Правовые особенности заключения договора аренды

ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

С. А. ЧАРКИН

Чаркин С. А., кандидат юридических наук, председатель Городищенского районного суда Волгоградской области.

Аренда земельных участков является одной из самых распространенных форм организации производственно-экономического процесса. Анализируя историческое развитие договора аренды, необходимо отметить, что впервые упоминание о данном договоре встречается в Древнем Риме, где данный договор был представлен в виде договора найма - предоставление в пользование определенного объекта за плату. Согласно действующему законодательству, ст. 606 ГК РФ, это договор, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Договор аренды в настоящее время - наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот. При рассмотрении особенностей заключения договора аренды земельных участков необходимо обратить внимание на содержание данного договора, которое позволяет отграничить его от других видов договоров, предусмотренных действующим законодательством. Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора. Рассматривая, согласно действующему законодательству, существенное условие данного договора - условие о предмете, необходимо отметить, что в соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Исходя из изложенных положений закона предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т. е. определен на местности. Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве. Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности. Согласно действующему законодательству арендодателем может быть собственник имущества, земельного участка. Под понятием "собственник" понимаются физические, юридические лица, а также государство и органы местного самоуправления, которые обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения земельными участками. Нельзя рассматривать в качестве арендодателя иностранного гражданина или лицо без гражданства, поскольку действующее законодательство запрещает указанным гражданам приобретать, а, соответственно, владеть земельными участками на праве собственности, что является совершенно справедливым. Согласно закону арендатором может быть лицо, которое изъявило желание и заключило договор аренды земельного участка. При рассмотрении субъектного состава договора аренды земельного участка особое внимание нужно уделить иностранным гражданам, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ имеют право заключать договоры аренды земли, находящейся в собственности как у физического лица, так и в собственности муниципального образования <1>. -------------------------------- <1> Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. N 3.

Думается, правильной является позиция законодателя, изложенная и закрепленная в Земельном кодексе РФ, в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г., согласно которой земля не может приобретаться иностранными гражданами в собственность, а может ими использоваться только на правах аренды. Но, предоставляя землю иностранным гражданам на правах аренды, законодатель пошел по пути противоречия Конституции РФ и не предусмотрел специальных норм, направленных на реализацию положений ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", забыв, что в данном случае имеется несколько иной субъект договора аренды, который отличается своим правовым положением и менталитетом. Земельный кодекс РФ закрепил правовые нормы, устанавливающие порядок заключения договора аренды земли, которые являются общими для всех субъектов договора аренды. При этом Земельный кодекс РФ предоставляет органам местного самоуправления определенные полномочия по определению содержания договора аренды. Так, в соответствии с подп. 5 п. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" субъектам РФ предоставлено право установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов <2>. -------------------------------- <2> Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.

Остается весьма неопределенным в законодательстве вопрос по поводу заключения иностранными гражданами, лицами без гражданства договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности. Статья 38 Земельного кодекса РФ предоставляет право на приобретение данной категории земель как в собственность, так в аренду, но ничего не говорит о приобретении указанной категории земель иностранными гражданами. На практике подобные договоры заключаются, и правоприменитель, преодолевая пробелы в праве, применяет положение ст. 38 Земельного кодекса РФ к договорам аренды, где арендатором является иностранный гражданин. О порядке заключения иностранным гражданином договора аренды земли, находящейся в государственной собственности и в собственности муниципального образования, умалчивает и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поскольку в данном случае объектом аренды является земля, находящаяся не только в государственной собственности, но и в муниципальной собственности, законодательным органам субъектов РФ, в частности и Волгоградской области, следовало бы предусмотреть и закрепить на законодательном уровне порядок предоставления указанной категории земель в аренду иностранным гражданам. Анализируя содержание договора аренды земельного участка, нельзя обойти вниманием условие о сроке заключения данного договора, которое не является его существенным условием, но влияет на характер заключения договора аренды <3>. -------------------------------- <3> Башмаков Г. С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. 1995. N 8.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ в случае, если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом установлены максимальные сроки данного договора. Так, п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен предельный срок аренды - 49 лет. Предоставляя иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам землю на правах аренды, законодатель не предусматривает предельный срок аренды, в течение которого иностранный гражданин вправе использовать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Если следовать правовым нормам, закрепленным в ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, уравнивающим в правах иностранных граждан и лиц без гражданства с гражданами РФ, можно прийти к выводу, что к иностранным гражданам и лицам без гражданства применяются положения, закрепленные в п. 3 ст. 9 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которым договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Полагаю, что законодатель, предоставив гражданину, юридическому лицу, иностранному гражданину, лицу без гражданства право аренды земли на срок сорок девять лет, практически закрепил за арендатором землю на праве, которое в дальнейшем может перерасти в право частной собственности, поскольку сорок девять лет - это немалый промежуток времени, в течение которого на современном этапе могут возникнуть новые правоотношения, которые, в свою очередь, станут причиной изменения действующего законодательства. Необходимо также отметить, что современное законодательство ничего не говорит о минимальных сроках заключения договора аренды земельного участка. Федеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был дополнен положением, согласно которому минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду <4>. -------------------------------- <4> Клюканова Л. Г. Земельно-правовая реформа в Российской Федерации // Правоведение. 2002. N 4.

Анализируя законодательство субъекта РФ, Волгоградской области, необходимо указать, что данный закон на уровне субъекта еще не принят, что является пробелом в законодательстве, который требует незамедлительного устранения. В научной литературе имеются различные точки зрения по поводу предельных сроков заключения договора аренды. Думается, справедлива точка зрения А. Л. Корнеева, согласно которой предельные сроки аренды необходимо установить в зависимости от категории земель. При этом к этому нужно подходить дифференцированно, так как различные виды земель фактически имеют различный правовой режим. Рассматривая особенности договора аренды, необходимо обратиться к судебной практике. В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление администрации муниципального района Волгоградской области к И. Е. Кировой о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязывании освободить занимаемый земельный участок. Согласно исковому заявлению постановлением главы администрации муниципального района о предоставлении земельного участка в аренду гражданке И. Е. Кировой был предоставлен в краткосрочную аренду земельный участок для размещения платной автостоянки. С данной гражданкой был заключен договор аренды земельного участка. На момент подачи искового заявления постановление главы администрации Волгоградской области было отменено, как не соответствующее нормам действующего законодательства, при издании которого не был соблюден порядок предоставления земельного участка. В дополнение к данному исковому заявлению администрация Городищенского муниципального района указывает, что договор аренды земельного участка был заключен в нарушение требования ФЗ "О государственном земельном кадастре", в соответствии с которым каждому земельному участку в целях индивидуализации и возможности выделить его из других земельных участков должен быть присвоен кадастровый номер. Однако, как указывала администрация муниципального района Волгоградской области, в договоре аренды не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка - кадастровый номер участку не присваивался. В договоре аренды указывалось лишь приблизительное местоположение земельного участка, что не позволяет выделить данный земельный участок из состава других. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что при заключении договора аренды земельного участка не были соблюдены требования действующего законодательства. Ответчица И. Е. Кирова в судебном заседании иск не признала и пояснила, что в 2007 году она стала индивидуальным предпринимателем и в этом же году ей как индивидуальному предпринимателю впервые выделили земельный участок. Данный земельный участок она огородила, для чего специально приглашался главный архитектор. При составлении акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства все лица, указанные в этом акте, выезжали на местность. В настоящее время на автостоянку нет ни межевого дела, ни присвоен кадастровый номер. Никаких препятствий в оформлении документов у нее не было, но она не знала о том, что данные документы необходимо оформлять, и администрация ей об этом не сказала. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, иск администрации муниципального района Волгоградской области удовлетворил, в исковых требованиях гражданке И. Е. Кировой отказал. Из вышеизложенного судебного спора усматриваются нарушения, которые допускаются со стороны органов местного самоуправления при заключении договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь, являются основанием для усиления контроля со стороны контролирующих органов за использованием и распоряжением земельными участками. Для более полного понимания проблем, возникающих на практике, необходимо рассмотреть еще один гражданско-правовой спор, свидетельствующий о нарушениях действующего законодательства. В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление от гражданина Т. А. Терехова к ЗАО "ДТ" о признании договора аренды недействующим. В своем исковом заявлении гражданин Т. А. Терехов указывал, что он является собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения. По условиям данного договора аренды, по истечении срока действия договора он может быть продлен по соглашению сторон. Указанный договор сторонами продлен не был. В настоящее время гражданин Т. А. Терехов имеет желание надлежащим образом оформить свой земельный участок, поэтому просит суд признать договор аренды земельного участка недействующим, в связи с истечением срока действия данного договора. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, удовлетворил исковые требования гражданина Т. А. Терехова. Анализ данного гражданско-правового спора позволяет сделать вывод о целесообразности установления предельных сроков аренды, которые будут сокращены на срок менее чем сорок девять лет.

------------------------------------------------------------------

Название документа