Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость

ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Т. П. ПОДШИВАЛОВ

Подшивалов Т. П., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Южно-Уральского государственного университета.

Рассматривается правовая природа государственной регистрации прав на недвижимость. Подробно разбираются три основных подхода к определению правового значения факта государственной регистрации: правосоздающий, правоподтверждающий и смешанный.

Ключевые слова: объекты гражданских прав, недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимость, основание возникновения права на недвижимость.

The legal significance of the property rights state registration T. Podshivalov

The problem of determining the legal nature of real estate state registration is considered in article. Detail the three main approaches to determining the legal significance of the fact of state registration: right-created, right-confirmed and mixed.

Key words: objects of civil rights, real estate, the state registration of property rights, the cause of rights on real estate.

В пункте 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) закреплено правило о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Следует отметить терминологическую противоречивость п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ. Если исходить из буквального толкования указанных пунктов, то в п. 2 ст. 8 говорится о том, что право возникает после регистрации, а в п. 1 ст. 131 - что регистрации подлежит уже возникшее право. Еще одно правило, касающееся правового режима недвижимости, установлено в абзаце втором п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (далее - Закон о государственной регистрации), в котором определено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Логически объяснить такое положение закона невозможно, так как в этом случае запись о праве имеет большее значение, чем фактическое существование этого права. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В теории гражданского права существуют три основных подхода к определению значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В рамках первого подхода государственной регистрации придается правоустанавливающее, правосоздающее значение <1>. Сторонники второго подхода исходят из того, что государственная регистрация по своей сущности носит правоподтверждающий (правоудостоверяющий) характер <2>, а акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей <3>. В частности, О. В. Скремета отмечает, что "совершенный учреждением юстиции юридический акт сам по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, и поэтому государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера" <4>. -------------------------------- <1> См.: Калиниченко Т. Г. О государственной регистрации водных прав // Законодательство и экономика. 2007. N 8. С. 43 - 48; Круглова О. Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2002. С. 8; Яковлева А. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1. С. 72 - 73 и др. <2> См.: Гришаев С. П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. N 10. С. 85 - 90; Емельянова Е. А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 32 и др. <3> См.: Зарубин А. Правовая судьба акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество при решении вопроса о недействительности сделки // Хозяйство и право. 2008. N 10. С. 95; Тресцова Е. В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Известия вузов. Правоведение. 2004. N 2. С. 67; Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 24 и др. <4> Скремета О. В. Архитектурный менеджмент в условиях рыночной экономики. Челябинск, 2006. С. 11.

Сторонники третьего подхода полагают, что регистрация прав на недвижимое имущество по общему правилу имеет правоустанавливающее значение, а в ряде исключительных случаев, специально предусмотренных в законе, - правоподтверждающее <1>. Данное мнение полностью основано на действующем законодательстве. Однако это никак не подтверждает исключительность правоты законодателя, придавшего государственной регистрации прав на недвижимое имущество двойственное значение. Не верна и исходная посылка о том, что по общему правилу регистрация является правоустанавливающим актом, так как большое количество исключений из него также заставляет усомниться в его логичности. -------------------------------- <1> См.: Тужилова-Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2007. С. 41; Ширинская Е. Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 7; Ястребова В. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Российской Федерации и Федеративной Республике Германии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 20 и др.

Стоит отметить, что Закон о государственной регистрации не устанавливает четкой конструкции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и закрепляет противоречивые положения, о которых речь пойдет далее. На наш взгляд, нельзя отводить главную роль в вопросе возникновения права собственности на недвижимое имущество государственной регистрации. Вне зависимости от принадлежности вещи к движимому или недвижимому имуществу право собственности должно возникать с момента ее передачи, а равно поступления во владение приобретателя. Юридический факт сохраняет свое значение вне зависимости от характера передаваемого предмета, поэтому государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна нести правоподтверждающий, а не правосоздающий характер. Правоподтверждающий характер государственной регистрации заключается в том, что субъективное право на недвижимость возникает до государственной регистрации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и правоустанавливающими документами. Сущность государственной регистрации недвижимости состоит в обеспечении публичной достоверности зарегистрированного права. Государственная регистрация призвана гарантировать стабильность прав на недвижимое имущество. Следовательно, нет оснований говорить о том, что государственная регистрация имеет первостепенное значение для возникновения права собственности на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит производный характер, так как она может быть проведена только в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и подтверждает уже существующее право. Вывод о правоподтверждающем характере государственной регистрации следует из анализа положений абзаца первого п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, который определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что арбитражные суды занимают единую позицию, согласно которой государственная регистрация права собственности носит исключительно правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2006 N Ф03-А73/06-1/1538, от 21.08.2008 N Ф03-А73/08-1/3111, от 10.09.2008 N Ф03-А04/08-1/3788, от 21.11.2008 N Ф03-5118/2008; ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2007 N Ф04-2256/2007(33456-А75-20); ФАС Московского округа от 02.02.2006 N КГ-А41/14153-05, от 13.06.2006 N КГ-А40/5031-06; ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2008 по делу N А66-5774/2007; ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2007 N Ф08-6212/07, от 16.01.2008 N Ф08-8839/07; ФАС Уральского округа от 15.09.2008 N Ф09-5525/08-С6, от 10.12.2008 N Ф09-9431/08-С5; ФАС Центрального округа от 29.09.2009 по делу N А35-1205/06-С16 и др.

Внося в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней запись о праве, регистрационная служба от имени государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество возникло у лица в силу одного из оснований, перечисленных в ст. 17 Закона о государственной регистрации, а признать можно только то субъективное право, которое уже возникло и существует. Тот факт, что за государственной регистрацией обращается лицо, у которого уже возникло право на недвижимое имущество, находит подтверждение и в законодательстве. В частности, в п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации указывается, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В пункте 3 ст. 24 Закона о государственной регистрации закреплено, что государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. В статье 20 Закона о государственной регистрации среди оснований отказа в государственной регистрации указывается отсутствие права на недвижимое имущество. Согласно Постановлению ФАС Уральского округа от 24.06.2008 N Ф09-4439/08-С6 по делу N А60-26519/2007 деятельность органов государственной регистрации связана с бесспорной юрисдикцией, которая носит правоподтверждающий (как доказательство существования права и признания этого государством), а не правоустанавливающий характер. Согласно Определениям КС РФ от 05.07.2001 N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации" <2> и от 21.04.2005 N 185-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Запсибстройдизайн" на нарушение конституционных прав и свобод пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации" <3> государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов; она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию и имущественную самостоятельность. -------------------------------- <1> Вестн. КС РФ. 2002. N 1. <2> Там же. <3> Там же. 2005. N 6.

Исходя из буквального толкования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация определяет момент возникновения права, но не выступает в качестве основания возникновения права на недвижимое имущество. В частности, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 28.11.2007 N Ф03-А73/07-1/5436 по делу N А73-6765/2007-36 разъяснено, что акт государственной регистрации права сам по себе не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества: в соответствии с нормами ГК РФ государственная регистрация лишь определяет момент возникновения права собственности на недвижимое имущество или перехода права на такое имущество <1>. -------------------------------- <1> Аналогичная позиция высказана в других судебных актах. См., например: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2006 N Ф03-А73/06-1/2801, от 25.07.2006 N Ф03-А73/06-1/2153.

Если исходить из правовой природы государственной регистрации, а не из положений законодательства, то дата государственной регистрации определяет не момент возникновения права собственности, а момент подтверждения государством в лице компетентных органов такого права. Следовательно, государственная регистрация всегда имеет правоподтверждающий характер и удостоверяет со стороны государства наличие соответствующего права. В то же время в случае возникновения спора о праве собственности свидетельство о государственной регистрации не является безусловным доказательством, подтверждающим наличие (отсутствие) права на спорное недвижимое имущество. Принадлежность недвижимого имущества определяется на основании правоустанавливающих документов, а наличие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество в случае признания недействительной сделки, на основании которой это имущество приобретено, не является доказательством наличия у истца права собственности на данное имущество.

Название документа