Правовой режим единого государственного реестра прав на недвижимость

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ <*>

Е. В. ЧИКУРОВА

Чикурова Екатерина Владимировна, доцент кафедры предпринимательского, информационного и финансового права ФГБОУ ВПО "Московский государственный университет технологий и управления имени К. Г. Разумовского".

В статье рассматривается вопрос о функциональном предназначении Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним как информационного ресурса и одного из средств механизма административно-правового обеспечения безопасности сделок с недвижимым имуществом.

Ключевые слова: административно-правовое обеспечение безопасности сделок, безопасность, институт государственной регистрации, информационный ресурс, недвижимость, сделка, средство обеспечения безопасности.

Legal regime of the Uniform state register of rights to immovable property E. V. Chikurova

The article considers the issue on functional intended use of teh Uniform state register of rights to immovable property and transaction therewith as an informational resource and one of the means of mechanism of administrative-law ensuring of security of transactions with immovable property.

Key words: administrative-law ensuring of security of transactions; security, institute of state registration, informational resource, immovable property, transaction, means of ensuring security.

В связи с вовлечением в гражданский оборот объектов недвижимого имущества потребовалось формирование систем учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Между тем в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существуют различные проблемы. Так, В. С. Бабушкин указывает, что до сегодняшнего дня остаются дискуссионными вопросы определения понятия, правовой природы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вопрос о моменте возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, вопрос об определении правовой природы акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>. -------------------------------- <1> Бабушкин В. С. Правовой режим Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.14. М., 2010. С. 11.

Нуждаются в осмыслении и разработке вопросы законодательного определения правового статуса органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, взаимодействия различных органов на рынке недвижимости, упрощения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и создания комфортных условий для участников рынка недвижимости <2>. -------------------------------- <2> Яковлев А. Я. Административно-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.14. М., 2006. С. 8.

Недостаточно исследованы материально-правовые и процессуально-правовые признаки института регистрации. Для системного осмысления состояния и проблем процессуально-правового регулирования института регистрации требуется провести комплексный анализ практики реализации исследуемого института <3>. -------------------------------- <3> Добров А. Н. Институт регистрации в административном праве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.14. М., 2005. С. 5.

Следует отметить, что среди исследователей вопроса при выделении целей государственной регистрации нет единого мнения, а цели создания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не рассматриваются в науке. Институт государственной регистрации регулируется широким кругом нормативных актов Российской Федерации. В юридической литературе его характеризуют как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество, сделок с ним, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и информационно-правового регулирования. Обеспечение прав и законных интересов граждан и юридических лиц, создание гарантированных возможностей их реализации в сфере государственной регистрации прав на недвижимость - задача специально уполномоченных органов исполнительной власти, осуществляющих управленческие функции (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Определение компетенции, полномочий органов и должностных лиц, регламентация процедуры совершения регистрационных действий, административного регламента служащих осуществляются нормами административного права. Анализ административно-правового законодательства в данной сфере, материалов судебной практики, деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, позволяет сделать вывод о необходимости изучения и дальнейшего совершенствования института государственной регистрации прав на недвижимость в целях установления эффективного механизма административно-правового обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимым имуществом. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав <4>. -------------------------------- <4> Постановление Правительства РФ от 18 февр. 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 22.11.2006) // РГ. 1998. N 42.

Правовой режим Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется комплексом конституционных, административных норм и норм информационного права. Единый государственный реестр прав является инструментом реализации уполномоченным органом специальной процедуры регистрации прав и актом управленческого решения уполномоченного органа исполнительной власти в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <5>. -------------------------------- <5> Бабушкин В. С. Указ. соч. С. 11.

Единый государственный реестр прав как федеральный информационный ресурс ведется на основании принципов единства и сопоставимости сведений, обязательности регистрации прав, преемственности в порядке, установленном законом, регистрирующим органом в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти. В целях уяснения специфики правовой характеристики Единого государственного реестра прав как информационного ресурса и средства обеспечения безопасности сделок с недвижимостью необходимо раскрыть содержание указанных принципов. 1. Принцип единства и сопоставимости указанных сведений обеспечивается за счет соблюдения единства принципов, методов и форм ведения государственного реестра. 2. Государственный реестр является федеральным информационным ресурсом. Информационный ресурс - это представленный в виде отдельных документов и/или их массивов системообразующий элемент человеческой деятельности, являющийся источником информации или средством для получения отдельными физическими лицами и организациями знаний, формируемых в результате деятельности различных структур общества <6>. -------------------------------- <6> Солдаткина О. Л. Информационные ресурсы российской правовой политики: общетеорет. аспект. М.: Юрлитиздат, 2011. С. 25.

Признаками Единого государственного реестра прав как информационного ресурса являются: - нематериальность содержательной части; - наличие материального носителя с определенными физическими свойствами; - наличие в документе необходимых реквизитов, позволяющих идентифицировать зафиксированную информацию; - способность и предназначенность фиксированной информации к передаче во времени и пространстве в целях общественного использования; - возможность восприятия зафиксированной информации органами чувств человека при ее записи или употреблении. Значение Единого государственного реестра прав как федерального информационного ресурса состоит в том, что он является средством формирования и осуществления правовой политики государства в механизме административно-правового обеспечения безопасности сделок с недвижимым имуществом. 3. Единый государственный реестр прав ведется на бумажных и электронных носителях. При несоответствии между сведениями, включенными в записи Единого государственного реестра на электронных носителях, и сведениями, содержащимися в документах, на основании которых внесены такие записи, приоритет имеют сведения, содержащиеся в указанных документах. 4. Внесение исправлений в сведения, включенные в записи государственных реестров на электронных носителях, не соответствующие сведениям, содержащимся в документах, на основании которых внесены такие записи (исправление технической ошибки), осуществляется в порядке, установленном законом. 5. Ведение Единого государственного реестра прав на электронных носителях осуществляется в соответствии с едиными организационными, методологическими и программно-техническими принципами, обеспечивающими совместимость и взаимодействие государственных реестров с иными федеральными информационными системами и сетями. 6. Ведение Единого государственного реестра прав осуществляется регистрирующим органом в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 7. Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. 8. Принцип преемственности: права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей. На основании изложенного следует, что Единый государственный реестр прав представляет собой единую систему сведений, которые содержат значимую информацию об объектах недвижимого имущества, правообладателях, их правах, ограничениях (обременениях) этих прав и предназначается для различных целей: - признания и подтверждения возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; - ведения в пределах России унифицированной системы записей о правах, обременениях (ограничениях) прав на недвижимое имущество и записей о сделках с недвижимостью; - информация заинтересованных лиц и государственных органов о количественных и качественных характеристиках недвижимого имущества, правах на объекты недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав; - создания гарантий надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствуя упорядочению и стабильности гражданского общества; - обеспечения государственной, в т. ч. судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных и иных отношений, объектом которых является недвижимое имущество; - обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимым имуществом. Механизм административно-правового обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимостью представляет собой единство, взаимосвязь и функционирование средств обеспечения безопасности, их методов и способов, базирующихся на следующих принципах: - законности; - соблюдения и защиты прав и свобод человека и гражданина; - системного и комплексного применения политических, социально-экономических, организационных, информационных, правовых и иных мер обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимостью; - правового равенства субъектов; - открытости в реализации функций органов государственной власти; - приоритета предупредительных мер в целях обеспечения безопасности; - взаимодействия федеральных органов государственной власти с общественными объединениями, юридическими лицами и гражданами в целях обеспечения безопасности; - сбалансированности интересов субъектов. Способы административно-правового обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимостью представляют собой действие или систему действий государственных органов и должностных лиц, применяемых для обеспечения безопасности. К таковым можно отнести совершение регистрационной записи в Едином государственном реестре прав об аресте, ипотеке, регистрации права и др., а также запрос и выдача сведений, копий документов из Единого государственного реестра прав и т. д.

Название документа