Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Е. А. ПИСКУНОВА

Пискунова Е. А., начальник юридического отдела Зеленоградского агентства Департамента имущества города Москвы, аспирантка кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского городского университета управления правительства Москвы.

Государственная регистрация используется государством в первую очередь в качестве основного инструмента для обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимости. Прозрачность и гласность сделок с недвижимостью, обеспечиваемая посредством их фиксации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество <1> (далее - Реестр), существенно облегчает деятельность как различных государственных органов, так и обычных граждан и юридических лиц. Однако, как показывает практика, правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней нуждается в существенном совершенствовании. В данной статье будут рассмотрены актуальные вопросы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений как одного из наиболее популярных видов гражданско-правовых сделок в сфере недвижимого имущества. -------------------------------- <1> Государственный реестр утвержден Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

Ввиду особой сложности и значимости сделок с недвижимым имуществом в системе правового регулирования действующее законодательство предусматривает обязательность их государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами. Так, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества (определенного в ст. 130 ГК РФ) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2> (далее - Закон о регистрации). -------------------------------- <2> Федеральный закон от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

Однако, что касается одного из наиболее распространенных видов договоров аренды - аренды нежилых помещений, следует отметить, что на практике возникает ряд проблем при государственной регистрации данного вида сделок. Не представляется возможным однозначно ответить на ряд вопросов как теоретического, так и практического толка, например такие: будет ли являться нежилое помещение или его часть объектом недвижимости, подлежат ли государственной регистрации только долгосрочные договоры аренды или все, требуется ли регистрация договоров в отношении части помещений и являются ли такие сделки вообще договорами аренды и другие. Применительно к аренде нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого нежилого помещения как объекта гражданских прав, являются причиной различного толкования действующих норм. Чтобы понять, подлежит договор аренды нежилого помещения государственной регистрации или нет, в первую очередь необходимо ответить на вопрос: является ли нежилое помещение (или часть помещения) недвижимым имуществом и самостоятельным объектом гражданских прав. В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Существующие расхождения в подходах к понятию нежилого помещения весьма негативно сказались на разрешении прежде всего практических вопросов, связанных с регистрацией договоров аренды нежилых помещений. В связи с чем, несмотря на довольно длительный опыт применения Закона о регистрации, полемика по вопросу правового статуса нежилых помещений и распространения на них указанного Закона не утихает до сих пор <3>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья В. В. Чубарова "Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Право и экономика", 2003, N 3. ------------------------------------------------------------------ <3> См., например: Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000; Чубаров В. В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 6. С. 88 - 92.

Более того, в настоящий момент актуальным становится также вопрос о необходимости и возможности вовлечения в гражданский оборот части нежилого помещения. Так, с проблемами правового регулирования использования части нежилого помещения сталкивается любой хозяйствующий субъект, осуществляющий свою деятельность в сфере услуг или занимающийся торговой деятельностью, будь то установка в помещениях платежных терминалов и торговых аппаратов либо организация работы торгового павильона. Ввиду отсутствия специальных норм в законе в отношении аренды нежилых помещений в правоприменительной практике порой приоритет отдается не законности, а целесообразности. В связи с чем, а также исходя из того, что предметом договора аренды могут быть только потребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, у ряда современных авторов вызывает большое сомнение квалификация договора о предоставлении в пользование части помещения, не выделенной в натуре (например, торгового места), как договора аренды. Так, Е. А. Киндеева <4> отмечает, что оборудованное торговое место хотя и расположено в конкретном нежилом помещении и занимает определенную его часть, объектом недвижимого имущества не является. Аналогичного мнения придерживаются В. А. Алексеев, Т. Ю. Комарова, П. В. Макеев и Е. А. Чефранова <5>, которые относят такой признак нежилых помещений, как изолированность, к основополагающему при решении вопроса об отнесении нежилых помещений к объектам недвижимости. -------------------------------- <4> Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. 429 с. <5> Макеев П. В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. N 2. С. 364 - 369.

Однако существует и другая точка зрения. Так, некоторые авторы полагают, что отсутствие правовой регламентации таких объектов, как часть нежилого помещения, сдерживает развитие гражданского оборота недвижимости и препятствует в первую очередь деятельности субъектов малого бизнеса. Например, В. М. Ланда <6> говорит о необходимости законодательного регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, а также регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. -------------------------------- <6> Ланда В. М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. N 5. С. 78 - 84.

В итоге, несмотря на отсутствие законодательного определения нежилого помещения, по-нашему мнению, можно с уверенностью утверждать, что оно в силу прямого указания на это закона, в силу своих свойств, а также в силу сложившейся практики является объектом недвижимости. А в этом случае согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (независимо от срока, на который он заключен), если иное не установлено законом. В этом смысле "иное" установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания и сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК) <7>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <7> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006. С. 372 - 481.

Ввиду отсутствия каких-либо специальных норм в отношении нежилых помещений возникает следующий вопрос: применять ли к аренде данного вида недвижимости общие нормы об аренде или специальные, регулирующие аренду зданий и сооружений (включая особенности государственной регистрации данного вида договора). С одной стороны, учитывая отсутствие в отношении аренды нежилых помещений каких-либо специальных правил в Кодексе, на указанные правоотношения необходимо распространять общие правила о договоре аренды, а не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ. На поставленный выше вопрос в 2000 г. ответил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. В информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" ВАС РФ распространил требования о государственной регистрации и на договоры аренды нежилых помещений, указав, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и, учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ <8>. -------------------------------- <8> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

Безусловно, что позиция ВАС РФ отвечает в первую очередь потребностям практики и логике арендных отношений недвижимого имущества, если учесть огромное количество заключаемых краткосрочных договоров. Однако следует признать, что позиция ВАС РФ не подкреплена содержанием гражданско-правовых норм, отсутствие которых в научной литературе рождает ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства <9>.

Анализируя положение, сложившееся в области государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, можно говорить о двух возможных вариантах совершенствования действующего законодательства: либо унифицировать правила о регистрации недвижимости <10>, либо распространить требование ст. 651 ГК РФ на государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который они заключаются. Основным аргументом сторонников второго варианта является тот факт, что освобождение от регистрации сделок, заключаемых на срок менее года, может привести к ослаблению государственного контроля в этой области. -------------------------------- <10> Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 8. С. 101.

Как известно, с проблемой размещения рано или поздно сталкиваются любые юридические лица, в связи с чем возможность арендовать различного рода нежилые помещения имеет большое значение для развития предпринимательской деятельности. При этом государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений выступает своего рода гарантом стабильности совершенной сделки и бизнеса в целом. В этой ситуации государство обязано обеспечить надежность гражданского оборота недвижимости, в первую очередь посредством ликвидации пробела в законодательстве в части регулирования оборота нежилых помещений. Таким образом, необходимо дополнить ст. 130 Гражданского кодекса РФ нормами, предусматривающими определение правового статуса нежилых помещений (части помещений), регулирование аренды данного вида недвижимости, в первую очередь для решения ряда противоречий в отношении государственной регистрации данного вида сделок. Помимо отсутствия соответствующих норм, регулирующих вопросы оборота нежилых помещений, также необходимо обратить внимание на проблемы, возникающие ввиду несовершенства действующего законодательства при реализации на практике Закона о регистрации в отношении аренды нежилых помещений. Так, согласно Закону о регистрации с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. Перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации, установлен статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации. В том числе к ним относятся: учредительные документы сторон, документы о назначении руководящих органов организаций, выписки из ЕГРЮЛ каждого участника договора. Непредставление стороной сделки указанных документов является основанием для отказа в регистрации (ст. 20 Закона). Безусловно, сформировать необходимый пакет документов для представления в регистрирующий орган возможно только в случае обоюдного желания и добросовестности сторон договора аренды недвижимости, что встречается не всегда. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Данная норма призвана обеспечить защиту одной из сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды. Следует согласиться с авторами <11>, которые полагают, что указанное положение закона не выгодно для арендодателя. На практике складывается следующая ситуация: договор аренды заключен, арендатор помещение принял по акту приема-передачи и фактически его использует, однако договор не прошел государственную регистрацию. Единственным способом защиты собственных прав для арендодателя в этой ситуации является обращение в суд с требованием о регистрации договора: ведь прервать отношения с недобросовестным арендатором не представляется возможным. Безусловно, такое неравное положение сторон при заключении договора аренды нельзя назвать справедливым и отвечающим основному принципу гражданского законодательства - принципу равенства участников (ст. 1 ГК РФ). -------------------------------- <11> Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. 2004. N 6.

В этом смысле, по нашему мнению, возможность правовой защиты, предусмотренной ст. 165, ни в коей мере не уравнивает положение арендатора и арендодателя. Во-первых, судебный процесс занимает длительное время. Во-вторых, арендодатель несет судебные расходы. В-третьих, поскольку договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы только после осуществления государственной регистрации договора. В связи с чем, по нашему мнению, отсутствие регламентированного срока, в течение которого договор должен быть зарегистрирован, негативно отражается на практике применения действующих норм и не защищает в полной мере интересы арендодателя. Говоря о защите прав арендодателя, следует также отметить следующее. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в т. ч. связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Когда такой отказ допускается законом (например, при заключении договора на неопределенный срок, п. 3 ст. 450 ГК РФ) или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Для реализации права сторон на односторонний отказ рекомендуется предусмотреть в договоре порядок государственной регистрации прекращения аренды в одностороннем порядке во избежание споров <12>. В данной ситуации запись о прекращении аренды нежилого помещения вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению арендодателя и на основании документов, подтверждающих прекращение договора аренды. В отличие от прекращения аренды в связи с истечением срока, в данном случае для государственной регистрации не требуется представления документов о фактическом прекращении арендных отношений (акта приема-передачи). По мнению автора, во избежание многочисленных споров порядок одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимости должен быть определен законодательно, например, по аналогии с Законом "Об участии в долевом строительстве" <13>. -------------------------------- <12> Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009. 567 с. <13> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Ст. 9 // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. N 1. Ст. 40.

Так, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора он вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства указанного предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Подводя итог проведенному анализу правового регулирования государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, приходится констатировать, что в российском законодательстве сегодня отсутствует четкий механизм действенного контроля государства за этой сферой. Учитывая, что "...хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие..." <14>, можно констатировать: налицо необходимость совершенствования действующего законодательства с целью введения такого основополагающего понятия, как нежилое помещение, установления порядка аренды нежилых помещений, а также с целью унификации норм, регулирующих порядок государственной регистрации данного вида сделок. -------------------------------- <14> Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев: Тип. И. И. Чоколова, 1907. С. 107 - 108.

Литература

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ 2. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006. С. 372 - 481. 3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. 429 с. 4. Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья В. В. Чубарова "Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Право и экономика", 2003, N 3. ------------------------------------------------------------------ 5. Чубаров В. В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 6. С. 88 - 92. 6. Ланда В. М. Проблемы государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения // Арбитражная практика. 2010. N 5. С. 78. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья М. Пискуновой "Назначение и правовой режим нежилых помещений" включена в информационный банк согласно публикации - "ЭЖ-Юрист", N 11, 2004. ------------------------------------------------------------------ 7. Пискунова М. Г. Назначение и правовой режим нежилых помещений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Теория и практика // Юрист. 2004. N 11. С. 466. 8. Лапач В. А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. N 4. С. 5. 9. Иванова Е. Аренда государственного имущества (на примере города Москвы) // Право и экономика. Июнь. 2004. N 6. 10. Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009. 567 с. 11. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М.: ЮРИТ-Вестник, 2003. N 8. С. 84 - 95. 12. Макеев П. В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. 2009. N 2. С. 364 - 369. 13. Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев: Тип. И. И. Чоколова, 1907. С. 107 - 108. 14. Ерш А. В. Аренда зданий и иных сооружений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. 207 с. 15. Круглова О. Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2002. 198 с. 16. Карцева Н. С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. 140 с. 17. Аппак Т. Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве): Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. 204 с.

Название документа