О порядке признания права собственности на земельный участок из невостребованных земельных долей

О ПОРЯДКЕ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ НЕВОСТРЕБОВАННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

А. Л. МИХАЙЛОВА

Михайлова А. Л., судья Обливского районного суда Ростовской области.

Проблемы права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения актуальны всегда, поскольку с их решением связано производство жизненно необходимой обществу сельскохозяйственной продукции. Действовавшими до 27 января 2003 г. Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренными Постановлением Правительства РФ 1 февраля 1995 г. N 96, невостребованные земельные доли определялись как земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями (п. 35) <1>. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534.

Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. N 337 (в настоящее время данный Указ также не действует) <2> было уточнено, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года. "Тем самым подтверждалось право образовавшихся вместо колхозов и совхозов с/х организаций (КФХ не упоминались) использовать невостребованные доли без договора, поскольку его не с кем было заключать" <3>. Таким образом, для придания земельной доле статуса невостребованной не имело значения, использовалась ли данная земельная доля самим собственником либо не использовалась. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026. <3> Мазуров А. В., Нахратов В. В., Чуркин В. Э. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный). М.: Частное право, 2006 // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <4> аграрные хозяйства правомерно использовали земельные участки, на которые приходятся невостребованные земельные доли. Однако с принятием Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ ситуация изменилась. Юридически значимым обстоятельством для отнесения земельной доли к невостребованным в настоящий момент является то, что собственник данной доли не распорядился ею в течение трех и более лет с момента приобретения права. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

В настоящее время под невостребованными земельными долями следует понимать такие земельные доли, собственники которых в течение трех и более лет с момента приобретения права на земельную долю не приняли решения о распоряжении своим имущественным правом (ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ). Невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельные участки, право собственности на последние может быть признано в судебном порядке только за субъектами Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальными образованиями. Ответчиками по делу являются собственники земельных долей. Об этом говорит и судебная практика. Так, Определением Высшего Арбитражного Суда РФ отказано в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дела Арбитражного суда Белгородской области N А08-9426/06-5 для пересмотра в порядке надзора Определения от 11 июля 2007 г., Постановления от 10 декабря 2007 г. Федерального арбитражного суда Центрального округа по тому же делу по следующим основаниям: Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области обратился в арбитражный суд с иском к администрации Ракитянского района Белгородской области о признании права собственности Белгородской области на земельный участок площадью 86,4 га, кадастровый номер 31:11:03 08 001:0041, образованный за счет невостребованных земельных долей в границах Венгеровского сельского поселения, южнее балки Меловое и Лога Меловецы, ООО "Белгранкорм" пр-во "Меловое" (бывшее АОЗТ "Восход") Ракитянского района Белгородской области. Третьими лицами по делу выступали Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Белгородской области. Определением Арбитражного суда Белгородской области от 11 июля 2007 г. производство по делу прекращено. Постановлением суда кассационной инстанции от 10 декабря 2007 г. определение первой инстанции оставлено без изменения. Суд прекратил производство по делу по мотивам неподведомственности, поскольку признал, что данным спором затронуты права граждан, которые должны быть привлечены ответчиками по делу. Анализ доводов заявителей показал, что в данном случае не имеется оснований, установленных ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела на рассмотрение в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ <5>. -------------------------------- <5> Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 апреля 2008 г. N 1495/08 // СПС "КонсультантПлюс".

В частности, в Ростовской области правом на обращение в суд с иском о признании права собственности муниципалитетов на земельные участки, образованные в счет невостребованных земельных долей, наделены органы местного самоуправления поселений. Администрация органа местного самоуправления выступает в рассматриваемом спорном правоотношении не как самостоятельное юридическое лицо, а как орган, уполномоченный в рамках своей компетенции осуществлять имущественные права и обязанности от имени соответствующего образования. При разрешении заявления о признании права собственности на земельные участки из невостребованных земельных долей необходимо соблюдение следующих условий: Во-первых, сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ (ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ). Так, в ч. 1 ст. 7 Областного закона Ростовской области от 22 июля 2003 г. N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" <6> сказано, что сообщения, связанные с реализацией прав и обязанностей участников земельных правоотношений, в том числе сообщения о предстоящем собрании участников долевой собственности, о невостребованных земельных долях, подлежат опубликованию в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти Ростовской области и (или) органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. -------------------------------- <6> Наше время. 30.07.2003. N 161.

Областной закон от 22 июля 2003 г. N 19-ЗС устанавливает и срок для желающих воспользоваться правами участника общей долевой собственности - 90 дней со дня опубликования сообщения о невостребованных земельных долях (ч. 2 ст. 21). При этом орган местного самоуправления поселения не обязан предпринимать действий по розыску собственников. Сообщение должно содержать фамилии, имена, отчества, места нахождения собственников; указание, куда и в какой форме собственники могут заявить о своем желании воспользоваться правами участника общей долевой собственности; срок - 90 дней с момента опубликования сообщения, в течение которого собственники могут заявить о своем желании воспользоваться принадлежащими им правами. Во-вторых, необходимо проверить, имеют ли невостребованные доли собственников и кто таковыми является, не утратили ли собственники своего права. Утрата права собственности может означать не только распоряжение земельной долей, но и выдел ответчиком земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли. "...Представляется необходимым исследовать вопрос о том, была ли заключена сделка по внесению земельных долей в паевой фонд, произошла ли фактическая передача данного имущества... была ли направлена воля граждан на отчуждение земли..." <7>. Сведения о распоряжении земельной долей могут быть предоставлены самим ответчиком либо истребованы судом в нотариальной конторе, органах Росрегистрации, Роснедвижимости. Право собственности ответчика подтверждается свидетельствами на право собственности на землю, выданными уполномоченными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству <8> свидетельствами о государственной регистрации права. -------------------------------- <7> Мельников Н. Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики. Материал подготовлен с использование правовых актов на 1 января 2005 г. для СПС "КонсультантПлюс". <8> В соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Самостоятельным основанием возникновения права собственности ответчика на земельную долю является включение ответчика в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно в соответствии с Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан" <9>. Согласно Положению о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий <10> в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия, включались работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г. -------------------------------- <9> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 11. Ст. 561. <10> Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. N 12. Ст. 931.

Следует отметить, что в отличие от истцов, которые не обязаны разыскивать собственников земельных долей, в случае если последние сменили место жительства, суд в силу ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места пребывания ответчика может приступить к рассмотрению дела только после поступления сведений об этом с последнего места жительства ответчика. Поэтому при рассмотрении дел подобной категории на суд ложится бремя выяснения последнего места жительства собственника земельной доли, что не способствует быстрому разрешению спора. Нередко найденные судом ответчики представляют мотивированные ходатайства в обоснование своего непризнания иска. Так, в Обливский районный суд Ростовской области поступило исковое заявление администрации Солонецкого сельского поселения к гражданам Денисенко, Миронцевой, Кравцову, Поллукошко, Насирханову о признании права собственности муниципалитета на земельный участок, образованный за счет невостребованных земельных долей. Судом были направлены повестки по местам жительства ответчиков, указанных в иске. При этом ответчики проживали в Ростовской области, в Якутии, в Дагестане, Беларуси. По результатам возвращения повесток выяснилось, что один из ответчиков умер, адрес другого ответчика, проживающего в Якутии, оказался неточным, повестка не вручена, судом направлен запрос в Управление Федеральной миграционной службы Якутии о предоставлении сведений об адресе проживания ответчика. Помимо этого, судом направлено поручение Компетентному суду Республики Беларусь о вручении проживающему там ответчику Поллукошко искового заявления и копий приложенных к иску документов. Производство по делу приостановлено до исполнения поручения. Определение момента возникновения права собственности ответчика имеет большое значение и потому, что, по смыслу п. 5 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ, началом течения срока, в период которого собственник должен распорядиться своей земельной долей, является момент приобретения права на земельную долю. Следовательно, недопустимо относить к невостребованным земельные доли, собственники которых распоряжались ими в течение указанного периода, но потом перестали это делать. В-третьих, нужно исследовать вопрос, принято ли органом местного самоуправления поселения решение об образовании земельного участка из невостребованных земельных долей. Как отмечает судебная практика, "системное толкование статей 14, 15, 19, 52 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" позволяет сделать вывод о том, что понятие "решения органов местного самоуправления", содержащееся в статье 52 Закона, включает в себя как нормативные правовые акты органов местного самоуправления, так и ненормативные правовые акты этих органов" <11>. -------------------------------- <11> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 апреля 2004 г. N А29-8643/2003а // СПС "КонсультантПлюс".

Поскольку принятый органом местного самоуправления в данном случае акт не устанавливает обязательные правила поведения, рассчитанные на неоднократное применение, не порождает прав и обязанностей у участников земельных правоотношений и адресован конкретному кругу лиц - прежде всего самой администрации муниципального образования, - указанный акт не носит характера нормативного и не подлежит обязательному опубликованию в средствах массовой информации. В-четвертых, необходимо проверить наличие решения общего собрания участников общей долевой собственности об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей. Количественный состав участников собрания определяется не количеством ответчиков по делу, а общим числом всех сособственников земельного участка, которых иногда может быть несколько сотен. Процедура уведомления сособственников о проведении общего собрания, процедура принятия решения и документальное оформление решения должны соответствовать требованиям ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ. Обязательными документами, подтверждающими соблюдение процедуры проведения собрания, являются список сособственников земельных долей, копии уведомлений о месте и дате проведения собрания, список присутствующих на собрании участников долевой собственности с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Следует обратить внимание, что орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, не наделен полномочиями по созыву общего собрания участников долевой собственности, но вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве собрания. Уведомление считается надлежащим, если оно совершено в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В отношении такой формы уведомления, как "размещение объявления на информационных щитах", В. В. Нахратов справедливо отмечает: "Очевидно, в Законе имеются в виду доски объявлений, устанавливаемые обычно около зданий районных администраций или внутри них. Но могут быть и другие щиты. Кроме того, точная дата извещения таким способом неизвестна (в отличие от даты издания соответствующего СМИ или даты почтового штампа на конверте); объявление после его размещения на щите может быть сорвано (ветром, хулиганами и т. п.). Поэтому уведомлять о собрании дольщиков только таким способом не рекомендуется" <12>. -------------------------------- <12> Мазуров А. В., Нахратов В. В., Чуркин В. Э. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный). М.: Частное право, 2006. Автор соответствующей главы - В. В. Нахратов // СПС "КонсультантПлюс".

В-пятых, требуется выяснить, установлены ли границы земельного участка, образованного из невостребованных земельных долей. Порядок установления границ земельного участка введен Методическими рекомендациями по выделу земельных участков в счет земельных долей, введенными Министерством сельского хозяйства РФ 23 января 2003 г. (протокол N 3). Согласно ч. 5 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <13> согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. В данном случае заказчиком кадастровых работ выступает орган местного самоуправления поселения. Оформленный в результате кадастровых работ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. -------------------------------- <13> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Наличие кадастрового паспорта позволит суду в случае удовлетворения иска органа местного самоуправления поселения принять решение, соответствующее требованиям ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <14>, которая устанавливает обязательное условие для документов, предоставляемых для государственной регистрации права: указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества. Об этом свидетельствует и судебная практика: -------------------------------- <14> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

"В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав" <15>. -------------------------------- <15> Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2007 г. N 8195/07 // "КонсультантПлюс".

Если хотя бы одно из вышеперечисленных обстоятельств отсутствует, исковые требования органа местного самоуправления поселения не подлежат удовлетворению, так как решение суда будет являться необоснованным.

------------------------------------------------------------------

Название документа