Споры о регистрации сделок с недвижимостью

(Эрделевский А. М.)

("Бизнес-адвокат", 2003, N 22)

Текст документа

СПОРЫ О РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

А. М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ

А. М. Эрделевский, профессор МГЮА, доктор юридических наук.

Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила регистрации сделок с такими объектами и прав на них.

При таких обстоятельствах приобретают весьма важное значение руководящие материалы российских судебных органов, среди которых центральное место в отношении сделок с недвижимостью занимает Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Обзор), содержащийся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. Многие из сделанных в Обзоре выводов и рекомендаций, а также их мотивация заслуживают внимательного рассмотрения и подробного анализа.

Прежде всего следует сказать несколько слов о правовом значении государственной регистрации сделки. Государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения сделки, не является некой специальной формой сделки, которую стороны могут выбирать по своему усмотрению, хотя бы по закону такая форма и не требовалась. Государственная регистрация сделки является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Такая стадия является необходимой лишь в случаях, предусмотренных законом (ст. 164 ГК РФ). Между тем встречаются случаи, когда стороны включают в договор, государственная регистрация которого не предусмотрена законом, условие о вступлении его в силу с момента государственной регистрации и обращаются в орган юстиции с требованием произвести регистрацию (такого рода случай упоминается в п. 5 Обзора).

Условие о вступлении договора в силу лишь с момента государственной регистрации, если таковая не предусмотрена законом для данного договора, следует считать ничтожным в силу его противоречия п. 1 ст. 433 ГК. В аспекте правового значения государственной регистрации весьма интересен п. 7 Обзора, где упоминается об иске арендатора к уклонявшемуся от регистрации договора аренды арендодателю и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком более года на основании п. 3 ст. 165 ГК. Внимание здесь привлекают доводы ответчика, пытавшегося квалифицировать требование о государственной регистрации, предъявленное в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК, как требование о понуждении заключить договор в порядке п. 4 ст. 445 ГК, которое может предъявляться лишь в случае, когда в соответствии с законом заключение договора обязательно для одной из его сторон. В ситуации с заключением договора аренды ответчик такой обязательности не усматривал и просил отказать в иске.

Суд удовлетворил иск, обосновав принятое решение тем, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует ограничение возможности ее применения лишь случаями, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной, поэтому правила этой нормы применимы и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Принятое решение представляется правильным, но необходимо добавить, что п. 3 ст. 165 ГК РФ применим именно к договорам как двусторонним сделкам. Отсутствие государственной регистрации договора, если обязательность такой регистрации установлена законом, по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК РФ влечет признание договора не недействительным, а незаключенным. Кроме того, п. 4 ст. 445 ГК РФ устанавливает последствия уклонения одной из сторон от достижения соглашения по существенным условиям договора, а не от государственной регистрации.

Здесь же следует отметить, что арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Если вследствие незаконного отказа учреждения юстиции в регистрации права заинтересованному лицу причинены убытки, то такое лицо может требовать от органа юстиции возмещения причиненных убытков на основании ст. ст. 16, 1069 ГК РФ и ст. 31 Закона.

Далее остановимся на вопросах, касающихся состава законодательства о регистрации прав на недвижимость. Дело в том, что органы управления субъектов РФ и органы местного самоуправления всегда проявляли заслуживающую лучшего применения активность в нормотворчестве, зачастую выходя при этом за пределы их компетенции. В части регистрации сделок с недвижимостью эта тенденция проявлялась в установлении обязательности регистрации таких сделок, регистрация которых не требовалась в соответствии с федеральным законодательством.

Наиболее часто это проявлялось в принуждении к регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года, хотя такие договоры, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, не подлежат государственной регистрации. Между тем Конституция РФ и ГК не наделяют субъекты Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации, поскольку согласно п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами. Поэтому подобные нормативные акты не подлежат применению судами в силу их противоречия нормам ГК.

Особого внимания заслуживает п. 4 Обзора, поскольку законность приведенного в нем решения арбитражного суда вызывает серьезные сомнения. Речь идет о решении, принятом по иску строительной организации к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Истец (продавец), являвшийся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписал договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом (покупателем), однако учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между истцом и другим покупателем.

Истец не оспаривал сам факт заключения второго договора купли-продажи той же самой квартиры с другим покупателем, но ссылался на то, что, хотя первый договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован, в связи с чем истец оставался собственником квартиры в силу положений п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ и имел право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Поэтому истец считал, что учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Однако арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, ссылаясь на ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила). Весьма примечательно, что в Обзоре при этом не приводится ссылка на какой-либо пункт этих Правил.

Арбитражный суд указал, что в соответствии с упомянутыми нормативными актами в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Суд также отметил, что Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом, а наличие в этом реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует, по мнению суда, совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Основываясь на такой позиции, суд счел, что учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации, и в удовлетворении иска отказал.

Оценивая это решение, следует обратить внимание на то, что на момент рассмотрения анализируемого дела ни в Законе, ни в Правилах не содержалось специальных указаний на недопустимость противоречий в Едином государственном реестре, хотя действительно вполне понятно, что ни реестр, ни какой-либо иной документ противоречий содержать не должны. Но в силу чего суд счел, что наличие двух зарегистрированных договоров купли-продажи одного и того же объекта одним и тем же продавцом разным покупателям должно рассматриваться как противоречие в реестре? Если бы один и тот же объект продавали разные лица, противоречие было бы налицо, так как возникла бы неясность в том, кто же из продавцов является собственником имущества. В данном случае продавец заключил два договора купли-продажи одной и той же вещи. Такое право он имел как собственник вещи.

Конечно, исполнить продавец мог бы только один из заключенных договоров, а в связи с неисполнением второго для него могли наступить неблагоприятные последствия в виде обязанности возместить убытки, что прямо предусмотрено п. 2 ст. 463 ГК РФ. Кроме того, в ст. 20 Закона, устанавливающей основания отказа в регистрации сделок с недвижимостью и о которой в п. 4 Обзора вообще не упоминается, отсутствовали те обстоятельства, на которые ссылался суд в мотивировочной части решения. В ст. 20 Закона о соответствии по форме и содержанию требованиям законодательства говорится лишь в отношении тех документов, которые представляются на государственную регистрацию, но не о записях в реестре. Что касается противоречия в документах, то о них в ст. 20 Закона в его действовавшей на момент рассмотрения дела редакции вообще не упоминалось. Сегодня в эту статью внесены изменения, и в ней появилось новое основание отказа в регистрации - наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Однако о каких-либо противоречиях между представленными на регистрацию и уже зарегистрированными сделками в ст. 20 Закона по-прежнему не упоминается.

Безусловно, с позиций нравственности приведенное решение суда, сомнительное в аспекте его законности, может вызвать удовлетворение, поскольку хотя одновременное заключение нескольких договоров купли-продажи одной и той же индивидуально-определенной вещи и не является злоупотреблением правом, но последствием такого поведения может явиться правонарушение в виде неисполнения продавцом принятых на себя обязательств, так как исполнить можно только один из заключенных договоров. Однако негативная сторона последствий подобных решений несравнима с позитивной. Оставление такого решения в силе означает судебное благословение на произвольное вмешательство органов юстиции в отношения между участниками гражданского оборота, так как отказ в регистрации в данной ситуации является, по существу, внесудебным понуждением к исполнению заключенного договора. Ведь если у продавца нет достаточных оснований для расторжения первого договора в судебном порядке на основании ст. 450 ГК РФ, то новый договор, следуя логике органов юстиции и суда, продавец заключить не сможет. Следовательно, он окажется вынужден либо исполнить первый договор путем регистрации перехода права собственности, либо не исполнять его, ожидая в течение неопределенно долгого времени предъявления иска со стороны покупателя о регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ.

И все же безусловная регистрация органом юстиции двух сделок, одна из которых заведомо не может быть исполнена, вряд ли соответствовала бы смыслу Закона. Представляется возможным предложить следующее решение возникающей в подобных случаях коллизии. Если продавец представляет на регистрацию второй договор купли-продажи при наличии нерасторгнутого первого договора купли-продажи той же недвижимой вещи, то у регистратора прав может возникнуть вполне обоснованное предположение о том, что второй договор является мнимой сделкой (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Такая сделка недействительна (ничтожна) и не порождает юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В контексте Закона это означает, что у регистратора прав должны возникнуть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации сделки. Такие сомнения являются основанием для приостановления государственной регистрации не более чем на месячный срок в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона.

В течение этого срока регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, состав которых он вправе определять по своему усмотрению. Исполняя эту обязанность, регистратор может направить первому покупателю запрос о наличии у него намерения расторгнуть по соглашению с продавцом заключенный между ними договор купли-продажи. В запросе следует в качестве основания его направления указать факт подачи на регистрацию второго договора купли-продажи того же объекта и существо сомнений регистратора в отношении этого договора. Первый покупатель, получив запрос, сможет своевременно обратиться в суд с требованием о регистрации перехода права собственности на недвижимость в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ и заявлением об обеспечении иска путем запрещения ответчику и другим лицам, включая регистратора, совершать определенные действия в отношении предмета спора (ст. 91 АПК РФ).

Если первый покупатель после получения запроса не прибегнет к судебной защите своих прав, то, независимо от содержания ответа на запрос, регистратор, не получивший в течение срока приостановления государственной регистрации судебного запрещения производить такие действия в отношении объекта купли-продажи, должен считать свои сомнения относительно действительности второго договора купли-продажи устраненными и зарегистрировать этот договор. Все могущие возникнуть в дальнейшем споры должны разрешаться непосредственно между участниками гражданского оборота - продавцом и покупателями.

Представляет значительный практический интерес содержащийся в п. 6 Обзора вывод о том, что регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как нормы ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. По мнению ВАС РФ, из п. 3 ст. 26 Закона следует, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации (например, договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года), то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающее в связи с заключением и исполнением такого договора аренды.

На сроке договора аренды здания или сооружения следует остановиться особо, поскольку в связи с этим возникает большое количество споров. Как известно, процедура государственной регистрации договора аренды в силу известных российских реалий обычно является нежелательной как для арендодателя, так и для арендатора. Поэтому стороны договора аренды стараются воспользоваться правилом п. 2 ст. 651 ГК РФ, которая требует регистрации договора аренды здания или сооружения лишь в случае, если такой договор заключен на срок не менее одного года. Способы избежания регистрации различны. Наиболее часто стороны заключают договор на срок менее одного года (например, 11 месяцев) с условием, согласно которому по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, что обычно и происходит. Реже встречается практика заключения договора на неопределенный срок, на основании которого стороны состоят в арендных отношениях гораздо более года.

Как показывает анализ п. п. 8, 10, 11 Обзора, суд в этих случаях проявляет либеральный подход и прибегает к буквальному толкованию условий договора, не пытаясь усмотреть в нем признаки притворной сделки (возможно, в силу практической недоказуемости этого обстоятельства). То есть если в договоре нет прямого указания о сроке его действия, превышающем год, такой договор считается не подлежащим государственной регистрации. В принципе, такой подход следует считать обоснованным и по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Ведь договор аренды, как упоминалось выше, рассматривается в качестве обременения прав арендодателя как собственника здания или сооружения. Это обременение подлежит регистрации в зависимости от его тяжести, критерием которой является срок договора. Для оценки договора аренды как обременения важен вовсе не срок, в течение которого стороны фактически будут находиться в арендных отношениях, а то, насколько быстро и легко арендодатель сможет при желании освободиться от этого обременения.

Так, при заключении договора аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией арендодатель в каждый момент времени связан договором не более чем на эти 11 месяцев, поскольку по истечении этого срока он всегда вправе прекратить договор аренды своим односторонним волеизъявлением. В случае заключения договора аренды недвижимости на неопределенный срок арендодатель связан еще менее, поскольку такой договор может быть прекращен любой из сторон с предварительным предупреждением другой стороны за 3 месяца.

Название документа