О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Е. И. АФОНИНА

Е. И. Афонина, судья.

(Из опыта Федерального арбитражного суда Северо - Кавказского округа)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). С учетом времени введения в действие названного Закона <*> обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел). ------------------------------- <*> Введен в действие с 31 января 1998 г.

Анализ рассмотренных дел показал, что вопросы, связанные с применением Закона о регистрации, актуальны для судебной практики не только своей новизной, но и теми правовыми последствиями, которые предусмотрены законом (ГК РФ) в случае несоблюдения требований о проведении государственной регистрации недвижимости: согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом; пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность); в силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Перечисленными правовыми последствиями обусловлено, что вопросы применения Закона о регистрации возникают по спорам о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий в пользовании имуществом, о признании недействительными ненормативных актов, признании недействительной государственной регистрации, о понуждении к государственной регистрации, то есть в тех случаях, когда разрешение спора зависит от вопроса о действительности заключенной сторонами сделки, о моменте возникновения прав и обязанностей сторон по договору, о наличии у стороны в споре прав на недвижимое имущество.

1. Вопросы, связанные с регистрацией сделок с недвижимым имуществом

В практике судов округа возник вопрос, связанный с тем, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ. В отношении договоров купли - продажи нежилых помещений, зданий, сооружений указанная позиция Федеральным арбитражным судом Северо - Кавказского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.99 N 4749/98) признавалась неправильной. По делу N 962/98 окружной суд указал, что по смыслу пункта 1 статьи 165 ГК РФ установленные в ней правила относятся к сделкам, требование о государственной регистрации которых предусмотрено законом. Поскольку законом для оспариваемой сделки (договора купли - продажи сооружений) государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора. Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю (статьи 131 и 223 ГК РФ). Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" <*> (п. 3), в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <**>. ------------------------------- <*> См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 90. <**> См.: Там же. N 10. С. 14 - 21.

В соответствии со статьей 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Однако ни в статье 131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации (ст. 4) не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации. Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной (как в примере с договором купли - продажи недвижимости - ст. 550). Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что "в силу ст. 131 (хотя в данной статье перечислены не сделки, а права, подлежащие регистрации. - Е. А.) государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость" <*>, а "исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут быть предусмотрены специальным законом" <**>. ------------------------------- <*> Брагинский М. И. Договорное право. М., 1997. С. 283. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право: Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <**> Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22.

Однако следует отметить, что специального исключения ни для каких сделок с недвижимостью в законе не сделано, имеется лишь умолчание в специальной правовой норме о необходимости регистрации (ст. 551 ГК РФ - купля - продажа, ст. 651 - договор аренды зданий, сооружений сроком менее одного года). Актуальность изложенного заключается в том, что в практике возник вопрос о необходимости регистрации соглашения об отступном, предметом которого выступало недвижимое имущество. В статье 409 ГК РФ нет указания о регистрации данного соглашения, однако если принимать позицию В. В. Брагинского, оно подлежит регистрации, как любая сделка с недвижимостью. Но в таком случае какие последствия влечет отсутствие регистрации (заинтересованная сторона ссылалась на недействительность соглашения об отступном)? При рассмотрении данного спора Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа исходил из того, что по аналогии с договором купли - продажи недвижимости (п. 1 ст. 6 ГК РФ) последствия в виде признания соглашения недействительным (незаключенным) не наступают, поскольку регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности по ней. Судами округа рассматривались споры, по которым возникали вопросы о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, заключенных до вступления в силу Закона о регистрации. При рассмотрении таких споров окружной суд исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о регистрации и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды незаключенным либо ничтожным (дела N 0801/99, 1066/99, 1791/98, 1621/98, 0236/98, 1240/98). Встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона. Например, по делу N 236/98 суд указал, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Статьей 610 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды без указания срока, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Ситуация, при которой срок действия договора аренды становится неопределенным, возникает и в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Учитывая, что статья 651 ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок до одного года, возникает вопрос об обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок. По делу N 2241/99 окружной суд отклонил доводы кассационной жалобы о недействительности договора аренды здания в связи с отсутствием его государственной регистрации, указав следующее. В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор N 5А заключен сроком на шесть месяцев и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договора срок договора определен продолжительностью более одного года. Спорным является вопрос о необходимости регистрации договора аренды нежилых помещений, поскольку ГК РФ не содержит специальной нормы, регулирующей аренду такого имущества, в то же время Закон о регистрации определяет нежилые помещения как самостоятельный вид недвижимого имущества (ст. 1), а пункт 3 статьи 26 этого же Закона предусматривает, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения или части помещения. В том случае, если такой договор подлежит регистрации, возникает вопрос, зависит ли регистрация данного договора от срока его заключения - не менее года (ст. 651 ГК РФ, если рассматривать нежилое помещение как часть здания, сооружения), или договор подлежит регистрации независимо от срока его заключения (ст. 609 ГК РФ, если рассматривать нежилое помещение как один из видов недвижимости, подпадающий под действие общей нормы) <*>. ------------------------------- <*> См.: Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 8. С. 110.

Практика окружных судов Северо - Западного округа (дела N А56-12725/98, А56-16637/98, А05-4920/97) свидетельствует о том, что при рассмотрении таких споров суды исходили из того, что договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, а в случае отсутствия государственной регистрации договор аренды нежилых помещений следует считать недействительной сделкой в силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ. Такие выводы сделаны и по делам N 3077/99, 3085/99, рассмотренным Федеральным арбитражным судом Северо - Кавказского округа. Вместе с тем по делам N 3077/99, 3085/99 судом было отказано в иске о применении последствий недействительности сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации. Предъявление арендодателем такого иска признано способом злоупотребления правом. Данный вывод был обоснован тем, что сторонами сделки соблюдена письменная форма договора аренды нежилого помещения, договор исполнен, однако при этом стороны не определили, на ком лежит обязанность по государственной регистрации договора аренды. Согласно статье 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться как арендатор, так и арендодатель. При этом для государственной регистрации договора аренды необходимо представить поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения. Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя. Ссылаясь на обязанность арендатора осуществить государственную регистрацию договора аренды, арендодатель не представил доказательства принятия необходимых мер для выполнения ответчиком данной обязанности. Так, техническая документация на сданное в аренду помещение не была передана арендатору. Статьей 165 ГК РФ предусмотрен способ защиты нарушенных интересов арендодателя при уклонении арендатора от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, в виде права обратиться в суд с требованием о понуждении к регистрации сделки. Истцом не представлены доказательства нарушения его прав и охраняемых законом интересов отсутствием государственной регистрации договора аренды, обращения в суд с требованием о понуждении арендатора выполнить нарушенную, по его мнению, обязанность по регистрации сделки. При таких обстоятельствах, когда условия договора недостаточно четко определяют обязанности сторон по проведению государственной регистрации договора аренды, арендодатель не принимает необходимых мер для обеспечения арендатору возможности самому осуществить государственную регистрацию сделки и не использует законных средств для понуждения его к выполнению данной обязанности, предъявление иска о применении последствий недействительности сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации является способом злоупотребления правом. Требования статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлены в целях защиты интересов арендаторов, и именно арендодатель обязан обеспечить условия для реализации установленного законом обременения прав арендодателя соответствующего помещения. По делу N 436/98 окружной суд отклонил довод о ничтожности договора аренды нежилого помещения, сославшись на то, что в процессе рассмотрения спора одна из сторон обратилась с отдельным иском о понуждении провести регистрацию договора на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ. В проанализированных делах иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности фактически использовался недобросовестным арендодателем как способ расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок (в материалах дела имелись сведения о намерении истцов заключить договор аренды с другим арендатором). В связи с изложенным возникает вопрос о возможности отказа в признании недействительным (незаключенным) договора, который исполнен сторонами, но не прошел государственную регистрацию, если с указанным требованием обращается сторона, от которой зависит проведение регистрации, а другая сторона не заявляет встречный иск о понуждении к регистрации сделки. На наш взгляд, в такой ситуации суду следует выяснить причины, вследствие которых стороны не произвели государственную регистрацию договора, предложить заинтересованной стороне принять меры к регистрации сделки в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 165 ГК РФ (в случае уклонения другой стороны от указанных действий). Возвращаясь к вопросу о том, какой правовой режим установлен для аренды нежилых помещений (ст. 609 либо ст. 651 ГК РФ), следует учитывать, что если нежилые помещения рассматривать не как часть зданий, сооружений, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовому регулированию, подпадающему под действие статьи 609 ГК РФ, то, как совершенно правильно отметил В. В. Витрянский, "порождаются парадоксальные ситуации", когда для договора аренды здания, заключенного на срок менее года, государственная регистрация не требуется, а для аренды его части (нежилого помещения) такая регистрация необходима независимо от срока действия договора. Получается, что для аренды нежилых помещений предусмотрен более жесткий правовой режим по сравнению с арендой зданий, сооружений, тогда как экономическая значимость последних очевидно больше. Представляется, что при отсутствии специального правового регулирования аренды нежилых помещений распространение на данные отношения правового режима аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ) будет более логичным и снимет указанные вопросы. Является проблемным и вопрос, в каких случаях неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью наступают последствия в виде недействительности договора (на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ), а в каких - в виде его незаключенности (на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В юридической литературе О. М. Козырь высказано мнение, что последствия в виде недействительности сделки на основании статьи 165 ГК РФ применяются лишь в случаях, установленных законом, в самом Кодексе проводится, в основном, другая конструкция: если договор подлежит государственной регистрации, он считается по общему правилу заключенным с момента такой регистрации (статьи 558, 560, 651, 658) <*>. ------------------------------- <*> См.: Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22

По мнению В. В. Витрянского, буквальное содержание статьи 165 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки только в случаях, прямо установленных в законе (надо полагать, что это ст. 339 - ипотека, ст. 658 - аренда предприятия), а в том случае, когда в законе предусмотрено иное последствие, например, договоры аренды зданий, сооружений, продажи жилого дома, продажи предприятия считаются заключенными с момента их регистрации (статьи 651, 558, 560), оснований для признания таких договоров недействительными сделками в силу статьи 165 ГК РФ не имеется <*>. ------------------------------- <*> См.: Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 81.

Приведенное толкование статьи 165 ГК РФ пока высказано только учеными, в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации мы не нашли споров, в которых была бы изложена позиция по данному вопросу. Однако такое толкование представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм (п. 1 ст. 165 либо п. 3 ст. 433 ГК РФ) подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, и позволяет сделать вывод, что отсутствие регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности (например, статьи 609, 574, 584, 601 - аренда, дарение недвижимости, рента, пожизненное содержание), влечет признание указанных договоров незаключенными на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.

2. Вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество

В практике судов Северо - Кавказского округа наиболее часто возникают вопросы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество. По делам N 2094/99, 2119/99, 1386/99 перед судом возникали вопросы об определении наличия права собственности на недвижимое имущество у стороны в споре. При решении данного вопроса суды округа с учетом требований статьи 219, пункта 2 статьи 223 ГК РФ исследовали обстоятельства государственной регистрации права собственности, признавая заинтересованное лицо собственником имущества только при наличии такой регистрации, независимо от того, в какой период (до вступления Закона о регистрации в силу или после) возникли спорные отношения. В тех случаях, когда покупателем недвижимого имущества либо лицом, осуществившим его строительство, до государственной регистрации за ним права собственности совершались сделки по распоряжению имуществом, такие сделки признавались ничтожными, поскольку имуществом распорядилось лицо, не являющееся собственником (дело N 552/98). Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по указанным вопросам отражена в Информационном письме от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" (п. 2), в Постановлении Президиума от 02.02.99 N 4749/98. Вопросы, связанные с возникновением права собственности на объекты незавершенного строительства и в каких случаях незавершенное строительство может являться предметом сделки, отражены в уже упоминавшихся Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21 (п. 7), Постановлении Пленума от 25.02.98 N 8 (п. 16), а также в приложении к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (п. 21) <*>, в постановлениях Президиума от 20.04.99 N 7166/98, от 09.02.99 N 331/99. ------------------------------- <*> Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 43 - 44.

Окружным судом было рассмотрено дело N 264/98 по иску о признании права собственности на два недостроенных коттеджа, приобретенных по договору купли - продажи от 03.03.96. Отказывая в удовлетворении иска, кассационная инстанция указала, что согласно статье 130 ГК РФ недостроенные дома (коттеджи) относятся к объектам, определяемым законодательством как недвижимость. В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. На основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" регистрацию на не завершенный строительством объект осуществляет комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Доказательства того, что не завершенный строительством объект был зарегистрирован либо комитетом по земельным ресурсам был дан отказ в регистрации недвижимости, который в установленном порядке был обжалован, в материалах дела отсутствуют. Государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение и переход вещных прав на объекты, относящиеся к недвижимым. Учитывая, что права на недостроенные дома в установленном порядке не зарегистрированы, они не могут быть объектом гражданских сделок, следовательно, в иске о признании права собственности надлежит отказать. По делу N 758/99 рассматривался спор о признании недействительными протокола заседания учредителей коммерческого банка, согласно которому было принято решение о продаже здания банка фирме, и распоряжения администрации района о признании права собственности на здание коммерческого банка за фирмой. Здание было построено по договору подряда, заключенному фирмой (подрядчиком) и коммерческим банком (заказчиком). Земельный участок под строительство был отведен коммерческому банку. Удовлетворяя иск, окружной суд указал, что статьей 218 ГК РФ определены способы приобретения права собственности, протокол общего собрания администрацией района не мог быть расценен как сделка. Согласно статье 130 ГК РФ здание является недвижимостью, которая в установленном порядке подлежит государственной регистрации, после чего может быть признана объектом гражданских правоотношений. Здание в надлежащем порядке не было введено в эксплуатацию, поэтому государственная регистрация его не производилась. На момент возникновения правоотношений комитет по земельным ресурсам осуществлял регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, поэтому порядок перехода права собственности фирма по спорному зданию обязана была провести в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130. Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Момент перехода права собственности по договору купли - продажи недвижимости также определен императивно (ст. 551 ГК РФ) и связан с моментом его государственной регистрации. В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2). Таким образом, возникновение (переход) права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных статьей 218 ГК РФ, и, во-вторых, - с его обязательной государственной регистрацией. С учетом этих положений по некоторым делам возникал вопрос о соотношении исков о признании права собственности и о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли - продажи, о возможности удовлетворения иска о признании права собственности при отсутствии государственной регистрации права собственности. Что касается исков о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), то пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 арбитражным судам рекомендовано исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. В отношении других случаев В. Чубаровым со ссылкой на статью 28 Закона о регистрации, которая предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, и содержит указание на то, что момент возникновения права определяется решением суда, также высказано мнение о том, что при наличии спора о праве отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде <*>. ------------------------------- <*> См.: Закон. 1999. N 5. С. 110.

По делу N 929/98 кассационная инстанция не согласилась с решением суда об отказе в иске о признании права собственности на здание, заявленном к ТОО, и в иске об обязании зарегистрировать право собственности на это здание, заявленном к муниципальному предприятию "Новороссийское бюро технической инвентаризации". Муниципальное предприятие отказало истцу в регистрации права собственности на спорное здание, сославшись на то, что здание зарегистрировано за ТОО. Из материалов дела видно, что истец приватизировал спорные помещения путем их выкупа на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Фондом государственного имущества Краснодарского края, то есть способом, предусмотренным законодательством о приватизации (Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, Указ Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"). Законность договора аренды и дополнительного соглашения о праве выкупа проверены и подтверждены вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Продажа впоследствии Комитетом по управлению муниципальным имуществом города спорного имущества ТОО не соответствует законодательству, поскольку это имущество было незаконно передано в муниципальную собственность. В связи с выкупом имущества истец приобрел право собственности на него и может требовать признания этого права в судебном порядке в силу статьи 12 ГК РФ. Требование к Новороссийскому бюро технической инвентаризации подлежит удовлетворению в силу пунктов 12 и 15 Указа Президента Российской Федерации от 28.02.96 N 293 и пункта 5 статьи 2 Закона о регистрации, предусматривающих право обжалования в суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. По делам N 525/99, N 526/99 окружной суд оставил без изменения решение суда и постановление апелляционной инстанции, признавшие действительными договор купли - продажи торгового павильона и право собственности покупателя на него. Стороны выполнили свои обязательства по оплате имущества и его передаче, но ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана действительной. В решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться основанием для устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Кассационная инстанция признала данный вывод правильным, сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на приобретенное имущество. По делу N 2884/99 за истцом признано право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли - продажи у ответчика, при отсутствии регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (истцу). Неосуществление регистрации было обосновано тем, что после исполнения сделки - оплаты и передачи имущества - на него наложен арест в порядке исполнительного производства, возбужденного в отношении продавца. Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что наложением ареста нарушаются законные права и интересы истца как покупателя имущества. В решении содержится ссылка на то, что оно является основанием для регистрации права собственности в бюро технической инвентаризации. По делу N 1420 удовлетворен иск о признании права собственности на недвижимое имущество, освобождении от ареста и исключении из описи указанного имущества, обязании бюро технической инвентаризации выдать правоустанавливающие документы о праве собственности. Исковые требования обоснованы тем, что судебным приставом - исполнителем по исполнительному производству, возбужденному на основании решения арбитражного суда, наложен арест на имущество, не принадлежащее должнику. Должник является учредителем истца, спорное имущество внесено им в уставный капитал общества (истца). После передачи имущества на основании акта приема - передачи основных средств и регистрации устава общества истец является его собственником. Принятые судебные акты были обжалованы взыскателем, который ссылался на неправильное применение судом статей 131 и 223 ГК РФ, Закона о регистрации, полагая, что при отсутствии государственной регистрации перехода к истцу права собственности на арестованное недвижимое имущество у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности и освобождении имущества от ареста. В соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 223 ГК РФ при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента его государственной регистрации, поэтому кассационная инстанция не согласилась с выводами суда о возникновении у истца права собственности на спорное имущество, однако отклонила доводы кассационной жалобы о неправомерном удовлетворении судом исковых требований в части освобождения недвижимого имущества от ареста и исключения его из акта описи и ареста, указав, что с момента внесения учредителем спорного недвижимого имущества в уставный капитал акционерного общества (передачи по акту) и государственной регистрации последнего как юридического лица общество (истец) является законным владельцем переданного ему имущества, а учредитель утрачивает права по распоряжению им (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8). Создание общества осуществлено в соответствии с законом, учредитель не оспаривает передачу истцу недвижимого имущества в качестве своего вклада в уставный капитал, спора в осуществлении действий по регистрации перехода права собственности между истцом и его учредителем не имеется, поэтому на данное имущество не может быть обращено взыскание по долгам учредителя. Разъяснение о том, что в случае наложения ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество его законный владелец вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, содержится в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8. Вместе с тем о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество, в частности по исполненному договору купли - продажи, существует и другое мнение: "положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества" <*>. ------------------------------- <*> Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79 - 80.

Как мы видим по последнему приведенному делу, а также по делам N 348/98 и 2241 перед судами округа вставал вопрос об определении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество при приватизации, создании, реорганизации юридического лица. По делу N 348/98 окружной суд указал, что с момента регистрации акционерного общества оно приобретает право собственности на имущество, переданное в качестве вкладов его учредителями (статьи 48, 123 ГК РФ). Из материалов дела следует, что акционерное общество создано в процессе приватизации, зарегистрировано решением регистрационной палаты г. Ростова - на - Дону 30.06.93, согласно плану приватизации спорное недвижимое имущество включено в его уставный капитал. Правила о переходе права собственности на недвижимое имущество, установленные статьей 131 ГК РФ, не применяются к правоотношениям, возникшим до введения в действие Закона о регистрации (ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). По делу N 1420 имущество было передано в уставный капитал в период действия Закона о регистрации, поэтому момент возникновения права собственности кассационная инстанция связала с государственной регистрацией. По делу N 2241/99 заявитель кассационной жалобы (арендатор недвижимого имущества) ссылался на то, что у истца - АО "Проект-4" (арендодателя) не возникло права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество, так как АО не зарегистрировало право собственности на помещения. Данные доводы отклонены кассационной инстанцией по следующим основаниям. Согласно регистрационному удостоверению МПТИ части спорного здания зарегистрированы за ООО "Проект-4" на праве частной собственности. Из устава АО "Проект-4" следует, что оно учреждено в результате реорганизации ООО "Проект-4" и является его полным правопреемником. Передаточным актом от 24.04.96 ООО "Проект-4" передало учрежденному АО "Проект-4" спорную часть здания. С момента государственной регистрации акционерного общества оно становится собственником имущества, включенного в его уставный капитал (п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8). Поскольку при реорганизации юридического лица путем его преобразования происходит полное правопреемство, вновь созданное юридическое лицо становится обладателем всех вещных прав правопредшественника. Последующая государственная регистрация недвижимости за вновь учрежденным юридическим лицом является лишь доказательством существования права собственности. Абзац второй пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации содержит положение о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. До принятия Закона о регистрации подобная норма в законе отсутствовала и при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, окружной суд исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество при отсутствии правоустанавливающих документов, подтверждающих существование права собственности, не может рассматриваться в качестве доказательства права собственности и одним из условий удовлетворения виндикационного иска. Так, по делу N 783/99 арбитражным судом был удовлетворен виндикационный иск фирмы к банку об истребовании здания и выселении из него ответчика. Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что постановлением собрания учредителей банка принято решение о передаче истцу построенного здания в счет оплаты за выполненные подрядные работы, право собственности фирмы на спорное здание зарегистрировано в БТИ, выдано свидетельство о праве собственности. Принятые судебные акты окружным судом отменены. При этом указано, что ГК РФ не предусмотрено возникновение права собственности на имущество на основании решения собрания учредителей. В материалах дела имеются сведения о том, что решением арбитражного суда по другому делу признаны недействительными решение собрания учредителей банка и распоряжение администрации района, на основании которых зарегистрировано право собственности на здание за истцом. Таким образом, выводы судебных инстанций о наличии у истца права собственности на здание банка в силу регистрации данного права в БТИ не соответствуют материалам дела. Позиция кассационной инстанции по вопросу о возможности отказа в защите права собственности, которое основано на государственной регистрации, осуществленной в период действия Закона о регистрации, при отсутствии самого основания возникновения права собственности, предусмотренного статьей 218 ГК РФ, отражена по делу N 1349/98. Судом отказано в иске о выселении, так как после отмены определения суда общей юрисдикции у истца отпало основание возникновения права собственности. В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом право собственности возникает на основе сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации. Право собственности банка на здание возникло в момент регистрации в соответствии с определением суда от 12.06.96, поэтому после отмены данного юридического акта постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 13.01.97 отпало титульное основание права собственности банка. В связи с этим сохранение государственной регистрации несуществующего титула не может рассматриваться в качестве доказательства существования вещного права.

3. Споры о понуждении к государственной регистрации и о признании государственной регистрации недействительной

Количество рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо - Кавказского округа дел по данной категории незначительно (дела N 1772/98, 1622/98, 929/98, 1805/98, 1975/98, 2768/99, 2378/99). Интересными представляются выводы, сделанные по делу N 1622/98 по иску об обязании администрации перерегистрировать здание за Центральным банком Российской Федерации на праве федеральной собственности. Отказывая в удовлетворении иска, кассационная инстанция указала, что в соответствии с Законом о регистрации Банк России вправе обратиться с требованием о государственной регистрации недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения. На момент обращения истца с исковым требованием в арбитражный суд государственная регистрация прав на недвижимое имущество регламентировалась Законом о регистрации. В отличие от прежнего порядка данный Закон предусматривает регистрацию не только права собственности, но и других вещных прав. В соответствии с Постановлением Президиума Верховного Совета РСФСР от 24.06.91 на Банк России возложены функции по управлению имуществом на праве хозяйственного ведения, поэтому истец вправе заявлять требования о государственной регистрации за ним здания на праве хозяйственного ведения, а требование об обязании администрации города перерегистрировать здание за Банком России на праве федеральной собственности не основано на действующем законодательстве. В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, вправе обращаться органы государственной власти, уполномоченные выступать от имени Российской Федерации. При рассмотрении споров о понуждении к государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом проблемным является вопрос о пределах оценки регистрирующим органом, а также судом законности сделки, о понуждении к регистрации которой обращается заинтересованная сторона. В силу статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Представляется, что с учетом приведенной правовой нормы в отношении регистрации сделок с недвижимым имуществом пределами такой оценки следует считать исследование всех обстоятельств, связанных с установлением соответствия сделки закону. При наличии оснований считать сделку ничтожной в понуждении к регистрации должно быть отказано, независимо от того, были ли эти основания предметом оценки регистрирующего органа и основанием к отказу в регистрации. И если юридическая экспертиза формы сделки, как правило, не вызывает больших затруднений, то правильное решение вопроса о ее содержании представляется более сложным и даже не всегда возможным (последнее больше относится к регистрирующему органу). Поэтому при рассмотрении данной категории дел особое внимание должно уделяться именно этому аспекту. В качестве примера можно привести дело N 1760/98. ЗАО "Россияне" обратилось с иском к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству и администрации города Новороссийска о признании незаконным отказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка N 353 от 28.11.95, заключенного Фондом муниципального имущества города Новороссийска и истцом; об обязании Комитета провести государственную регистрацию договора купли - продажи земельного участка N 353 от 28.11.95 и выдать свидетельство на право собственности на этот земельный участок. При этом в качестве единственного основания отказа в регистрации сделки Комитет указал на то, что договор купли - продажи земельного участка не имеет юридической силы, поскольку сделка была заключена после принятия Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае", согласно которому земля на территории Краснодарского края не может быть предметом купли - продажи и других сделок по передаче прав собственности. Судами трех инстанций законность договора купли - продажи земельного участка исследовалась с учетом основания, послужившего отказом в регистрации сделки, другие доводы в обоснование незаконности сделки сторонами не приводились. Судебные инстанции удовлетворили исковые требования, отклонив довод Комитета о применении к спорным отношениям Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" и указав, что сделка совершена в соответствии с действующим законодательством о приватизации (Указ Президента Российской Федерации от 25.03.92 N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"). Фонд муниципального имущества г. Новороссийска наделен правом выступать в качестве продавца как зданий, строений, сооружений, так и земельных участков. Состоявшиеся судебные акты были отменены по протесту заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и дело направлено на новое рассмотрение, поскольку при рассмотрении спора судебные инстанции не проверили, не относятся ли спорные земли к землям оздоровительного назначения, не подпадает ли спорный земельный участок под ограничения к продаже, установленные Указом Президента Российской Федерации от 14.06.92 N 631. Следует заметить, что на момент рассмотрения спора в кассационной инстанции в материалах дела отсутствовали какие-либо сведения об особом правовом режиме спорных земель, указанные доводы и соответствующие им документы Комитет по земельным ресурсам и землеустройству представил только в надзорную инстанцию. Неправильное применение апелляционной инстанцией статей 16, 18 и 19 Закона о регистрации было отмечено окружным судом по делу N 2768/99. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Департамента муниципальных ресурсов к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительными зарегистрированного права собственности за ТОО ТП "Спорттовары" на здание и свидетельства о государственной регистрации данного права от 17.05.99. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в иске отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционная инстанция сослалась на отсутствие нарушений статей 16 и 19 Закона о регистрации и на то, что на основании договора купли - продажи, заключенного до вступления в силу Закона о регистрации, регистрирующим органом - Фондом имущества фактически произведена регистрация ранее возникшего права истца на недвижимое имущество. Представленные на регистрацию документы соответствовали требованиям закона и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации. У истца и третьего лица возник спор о праве собственности на помещение, который подлежит разрешению путем предъявления самостоятельного иска о признании права собственности на данное имущество, и запись о прекращении зарегистрированного учреждением юстиции права может быть внесена в государственный реестр по результатам рассмотрения указанного спора. Данные выводы признаны Федеральным арбитражным судом Северо - Кавказского округа ошибочными. Как было установлено судом первой инстанции, спорное имущество не вошло в состав арендованного имущества, переданного правопредшественникам ТОО ТП "Спорттовары" по договору аренды, а также в состав имущества, выкупленного последним в процессе приватизации на основании договора купли - продажи. При регистрации права собственности на спорное имущество за ТОО ТП "Спорттовары" на основании договора купли - продажи были нарушены требования статьи 16 Закона о регистрации, поскольку регистрация произведена при отсутствии заявления истца - стороны в указанном договоре, сведения от него в порядке статьи 19 названного Закона не запрашивались. Поэтому выводы апелляционной инстанции о возникновении у ТОО ТП "Спорттовары" права собственности на спорное имущество до его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и ссылка в подтверждение данного вывода на регистрацию договора купли - продажи Фондом имущества признаны кассационной инстанцией необоснованными. Кроме того, в тексте указанного договора отсутствовали конкретные сведения о выкупе ТОО ТП "Спорттовары" здания, описание недвижимого имущества, из чего следует, что представленные на регистрацию документы не соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, поскольку не отражали информацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на здание к ТОО ТП "Спорттовары". В силу статьи 18 Закона о регистрации наличие в правоустанавливающих документах описания недвижимого имущества является обязательным требованием, несоблюдение которого в соответствии со статьей 20 названного Закона должно влечь за собой отказ в государственной регистрации права. В связи с рассмотрением данного спора возник вопрос, является ли требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности одновременно спором о праве собственности и спором о признании недействительной регистрации и обязательно ли привлечение к участию в деле в качестве ответчиков по такому спору не только регистрирующего органа, но и лица, чье зарегистрированное право оспаривается. Окружным судом дело направлено на новое рассмотрение для решения вопроса о привлечении ТОО ТП "Спорттовары" к участию в деле в качестве ответчика. Кассационная инстанция посчитала, что требование о признании недействительным зарегистрированного права собственности является одновременно спором о праве собственности и спором о признании недействительной регистрации, поэтому предметом исковых требований являлось установление наличия права собственности на спорное помещение у конкретного лица - ТОО ТП "Спорттовары", и последнее, как одна из обязательных сторон в указанном споре, должно привлекаться к участию в деле в качестве ответчика. По делу N 2378/99 Новороссийская таможня обратилась с иском к МУП БТИ о признании недействительной регистрации в госреестре МУП БТИ права собственности АО на припортовый холодильник. Определением суда производство по делу прекращено по мотиву того, что в соответствии со статьей 42 АПК РФ государственные органы местного самоуправления и иные органы вправе обращаться с иском в арбитражный суд в случаях, установленных федеральными законами. Таможенным кодексом Российской Федерации не предусмотрено право таможни обращаться с иском в арбитражный суд о признании недействительной государственной регистрации недвижимости. Согласившись с принятым судебным актом, окружной суд указал, что согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Указанные лица требуют защиты своих прав и охраняемых законом интересов, они материально заинтересованы в исходе дела и выступают от своего имени. Как пояснил в судебном заседании представитель Новороссийской таможни, государственная регистрация припортового холодильника незаконно выводит из-под контроля таможенных органов товары (в данном случае недвижимость), таможенное оформление которых не завершено и по которым не уплачены федеральные налоги. В исковом заявлении Новороссийской таможни указано, что иск обусловлен защитой государственных интересов, поскольку направлен в защиту взимания налогов в федеральный бюджет Российской Федерации при перемещении товаров через таможенную границу России. Не уплатив госпошлину при подаче иска, истец указал, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 5 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" в связи с предъявлением иска в защиту государственных интересов он освобожден от уплаты госпошлины. То есть, по существу, иск заявлен в защиту государственных интересов, поэтому ссылка суда первой инстанции на статью 42 АПК РФ и вывод об отсутствии у таможни права на обращение с подобным иском являются правомерными.

Название документа