Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними

(Лихолетова С. В.)

("Нотариус", 2004, N 6)

Текст документа

ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ

С. В. ЛИХОЛЕТОВА

Лихолетова С. В., кафедра теории и истории государства и права Южно-Уральского государственного университета.

Состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земли и другой недвижимости. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости, к которым относятся в том числе и земельные участки. Государственная регистрация обеспечивает более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей.

Одной из важнейших проблем является установившаяся коллизия между нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ. Еще не установилась единая практика применения норм главы 17 первого из них, как законодатель ввел новые правила игры на рынке недвижимости, приняв Земельный кодекс РФ.

Следует выяснить, какие именно права на земельные участки подлежат государственной регистрации. В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Таким образом, подлежат регистрации следующие вещные права: право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, сервитута и безвозмездного срочного пользования земельными участками (перечень является исчерпывающим). Положения же Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" устанавливают, что права на землю, не предусмотренные соответствующими главами Земельного кодекса, подлежат переоформлению со дня вступления в действие последнего. Указание на необходимость государственной регистрации содержится также в статье 4 Закона. В ней дается ссылка на положения статей 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса, а также приводится собственный перечень. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (то есть перечень является открытым). Ограничения по использованию земель могут устанавливаться специальными земельно-правовыми нормативными актами. А в соответствии с Гражданским кодексом этот перечень дополняется такими основаниями, как возникновение, переход и прекращение вещных прав на землю, их ограничений. Таким образом, можно сделать вывод о том, что обязательной государственной регистрации в соответствии с Законом подлежат все вещные права на землю, предусмотренные Земельным кодексом, все ограничения и обременения, устанавливаемые как земельным, так и гражданским законодательством. При этом может осуществляться первичная государственная регистрация вновь созданной недвижимости, а также последующая регистрация перехода прав, их прекращения. В первом случае, исходя из понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государство признает права на земельные участки за субъектами земельных отношений, а во втором - оно подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав. Это выражается во внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в удостоверении произведенной регистрации путем выдачи правоудостоверяющих документов (свидетельств о регистрации права).

Также небесспорным остается вопрос о правообразующем характере государственной регистрации. В статье 8 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. На наш взгляд, данная формулировка является некорректной, поскольку не отражает сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее целью является не просто сбор информации, а упорядочение сведений, в том числе и об объектах земельных отношений, их исчерпывающий, комплексный, единообразный характер. Это необходимо для установления дисциплины при совершении сделок и других юридических действий с землей. Ни Закон, ни Земельный кодекс не содержат соответствующей оговорки об установлении особых правил определения момента возникновения прав на земельные участки каким-нибудь законом. Они указывают лишь на необходимость осуществления регистрационных процедур. Для совершения сделок с землей необходимо наличие у лица правоудостоверяющих документов, то есть документов, которые подтверждают факт принадлежности соответствующих прав конкретному лицу (как уже было отмечено, они выдаются на завершающем этапе регистрации). Сама же регистрация прав осуществляется при предоставлении правоустанавливающих документов, то есть документов, которые устанавливают юридическое основание (условие) возникновения, прекращения и перехода прав на землю, что и подтверждается государством (в Законе одним из правоустанавливающих документов названо вступившее в законную силу судебное решение). В случае признания права на землю в судебном порядке, на наш взгляд, права также должны считаться возникшими именно с момента их государственной регистрации в соответствующей регистрационной палате. Она должна осуществляться в данном случае в бесспорном порядке и служить юридическим актом подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество с тем, чтобы лицо, в отношении которого принято судебное решение, могло свободно совершать сделки с землей в соответствии с требованиями закона.

В связи с данными проблемами возникает и вопрос о преимуществе гражданского или земельного законодательства в регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно полностью согласиться с точкой зрения, в соответствии с которой она является гражданско-правовым институтом. И соответственно преимуществом должны обладать нормы гражданского законодательства. Именно они должны устанавливать "процедурные" вопросы, общие для всех видов недвижимого имущества. Так, Закон в статье 4 не содержит ссылки на Земельный кодекс РФ, которым предусмотрено право безвозмездного срочного пользования земельными участками. Данное право не закреплено гражданско-правовыми нормами. И можно предположить, что Земельный кодекс РФ "самовольно" требует регистрации этого права, не основываясь на гражданском законодательстве. Но одновременно можно указать на то, что земельное законодательство является специальным по отношению к гражданскому, и возникающие коллизии, исходя уже из этого положения, должны разрешаться на основании первого. По нашему мнению, земельно-правовые нормы должны регулировать особенности участия земельных участков в обороте с точки зрения их охраны и необходимости сохранения земли как природного объекта и природного ресурса, основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Регулирование вопроса об установлении вещных прав на землю (их видов) находится в сфере земельно-правового регулирования, поскольку связано в том числе с оборотоспособностью земель. Поэтому можно сделать вывод о том, что институт государственной регистрации (его "процедурные" вопросы) не может быть изменен нормами земельного права. Так, положение статьи 8 Земельного кодекса о необходимости указания категории земель в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рассматривать как нарушающее данное положение. А при определении прав на земли, подлежащие государственной регистрации, земельно-правовые нормы должны применяться императивно.

Что же касается регистрации сделок с земельными участками, то данный вопрос по своему характеру, на наш взгляд, является исключительно гражданско-правовым и земельное законодательство не вправе его регулировать. В связи с этим необходимо упомянуть требование статьи 26 Земельного кодекса РФ об отсутствии необходимости обязательной государственной регистрации договора аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Его нужно рассматривать как вторжение земельного права в сферу ведения гражданского. В отличие от регистрации прав на земельные участки, а также ограничений и обременений требование государственной регистрации сделки с землей является требованием к форме последней и устанавливается положениями Гражданского кодекса РФ, посвященными отдельным видам сделок. То есть данное требование не зависит от волеизъявления сторон, является для них императивным при прямом указании Закона о необходимости государственной регистрации сделки, а также при отсутствии указания на необходимость ее осуществления.

Таким образом, вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несмотря на их урегулирование в Законе, который был принят в 1997 году, не являются бесспорными, что порождает проблемы при их реализации на практике. Четко не разрешена проблема о соотношении земельного и гражданского законодательств. Не были приведены в соответствие друг с другом нормативные правовые акты, регулирующие вопросы о правах на земельные участки и условиях их возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения. В то же время нельзя не оценить работу по регистрации, которая была проведена и проводится в субъектах РФ. Формирование и деятельность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствуют стабильности рынка земли, упорядоченности отношений его участников, защищенности их имущественных прав, а также гарантированности интересов государства в вопросах управления недвижимым имуществом. Выявляемые и выносимые на обсуждение спорные вопросы рассматриваемого института могут способствовать его дальнейшему развитию и совершенствованию.

Название документа