Товарищество собственников жилья как девелопер: строительство и реконструкция многоквартирного дома собственниками помещений

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ДЕВЕЛОПЕР: СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ

С. Г. ПЕВНИЦКИЙ

Певницкий Сергей Геннадьевич, кандидат юридических наук, старший юрисконсульт Департамента земельно-имущественных отношений ОАО "Система-Галс", преподаватель кафедры организационного и правового обеспечения государственной регистрации Российской правовой академии Минюста РФ, заместитель главного редактора журналов "Нотариус" и "Бюллетень нотариальной практики".

Товарищество собственников жилья возникло как объединение собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме, желающих ответственно и эффективно эксплуатировать свое имущество. Вполне ожидаемо, что именно применительно к данной цели было сформулировано отечественное правовое регулирование (как ранее действовавший Закон "О товариществах собственниках жилья", так и ныне действующий Жилищный кодекс РФ). В настоящее время эффективное управление объектом недвижимости, в том числе многоквартирным домом, означает не только его эксплуатацию и обслуживание, но и его развитие. Современный многоквартирный дом является сложным объектом, включающим как квартиры, так и нежилые помещения, инфраструктурные объекты. С течением времени рынок недвижимости предъявляет все более высокие стандарты к характеристикам жилых и нежилых помещений, коммуникаций, оборудования и иных обслуживающих объектов. Соответственно, объективной необходимостью для собственников помещений является не только простое поддержание имущества в пригодном для эксплуатации состоянии, но и модернизация таких помещений, а также всего имущественного комплекса многоквартирного дома. Таким образом, сама экономическая действительность диктует необходимость проактивного поведения собственника, поскольку промедление и ошибки чреваты не только снижением потребительских качеств жилищ и комфортности проживания в них, но и несут в себе реальную угрозу безопасности граждан. К сожалению, следует согласиться с тем, что концептуально ЖК РФ <1> рассчитан исключительно на поддержание в каком-то относительно стабильном состоянии существующего жилого фонда и законодатель совершенно не учитывает необходимость развития многоквартирных домов <2>. -------------------------------- <1> А до недавнего времени и налоговое законодательство, по сути НК РФ, делало экономически невыгодным для ТСЖ осуществление в рамках своих уставных целей широкого спектра действий в пользу собственников помещений, а также аккумуляцию доходов ТСЖ от хозяйственной деятельности. <2> См.: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 225. Справедливости ради следует обратить внимание на то, что ранее действовавшее региональное законодательство было больше ориентировано на развитие именно активных ТСЖ. См.: Закон г. Москвы "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме"; Постановление Правительства г. Москвы от 13 января 1998 г. N 26 "О порядке передачи и использования объектов нежилого фонда в кондоминиумах"; Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, утвержденная Постановлением Правительства г. Москвы от 29 августа 2000 г. N 690.

В имущественный комплекс многоквартирного дома входят как жилые и нежилые помещения, принадлежащие различным сособственникам, так и помещения и инфраструктура, являющиеся их общей собственностью, а также земельный участок, на котором находится многоквартирный дом. В настоящее время весьма редки ситуации, когда в состав общего имущества многоквартирного дома входят не только служебные помещения (колясочные, комнаты консьержей, подвалы), но и нежилые помещения, которые могут быть вовлечены в гражданский оборот и приносить доход собственникам (например, торговые и иные помещения первого этажа). Исходя из этого, можно назвать следующие основные виды девелоперской деятельности ТСЖ: 1. Реконструкция или капитальный ремонт многоквартирного дома с обновлением помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. 2. Реконструкция многоквартирного дома с дополнительным строительством помещений в нем. 3. Строительство объектов на земельном участке многоквартирного дома. 4. Приобретение прав на соседние объекты (земельные участки) с существующими объектами либо для целей строительства (реконструкции). Данный вид развития имущественного комплекса многоквартирного дома более всего соответствует традиционным представлениям о цели создания ТСЖ: стоимость квартир собственников во многом зависит от того, в каком состоянии находится сам дом. Огородив дом, благоустроив придомовую территорию и осуществив капитальный ремонт (реконструкцию) подъездов, можно существенно повысить привлекательность помещений в нем на рынке недвижимости. При этом принятие решения о таком "ограниченном развитии" многоквартирного дома постольку, поскольку оно не сопряжено с привлечением кредитных средств и отчуждением, уменьшением общего имущества, не требует квалифицированного голосования и принимается простым большинством голосов. Однако, как справедливо отмечается в литературе, такое решение требует большинства в 2/3 голосов на общем собрании собственников помещений в ТСЖ, членами которого будут являться не все указанные собственники <3>. Полагаем, что такая "параллелизация" органов управления не может привести к позитивному результату, но, наоборот, не отвечает идеологии квалифицированного управления жилым фондом и снижает ценность ТСЖ <4>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <3> Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 210. <4> Певницкий С. Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц // Закон. 2007. С. 40.

Однако более интересным и перспективным представляется использование ТСЖ возможностей, предоставленных ему современным законодательством по качественному изменению объекта недвижимости, находящегося в управлении. Действительно, исходя из ст. 137 и ст. 152 ЖК РФ среди прав ТСЖ можно выделить следующие: 1) право на распоряжение вплоть до отчуждения своим имуществом и на распоряжение (передачу в пользование или ограниченное пользование) общим имуществом в многоквартирном доме; 2) право на проведение реконструкции общего имущества многоквартирного дома, в том числе с увеличением помещений, входящих в него; 3) право на приобретение в пользование в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельных участков с правом их последующей застройки для осуществления жилищного и иного строительства и последующей эксплуатации законченных строительством объектов; 4) право на привлечение банковских кредитов на указанные выше цели. Учитывая, что в соответствии со ст. 138 ЖК РФ ТСЖ является законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме, представляется, что закон дает весьма мощный механизм, позволяющий ТСЖ не просто служить цели обеспечения сохранности недвижимого имущества и повышения его благоустройства, но и обеспечивать прирост стоимости такого имущества. Между тем возникает вопрос с учетом того, что в случае изменения конструктивных и иных характеристик надежности многоквартирного дома деятельность ТСЖ будет справедливо квалифицирована как градостроительная деятельность в качестве застройщика. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ ТСЖ будет обязано заказать проектную документацию и получить разрешение на реконструкцию. Более того, при осуществлении капитального строительства на придомовом или выделенном (приобретенном) земельном участке возникает еще одна проблема: по сути ТСЖ является заказчиком-застройщиком такого строительства, что в силу Постановления Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 "О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства" <5>, подтвержденного правовой позицией Верховного Суда РФ <6>, данная деятельность подлежит лицензированию. Следовательно, для осуществления данной деятельности ТСЖ должно будет заключить договор с лицензированной организацией, предоставляющей услуги по техническому сопровождению строительства (так называемый технический заказчик). -------------------------------- <5> СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1149. <6> По сути, Верховный Суд РФ сделал крайне спорный вывод, что поскольку заказчик принимает на себя обязанность создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, а также обладает правом вносить в техническую документацию изменения, может обеспечивать строительство материалами или оборудованием, исполняет другие обязанности, указанные в ст. 747 ГК РФ (например, предоставляет земельный участок), а также вправе осуществлять контроль и надзор за выполнением строительных работ, то деятельность заказчика должна лицензироваться. См.: Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 25 декабря 2003 г. N КАС03-603.

При проведении реконструкции, особенно если речь идет не о ТСЖ, созданном в блочном доме на несколько семей, а в обычном многоквартирном доме, заинтересованным лицам следует обратить внимание на то, чтобы в результате реконструкции размер общего имущества многоквартирного дома не уменьшался. Трудно предположить, чем руководствовался законодатель, устанавливая в специальной норме ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, что принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, переустройства и (или) перепланировки связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективно, поскольку даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование (п. 2 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ), практически невозможно с учетом всего многообразия жизненных реалий получить согласие абсолютно всех собственников помещений многоквартирного дома. Более того, ЖК РФ не предоставляет ни ТСЖ, ни собственникам помещений возможности реализовать созданное при реконструкции помещение, поскольку оно в силу закона (а вернее, его толкования юрисдикционными органами) после создания поступает в состав общего имущества многоквартирного дома, отчуждение которого невозможно. Данное законодательное решение не отвечает современным потребностям развития недвижимости, так как собственники, самостоятельно возведшие новый объект, утрачивают право свободного распоряжения им. Между тем и применительно к действующему ЖК РФ исходя из формулировки ст. 152 представляется, что законодатель разделяет, с одной стороны, строительство дополнительных (самостоятельных) помещений и, с другой - объектов общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, исходя из такого толкования действующего законодательства более обоснованным в данном случае является поступление созданного объекта в собственность субъекта, его возведшего, т. е. в собственность товарищества <7>, либо собственников существующих помещений, осуществлявших при согласии остальных собственников финансирование реконструкции. -------------------------------- <7> ЖК РФ прямо не запрещает подобную возможность, ранее приобретение недвижимого имущества в собственность ТСЖ по различным основаниям признавалось вполне допустимым (см.: п. 4.11 приложения к распоряжению Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 1 марта 2005 г. N 22-р "Об утверждении Примерной формы устава товарищества собственников жилья").

Несмотря на обозначенные проблемы, следует заметить, что данные законодательные ограничения существенно затрудняют вовлечение имущественного комплекса многоквартирного дома в гражданский оборот, но не делают его невозможным. Так, создав в рамках реконструкции некий объект, ТСЖ, не допуская уменьшения размера общего имущества, от имени собственников вправе передать его в аренду. Более адекватная рыночным реалиям модель, предлагавшаяся в специальной литературе непосредственно после принятия ЖК РФ <8>, в соответствии с которой на основании соответствующего решения общего собрания ТСЖ после завершения реконструкции происходит уменьшение общего имущества многоквартирного дома и из него исключается созданный пространственный объект, который поступает в общую собственность лиц, являвшихся заказчиками его реконструкции, в силу описанных выше причин, как показала практика, труднореализуема. -------------------------------- <8> См.: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 249.

Следует заметить, что в настоящее время существенным фактором, препятствующим развитию многоквартирных домов, является высокая социальная дифференциация проживающих в них лиц. За исключением социально-гомогенного элитного жилья в ряде случаев у собственников помещений отсутствует сама возможность осуществлять финансирование каких-либо мероприятий не только по реконструкции дома и (или) строительству на придомовой территории, но даже по капитальному ремонту. Кроме того, ЖК РФ полностью игнорирует проблему судьбы объектов недвижимости, возведенных на приобретенных ТСЖ для застройки земельных участках. Исходя из указания, что такие участки могут предоставляться для жилищного строительства, завершенные строительством объекты не должны входить в состав общего имущества многоквартирного дома, а подлежат либо распределению между собственниками существующих помещений, вложившими в их строительство через ТСЖ денежные средства, либо продаже на рынке третьим лицам. К сожалению, остается открытым вопрос, могут ли данные объекты недвижимости поступать в собственность самого ТСЖ, что позволило бы товариществу стать самостоятельным игроком на рынке недвижимости, извлекая из данной деятельности доход, позволяющий достигать своих уставных целей. De lege lata представляется, что возможно использовать "дискреционные полномочия" ТСЖ, сформулированные законодателем как право "совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия" <9>. Таким образом, на наш взгляд, нет оснований к отказу в государственной регистрации права собственности ТСЖ на возведенный на предоставленном (приобретенном) земельном участке объект недвижимости при условии соблюдения ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <10>. -------------------------------- <9> Хотя, учитывая, что ТСЖ является некоммерческим юридическим лицом, т. е. обладает специальной, императивно установленной правоспособностью, представляется необходимым указание на такую возможность непосредственно в рассматриваемой статье. <10> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Следует заметить, что в реальности приобретение прав на земельные участки для застройки возможно только путем участия и победы на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для целей капитального строительства <11>. Очевидно, что вопрос победы на открытом аукционе для ТСЖ отнюдь не прост. Возможным решением является приобретение собственниками помещений через ТСЖ соседних строений в существующей застройке и осуществление в последующем строительства на занимаемых ими участках. -------------------------------- <11> В Москве предоставление участков и собственности города регулируется Постановлением Правительства Москвы от 20 мая 2008 г. N 417-ПП "О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы".

Жилье экономкласса и даже позиционируемое как бизнес-класс, не говоря о ранее построенных домах, недостаточно или вовсе не обеспечено машино-местами для парковки автотранспорта собственников помещений в таких домах. Представляется, что строительство таких комплексов под размещение автомобилей жителей многоквартирного дома или сопредельных домов вполне может быть осуществлено самими собственниками при помощи ТСЖ или предусмотренного ст. 142 ЖК РФ объединения ТСЖ, позволяющего синдицировать необходимый объем денежных средств. Часть помещений (гаражные боксы, сервисные помещения: мойки, мастерские) при этом могут поступить в собственность ТСЖ для дальнейшего извлечения дохода, направляемого на уставные цели. Не следует забывать, что хотя в ЖК РФ более не фигурирует такой правовой феномен, как горизонтальный кондоминиум, предусматривавшийся ранее законодательством о ТСЖ, тем не менее ст. 136 ЖК РФ позволяет использовать ТСЖ для управления и развития нескольких жилых домов, расположенных на одном или соседних (граничащих) земельных участках (например, загородные поселки, таун-хаусы). Представляется перспективным использование девелоперского потенциала ТСЖ именно в таких объектах как для благоустройства, так и для строительства инфраструктурных объектов общего пользования. С учетом вышеизложенного следует признать, что нынешнее состояние законодательного регулирования ТСЖ не отвечает задачам формирования активных и ответственных собственников помещений в многоквартирных домах. Однако при наличии финансовых возможностей и консенсуса собственников помещений ограниченное развитие имущественного комплекса многоквартирного дома возможно. Вместе с тем считаем необходимым внесение изменений в ЖК РФ, в которых будет прямо установлено право ТСЖ на получение в собственность недвижимого имущества (строений, земельных участков), приобретенного на средства его членов при соответствующем решении общего собрания, а также имущества, созданного при осуществлении реконструкции и нового строительства. Кроме того, надо ограничить законодательный запрет на отчуждение объектов общего имущества многоквартирного дома лишь такими объектами, которые нужны для обеспечения необходимого уровня эксплуатации и безопасности многоквартирного дома, и снять запрет с гражданского оборота объектов общего имущества, отчуждение которых не повлияет на такой уровень. В земельном законодательстве возможно предусмотреть нормы, предоставляющие ТСЖ внеконкурсное и преимущественное право приобретения земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, соседних с земельным участком многоквартирного дома.

Название документа