Мошенники нередко используют нашу лень и наплевательское отношение к документам

(Крузе Ю.)

("Жилищное право", 2012, N 7)

Текст документа

МОШЕННИКИ НЕРЕДКО ИСПОЛЬЗУЮТ НАШУ ЛЕНЬ И НАПЛЕВАТЕЛЬСКОЕ

ОТНОШЕНИЕ К ДОКУМЕНТАМ

Ю. КРУЗЕ

Крузе Юлия, управляющий партнер юридической компании "Т. М.-Сервис".

Мы часто сталкиваемся с такими ситуациями, когда определенная группа владельцев объекта недвижимости так или иначе не может договориться о его судьбе и пытается путем законных и незаконных действий получить контроль и оформить или переоформить право собственности на этот спорный объект.

Налогообложение сделок с объектом недвижимости очень простое, поэтому первый вариант - это договор купли-продажи. Чаще всего для продавца он связан с необходимостью получить реальную стоимость, так как это объект, требующий рыночной оценки, и с него продавец обычно платит налог на доход. Но при возможности никто эти деньги платить не хочет. Поэтому довольно распространено в юридической практике такое оформление договора купли-продажи, по которому идут налоговые последствия, когда следует другая законная юридическая операция, а именно когда объект недвижимости вносится в качестве вклада в уставный капитал в какое-то другое юрлицо. Уставные капиталы есть у хозяйствующих субъектов (ООО, ЗАО). И собственник, у которого этот субъект есть в натуре, вместо того чтобы его продавать, вносит его в качестве вклада в уставный капитал в другое юридическое лицо. Таким образом, получается, что собственник изменился, а деньги передаются другими способами - часто в чемодане и без налогов. Но есть и более редкие способы, когда оформляются хоть какие-то документы. Здесь речь идет о том, что в составе ООО, в уставном капитале которого появился объект недвижимости, есть определенная группа лиц. Довольно много незаконных юрдействий, которые мы наблюдали, связаны с тем, что владельцы пытаются "отжать", отделить совладельца ООО от совладения и допуска к объекту недвижимости, потому что объект зарегистрирован как собственность целого юрлица, а доступ к этому объекту хочет узурпировать одно лицо за счет ущемления интересов другого.

Что можно рекомендовать в таком случае? В России активно развивается корпоративное законодательство. Большинство мошеннических операций построено на том, что истинный собственник объектов недвижимости по некоторым причинам не хочет себя показывать в составе участников этих документов. То есть он оформляет свое ООО на родственников, жену, водителя, а сам выступает в качестве второго участника, который является совладельцем и реально присутствует при сделках. То есть один реальный, а второй - путем представительства через третьих лиц. И здесь важно не упускать владельческого контроля на уровне вопроса: кто директор компании, которая приобретает объект недвижимости? Реальные возможности влияния находятся у человека, который возглавляет компанию в должности директора. Важно, чтобы в отношениях с директором было прописано, что он без согласия других собственников не имеет права совершать определенные сделки, например оформлять залог, заем, кредит, выдавать гарантии, попечительства, вступать в крупные сделки (то есть в те, где сумма превышает 25% балансовой стоимости).

Возможность мошенничества связана с тем, что в корпоративном законодательстве некоторые моменты остаются по умолчанию. Например, участник, который лично представлен в обществе, хочет провести внеочередное собрание и открыть дочернее общество и в качестве вклада в уставный капитал может его передать. Он пишет объявление, так как в уставе написано, что он должен дать объявление в газете, чтобы пришли другие участники. Он дает это объявление на самом деле, но в такой газете, которую никто не видит, и другие участники (особенно если это были водитель и жена) не приходят на собрание. Тем не менее оно проходит, решение принимается при отсутствии другого партнера, и регистрируется новая компания. А потом второе лицо узнает об этой сделке, о том, что фактически имущество убыло из компании, которую оно контролировало, совершенно непонятным способом. И тут начинаются возбуждение уголовных дел и подача в суд исков, связанных с регистрацией перехода права собственности, с отменой создания юрлица, начинается активная деятельность по возврату утраченных активов.

Если бизнес зарабатывает деньги и вкладывает их в определенные объекты недвижимости, то существует другая рекомендация: никогда нельзя постоянную операционную бизнес-деятельность, которая связана с производством продукта или продажей товара, вести от имени того лица, на котором числится объект недвижимости. Обычно при определенном уровне бизнеса, когда появляются достижения в виде земельных участков или объектов недвижимости, мы всегда рекомендуем выделять компанию, которая занимается операционной деятельностью, потому что у нее большое количество гражданско-правовых рисков. Это ежедневные риски, которых нельзя избежать, но которые можно минимизировать. Но всегда есть риск, что ваш контрагент будет вами недоволен. Поэтому в группе компаний отдельно выделяется одна, владеющая активами (сокращенно - КВА), у которой должно быть минимальное количество любых рисков. Это компания, которая ничего не делает, ни с кем не работает, лучше, если она принадлежит иностранному владельцу или некоммерческой организации. Чаще всего эту компанию делают на упрощенном налогообложении, потому что владение имуществом позволяет экономить на налоге на прибыль. И ее основная задача - владеть, охранять, сопровождать. А по договору на аутсорсинг - приглашать охранную и клининговую компании, арендаторов и прочее. Причем арендаторами могут быть собственные группы. В круге допущенных к владению активами не должно быть никаких подставных лиц. И риск в том, что ваш собственный партнер, с которым вы ведете бизнес, может иметь другие представления о правильном его ведении. В малом и среднем бизнесе есть тяжелые ситуации, которые мы называем внутренним рейдерством, и они связаны с тем, что партнеры по бизнесу работают вместе долгое время, зарабатывают деньги до какого-то момента. А потом - все! Один про другого говорит: "Он для меня умер". А если умер партнер, то умер и бизнес. Но объект недвижимости ведь "живой"!

Есть еще одна типичная ситуация. Чем больше проблем у реального бизнеса, тем больше работы у юристов. Когда они говорят о работе по профилактике, то получается, что сами у себя этот кусочек рынка забирают. Но юристы считают, что людям важно показывать общую картину и прорабатывать самые типичные ошибки, рассматривать кейсы. Хотя люди все равно чаще всего учатся на своих ошибках, а не на чужих.

Сейчас идет последний период, когда государство в соответствии с Земельным кодексом дает возможность собственникам зданий и сооружений, получившим их в период приватизации и потом поменявшимся несколько раз, выкупить по льготной цене земельные участки, на которых эти объекты расположены. Это очень актуальная и интересная тема. Законодатель уже несколько раз отодвигал этот срок - сначала до конца 2010 г., потом до 2011 г., потом до середины 2012 г. Это сложная и длительная процедура, которая занимает несколько месяцев. Представьте себе территорию промышленного предприятия, какого-нибудь завода или фабрики. Они находятся на территории города. В основном построены в советский период в городской черте, и аренда у них, скорее всего, на 49 лет, вся территория обнесена забором. И у них внутри все делится по цехам. Когда приходили новые хозяева, перекупали этот завод у бывших социалистических предприятий и приватизировали, получалась такая картина: внутри забора один цех выкупила компания A, второй - компания B, третий - компания C, и каждая является собственником объекта недвижимости. Под каждым объектом сформирован земельный участок. Законодатель сказал: "Купите землю, господа! Оформитесь - и вперед!" И в этот момент наличие нормальных человеческих отношений у собственников весьма влияет на то, чтобы это право было реализовано. Если на территории завода находятся два бывших друга, которые в конфликте, то им нужно договориться о том, как провести земельный участок, как разделить его. Они связаны тем, что у них единое землепользование, им нужно договариваться. В данном случае юристы совершенно неожиданно для себя поняли, что вместо анализа юридической ситуации они уже давно занимаются переговорами. Уходит личный фактор. В конце концов это приводит к тому, что конфликтующие собственники могут успеть за оставшийся период провести свою кампанию.

Есть более грустные варианты, когда мы видим, например, крупные химические предприятия. В данном случае речь не идет о мошеннических схемах. Мошенничество - это умышленное преступление, когда человек понимает, что он идет против закона, что он работает на свой корыстный интерес. В данном случае мы видим ситуации, когда кто-то умышленно тормозит дела своему соседу. Есть определенные действия, которые собственники-соседи должны предпринимать вместе, потому что они связаны, идут в одной упряжке, они находятся на едином земельном участке, на котором расположены их объекты недвижимости. Есть вариант, когда они неумышленно ставят друг другу палки в колеса. Приобретение собственности и ее максимально эффективное использование в данном случае тормозятся и разбиваются о неконструктивные межличностные отношения.

Еще пример. Не секрет, что у нас земля поступает в собственность гражданам посредством решения органов местного самоуправления. Чаще всего это земли сельхозназначения, которыми распоряжаются главы сельских муниципалитетов, либо это земельные участки в рекреационных зонах. Таким образом, складывается ситуация, когда конечный покупатель по рыночной стоимости приобретает земельный участок. И был комичный случай, когда один клиент приобрел очень хороший земельный участок в городе, но только он был в виде вертолетной площадки. У него не было подъезда и дороги. То есть он купил участок под личные нужды, решил построить там площадку, но ни дороги, ни подъезда не предусмотрел. В итоге он вынужден был сначала договариваться с соседями, чтобы его пускали на свою площадку, потом решил было заняться строительством дороги, но стало непонятно, что делать дальше. Юристы показали продавцам, что это неправильно оформленный участок, так как еще при продаже и при формировании заказа они должны были выделить ему полоску дороги с чужого земельного участка - для прохода.

То есть мы говорим о сервитуте. Новый собственник должен иметь право хотя бы на дорожку, которая ведет к его участку. Поэтому продавцам, которые просто обманули покупателя, нужно самим переоформлять участок. А в некоторых случаях (как, например, с цехами) речь идет о том, что необходимо оформлять сервитут, потому что сторона, которой принадлежат дороги внутри забора, коммуникации и шлагбаум, может нарушать закон. Получается, что у собственников цехов нет возможности въехать на свою территорию. Это достаточно проблемное поле, связанное с юридическими нюансами, потому что изначально не было договоренности между сторонами во время покупки объектов. Это должно было войти в договор купли-продажи, должно было быть оформлено юридически. Это очень крупная проблема, она вышла за рамки преддоговорных споров, возбуждено много юридических процессов. Каждая из сторон обращается к независимому оценщику, и очень тяжело решить, какой величины должен быть сервитут. В основе этих споров лежат первоначальные недоговоренности и злоупотребление правом, а также ошибки продавца, которые дали повод для таких конфликтов.

Еще часто бывают случаи, связанные с проходными заводов. Например, есть территория с несколькими заводами, объединенная одной проходной. Проходная принадлежит одному заводу, и он нанял охрану. Но получается, что все машины (не важно, того заводы или других), которые проезжают через проходную, должны проверяться охраной. В этом случае, как часто у нас бывает, остальные заводы договариваются друг с другом и через "черные" деньги просят, чтобы охрана проверяла и их. На таком уровне проблема некоторое время решается. Но как только происходит что-то "ужасное", все повисает в воздухе. Поэтому все заводы должны подписать договор о порядке пользования этим долевым имуществом - проходной. Хорошо, если на территории три завода. А если их 33? А если 133? Капиталистические компании - это колхоз, который требует единогласия. С точки зрения реализации этой нормы юристы с трудом работают с двумя спорящими компаниями. Юристы путем использования своего опыта работы, знания человеческой природы и т. д. заставляют стороны идти навстречу друг другу и решают вопрос. Но если компаний много, то здесь происходит юридический ступор. Выяснения отношений строятся на следующем: "Кто сильный, кто первый все огородил - у того и "право шлагбаума".

24 апреля в Госдуме РФ был рассмотрен проект о внесении изменений в Гражданский кодекс, большая часть которых касается урегулирования сделок с недвижимостью. Раньше была маленькая глава, а отдельный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", моменты кадастрового учета были оформлены отдельными федеральными актами. Законодатели долго работали, чтобы заполнить все эти разрозненные документы связными синхронными нормами, которые ничему не противоречат, а соответствуют современным требованиям решения насущных и типичных в любом городе вопросов. Юристы очень надеются, что до конца 2012 года существенный блок, связанный с регулированием реальных насущных задач и вопросов в сфере недвижимости и земли, будет осовременен, станет более эффективным, будет требовать меньше формальных юридических действий. И будет давать результат, который приведет нас к реальной справедливости. Очень интересно будет посмотреть и вернуться к этой теме, когда проект примут. Сейчас он находится в открытом доступе, определенную оценку мы по нему давали.

На уровне малого и среднего бизнеса корпоративная культура, стиль компании и команды задается ее собственником, лидером. Многие консультанты говорят, что компания - это зеркало ее владельца. Мы решили с коллегами, которые профессионально занимаются помощью таким компаниям, но не в юридических вопросах, а в вопросах кадрового проектирования, посмотреть на эту задачу с точки зрения того, какие слабые и сильные стороны этого предпринимателя помогают в решении проблем или, наоборот, их обусловливают. Сделки с недвижимостью - это редкие истории. Обычно когда предприниматель построил уже один завод, то он не будет допускать ошибок при строительстве второго и третьего. То есть он не повторяет своих ошибок, так как это крупные вложения. Но юристы знают основные инструменты, которые используют предприниматели, когда они понимают, что что-то идет не так. Это свобода открытия юридических лиц в России и минимальный порог вхождения на рынок. Гражданский кодекс обещал нам значительно увеличить размер начального капитала и сделать еще больший барьер на входе, но, слава богу, было услышано предпринимательское лобби и в законопроекте юристы этого не увидели. У нас по-прежнему очень демократичные условия для выхода на рынок. И поэтому у многих остается соблазн: я в своей конторке что-то не так сделал, но я знаю, как этот бизнес в виде этого юрлица формально прекратить, перенести его в другую оболочку с другим юридическим лицом и, кроме названия, ИНН и печати, больше ничего не менять. Мы, юристы, это наблюдаем постоянно в нашей практике, анализируем и видим, как этот стиль работы приносит потери владельцам. Нам понятно, что это следствие не только сильных, но и слабых сторон человека, которые его коллектив не поддерживает. Есть психотипы, склонные к авантюре, риску, которые не могут сидеть спокойно, и они в силу своей природы не хотят формально оформлять документы. Это общее положение, которое говорит о том, что они будут что-то создавать в натуре, а свита должна заниматься бумагами. Они идут напролом, а вы, юристы, подметайте осколки и разбирайтесь, как уборщики. Он работает в одном стиле, и этот хвост за ним тянется, несмотря на то что он его, меняя команду, отрубает. Когда юристы видят такую проблематику, то сразу тушат пожар, а дальше работают над проведением превентивных мероприятий, чтобы больше возгорания не было.

Работает юридическое направление, которое тушит пожары, и сразу же выстраиваются отношения на перспективу, чтобы такого больше не повторялось. И чаще всего источником таких неприятных историй являются люди, перед которыми неправильно поставлены функциональные задачи или функционал которых не соответствует ожиданиям собственника. Я склонна верить в людей и говорить, что нет хороших и плохих, есть неправильное распределение конфигураций. Поскольку мы понимаем, что единственным долгосрочным преимуществом компании является команда, а она состоит из личностей, из людей, то руки до этого ресурса должны доходить, а доходят не у многих. Нужно подбирать людей четко под свои задачи, и чем выше должность, тем больше внимания должно уделяться этому вопросу. И тогда потом будет меньше проблем из-за неправильной конфигурации.

Беседовала

Светлана Федюкова

Название документа

Интервью: 33 способа проверки чистоты сделки

("Жилищное право", 2012, N 7)

Текст документа

33 СПОСОБА ПРОВЕРКИ ЧИСТОТЫ СДЕЛКИ

Н. АНДЕРЖАНОВА

Андержанова Наталья, заместитель директора ООО "Профюрсервис".

- На рубеже девяностых и двухтысячных пышным цветом процветали самые разнообразные мошеннические схемы в области недвижимости. Скажите, сейчас что-то изменилось? Уменьшился ли масштаб подобных афер? Или, может быть, они стали более изощренными, сложно выявляемыми и трудно поддающимися регулированию законодательством?

- Рынок недвижимости всегда представлял интерес для мошеннических схем и новых махинаций. Кроме того, социальные и экономические процессы, происходящие в стране, неразрывно связаны и находят свое отражение и в этой сфере.

До настоящего времени в России стоимость жилья остается высокой при достаточно низком среднем уровне заработной платы по стране в целом, коррумпированность чиновничьего аппарата также остается высокой, что способствует лоббированию интересов отдельных групп, которые в свою очередь препятствуют развитию законодательства, предусматривающего четкую императивную ответственность, в том числе и уголовную, для лиц, осуществляющих застройку, и лиц, сопровождающих сделки по приобретению и отчуждению недвижимости (в большинстве случаев это юридические лица, занимающиеся риелторской деятельностью), а также должностных лиц, выдающих исходно-разрешительную документацию.

С 90-х годов прошлого века и до нашего времени мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам.

Достаточно высокий уровень правовой неграмотности населения и игнорирование (в некоторых случаях) нашими гражданами правового аспекта в данной сфере приводят к печальным последствиям в виде все тех же обманутых дольщиков. Хотя ряд правовых актов уже принят и направлен на защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в долевом строительстве.

- Знаменитая афера под названием "Социальная инициатива", прогремевшая еще в начале двухтысячных, имела, как известно, свой печальный исход - ее последствия до сих пор расхлебывают пострадавшие дольщики. Скажите, сейчас имеют место похожие махинации такого масштаба? Ведь людям свойственно наступать на собственные грабли...

- Переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров. В связи с этим увеличилось число обращений граждан в суды, правоохранительные органы, местные администрации по вопросу привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков и возврату денежных средств.

Суть проблемы заключалась в том, что некоторые застройщики (КТ "Социальная инициатива" и т. д.) привлекали денежные средства граждан в жилищное строительство на основании различных юридических инструментов. При этом полученные от граждан денежные средства, как правило, расходовались такими застройщиками нецелевым образом, а строительство жилых домов довольно часто так и не начиналось. Долевые инвесторы, вложив свои денежные средства в жилищное строительство, так и не получали в обещанные сроки готовое жилье, обращались в суды, в местную администрацию, правоохранительные органы, устраивали митинги, пикеты. Государство обязано было отреагировать на эту проблему.

В результате введен в действие Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и внесены изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

- Наталья, скажите, на что прежде всего необходимо обращать внимание покупателю при оформлении сделок с недвижимостью, чтобы избежать обмана?

- Это сложный вопрос, потому что невозможно дать универсальные рекомендации: каждая ситуация уникальна, и ее разрешение зависит, как правило, от конкретных обстоятельств.

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" подробно регламентирует порядок регистрации и учета недвижимости в государственных органах и т. п.

При этом следует четко понимать, о какой сделке с недвижимостью идет речь. Ведь это может быть сделка мены, аренды недвижимого имущества, дарения, купли-продажи, залога и т. д. Если мы ведем речь о сделке купли-продажи квартиры, то следует понимать, что рынок недвижимости в этой сфере представляет собой предложения, которые формируются на первичном рынке жилья, - так называемую первичку, правоотношения в области которой регулируются в настоящее время действием ФЗ N 214-ФЗ, и так называемую вторичку, т. е. покупку уже готового жилья.

Сделки вторичного рынка жилья, несмотря на их простоту, имеют много нюансов и особенностей. При подготовке к сделке прежде всего необходимо обращать внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях и условиях приобретения квартиры нынешним собственником. При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость.

Для проверки юридической чистоты квартиры в регистрационных органах берется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также проверяется вся история квартиры по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, кто эту квартиру приватизировал. Приобретателю желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не "потерялся". Иными словами, если кто-то из них был выписан не по новому адресу (например, находится в местах лишения свободы или на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице), от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Также необходимо досконально изучить объект недвижимости: не было ли судов, нет ли прав третьих лиц на это помещение, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество, как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться: не появятся ли неожиданные наследники? Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, также необходимо быть внимательными: прошло ли дело все стадии обжалования?

Если собственник продаваемой квартиры умер и она перешла по наследству, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что бывший владелец был признан умершим в суде, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Не исключено, что после заключения сделки он неожиданно появится и заявит свои права на квартиру.

Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, прежде всего необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, - паспорт. В нем должны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о ранее выданных паспортах, о детях. Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным.

Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия. Будущему собственнику следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не нужно бояться этими действиями обидеть человека, поскольку сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, недействительна. При этом важно лично присутствовать при получении данных справок. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.

Если на момент приобретения имущества гражданин состоял в браке, то требуется разрешение супруга(-и) на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в загс и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.

Если квартира продается по доверенности, имейте в виду, что, покупая ее, вы сильно рискуете. Необходимо с особой тщательностью проверить саму доверенность. Узнать, не является ли она подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Бывают случаи, что доверитель является недееспособным, но не ставит в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте, что заставило его выдать доверенность, потребуйте справки из нарко - и психодиспансеров. Вариантов мошенничества в данной ситуации тоже много: доверенность может быть подписана обманным путем; иногда доверителю не сообщают полную информацию о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят лишь о праве распоряжаться, но не о праве отчуждать имущество); злоупотребляют доверием, обещая подписывающему доверенность на словах, что не воспользуются правом на отчуждение.

Покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов, которые гарантируют ряд преимуществ, таких, как правовая экспертиза и безопасность сделки и широкий спектр дополнительных услуг.

- Как Вы думаете, страхование договоров по приобретению недвижимости может быть абсолютной гарантией защиты от потенциальных рисков?

- Страхование права на квартиру - это страхование так называемого права титула (права носить титул собственника). Страхование риска утраты права на имущество ("титульное страхование") имеет целью возмещение убытков титульному владельцу в случае истребования вещи со стороны ее собственника или иного законного владельца. Титульный владелец - тот, чье имя значится в правоустанавливающих документах.

В России риски утраты титула достаточно велики. Например, на отечественном рынке недвижимости, помимо "стандартных" рисков (неправильное оформление договора купли-продажи, недействительность сделки по различным основаниям), добросовестный приобретатель может стать жертвой ошибок в приватизации, наличия неучтенных прав бывших владельцев, упущений в процедуре регистрации сделки и т. п.

Риск утраты права на имущество - один из видов имущественного страхования (ст. 929 ГК РФ). К нему применяются общие правила заключения договоров страхования.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой влечет за собой его недействительность. Договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество может заключаться либо путем составления одного документа, либо путем вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком (п. 1, 2 ст. 940 ГК РФ). Зачастую страховщики в правилах титульного страхования устанавливают, что договор вступает в силу со дня госрегистрации права страхователя на объект недвижимости, а если заключается позже, то либо в момент уплаты первого страхового взноса (п. 1 ст. 957 ГК РФ), либо в иной момент, предусмотренный сторонами. Соответственно, если иное не установлено договором титульного страхования, страховыми случаями признаются только те события, которые имели место после вступления договора в силу (п. 2 ст. 957 ГК РФ).

У добросовестного приобретателя (титульного владельца) объект недвижимости может быть истребован только в тех случаях, когда он был приобретен безвозмездно, а также тогда, когда он был утерян собственником или иным законным владельцем либо выбыл из их владения помимо их воли (п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ). Как собственники, так и добросовестные приобретатели не могут быть лишены имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

- Скажите, какие риски несет покупатель недвижимости при заключении сделки купли-продажи?

- Данная тема очень обширна и многоаспектна, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, и поэтому невозможно дать стандартные алгоритмы действий на все случаи жизни.

Существует огромное множество видов сделок, связанных с недвижимостью, соответственно, и сопричастных с ними рисков: гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и т. д. Анализ рисков каждой конкретной сделки, связанной с недвижимостью, - это индивидуальная работа, поскольку за непрозрачным элементом схемы или неясным пунктом договора может прятаться айсберг специфических проблем. Чем рискует добросовестный покупатель? Например, он может потерять в будущем право собственности на приобретенное недвижимое имущество при признании судом недействительности совершенной сделки либо при предъявлении к нему иска об истребовании имущества (виндикационного иска) от одного из предыдущих владельцев объекта недвижимости, который владел им еще до продавца, продавшего имущество добросовестному приобретателю. Недействительными могут быть признаны сделки с пороками в субъекте, с пороками воли, формы, содержания. Кроме того, любой договор и сделку, связанные с недвижимостью, необходимо анализировать с точки зрения возникновения всех рисков (гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и пр.): не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие. То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие могут присутствовать формально.

Так как сделка по купле-продаже недвижимого имущества регулируется нормами гражданского законодательства, давайте рассмотрим, что же включает в себя понятие гражданско-правовых рисков.

Гражданско-правовые риски - это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски. Все виды гражданско-правовых рисков имеют свои характерные особенности. Хотелось бы заострить внимание на некоторых из них. Например, иные гражданско-правовые риски - это риски невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и пр. Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности. Однако есть и некоторые "хитрости", о которых знают те, кто работает на рынке недвижимости. Так, для агентства недвижимости выгоднее заключить агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, поскольку последний, согласно императивным нормам ГК РФ, может быть в любой момент разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке. Агентский же договор разорвать не так просто. А значит, не так просто будет без мотивации отказаться от услуг агента.

Признание сделки недействительной также может иметь не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия.

Конкретный пример такой сделки, которая может быть оспорена налоговиками со ссылкой на статью 170 НК РФ, - это продажа недвижимости по так называемым вексельным схемам на этапе строительства (когда вместо заключения договора долевого участия заключаются предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя).

Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться в том, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями.

Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений (договоров оказания услуг, купли-продажи и других документов). Покупатель имеет различные возможности по снижению рисков, которые он может использовать как по отдельности, так и в совокупности. Например, проконсультироваться до заключения договора об оказании услуг и договора купли-продажи у юриста, специализирующегося по жилищному праву, и сделать свой выбор по дальнейшим действиям исходя из своих финансовых, временных возможностей и соответствующих навыков; застраховать свой риск, но учитывать при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются.

- В последнее время возросла тенденция субурбанизации городских агломераций и рынок недвижимости предлагает все больше альтернативного жилья за пределами города - "дома сельского типа", таун-хаусы и т. п. Существуют ли потенциальные риски при приобретении такой собственности? Ведь это не просто покупка дома, но и вопросы, связанные с землей!

- Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при возведении такого рода объектов недвижимости, является отвод земельных участков, правовой статус которых различается в зависимости от целевой принадлежности. Форсирование темпов малоэтажного строительства может быть осуществлено за счет упрощенной процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в пригородных зонах, в земли поселений, предназначенных для малоэтажного строительства. Территориям, отведенным под малоэтажное строительство, должен быть предоставлен льготный правовой режим на период застройки.

С правовой точки зрения описание основных современных архитектурных типов малоэтажных домов содержится в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Краеугольным камнем при возведении такого рода объектов недвижимости является земельный вопрос. Решается он в зависимости от правового статуса земли, на которой будет строиться объект, и поставленной задачи - создания сферы обслуживания коттеджного городка с включением прилегающих территорий - дорог, тротуаров, детских площадок, клумб и инфраструктурных частей, но в законодательно-правовом поле. В большинстве случаев таун-хаусы строят на частной земле. При оформлении правоустанавливающих документов на нового собственника заключается договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен таун-хаус.

Использование участка рядом с таун-хаусом во многом определяется его юридическим статусом: находится ли он в частной собственности владельцев квартиры-секции. Существует несколько вариантов, как юридически будет оформлен дом и участок.

Вариант первый: территория под застройку таун-хаусами размежевывается и выделяется в собственность. Вариант второй: блок таун-хаусов оформляется как многоквартирный дом. В этом случае земля под ним будет находиться в долевой собственности жильцов, а участок перед домовладениями теоретически может оставаться в собственности застройщика и сдаваться жильцам в аренду. Между покупателем и застройщиком в этом случае заключается договор с указанием сроков аренды, обычно речь идет о десятках лет.

- 214 Федеральный закон - это панацея или у него есть свои изъяны? Полностью ли этот Закон защищает покупателя недвижимости от двойных продаж?

- Основная причина возможного возникновения двойных продаж заключается в том, что квартиры не реализуются по Закону N 214-ФЗ, соответственно, в Росреестре не регистрируются, что дает возможность оформлять несколько договоров на один и тот же объект недвижимости сразу в отношении нескольких покупателей.

При указанных продажах невозможно определить, сколько имеется претендентов на одно и то же помещение, так как, пока строится дом и оформляются документы, может пройти от 3 до 10 лет. Люди спокойно ждут окончания строительства дома, но потом, по факту завершения строительства, выясняется, что объект недвижимости продан не только им, но и кому-то другому. Такого рода двойную продажу может осуществлять как один застройщик одновременно нескольким лицам, так и два-три застройщика-подрядчика, инвестора - участника инвестиционного проекта. Например, есть застройщик, он передает свои права на продажу квартир инвестору. Инвестор не оплачивает право уступки, но продает квартиры физическим лицам, деньги оставляет у себя. Застройщик не получает денежные средства и в одностороннем порядке расторгает договор с инвестором, при этом сам начинает продавать уже проданные инвестором квартиры. Получается, что возникают покупатели со стороны инвестора и со стороны застройщика.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" устанавливает единый порядок заключения, изменения и расторжения договора об участии в долевом строительстве; регламентирует некоторые существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным; определяет императивные нормы, регулирующие правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства; вводит жесткие требования к застройщикам; предусматривает меры ответственности для участников договора об участии в долевом строительстве.

На сегодня самый надежный, защищенный Законом договор - это договор долевого участия в строительстве жилья. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Обязательными условиями договора являются определение объекта долевого строительства, установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам, указание цены, срока и порядка оплаты, определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает информацию о строительном объекте более прозрачной и доступной для участников долевого строительства.

Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора - договор участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.

В итоге можно сделать вывод, что данный Закон при условии его соблюдения устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений, прав, законных интересов и имущества, а также совершенствует финансово-кредитные отношения. До принятия настоящего Закона правоустанавливающие документы учитывали интересы только строительных организаций.

Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.

- Как Вы упомянули, ФЗ N 214-ФЗ позволяет регистрировать только договоры долевого участия, но компании-застройщики сейчас часто предлагают и другие виды договоров при покупке жилья - договоры хозяйственной деятельности, инвестиционные договоры и т. п. Является ли это первым сигналом о недобросовестности компании-застройщика?

- В основе взаимоотношений гражданина и застройщика в любом случае лежит договор - соглашение сторон, в соответствии с которым стороны приобретают права и обязанности по отношению друг к другу. Договор участия в долевом строительстве подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Гражданин-инвестор приобретает по отношению к застройщику права, а застройщик - обязанности перед гражданином, регулируемые данным Законом и договором.

Как застройщики уменьшают свои обязанности перед гражданином? Очень просто: заключают договор не участия в долевом строительстве, а какой-либо другой, например уступки векселя. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.

Бывает, покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

Также недобросовестный застройщик может предложить заключить договор займа, резервирования квартиры, возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договор уступки прав требования и т. п. В этом случае клиенту остается лишь полагаться на порядочность строительной компании.

Итогом заключения таких договоров, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным "серым" схемам жилье в связи с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на строительство данного жилого дома. Крайне важно не просто выбрать надежную компанию-застройщика, но заключить именно договор долевого строительства, а не "альтернативный" договор.

Любые схемы - это варианты сознательного обхода предусмотренных действующим законодательством норм. Поэтому избегайте вкладывать деньги в недвижимость, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ.

- Сейчас после приобретения жилья в многоквартирном доме и оформления всех документов надлежащим образом очень часто возникает вопрос взаимодействия с ТСЖ, а скорее - с так называемым лже-ТСЖ - дочерней компанией застройщика, провозгласившей себя товариществом и на основании этого регулирующей оплату коммунальных услуг, цены на которые бывают завышены в несколько раз. Как Вы прокомментируете подобные ситуации, возникающие в жилищно-коммунальном управлении?

- 17 июня 2011 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) и некоторые другие федеральные законы (Закон N 123-ФЗ). Данные изменения предусматривают, в частности, усиление контроля государства за деятельностью товариществ собственников жилья и иных компаний, управляющих многоквартирными домами.

Хочу остановиться лишь на некоторых существенных, на мой взгляд, изменениях, касающихся ТСЖ.

Законом N 123-ФЗ отменена ст. 139 ЖК РФ, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицам, которым право собственности на помещения в таких домах будет принадлежать в будущем (п. 11 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

Таким образом, в настоящее время ни лица, заключившие договоры о приобретении помещений в строящихся многоквартирных домах, ни сами застройщики не вправе создавать ТСЖ в таких многоквартирных домах.

При этом те ТСЖ, которые созданы до вступления в силу Закона N 123-ФЗ в строящихся многоквартирных домах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Закон не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ч. 2 ст. 8 Закона N 123-ФЗ).

По смыслу Закона N 123-ФЗ вновь построенные многоквартирные дома будут управляться следующим образом. Если застройщик соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами (устанавливаются Правительством РФ), то он самостоятельно управляет домом с момента его ввода в эксплуатацию вплоть до момента выбора управляющей организации по конкурсу. Если же застройщик не соответствует указанным требованиям, то он в течение пяти дней после ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией (подп. "н" п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

В любом случае в течение 10 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. С выбранной управляющей организацией договор управления заключает застройщик (подп. "м", "н" п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

Таким образом, все вновь построенные многоквартирные дома отныне будут управляться только управляющими организациями, такой способ управления, как ТСЖ, исключается. Вместе с тем домовладельцы впоследствии, после регистрации их права собственности на помещения, вправе изменить способ управления многоквартирным домом и образовать ТСЖ.

Одна из главных целей Закона - обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом: это непосредственное управление собственниками, передача функций управления ТСЖ или управляющей компании. Новый Закон требует, чтобы протокол с решением, который направляется на государственную регистрацию, подписывали все собственники собственноручно. Что ж, учтен опыт повального создания ТСЖ путем заочного голосования, когда у людей спрашивали: вы за ТСЖ или за ЖЭК? Уже в зависимости от ответа предлагали: распишитесь за ТСЖ или за ЖЭК. Все, воля выражена. А за что проголосовали и голосовали ли вообще, многие не знают даже спустя несколько лет. Безусловно, когда требуется очное собрание собственников и только когда отсутствует кворум, допускается заочное голосование, риск создания фальшивых ТСЖ снижается.

Цель сегодняшнего Закона - прежде всего навести порядок в управлении жилищным фондом. Добросовестность контролирующих органов позволит вывести споры между собственниками, с одной стороны, и ТСЖ и УК - с другой, из орбиты судебного разрешения конфликтов. А это означает оперативность и упрощенный порядок.

Кроме того, до 1 марта 2013 г. жилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Этот процесс, возможно, повысит активность собственников, поскольку любая жалоба - это основание для вдумчивой проверки. Закон N 123-ФЗ содержит несколько новаций, которые коснутся собственников жилых помещений.

Вводится возможность нового порядка платы за коммунальные услуги. Закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию. Возможно, данная мера поможет преодолеть барьер, когда честный плательщик не может получить оплаченные услуги по поставке жизненно важных для человека газа, света, воды.

Принятие практически новой редакции ст. 161 ЖК РФ "Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом" узаконило меры, направленные на устранение негативных моментов, которые возникали после принятия ЖК РФ. Наконец-то члены ТСЖ и собственники, не вступившие в ТСЖ, будут иметь возможность ознакомиться с уставными документами товарищества. Прозрачной станет финансово-хозяйственная деятельность ТСЖ и УК.

Благодаря новому Закону жителям станет легче контролировать своих управдомов, будь то ТСЖ или УК. Сейчас трудно однозначно сказать, насколько эффективны предложенные законодателями новые правила игры в ЖКХ. Но первый шаг по устранению коллизий в жилищном законодательстве сделан.

- Наталья, расскажите, пожалуйста, на что следует обращать внимание при заключении ипотечных договоров и какие здесь существуют опасности, риски?

- В настоящее время ипотека является одним из удобных способов решения своей жилищной проблемы. Тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй! Тем не менее отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса.

Стоит помнить, что, помимо перспективы владения собственным жильем, существуют риски, связанные с получением ипотечного кредита, и порой они достаточно высоки.

При ипотечном кредитовании гражданам лучше застраховать свои риски (на случай потери трудоспособности и наступления иных непредвиденных обстоятельств) в страховой компании.

То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами - кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется договором ипотеки. Оба документа подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным.

Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то в соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации. С этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору (права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены), а залогодержатель приобретает право залога.

Кроме того, перед подписанием ипотечного договора лучше взять предлагаемый банком к подписанию текст договора и предварительно проконсультироваться с грамотным юристом. Очень часто банки закладывают в такие договоры "мины", о существовании которых граждане узнают слишком поздно.

Здесь следует отметить, что изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся: в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на "нормальных" условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее пробовать можно, и за попытку это сделать никто вас не оштрафует.

При ознакомлении с текстом в первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности повторены в договоре ипотеки. Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие "попутные" расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.

Внимательно изучите раздел договора "Обязательства заемщика". Помимо стандартных пунктов о том, что вам нужно гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком (в лучшем случае) или запреты (в худшем) относительно нескольких моментов: оформления прописки, сдачи жилья в аренду, проведения ремонта без согласования с банком, уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.

По большому счету все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны: они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего Арбитражного Суда. Тем не менее их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного погашения кредита.

Досудебное изъятие - очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то что и в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и в постановлениях Высшего Арбитражного Суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.

Опасность ипотеки может заключаться и в угрозе потери ипотечной недвижимости. В связи с тем что по условиям кредитования клиент банка обязуется предоставлять в залог ликвидную недвижимость, кредитор тем самым получает законное право реализовывать предмет залога в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств. Согласно законодательству, опасность ипотеки может заключаться в том, что трехразовая незначительная просрочка ежемесячных кредитных взносов будет считаться нарушением ипотечных обязательств, что может стать основанием для обращения банковского взыскания на заложенное имущество.

Обратите также внимание на раздел "Права банка": нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры кредитного договора. Как правило, в разделе "Обязанности заемщика" встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.

Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные - за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку), за несвоевременное страхование, за непредоставление информации о смене места работы, жительства.

Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке - страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут "подвохи"? Вот несколько: выбор страховой компании (вам могут "навязать" только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными); дополнительные сборы, которые может выставить страховая компания; сумма страховки (самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита - естественно, это будет дороже).

Подведем итог. При заключении ипотечного договора стоит не только обратить особое внимание на сам ипотечный договор, но и просчитать все возможные последствия, связанные с ним.

- Как Вы думаете, какую роль должно играть государство в регулировании вопросов мошенничества в недвижимости?

- Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости.

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержало немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.

Кроме того, нужна была более конкретная и подробная регламентация государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательства. После принятия Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью.

В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый Закон следовало бы включить норму следующего содержания: "Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом".

Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь налоги, связанные с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но, для того чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанных с извлечением дохода (продаже, сдаче в аренду, получении в дар и пр.).

Право, благодаря указанным выше свойствам механизма правового регулирования, служит инструментом реформирования системы управления. Поэтому происходящие сейчас реформы требуют значительного изменения текущего законодательства, посвященного управлению объектами недвижимости и его гражданско-правовому регулированию.

Обеспечение ведущей роли закона в регулировании данных отношений, устранение конкуренции с ним подзаконных, особенно ведомственных, нормативных актов обеспечиваются исходя из принципов законодательной политики государства.

Таким образом, в механизме правового регулирования отношений недвижимости именно государство обеспечивает принципы законности и контроля за соблюдением норм, которые способствуют правовому порядку в сфере недвижимости. В то же время, действуя на основании законов, органы государственного управления вносят вклад в укрепление законности и правопорядка в сфере недвижимости и защиты этого рынка от мошеннических схем.

Беседовала

Елена Швецова

Название документа