в год с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за месяц. Из представленного в материалах дела дополнительного соглашения от 27.05.2003, подписанного сторонами и зарегистрированного в установленном законом порядке, об изменении п. 3.4 договора аренды следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не более одного раза в год на сумму в пределах роста индекса потребительских цен, установленного Госкомитетом по статистике. Суд области сделал обоснованный вывод о том, что условие об изменении размера арендной платы, отраженное в дополнительном соглашении от 27.05.2003, не противоречит нормам ст. 614 ГК РФ, а также Положению от 27.06.2001 N 64-1. Данное дополнительное соглашение содержит основание увеличения размера арендной платы в виде индекса роста потребительских цен, а администрация г. Воронежа не обосновала соответствие увеличения размера арендной платы данному показателю. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

20. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.03.2005 по делу N А17-95/3).

Ивановская областная коллегия адвокатов N 4 (далее - Коллегия) обратилась в суд с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново (далее - Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы. Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя. Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме. Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта арендуемого помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя. Как видно из документов и установлено судом, 18.01.1999 Комитет, муниципальное предприятие жилищного хозяйства города Иваново (балансодержатель) и президиум Ивановской областной коллегии адвокатов (правопредшественник истца) заключили договор N 927 аренды нежилого помещения. В пункте 3.1.7 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому нести расходы по содержанию переданного в аренду помещения, поддерживать его и коммуникации в исправном состоянии, проводить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда обязан арендатор. При подписании акта приема-передачи от 01.02.1999 контрагенты указали в нем, что системы теплоснабжения и водоснабжения требуют восстановления, а крыша - ремонта. Крыша здания, в котором истец арендовал нежилые помещения, со временем пришла в негодность, поэтому арендатор в сентябре 2003 года произвел ее капитальный ремонт, потратив на него 13097 рублей 05 копеек. После совершения указанных действий Коллегия письмом от 16.09.2003 N 39 обратилась к Комитету с просьбой зачесть потраченные на ремонт кровли суммы в счет арендных платежей. В письме от 20.10.2003 N 23/19-2100 арендодатель сообщил арендатору о готовности частично зачесть затраты, связанные с капитальным ремонтом кровли, в счет арендной платы, после проверки актов выполненных работ. Данная переписка не может быть расценена как внесение изменений в договор, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Кодекса. В октябре 2004 года при производстве строительных работ на объекте, принадлежащем Харитонову А. А., повреждены системы тепло - и водоснабжения, в результате чего помещение, занимаемое Коллегией, было лишено централизованного теплоснабжения. Сведения об указанных фактах содержатся в письмах Коллегии от 27.10.2003 и 03.11.2003, которые она направила в адрес Комитета. В ответ на данные обращения председатель Комитета предложил Коллегии разработать проектную документацию и выполнить прокладку новой теплотрассы. Коллегия и государственное унитарное предприятие "Ивановгражданпроект" подписали договор подряда от 11.12.2003 N 657/2003 на выполнение проектно-изыскательских работ, связанных с прокладкой новой теплотрассы. Стоимость указанных работ, согласно пункту 2.1 соглашения, составила 5000 рублей. В период с октября 2003 года по апрель 2004 года истец приобрел четыре обогревателя общей стоимостью 4097 рублей и оплатил использованную электроэнергию на сумму 14896 рублей 68 копеек. Поименованные суммы, а также уменьшение арендной платы на 7132 рублей 28 копеек явились предметом иска по настоящему делу. При разрешении спора апелляционная инстанция правомерно сослалась на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом или договором сторон. В пункте 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 установлено иное лицо (арендатор), обязанное проводить капитальный ремонт, суд обоснованно отказал в компенсации расходов по ремонту кровли, понесенных Коллегией. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

21. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поэтому у арендатора, не являющегося заинтересованным лицом, отсутствовало право требовать признания недействительной сделки по переходу права собственности на арендуемое имущество (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.02.2005 по делу N А64-569/03-12).

ООО "Гранит-М" обратилось в арбитражный суд с исками к ООО "Техноком-Т" и ОАО "Гранит" о признании недействительным договора N 6 от 05.12.2002 купли-продажи недвижимого имущества - здания материального склада N 1, заключенного между ООО "Техноком-Т" и ОАО "Гранит", обязании ООО "Техноком-Т" и ОАО "Гранит" возвратить полученное по указанной сделке в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2004 признан недействительным договор купли-продажи N 6 от 05.12.2002, заключенный между ОАО "Гранит", г. Уварово, и ООО "Техноком-Т", г. Тамбов. Суд обязал ОАО "Гранит", г. Уварово, и ООО "Техноком-Т", г. Тамбов, возвратить все полученное по сделке. Апелляционной инстанцией дело не рассматривалось. Как установлено судом области, между ООО "Техноком-Т" и ОАО "Гранит" 05.12.2002 заключен договор купли-продажи имущества N 6, в соответствии с которым ОАО "Гранит" обязалось продать, а ООО "Техноком-Т" - купить здание материального склада N 1, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Уварово, ул. Б. Садовая, 29. ООО "Гранит-М", предъявляя исковые требования о признании недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащего требованиям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) "(1998 г.), договора купли-продажи N 6 от 05.12.2002, заключенного ОАО "Гранит" и ООО "Техноком-Т", ссылалось на то, что оспариваемой сделкой нарушены его права как арендатора отчуждаемого по сделке имущества, в п. 5.2 договора аренды ОАО "Гранит" - арендодатель обязывалось не продавать арендованное имущество без согласия ООО "Гранит-М" - арендатора. Согласно ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поскольку права и интересы арендатора не затрагиваются при замене собственника переданного в аренду имущества, у ООО "Гранит-М" отсутствовало право предъявлять требование о признании недействительной сделки купли-продажи арендуемого имущества и применении последствий ее недействительности. Что касается п. 5.2 договора аренды, в соответствии с которым арендодатель теряет право распоряжения арендуемым объектом на срок аренды без письменного согласия арендатора, то он не соответствует действующему законодательству. На момент совершения оспариваемой сделки заявитель не был кредитором ОАО "Гранит" и признан таковым только Определением Арбитражного суда Тамбовской области по делу N А64-6068/01-2 от 03.07.2003, в обоснование исковых требований не ссылался на нарушение своих прав как кредитора общества, а заявлял о нарушении интересов ООО "Гранит-М" в качестве арендатора имущества. При таких обстоятельствах у суда области отсутствовали законные основания для удовлетворения исковых требований ООО "Гранит-М", не являющегося заинтересованным в сделке лицом. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.

22. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2005 по делу N А54-2502/04-С19).

Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани обратилось в суд с иском к ООО "Обсидиан" об обязании освободить нежилое помещение по договору аренды. Решением суда от 01.09.2004 иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2004 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 01.03.1996 между КУМИ администрации г. Рязани (в настоящее время - УМИ администрации г. Рязани) и ООО "Обсидиан" заключен договор аренды нежилого помещения для использования под торговую точку. Письмом от 05.02.2004 арендодатель направил арендатору требование о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения в связи с нарушением арендатором условий договора. В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Из условий договора аренды следует, что арендатор обязан использовать объект исключительно по прямому назначению в соответствии с п. 1.1 под торговую точку. При этом п. 7.7 соглашения о внесении изменений в договор аренды сторонами предусмотрен запрет на продажу ответчиком вино-водочных изделий в розлив. Однако ответчик нарушил условия договора и использовал это помещение не под торговую точку, а под закусочную и осуществлял продажу вино-водочных изделий в розлив. Таким образом, ответчиком использовалось нежилое помещение не по целевому назначению, что является основанием для досрочного расторжения спорного договора аренды. Из письма от 05.02.2004 следует, что истец направил ответчику претензию с требованием расторгнуть спорный договор аренды и освободить занимаемое помещение в связи с нарушением последним условий договора. Однако до настоящего времени нежилое помещение ответчиком не освобождено. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

23. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.03.2005 по делу N А29-8310/2003-2Э).

Федеральное государственное учреждение "Пруптский лесхоз" (далее - ФГУ "Пруптский лесхоз") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эколес-1" (далее - ООО "Эколес-1") о расторжении на основании статьи 28 Лесного кодекса РФ договора аренды участков лесного фонда от 25.01.2001 N 3, взыскании 711501 рубля 04 копеек задолженности по арендной плате и 64933 рублей 26 копеек пеней. Решением от 02.09.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 30.11.2004, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что систематическое нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, установленных в том числе вступившим в законную силу решением арбитражного суда, является основанием для расторжения договора аренды со стороны ФГУ "Пруптский лесхоз". ФГУ "Пруптский лесхоз" и ООО "Эколес-1" на основании протокола конкурсной комиссии N 7-06 от 26.12.2000 заключили договор от 25.01.2001 N 3 на аренду участков лесного фонда площадью 88876 гектаров для заготовки древесины от рубок главного пользования сроком на десять лет, зарегистрированный по правилам статьи 32 Лесного кодекса РФ 12.03.2001 в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 105 Лесного кодекса РФ при аренде участков лесного фонда арендаторы вносят арендную плату. Ее размер, порядок, условия и сроки внесения определяются договором аренды участка лесного фонда. Согласно пункту 24 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.03.1998 N 345, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон с учетом вида лесопользования, годового размера лесопользования на арендуемом участке и действующих ставок лесных податей за данный вид лесопользования. Протоколом от 01.03.2003 N 4 к названному договору аренды стороны согласовали годовой размер арендной платы на 2003 год в сумме 1185835 рублей 07 копеек и в приложении N 4 к протоколу установили порядок и сроки внесения арендной платы в 2003 году с разбивкой ежегодной арендной платы по согласованному графику на десять платежей - к 15-му числу каждого месяца - с марта по ноябрь 2003 года. Указанный протокол и приложение N 4 к нему подписаны со стороны ответчика генеральным директором ООО "Эколес-1" Отырба А. М., в связи с чем доводы заявителя кассационной жалобы о несогласованности размера арендной платы подлежат отклонению. Вопрос о недействительности на основании статьи 178 Гражданского кодекса РФ (далее - Кодекс) договора аренды, заключенного, по утверждению общества, под влиянием заблуждения, правомерно не рассматривался судом первой и апелляционной инстанций, поскольку не является предметом данного иска. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения сделки другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Согласно пункту 3 статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Претензией от 11.09.2003 N 326 истец потребовал от ответчика исполнения обязательств по внесению арендной платы, указав, что в случае их неисполнения потребует расторжения договора аренды в судебном порядке. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие внесение обществом арендной платы. Решением Арбитражного суда Республики Коми от 26.05.2003 по делу N А29-674/03-2э с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за предыдущий период аренды по этому же договору. В соответствии со статьей 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу пункта 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии с пунктом 8.4 договора при несвоевременном внесении очередных платежей арендной платы за каждый день просрочки установлена неустойка в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

24. Суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившие основанием для предъявления исковых требований.

1) В Арбитражный суд Чувашской Республики обратился Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с иском к открытому акционерному обществу "Фаворит-Дизайн" (далее - ОАО "Фаворит-Дизайн") о расторжении договора аренды от 01.10.2000 N 5075 и взыскании штрафных санкций в сумме 90505 рублей 55 копеек (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.01.2005 по делу N А79-5509/2003-СК2-5177). Исковые требования основаны на статьях 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчик без разрешения арендодателя и в нарушение подпункта "ж" пункта 2.3 названного договора передал в пользование обществу с ограниченной ответственностью "КомпОргСервис" все арендованное помещение. Решением от 25.12.2003, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2004, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на статьи 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, поскольку до получения ответчиком требования о расторжении сделки последний предпринял меры к устранению нарушений условий договора. Кроме того, до вынесения судебного акта ответчик добровольно погасил пени за нарушение сроков внесения арендных платежей и эксплуатационных расходов. Как видно из документов и установлено судом, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом и ОАО "Фаворит-Дизайн" заключили договор аренды от 31.10.2000 N 5075 нежилого помещения площадью 71,4 кв. м, в котором предусмотрели право арендатора передавать часть помещения в субаренду по правилам, установленным Положением о порядке аренды помещений муниципальной собственности города Чебоксары (подпунктом "ж" пункта 2.3). В случае передачи помещения третьим лицам с нарушением условий сделки арендодателю предоставлено право расторгнуть ее досрочно (пункт 6.3). Подпунктом "в" пункта 5.2 Договора установлена имущественная ответственность арендатора в виде взыскания с него однократной суммы годовой арендной платы, наступающая в случае нарушения им подпунктов "а1" и "ж" пункта 2.3 соглашения. Материалами дела подтверждено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что ОАО "Фаворит-Дизайн" и ООО "КомпОргСервис" заключили договоры субаренды помещения площадью 36 кв. м, однако ООО "КомпОргСервис" фактически пользовалось всем переданным ОАО "Фаворит-Дизайн" объектом, что противоречит пункту 6.3 Положения о порядке аренды помещений муниципальной собственности города Чебоксары, предусматривающему максимальный размер помещения, передаваемого в субаренду (50 процентов). Таким образом, факт существенного нарушения ОАО "Фаворит-Дизайн" условий договора аренды от 01.10.2000 является установленным. Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, а также по другим основаниям, определенным в соглашении в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения исполнения им обязательства в разумный срок. Из материалов дела видно, что арендодатель 18.08.2003 направил арендатору требование об устранении нарушений условий договора, однако еще 05.08.2003 ОАО "Фаворит-Дизайн" потребовало от ООО "КомпОргСервис" освободить занимаемое последним помещение, а 11.08.2003 обратилось в суд с иском о выселении субарендатора. Данные обстоятельства свидетельствуют о принятии арендатором всех возможных мер по устранению нарушений положений договора аренды, что в силу прямого указания закона (статьи 619 Кодекса) подтверждает правомерность выводов суда первой и апелляционной инстанций о невозможности его расторжения по требованию арендодателя. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

2) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новый век" (далее - ООО "Новый век") о взыскании 18543 руб. 66 коп., в том числе 15907 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.06.2004 на основании договора от 04.02.2002 N 19-А000572 аренды нежилых помещений и 2636 руб. 60 коп. пеней, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.01.2005 по делу N А56-24296/04). Решением от 27.09.2004 в удовлетворении иска отказано в связи с погашением к моменту рассмотрения спора задолженности по арендной плате и пеням и устранением обстоятельств, послуживших основанием для предъявления требования о расторжении договора и выселении. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Новый век" (арендатор) заключен договор от 04.02.2002 N 19-А000572 аренды нежилых помещений общей площадью 57,4 кв. м, расположенных в нежилом одноэтажном здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Лиственная, д. 6 - 8, лит. Б, сроком до 04.02.2007. Согласно пункту 1.4 договора его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 04.02.2002. Размер квартальной арендной платы определен в пункте 3.1 договора и составил 252,493 у. е. (без учета НДС). В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата перечисляется не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала, а с предварительного письменного уведомления арендодателя может перечисляться помесячно не позднее десятого числа оплачиваемого месяца. Пунктом 4.8 договора за несвоевременное и неполное перечисление арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно пункту 5.3.2 возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения является основанием для досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя. Платежным поручением от 13.09.2004 N 53 ответчик полностью погасил долг, включая пени, и перечислил арендную плату за третий квартал 2004 года. Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, а по требованию одной из сторон по решению суда - при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных упомянутым Кодексом, другими законами или договором. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 названного Кодекса, согласно которой в конкретном договоре аренды стороны могут расширить данный перечень оснований. Обязательным условием предъявления требования досрочного расторжения договора является предварительное направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. По смыслу статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ, такие отрицательные для арендатора последствия, как расторжение договора, наступают в случае неисполнения им условий договора, когда все иные меры воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны, а продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы другой стороны. В данном случае с учетом устранения ответчиком нарушения обязательства к моменту рассмотрения спора, незначительности периода просрочки и суммы задолженности кассационная инстанция считает возможным поддержать вывод суда об отказе в расторжении договора аренды и выселении ООО "Новый век" как не противоречащий основным положениям гражданского законодательства, направленным на стабилизацию отношений в сфере предпринимательской деятельности, и материалам дела. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

25. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.01.2005 по делу N А78-3958/04-С1-7/121-Ф02-5881/04-С2).

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Читинской области обратилось в Арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 01.01.2004 N 20-04-В, взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Восток-Сервис" (далее - ООО "Восток-Сервис") 286325 рублей 46 копеек долга по арендной плате за январь - август 2004 года, 30373 рублей 90 копеек пени за просрочку исполнения денежного обязательства и выселении ответчика из арендованных помещений. Решением от 24 сентября 2004 года иск удовлетворен в размере 78227 рублей 66 копеек долга и 12064 рублей 98 копеек пени, в остальной части иска отказано. Апелляционная инстанция Постановлением от 19 ноября 2004 года изменила решение от 24 сентября 2004 года, взыскала с ответчика 286325 рублей 46 копеек долга и 10000 рублей пени, в остальной части судебный акт арбитражного суда первой инстанции оставила без изменения. В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалах дела имеется письмо теруправления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Читинской области от 27.05.2004 N 3392, в котором содержится требование к ООО "Восток-Сервис" в недельный срок оплатить 234447 рублей - долг по договору от 01.06.2004. Предметом рассматриваемого иска является требование о расторжении другого договора, от 01.01.2004. Помимо этого в материалах дела нет надлежащих доказательств, подтверждающих направление арендатору - ООО "Восток-Сервис" письма от 27.05.2004 N 3392, которое вручено "парикмахеру". При таких условиях следует признать, что арендодателем не соблюден порядок, предусмотренный пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

26. При отказе арендодателя от заключения договора аренды на новый срок преимущественное право арендатора может быть реализовано им только в случае, если арендодатель в течение года со дня истечения договора с ним передал спорное имущество в аренду третьему лицу.

1) Новосибирский фонд поддержки социально значимых инициатив "Социальные проекты" (далее - Фонд "Социальные проекты") обратился в арбитражный суд с иском к Сибирскому филиалу агентства по управлению имуществом Российской академии наук (далее - СФ АУИ РАН), Сибирскому отделению управления по координации деятельности учреждений образовательной сферы Российской академии наук (далее - УКДУОС СО РАН) о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 83,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Детский проезд, д. 13 (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2005 по делу N Ф04-9265/2004(7557-А45-12)). Решением суда от 19.07.2004, оставленным без изменения Постановлением от 28.09.2004, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал заключение арендодателем договора аренды с другим лицом, проведение же конкурса на право аренды нежилого помещения не дает истцу право на предъявление настоящего иска. Из материалов дела видно, что между СФ АУИ РАН (арендодатель), УКДУОС СО РАН (балансодержатель, арендодатель) и Фондом "Социальные проекты" (арендатор) был заключен договор аренды от 06.03.2003 N 6/03 нежилого помещения общей площадью 83,6 кв. метра, находящегося по адресу: г. Новосибирск, Детский проезд, д. 13. По условиям упомянутого договора срок его действия установлен с 01.04.2003 по 30.03.2004. Автоматическое продление срока действия договора не предусмотрено. В то же время по окончании срока его действия по согласованию сторон заключается новый договор аренды. При этом инициатива заключения нового договора принадлежит арендатору, который должен письменно уведомить балансодержателя о намерении возобновить арендные отношения за два месяца до истечения срока действия договора (пункты 5.1, 5.2). До окончания срока действия указанного договора арендатор письмами от 19.11.2003 N 3 и N 4 уведомил арендодателей о намерении заключить договор аренды на новый срок. Однако УКДУОС СО РАН отказало в заключении договора на новый срок, ссылаясь на то, что ранее письмом от 14.11.2003 N 15142/9317-472 арендодатели уведомили арендатора о необходимости освободить занимаемое помещение по окончании срока действия договора, тем самым выразив свой отказ продлевать договорные отношения. Отказ в заключении договора арендодатель высказал в письме от 05.12.2004 N 15142/9317-517. Помимо этого в указанных письмах арендодатели сообщили Фонду "Социальные проекты", что по окончании срока аренды арендованные помещения будут выставлены на публичный конкурс. В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Из содержания данной нормы права следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Причем в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказывание этого обстоятельства возлагается на лицо, которое считает, что его преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды нарушено, то есть на истца. В материалах дела не имеется доказательств того, что по истечении срока действия договора от 06.03.2003 N 6/03 в течение года арендодатель заключил договор аренды спорного имущества с третьим лицом. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано лишь при наличии волеизъявления арендодателя на заключение договора на новый срок. Сам по себе факт надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды не является основанием для удовлетворения требования об обязании заключить договор аренды на новый срок. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

2) В Арбитражный суд Ивановской области обратился индивидуальный предприниматель Нерсисян Сейран Володяевич с иском к администрации города Иваново о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 436 кв. м, занятого микро-рынком и расположенного на площади Меланжистов в городе Иваново, и об освобождении данного земельного участка от посторонних киосков (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.01.2005 по делу N А17-43/12). Решением от 29.06.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2004, в удовлетворении иска отказано. Как видно из документов и установлено судом, 27.11.1995, на основании Постановления главы города Иваново от 15.11.1995 N 865-10, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново и предприниматель Нерсисян С. В. заключили договор N ИВО 24-03-000-114 аренды земельного участка общей площадью 436 кв. м сроком на один год. По истечении срока действия указанный договор продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок. Упомянутый договор расторгнут с 28.07.2002 по инициативе администрации города Иванова в порядке, предусмотренном в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Правомерность расторжения договора подтверждена вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Ивановской области по делу N 2039/5/221. С момента расторжения договора Нерсисян С. В. неоднократно обращался в администрацию города Иваново с просьбой о закреплении за ним указанного земельного участка, но получал отказы. Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Истец обосновал свое требование статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что арендатор, в случае когда арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом восстановить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. В материалах дела отсутствуют доказательства заключения с кем-либо из хозяйствующих субъектов договора аренды спорного земельного участка, поэтому суд сделал правомерный вывод о незаконности требований Нерсисяна С. В. В силу отсутствия у истца каких-либо законных прав на земельный участок требования об освобождении его от посторонних киосков отклонены правильно. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

27. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2005 по делу N Ф03-А51/04-1/4294).

Общество с ограниченной ответственностью "Деменцер" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" о признании незаключенным договора от 02.10.2002 на право возмездного пользования (аренды) прирельсовыми погрузо-разгрузочными площадками, подключением электроэнергии к ТП-1, противопожарным сухопроводом, кабинетом под офис площадью 25 кв. м сроком действия до 31.12.2002 как заключенного от имени истца (арендодателя) в период незаконного устранения от управления обществом его единственного учредителя О. Н. Кравцова неуполномоченным лицом - директором Мальсугеновой Г. В., полномочия которой истекли 01.04.2002. Решением от 29.07.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 21.09.2004, в удовлетворении иска отказано. Отказывая истцу в признании договора незаключенным, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что он заключен правомочным лицом, кроме того, истец выставлял счета-фактуры ответчику на оплату арендных платежей и после истечения срока действия договора от 02.10.2002 и принимал платежи в кассу предприятия, чем одобрил данную сделку. Следовательно, договор считается продленным на неопределенный срок. Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом в лице генерального директора Мальсугеновой Г. В. и ООО "Феникс" 02.10.2002 был заключен спорный договор, в соответствии с условиями которого истец предоставил ответчику право пользования прирельсовыми погрузочно-разгрузочными площадками общей площадью 12700 кв. м, подключением электроэнергии к ТП-1, противопожарным сухопроводом, а также выделил кабинет площадью 25 кв. м для размещения офиса ответчика. В свою очередь, ответчик обязался ежемесячно оплачивать за пользование арендуемым имуществом денежные средства в размере 32600 руб. наличными в кассу предприятия истца или перечислением на расчетный счет. Срок действия договора сторонами определен с 02.10.2002 по 31.12.2002. Дополнительным соглашением от 31.12.2002 стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2005. Однако данное дополнительное соглашение, устанавливающее срок аренды недвижимого имущества более одного года, не заключено в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку не прошло госрегистрацию. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что арендные правоотношения сторон по договору от 02.10.2002 продолжены по истечении указанного в нем срока аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку материалами дела подтверждается, что после истечения срока указанного договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии доказательств наличия возражений со стороны арендодателя. Доказательством отсутствия возражений истца в продолжении договора является подписанное дополнительное соглашение от 31.12.2002 к договору о его продлении. При этом доводы заявителя жалобы о неоплате ответчиком арендных платежей истцу за пользование имуществом по истечении срока договора аренды не влечет его автоматического прекращения. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

28. В иске о возврате имущества отказано, так как истец не доказал, что арендатору было передано именно спорное имущество (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2005 по делу N Ф08-6477/2004).

ОАО "Энергострой" обратилось в суд с иском к ОАО "Севкавэнергомонтаж" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, переданного по договору аренды от 16.04.92. Решением суда от 05.10.2004 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности. Также суд указал на отсутствие правовых оснований для истребования спорного имущества из владения ответчика. Управление строительством Ростовской АЭС и Донское монтажное управление треста "Севкавэнергомонтаж" заключили договор аренды, согласно которому управление передало в аренду имущество, указанное в перечне N 1 к договору. Подписанный сторонами перечень к договору в дело не предоставлен. В качестве перечня истец предоставил не подписанную сторонами ведомость наличия основных средств и начисления амортизационных расходов по подразделению ДМУ СКЭМ на 01.04.92. В соответствии с условиями договора имущество сдается в аренду сроком на один год с 01.01.92 по 31.12.92. Если по истечении указанного срока стороны не заявили о прекращении действия договора, он считается возобновленным на неопределенный срок. В соответствии с планом приватизации от 26.03.93 на базе Управления строительством Ростовской АЭС создано АО "Энергострой". Устав ОАО "Севкавэнергомонтаж" зарегистрирован 02.06.93. Донское монтажное управление имеет статус филиала общества. В адрес филиала ответчика истец направил письмо от 25.08.2003 о расторжении договора и возврате спорного имущества. Считая, что договор аренды расторгнут, а арендованное имущество находится у ответчика без законных на то оснований, истец обратился в суд с иском о возврате имущества из чужого незаконного владения. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное в аренду имущество. Для исполнения данного обязательства необходимо установить в договоре перечень переданного в аренду имущества. Арендатор должен предоставить доказательства утраты фактического владения вещью. При передаче имущества в аренду таким доказательством является акт приема-передачи, подписанный сторонами. Возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей стороны должны определить в договоре аренды, это является обязательным условием договора (предмет аренды). В связи с тем что перечень переданного в аренду имущества не предоставлен, невозможно установить индивидуальные признаки истребуемого имущества. Ведомость наличия основных средств и начисления амортизационных расходов по подразделению ДМУ СКЭМ на 01.04.92 не может быть признана доказательством передачи имущества в аренду, так как не подписана сторонами. Акт приема-передачи имущества в аренду не составлен. Объекты аренды не определены. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

29. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.02.2005 по делу N А14-8656/03/203/32).

ООО "УНИТА" обратилось в суд с иском к ООО "Соцсфера ЭНВО" о выселении из занимаемых помещений, а также взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендной платы согласно договору аренды от 03.01.2002. Решением суда от 13.08.2004 ООО "Соцсфера ЭНВО" из занимаемых помещений выселено. Суд частично взыскал с ООО "Соцсфера ЭНВО" задолженность по арендной плате и пени. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Между ООО "Имущество" и ООО "Соцсфера ЭНВО" заключен договор аренды нежилого помещения. Срок аренды установлен по 31.12.2002. ООО "Имущество" переименовано в ООО "УНИТА". В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Из п. 4.3 договора следует, что по основаниям, предусмотренным в п. 4.2 (в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за два периода) договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ. Из письма от 03.10.2003 видно, что ООО "УНИТА" обращалось в адрес ответчика с требованием освободить занимаемые помещения и погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. Таким образом, арендодатель (истец по делу) предупредил арендатора (ответчика) о своем намерении расторгнуть спорный договор с ответчиком и просил последнего освободить помещение. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, предусмотренном договором. Материалами дела подтверждается факт наличия задолженности ответчика по спорному договору, а также факт пользования ответчиком спорным помещением. Кроме того, п. 3.2 договора аренды сторонами предусмотрена ответственность в виде пени в случае несвоевременной уплаты арендатором арендных платежей в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

30. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.01.2005 по делу N Ф03-А73/04-1/4119).

ОАО "Дальсистема" обратилось в суд с иском к ООО "Афико" об освобождении нежилого помещения, а также взыскании убытков и упущенной выгоды. Определением от 21.05.2004 дело в части требований об освобождении нежилого помещения прекращено в связи с отказом истца от иска. В остальной части решением суда от 21.05.2004 в иске отказано со ссылкой на непредставление истцом доказательств, подтверждающих возникновение у него реальных расходов от невозвращения ответчиком спорного помещения. Постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2004 решение от 21.05.2004 отменено в части отказа в иске, с ответчика взыскана сумма убытков. Сторонами заключен договор от 01.06.2000 на аренду нежилого помещения (кабинета N 2п) под склад со сроком действия с 01.06.2000 по 31.12.2000 и с арендной платой в сумме 1000 рублей. По истечении срока договора арендодатель предложил арендатору заключить договор аренды от 03.01.2001 на пользование помещением N 2п со сроком до 31.12.2001 и новой арендной платой в размере 7728 рублей в месяц. ООО "Афико" подписало этот договор аренды с протоколом разногласий, где указало арендную плату на сумму 1200 рублей в месяц. С такой ценой договора истец не согласился и 12.01.2001 письмом уведомил ответчика о необходимости освобождения им спорного помещения в связи с истечением срока аренды. Однако помещение было освобождено только в октябре 2003 года. Ст. 622 ГК РФ предусматривает, что в случае невозврата арендованного имущества либо его несвоевременного возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В деле имеется расчет реального ущерба, составленный истцом, в котором он отразил свои расходы, понесенные в связи с содержанием спорного помещения за весь период неправомерного удержания имущества с 01.01.2001 по 30.09.2003, а также арендную плату за данное время. В подтверждение наличия фактических расходов ОАО "Дальсистема" представило ряд документов, в частности, заверенные налоговой инспекцией отчеты о прибылях и убытках, сметы расходов, договоры подряда и оказания различных коммунальных услуг, платежные документы. Суд кассационной инстанции оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

31. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

1) Государственное образовательное учреждение - "Санкт-Петербургский энергетический техникум" (далее - техникум) обратилось в суд с иском к государственному учреждению "Управление государственного энергетического надзора по Ленинградской области" (далее - учреждение) о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды от 01.12.2000 (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.01.2005 по делу N А56-29734/03). Решением суда первой инстанции от 25.08.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Между техникумом (арендодатель) и учреждением (арендатор) 01.12.2000 заключен договор аренды нежилых помещений. В соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Согласно условиям договора арендодатель обязан зачесть в счет арендной платы денежные средства, израсходованные арендатором на производство неотделимых улучшений, в десятидневный срок после окончания месяца на основании документов, представленных арендатором. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт арендуемых помещений, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений полностью зачитывается арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что арендатор с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения на сумму, которая значительно превышает размер задолженности по арендной плате. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

2) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в суд с иском к ООО "Кавалер" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2000 по 31.03.2004 на основании договора аренды нежилых помещений от 18.06.1999, а также пеней за просрочку платежей (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.01.2005 по делу N А56-7940/04). Решением суда от 03.06.2004 с ООО "Кавалер" взыскана сумма долга, а также сумма пеней, уменьшенных судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ; в остальной части иска отказано. Суд отклонил довод ответчика о зачете понесенных им затрат на проведение капитального ремонта, поскольку ни договором, ни нормативным актом порядок компенсации затрат по капитальному ремонту памятника федерального значения не определен. Постановлением апелляционной инстанции от 20.09.2004 решение суда отменено, в иске отказано. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что ответчик имеет право на зачет затрат, понесенных им при проведении ремонта спорного имущества, в счет арендной платы, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется. Между КУГИ (арендодатель) и ООО "Кавалер" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 18.06.1999 сроком с 18.06.1999 по 17.06.2008. Размер и порядок внесения арендных платежей в договоре определены. Согласно условиям договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем, может быть полностью или частично возмещена арендатору путем зачета в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Согласно акту от 18.06.1999 нежилые помещения требуют капитального ремонта. Арендуемые помещения расположены в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, взятым под охрану государства. На данные помещения подписано охранное обязательство от 25.08.2003 N 3870. До заключения договора от 18.06.1999 ответчик занимал помещения на основании охранного договора аренды от 26.03.1998 и заключенного с КГИОП охранного обязательства от 10.07.1998 N 2997. Дополнительным соглашением от 06.04.1998 КУГИ и ООО "Кавалер" согласовали план ремонтно-восстановительных работ. Экспертным заключением КГИОП от 08.09.1999 N 597 согласована смета на общестроительные и отделочные работы по дому, где расположены арендованные помещения. В течение 1999 - 2001 годов ООО "Кавалер" выполняло ремонт здания. Факт его проведения подтверждается актом государственной комиссии от 03.08.2001 о принятии в эксплуатацию после проведения ремонтно-реставрационных работ здания "Угловой кавалерский дом" по указанному выше адресу, а также актом от 21.08.2003, являющимся приложением к охранному обязательству от 25.08.2003, согласно которому состояние объекта удовлетворительное. Ответчик также представил документы, свидетельствующие о выполнении им работ на сумму, в несколько раз превышающую заявленную ко взысканию. Арендатор неоднократно обращался в КУГИ по вопросу выполнения реставрационных и ремонтно-восстановительных работ и зачета затрат на их проведение в счет арендной платы. Данный вопрос находился на рассмотрении в структурных подразделениях администрации Санкт-Петербурга. Право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат предоставлено арендаторам объектов культурного наследия, находящихся в государственной или муниципальной собственности, п. 2 ст. 14 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Право арендатора на возмещение затрат на ремонтные работы предусмотрено пунктом 7.1 договора и подтверждено статьей 14 упомянутого выше Закона, а в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации праву одной стороны в обязательстве корреспондирует обязанность другой стороны. Фактические затраты ООО "Кавалер" и проведение ремонта подтверждаются материалами дела, поэтому отсутствие механизма возмещения затрат не может служить основанием к отказу в зачете. Суд кассационной инстанции оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

32. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.02.2005 по делу N Ф04-616/2005(8697-А75-28)).

ОАО "Обьнефтегазгеология" обратилось в суд с иском к ЗАО "Сургут Профит-Центр" о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 10.11.2003 и выселении ответчика из занимаемых помещений, являющихся объектом аренды по договору N 209. Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения арендных платежей. Решением суда от 15.09.2004 требования истца о взыскании арендной платы частично удовлетворены, договор аренды расторгнут, ответчик выселен из занимаемых помещений. Постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2004 решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе ответчик, в частности, указывает, что произведенные им без согласия арендодателя улучшения арендованного имущества были необходимы, так как эксплуатация указанного имущества без проведения этих работ была невозможна, и просит зачесть расходы на проведение капитального ремонта объекта аренды в счет арендной платы. 10.11.2003 между ЗАО "Сургут Профит-Центр" (арендатор, ответчик) и ОАО "Обьнефтегазгеология" (арендодатель, истец) заключен договор аренды недвижимого имущества, указанного в договоре. Согласно п. 4.1 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с момента передачи объекта аренды по акту приема-передачи. Фактическая передача недвижимого имущества состоялась 11.04.2003. Требования по взысканию арендной платы предъявлены истцом за период с ноября 2003 года (момента государственной регистрации договора аренды) по июнь 2004 года (направление искового заявления в суд). Согласно ст. 2 договора арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которым им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре имущества или проверке его исправности. Арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества. На реконструкцию объекта аренды или капитальный ремонт необходимо согласие арендодателя. Улучшения объекта аренды, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Состояние имущества, передаваемого в аренду, было известно арендатору до заключения договора аренды. Недостатки имущества указаны в акте приема-передачи имущества от 10.11.2003 и приложениях к нему. Таким образом, ссылка ответчика на ненадлежащее состояние передаваемого в аренду имущества как на основание проведения ремонта за счет арендодателя отклоняется. Также ответчиком не представлено доказательств предварительного согласования с арендодателем расходов на ремонт объекта аренды. Согласно ч. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Требования ответчика по зачету расходов на проведение капитального ремонта объекта аренды не основаны на законе и договоре. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

33. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2005 по делу N КГ-А40/12734-04).

ООО "Компания Фаст Фуд групп" обратилась в суд с иском к ОАО "Спорт-АНГ", ООО "Евромастер", ООО "Мистери-Тур", Мосрегистрации о понуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2003. ООО "Евромастер" заявлено встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2003 между ОАО "Спорт-АНГ" и ООО "Компания Фаст Фуд групп" и выселении ООО "Компания Фаст Фуд групп" из нежилых помещений. Решением суда от 27.07.2004, оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.10.2004, исковые требования ООО "Компания Фаст Фуд групп" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. Спорный договор заключен между ОАО "Спорт-АНГ" и истцом по настоящему делу. 15.04.2004 объект аренды (нежилое помещение) передано арендатору по акту приема-передачи. Срок действия договора установлен 7 лет. В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 22.04.2004 арендодатель нежилого помещения ОАО "Спорт-АНГ" обратился в Мосрегистрацию с заявлением и пакетом документов о регистрации договора аренды. Письмом от 28.04.2004 ОАО "Спорт-АНГ" ходатайствовало о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Мосрегистрацией регистрация договора аренды была приостановлена, о чем стороны извещены письмом от 28.04.2004. Далее ОАО "Спорт-АНГ" совершило сделку купли-продажи помещения, 12.05.2004 переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован за ООО "Евромастер". ООО "Евромастер" продало помещение по сделке ООО "Мистери-Тур", переход права собственности зарегистрирован 02.07.2004. Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

34. Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.01.2005 по делу N КГ-А41/13465-04).

ООО "Компания Боллини" обратилось в суд с иском к ООО "Икеа Мос" о восстановлении действия соглашения от 10.01.2002 об аренде истцом у ответчика нежилых помещений. Решением суда от 28.07.2004 в иске отказано по мотиву правомерности действий арендодателя, расторгнувшего соглашение в одностороннем порядке, предусмотренном условием сделки. Постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2004 решение оставлено в силе, но по иным основаниям: соглашение признано действующим ввиду отсутствия госрегистрации расторжения договора. Истец по соглашению от 10.01.2002 арендовал у ответчика нежилые помещения. Условиями соглашения установлено право арендодателя на одностороннее расторжение сделки, в частности, в случае неуплаты арендатором в течение 10 дней срока очередного арендного платежа. Арендодатель направил арендатору письмо от 09.03.2004 с предложением погасить задолженность по аренде в срок до 19.03.2004. Поскольку в 10-дневный срок арендатор задолженность не погасил, арендодатель на основании указанного пункта соглашения расторг его в одностороннем порядке, о чем сообщил истцу уведомлением от 19.03.2004. Последующее (22.03.2004) перечисление арендатором долга арендодателем не было принято. Следовательно, договорные отношения между сторонами прекратились и оснований для их восстановления, о чем просил истец, не имеется. Однако изложенные в Постановлении апелляционной инстанции выводы о продолжении действия соглашения являются неправильными, так как не соответствуют действующему законодательству. Согласно общим нормам, изложенным в Гражданском кодексе РФ (ст. 131) и Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. ст. 2, 17) государственной регистрации подлежат сделки, связанные с возникновением, изменением и прекращением права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. Специальной нормой (ст. 651 ГК РФ) установлено правило об обязательной регистрации заключенного в установленном порядке договора аренды нежилых зданий или сооружений (помещений), что имело место в данном случае применительно к соглашению от 10.01.2002 (зарегистрировано 18.09.2003). Нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды, глава 34 ГК РФ не содержит, следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о продолжении действия соглашения в связи с отсутствием регистрации его расторжения не соответствует действующему законодательству. Суд кассационной инстанции отменил Постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

35. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 по делу N А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2).

ООО "Зеон" обратилось в суд с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора финансовой аренды и обязании ответчика провести государственную регистрацию договора. Решением суда от 28.06.2004 в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 06.10.2004 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. По договору от 20.10.2003 ООО "Титан-лизинг" (лизингодатель) обязалось передать ООО "Зеон" (лизингополучатель) во временное владение и пользование для размещения офиса нежилое помещение, приобретенное им по договору купли-продажи от 15.10.2003 у М. Согласно условиям договора от 20.10.2003 ООО "Зеон" обязалось по окончании срока лизинга приобрести помещение в собственность на основании договора купли-продажи. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации договора от 20.10.2003 в связи с тем, что представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства. В соответствии со ст. ст. 4, 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" лизингодатель приобретает "в ходе реализации договора лизинга" в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. Поскольку ООО "Титан-лизинг" передало в пользование ООО "Зеон" с правом выкупа недвижимое имущество, уже приобретенное им ранее по договору купли-продажи от 15.10.2003, то при таких условиях спорный договор не является договором лизинга. Учреждение юстиции, установив несоответствие содержания представленных на регистрацию документов требованиям законодательства о лизинге, правомерно отказало в регистрации указанного договора. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

36. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2005 по делу N КГ-А40/12254-04).

ОАО "Кудиновский комбинат" обратилось в суд с иском к ООО "Спецавтолизинг" о расторжении договора лизинга транспортных средств от 27.11.2003, взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск заявлен на основании ст. ст. 8, 12, 307, 309, 395, 450, 451, 668, 1103, 1107 Гражданского кодекса РФ. Решением суда от 12.07.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 14.10.2004, иск в части требования о расторжении договора и взыскании долга удовлетворен. В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано. Между истцом (лизингополучатель) и ответчиком (лизингодатель) заключен договор от 27.11.2003, в соответствии с условиями которого ответчик обязался приобрести у указанного истцом продавца транспортные средства, определенные в приложении к договору, и предоставить их в пользование истцу на срок до 31.05.2006, а истец - оплачивать лизинговые платежи в соответствии с установленным графиком. Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что ответчиком не исполнена обязанность по предоставлению предусмотренных договором транспортных средств и неосновательно удерживаются денежные средства, перечисленные ОАО "Кудиновский комбинат". Согласно положениям ст. 668 ГК РФ в случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в договоре срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Обязанность по передаче истцу транспортных средств, являющихся предметом спорного договора, ответчиком надлежащим образом не исполнена, из пяти транспортных средств, предусмотренных договором, ответчиком переданы истцу только два. Продавец транспортных средств, подлежащих передаче истцу, был выбран ответчиком самостоятельно. В соответствии с п. 2 ст. 670 ГК РФ арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих их договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Судом отклонен довод ответчика о вине поставщика (продавца) в отсутствии подлежащих передаче в лизинг истцу транспортных средств и отсутствии ответственности ООО "Спецавтолизинг". Кроме того, условиями договора предусмотрено, что любая из сторон вправе требовать расторжения договора в случае, если продавец по любой причине оказался не в состоянии поставить транспортные средства лизингополучателю. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

37. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.01.2005 по делу N КГ-А40/12614-04).

ООО "Орион Люксор" обратилось в суд с иском к ЗАО "Премьер Лизинг" о расторжении договора лизинга от 17.09.2002, взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск заявлен на основании ст. ст. 15, 330, 332, 450, 469, 475 - 477, 483, 489, 665 ГК РФ. Решением суда от 28.07.2004 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что спорный договор является договором лизинга, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки товара. Между сторонами был заключен договор, в соответствии с которым ЗАО "Премьер Лизинг" (лизингодатель) принял на себя обязательство в соответствии с заявкой ООО "Орион Люксор" (лизингополучателя) приобрести в собственность легковой автомобиль у определенного им продавца - ООО "ТМ-Сервис 2000" и предоставить это имущество ООО "Орион Люксор" за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Согласно условиям договора предмет лизинга переходит в собственность ООО "Орион Люксор" по истечении срока действия договора после уплаты общей суммы договора при условии надлежащего исполнения им всех обязательств по договору и отсутствия задолженности по уплате пеней и штрафов. ООО "Орион Люксор" представило заявку от 17.09.2002 на предоставление автомобиля в лизинг. По договору купли-продажи от 05.09.2002 ЗАО "Премьер Лизинг" приобрело у ООО "ТМ-Сервис 2000" указанный в заявке автомобиль. В п. 3 договора купли-продажи указано, что продавец уведомлен о приобретении автомобиля для его передачи в аренду ООО "Орион Люксор". По акту приема-передачи от 02.10.2002 автомобиль передан ООО "Орион Люксор". В связи с обнаружением недостатков товара ООО "Орион Люксор" обратилось с настоящим иском в суд на основании п. 2 ст. 475 и ст. 477 ГК РФ. Между тем ответственность за ненадлежащее качество товара несет продавец. Исключением в соответствии с п. 2 ст. 670 ГК РФ является случай, когда выбор продавца в соответствии с условиями договора финансовой аренды осуществлял арендодатель. В случае выбора продавца арендодателем последний несет перед арендатором солидарную с продавцом ответственность за исполнение условий договора купли-продажи. Поскольку выбор продавца осуществлен ООО "Орион Люксор", арендодатель не отвечает за невыполнение продавцом его обязанностей по договору купли-продажи. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

38. Юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии в Земельным кодексом Российской Федерации (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2005 по делу N Ф08-6565/2004).

ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество) обратилось в суд с иском к территориальному управлению Министерства имущественных отношений РФ по Краснодарскому краю (далее - теруправление) о заключении договора аренды земли, находящейся в полосе отвода железных дорог. Решением суда от 28.07.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 20.10.2004, в удовлетворении иска отказано. Общество обратилось в теруправление с заявлениями от 13.01.2004 о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды земельных участков, находящихся в полосе отвода железной дороги. Письмом от 27.01.2004 теруправление ответило, что для решения вопроса о предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков под полосой отвода железной дороги обществу необходимо представить свидетельство о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Истец, считая, что теруправление чинит препятствия в реализации его права на заключение договора аренды, обратился в суд с требованием о заключении договора. Согласно п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса. Ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе путем их приватизации или приобретения права аренды. Для приобретения прав на земельный участок юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Истец не представил теруправлению правоустанавливающие документы на имущество, расположенное в полосе отвода, акт на право постоянного (бессрочного) пользования полосой отвода, кадастровую карту земельного участка и проект границ. В соответствии со ст. 5 Закона "О федеральном железнодорожном транспорте" земли полосы отвода железных дорог относятся к землям железнодорожного транспорта, которые являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. Общество представило суду документы, подтверждающие, что оно производит платежи за землю и полоса отвода находится в его фактическом пользовании. Теруправление, в свою очередь, не представило доказательств выделения указанных земель какому-либо иному пользователю и наличия по этому вопросу спора между ним и обществом. Следовательно, отсутствие у общества акта на право постоянного пользования полосой отвода в данном случае не может служить основанием для отказа в заключении договора аренды земли. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ кадастровая карта может быть изготовлена на основании заявления юридического лица либо по обращению теруправления. Поэтому факт отсутствия кадастровой карты не является обстоятельством для уклонения теруправления от рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка. Однако согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка юридическому лицу и направляет ему копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет юридического лица устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты земельного участка. Поскольку указанная процедура сторонами не соблюдена и истец не представил доказательств установления и утверждения границ спорных полос отвода, то договор аренды на предложенных обществом условиях в судебном порядке заключен быть не может. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

39. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.01.2005 по делу N А05-7469/04-16).

ООО "Треугольник" (далее - общество) обратилось в суд с заявлением о признании недействующим пункта 1 приложения N 1 к Положению о плате за землю на территории города Архангельска, утвержденного решением Архангельского городского Совета депутатов (далее - совет) от 26.11.2003 N 237 в части установления в отношении магазинов коэффициента 6 к базовым ставкам арендной платы. Решением суда от 08.10.2004 в удовлетворении заявления отказано. В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось. 31.08.2000 между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор, по которому арендатору в пользование передан земельный участок для эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности магазина. Размер арендной платы установлен в сумме 25357 руб. в год. В соответствии с условиями договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем при установлении законами РФ и иными правовыми актами обязательных для сторон изменений ставок земельных платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот. При расчете арендной платы за 2004 год арендодатель изменил размер арендной платы за земельный участок, сославшись на решение совета от 26.11.2003 N 237 об утверждении Положения о плате землю на территории города Архангельска (далее - решение). Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В соответствии с подп. "д" п. 1 ст. 13 устава муниципального образования "Город Архангельск" к исключительному ведению совета относятся установление и отмена местных налогов и сборов, порядка предоставления льгот по ним, выпуска лотерей и займов, утверждение эмиссий ценных бумаг, цен, тарифов и нормативов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления. Предоставленный обществу в аренду земельный участок входит в состав городских земель, а следовательно, установление ответчиком коэффициентов к базовым ставкам арендной платы не противоречит законодательству РФ, в соответствии с которым органам местного самоуправления предоставлено право на распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, и установление порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков ее внесения. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

40. Внешний (конкурсный) управляющий вправе отказаться от исполнения договора должника, не исполненного полностью или частично, в частности, если исполнение такого договора повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Такой отказ должен быть заявлен в течение трех месяцев с даты введения внешнего (конкурсного) управления (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.02.2005 по делу N Ф03-А51/04-1/4328).

Конкурсный управляющий ООО "ЭВР" обратился в суд с иском к ООО "Аскот" о расторжении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.04.1998, заключенного на срок 25 лет, и выселении ответчика из занимаемого помещения на основании ст. ст. 77, 101 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дающих право отказа от неисполненного договора, дальнейшее исполнение которого влечет убытки для истца из-за установления в нем заниженной арендной платы на аналогичное имущество. Решением суда от 16.06.2004 в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 02.09.2004 решение суда изменено, судом принят отказ истца от иска в части расторжения договора ввиду отказа им от договора, как полагает истец, в одностороннем порядке в соответствии с п. 4 ст. 101 и ст. 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и производство по делу в этой части требований прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения. 01.04.1998 между ТОО "ЭВР" (арендодатель) и ООО "Аскот" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, принадлежащего арендатору на праве собственности, сроком на 25 лет. Договором установлен размер арендной платы в сумме 5000 руб. в год. Согласно условиям данного договора арендованное помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена по соглашению сторон устанавливается в сумме 170000 руб. и не может быть изменена до истечения срока договора. Решением арбитражного суда от 12.02.2003 ООО "ЭВР" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство. 21.10.2003 конкурсным управляющим ООО "ЭВР" в адрес ООО "Аскот" направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды на основании ст. ст. 101, 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" по причине того, что дальнейшее исполнение его влечет для ООО "ЭВР" значительные убытки по сравнению с аналогичными договорами, поскольку ставка арендной платы на аналогичные офисные помещения составляет за 1 кв. м 94 руб. 50 коп., следовательно, арендная плата должна составлять 180192 руб. 60 коп., то есть занижена в 36 раз. В ответе директора ООО "Аскот" от 24.10.2003, адресованном истцу, сообщается о несогласии и незаконности отказа от исполнения договора аренды. Согласно ст. 101 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 N 6-ФЗ конкурсный управляющий имеет право заявить отказ от исполнения договоров должника в порядке, установленном ст. 77 данного Закона. Ст. 77 указанного Закона предусматривает право отказа внешним управляющим от исполнения не исполненных сторонами договоров должника при условии, если его исполнение влечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, и устанавливает трехмесячный срок для такого отказа с момента введения внешнего (конкурсного) управления. Данный срок конкурсным управляющим пропущен, поскольку ООО "ЭВР", признанное решением суда несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства 12.02.2003, обратилось с соответствующим уведомлением к арендатору 21.10.2003, то есть по истечении установленного трехмесячного срока, который является пресекательным. Суд кассационной инстанции оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.

41. Арендодатель обоснованно произвел расчет арендной платы без применения льготного коэффициента, так как арендатор использовал помещения не в соответствии с их целевым назначением (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.01.2005 по делу N А56-6190/04).

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в суд с иском к Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов (далее - коллегия адвокатов) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 23.04.2003 по 31.03.2004 на основании договора аренды нежилых помещений от 20.02.2001 и пеней за просрочку платежей, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений. Решением суда от 02.07.2004 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 21.10.2004 указанное решение отменено, в иске отказано. Между КУГИ (арендодатель) и коллегией адвокатов (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 20.02.2001 для использования под юридическую консультацию сроком на 5 лет. Размер арендной платы и порядок ее внесения в договоре определены. При расчете арендной платы применен коэффициент социальной значимости (Кс). КУГИ 23.03.2003 провел проверку целевого использования помещения и на основании результатов этой проверки направил арендатору уведомление от 28.04.2003 об изменении размера квартальной арендной платы, которая с 23.03.2003 рассчитывается без учета льготного коэффициента. Ссылаясь на образование у коллегии адвокатов задолженности по арендной плате, рассчитанной в соответствии с уведомлением от 28.04.2003, КУГИ обратился в арбитражный суд. Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлен Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51, согласно которому ставка арендной платы за пользование объектом недвижимости определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. Для применения при расчете арендной платы льготного коэффициента арендатор должен использовать под соответствующий вид социальной деятельности не менее 70% площади арендуемого помещения. Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, когда арендатор перестал соответствовать указанному требованию. Аналогичное условие предусмотрено условиями спорного договора. Согласно ст. 20 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (далее - Закон об адвокатской деятельности) юридическая консультация является одной из форм адвокатских образований. В силу ст. 3 того же Закона в целях обеспечения доступности для населения юридической помощи и содействия адвокатской деятельности органы государственной власти при необходимости выделяют адвокатским образованиям служебные помещения и средства связи. Предоставление помещений под юридическую консультацию предполагает осуществление значительной части адвокатской деятельности непосредственно в этих помещениях, а в противном случае отпадает необходимость в выделении адвокатскому образованию специальных помещений и не достигается цель обеспечения доступности юридической помощи населению. Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Коллегия адвокатов, возражая против иска КУГИ и ссылаясь на использование арендуемых помещений под социальный вид деятельности, не представила в подтверждение своих возражений соответствующие доказательства. Следовательно, арендодатель правомерно в соответствии с условиями договора рассчитал арендную плату за спорный период в полном объеме, без применения льготного коэффициента. Суд кассационной инстанции отменил Постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

42. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2005 по делу N КГ-А40/12820-04).

Производственно-коммерческое ЗАО "ССК" (далее - ПК ЗАО "ССК") обратилось в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы (далее - ДигМ) о признании договора аренды незаключенным, обязании ДИгм вернуть плату за опцион и оплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 8, 12, 15, 166, 168, 395, 398, 608, 620 Гражданского кодекса РФ. Решением суда от 28.09.2004 договор аренды признан незаключенным, с ДигМ в пользу ПК ЗАО "ССК" взыскана сумма опциона, в остальной части иска отказано. При этом суд исходил из того, что факт неисполнения ответчиком своей обязанности по заключению договора аренды установлен, размер ущерба равнозначен оплаченной истцом сумме опциона. Согласно распоряжению ДигМ от 15.05.2001 и протоколу заседания комиссии ЦАО по рассмотрению заявлений об аренде нежилых помещений на условиях опциона от 17.04.2001 ПК ЗАО "ССК" перечислило ответчику денежную сумму за заключение договора аренды нежилых помещений. Договор аренды от 07.05.2002 заключен между сторонами сроком на 5 лет и подлежит регистрации. Мосрегистрация письмом от 15.11.2002 отказала истцу в регистрации договора со ссылкой на отсутствие в Едином государственном реестре прав сведений о праве собственности г. Москвы на спорные нежилые помещения. На момент рассмотрения спора договор не зарегистрирован. В кассационной жалобе ДигМ просит отменить решение в части взыскания денежных средств, считая исполненными свои обязательства по договору аренды. Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В соответствии с действующим законодательством возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Факт неисполнения ответчиком своей обязанности по заключению договора аренды установлен, поскольку договор аренды не представляется возможным зарегистрировать и считать его заключенным по вине ответчика. Размер ущерба равен оплаченной истцом сумме опциона за неисполненное обязательство, а также доказана причинно-следственная связь между бездействием ответчика по регистрации права города на спорное помещение и понесенным истцом ущербом. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Название документа