Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

А. В. ОСИПОВА

Осипова А. В., Оренбургский государственный аграрный университет.

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом <*>. -------------------------------- <*> Гришаев С. А. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 42.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена. Во исполнение ст. 9 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав" во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество. Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов <*>. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статус, 1997. С. 251.

Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации. Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость <*>. -------------------------------- <*> Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. С. 145 - 146.

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности" <*>. Поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом. -------------------------------- <*> Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. N 1. С. 32.

Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости <*>. -------------------------------- <*> Огородников В. В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. М.: Российская правовая академия, 2002. С. 350.

Классик российской цивилистики Д. И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным. Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено "каким-либо резким следом", свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет "укрепление права" <*>. -------------------------------- <*> Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства Российской Федерации. 2001. N 1. С. 21.

То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц <*>. -------------------------------- <*> Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 292.

Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст. 219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п. 2 ст. 223) и иное право на недвижимость (п. 2 ст. 8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК).

Название документа