Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(Крылов С.)

("Российская юстиция", N 12, 2003)

Текст документа

ДОВЕРЕННОСТЬ В ПРАКТИКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

С. КРЫЛОВ

С. Крылов, главный государственный регистратор прав Псковской области.

Современный гражданско-правовой оборот, включая оборот недвижимого имущества, характеризуется скоротечностью и оперативностью, что, в свою очередь, позволяет говорить о развитии института представительства, одной из категорий которого выступает доверенность. Доверенности, используемые в сфере регистрационной деятельности учреждений юстиции можно условно разделить на две категории. Прежде всего, это доверенности на совершение сделок с недвижимым имуществом и, во-вторых, доверенности на представление интересов доверенного лица в учреждении юстиции, например, выданные для подачи документов на государственную регистрацию.

Основополагающим вопросом при выдаче доверенности был и остается вопрос о ее форме. Должна ли доверенность, предоставляющая полномочия в сфере оборота недвижимости, быть нотариально удостоверена или нет? Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ сделки подлежат обязательному нотариальному оформлению в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. На сегодняшний день на уровне закона установлены два случая обязательного нотариального удостоверения доверенности. Так, в соответствии с п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Следует отметить, что в п. 2 ст. 185 ГК РФ речь идет о форме доверенностей на совершение исключительно гражданско-правовых сделок, и в силу этого ее положения не распространяются на процесс подачи документов на государственную регистрацию. Вопрос о форме представительских отношений в этой сфере разрешен в п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). Указанная норма права в ее нынешней редакции предусматривает обязательную нотариальную форму доверенности на представление заявления о государственной регистрации в учреждение юстиции, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, на законодательном уровне доверенности, предусматривающие право на заключение следок с недвижимым имуществом, и доверенности, предусматривающие право представлять заявление о государственной регистрации в учреждениях юстиции, рассматриваются как самостоятельные правовые явления. Подобное разделение форм доверенности в некоторой степени противоречит требованиям формальной логики и общепринятому в юриспруденции принципу: "кто может большее, тот может и меньшее". В частности, нелогичной будет ситуация, в которой договор купли-продажи здания или сооружения будет заключен через представителя по доверенности, составленной в простой письменной форме, а представлять данный договор для государственной регистрации перехода права необходимо будет в обязательном порядке по нотариально оформленной доверенности. В данном случае воля представляемого, выдавшего доверенность на отчуждение здания, направлена на продажу объекта недвижимого имущества, то есть на совершение юридического процесса, составной частью которого выступает и государственная регистрация перехода права.

Такое искусственное разделение, на мой взгляд, может быть оправданно не с точки зрения изложения норм гражданского законодательства, а с позиции поиска наиболее быстрого и эффективного способа создания дополнительных гарантий безопасности и стабильности гражданского оборота недвижимости. Речь идет об установлении правовых барьеров против криминализации жилищного рынка. После принятия Закона подавляющее большинство договоров по распоряжению объектами жилого фонда, совершаемых с участием граждан, перестали подлежать обязательному нотариальному удостоверению, а на этом основании в соответствии с п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенность, предоставляющая полномочия по распоряжению объектами жилого фонда, стала заключаться в простой письменной форме. Вместе с тем проверить законность выдачи доверенности, составленной подобным образом, зачастую на клочке бумаге, не представлялось возможным. В этой связи с учетом интересов собственников, с учетом социальных интересов граждан в сфере жилищных отношений, было оправданным поставить вопрос о возрождении нотариальной формы доверенности, предусматривающей отчуждение недвижимого имущества, и тем самым снизить риск использования в гражданском обороте и регистрационной деятельности сфальсифицированных доверенностей. Предпочтительным было закрепить обязательность нотариальной формы доверенности по распоряжению недвижимым имуществом на уровне ГК РФ. Но данный путь с учетом статуса ГК РФ как основополагающего кодификационного акта в сфере гражданских отношений, как своеобразной экономической конституции, был бы сопряжен со значительными временными затратами. Более того, уровень криминализации экономики определяется и уровнем правосознания граждан. С продвижением России по пути построения правового государства необходимость в ограничительных мерах в гражданском обороте имеет тенденцию к отмиранию и не исключена возможность отмирания обязательной формы доверенности в сфере оборота недвижимости. Вносить потенциально временные нормы в Гражданский кодекс РФ представляется не вполне корректным. В связи с чем наиболее оперативным способом, по всей видимости, и стал путь внесения необходимых изменений в Закон, хотя, как отмечалось выше, данный способ не является бесспорным с логической точки зрения.

В регистрационной практике возникла проблема определения круга лиц, для которых адресовано требование оформления нотариальной формы доверенности, а именно: ограничивается ли данное требование Закона по кругу лиц только физическими лицами или же распространяется и на юридических лиц, выдающих соответствующие доверенности. Вопрос не имеет однозначного ответа. С одной стороны, законодатель, принимая поправки в Закон, стремился восстановить дополнительные гарантии законности в сфере оборота недвижимости с участием физических лиц. Доверенности от имени юридических лиц, предусматривающие право распоряжения имуществом, в своем большинстве всегда составлялись в простой письменной форме, и данная практика не оспаривалась и не подвергалась критике. В этой связи существует точка зрения о сохранении возможности для юридических лиц оформлять доверенность в простой письменной форме. С другой стороны, Закон, устанавливая обязательность нотариального удостоверения доверенности на представление интересов в учреждении юстиции, содержит лишь одно исключение из этого правила - "если иное не установлено законом". Сторонники сохранения ранее имевшей место практики представительства со стороны юридических лиц в обоснование своей позиции приводят положения п. 5 ст. 185 ГК РФ о необходимости проставления печати на доверенности, выданной юридическим лицом, и рассматривают их как исключение, о котором идет речь в п. 1 ст. 16 Закона. Вместе с тем подобная трактовка вызывает сомнения, поскольку построена на признании разноплановых правовых явлений идентичными. Так, в Законе речь идет об исключениях применительно к форме доверенности. Согласно ст. 158 ГК РФ формами совершения сделок признаются устная, простая письменная и письменная нотариальная. В п. 5 ст. 185 ГК РФ речь идет об одном из реквизитов доверенности. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ скрепление печатью является лишь дополнительным требованием к форме сделки и не может подменять саму форму сделки. Более того, толкование п. 5 ст. 185 ГК РФ как законодательного исключения из требования о нотариальной форме доверенности входит в противоречие с правоприменительной практикой, сложившейся в отношении п. 2 ст. 185 ГК РФ. Указанная норма права, предусматривая обязательное нотариальное оформление доверенностей, так же как и Закон, устанавливает возможность исключения из этого правила на уровне иных законов. Юридические лица, выполняя требования п. 2 ст. 185 ГК РФ, повсеместно оформляют нотариальные доверенности, предусматривающие полномочия по заключению договоров ипотеки, договора ренты и т. д. вне всякой зависимости от того обстоятельства, что эти доверенности несут печать юридического лица. Схожей позиции придерживается и судебная практика. Представляется, что аналогичные в редакционном плане нормы права должны влечь и аналогичную практику их применения.

Как уже указывалось выше, помимо формы доверенности, законодатель вправе устанавливать определенные требования к ее содержанию, ввести дополнительные реквизиты доверенности. В регистрационной деятельности неоднократно возникал вопрос об обязательности включения в текст доверенности данных о документе, удостоверяющем личность, и данных о дате рождения доверителя, выступающего в качестве правообладателя. На сегодняшний день прямого законодательного требования о включении этих данных в обязательном порядке в текст доверенности нет. Вместе с тем указанная персонифицирующая информация согласно п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., необходима для заполнения Единого государственного реестра прав (далее - Реестр). Отсутствие такой информации означает неполную идентификацию гражданина в системе государственной регистрации прав. Проблема надлежащей идентификации в Реестре гражданина актуализируется с учетом требований о создании единой информационной системы государственной регистрации прав на всей территории России, сформулированных в Постановлении Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. "Об утверждении федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Подобная единая система может эффективно работать только при условии отражения в ней исчерпывающих данных о правообладателях. Принимая во внимание количество потенциальных правообладателей, а также подвижность такой категории, как место проживания, следует констатировать весьма низкий уровень идентификации гражданина только по его имени и месту жительства без данных о дате рождения и паспортных данных. Схожие проблемы, основанные на необходимости осуществить надлежащую идентификацию, возникали в практике деятельности открытых акционерных обществ и были решены на законодательном уровне посредством указания в абз. 3 п. 1 ст. 57 Федерального закона "Об акционерных обществах" о наличии обязанности включать в текст доверенности на голосование паспортных данных представляемого и представителя. Желательно, чтобы аналогичные требования на законодательном уровне во исполнение абз. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ существовали в отношении текста доверенности, предоставляющей полномочия на представление интересов в учреждение юстиции.

В условиях отсутствия анализируемых нормативных требований к реквизитам доверенности учреждения юстиции не имеют оснований для признания ничтожными доверенностей, в которых отсутствует дата рождения доверителя, данные о документе, удостоверяющем личность. Вместе с тем непредставление названной и предусмотренной нормативными актами информации о правообладателе служит основанием для сомнения в его личности, влечет невозможность заполнения реестра. Если такие сомнения не могут быть устранены доверенным лицом или доверителем, то в государственной регистрации прав следует отказать на том основании, что заявителем представлен неполный комплект документов. Этот вывод не противоречит и ведомственной практике. Так, согласно п. 17 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184, при приеме доверенностей рекомендуется устанавливать наличие в них сведений о дате рождения, наименовании и реквизитов документа, удостоверяющего личность. Отсутствие в представленных документах необходимой информации, предусмотренной Законом, может препятствовать проведению регистрационных действий (п. 9 вышеназванных Методических рекомендаций). Отсутствие в запросах на предоставление обобщенных сведений о правах отдельного лица информации о дате рождения этого лица и удостоверяющего его личность документа согласно письму Минюста России от 24 марта 2003 г. N 15/2754-АК влечет отказ в выдаче таких сведений.

В заключение хотелось бы остановиться на ряде правовых проблем, возникающих при представлении на государственную регистрацию комплекта документов, включающего доверенность.

Существуют ситуации, в которых участники гражданского оборота, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в учреждение юстиции и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию договора и (или) перехода права. В практике встречается два основных способа передачи в указанных случаях полномочий на предоставление документов. Во-первых, заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают доверенности. Во-вторых, одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее имя соответствующую доверенность. В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельства, что п. 3 статьи 182 ГК РФ запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В Информационном сборнике "Регистрация прав на недвижимость" за 2000 год (выпуск N 2) данную коллизию предлагалось разрешать следующим способом. В случаях, когда речь идет о подаче документов на государственную регистрацию сделки, необходимо соблюдать требования п. 3 ст. 182 ГК РФ. В ситуации обращения за государственной регистрацией перехода права названные требования соблюдать нет необходимости. Представляется, что подобная позиция не бесспорна, поскольку основывается на формальных моментах и не в полной мере учитывает саму сущность законодательного ограничения на одновременное представительство. Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной заинтересованности. Представительство в учреждение юстиции не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, то есть все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. В этом смысле роль представителя на сдачу документов больше схожа с ролью нунция в римском праве, который был простым глашатаем воли представляемого или его посланцем. С учетом изложенного допустимым является представление документов на государственную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.

При предоставлении документов на государственную регистрацию представителем возникает вопрос о документе, подтверждающем его полномочия. Согласно п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233, при представлении документов представитель подтверждает свои полномочия доверенностью, договором поручения. При формальном подходе к анализу данных положений ведомственного нормативного акта может сложиться точка зрения о необходимости одновременного представления и договора поручения, и доверенности, выданной во исполнение данного договора согласно п. 1 ст. 975 ГК РФ. Вместе с тем подобное толкование будет противоречить статусу доверенности как документа, имеющего особую доказательственную силу для третьих лиц и предполагающего сохранение в тайне от третьих лиц условия договора поручения (например, размер и основания вознаграждения поверенного). Доверенность в правовом плане имеет самостоятельное и самодостаточное значение, поскольку даже при разночтении между полномочиями, указанными в доверенности и в иных документах (договор, учредительные документы), юридическое значение будет иметь именно текст доверенности. Все вышеизложенное не опровергает положений вышеназванного нормативного акта Минюста России. Договор поручения в ряде случаев также подлежит представлению в учреждение юстиции, но это касается тех ситуаций, когда сами полномочия представляемого изложены не в доверенности, а в тексте договора. Подобное правило о возможности включения в текст договора записи о полномочиях содержится в п. 4 ст. 184 и ст. 1005 ГК РФ - применительно к договору коммерческого представительства и агентским соглашениям. С учетом однопорядковости данных договоров в сфере представительских отношений с договором поручения нет никаких противопоказаний против распространения этого правила и на договор поручения. В подобных ситуациях принято считать, что доверенность по существу, как письменное уполномочие, является составной частью договора. Таким образом, полномочия представителя в учреждение юстиции могут подтверждаться как посредством доверенности, так и посредством специального указания в договоре поручения или ином договоре добровольного представительства. Требование одновременного представления данных документов представляется излишним.

Нуждается в дополнительном законодательном обсуждении вопрос об изъятии на период государственной регистрации доверенности в соответствии с п. 5 ст. 18 Закона. Признавая правомерность данного изъятия применительно к доверенностям, предусматривающим совершение конкретной сделки, вместе с тем следует отметить нецелесообразность этих действий в отношении доверенности, выданной на распоряжение и управление без ограничения в полномочиях значительным массивом недвижимого или движимого имущества. Такие доверенности в обиходе иногда именуют "генеральными доверенностями". Изъятие подобных доверенностей из гражданского оборота на период рассмотрения комплекта документов в учреждении юстиции может повлечь негативные последствия для разумного управления и распоряжения иным имуществом представляемого. Доверенное лицо, лишенное подлинника генеральной доверенности, не может в полном объеме отстаивать интересы собственника перед третьими лицами. В связи с изложенным желательно было бы на нормативном уровне скорректировать практику изъятия подобного вида доверенности при подаче документов и ограничиться ее представлением для обозрения сотруднику учреждения юстиции вместе с копией, на которой сделать надлежащую отметку о ее соответствии оригиналу.

Название документа