Особенности создания и государственной регистрации товариществ собственников жилья (практический аспект)

ОСОБЕННОСТИ СОЗДАНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ПРАКТИЧЕСКИЙ АСПЕКТ) <*>

Е. А. КОПЫСТЫРИНСКИЙ

Копыстыринский Евгений Анатольевич, старший научный сотрудник, эксперт Научно-исследовательского центра правовых и экономических экспертиз.

Основные проблемы при создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) у собственников помещений в многоквартирном доме возникают в случаях, когда необходимо создать ТСЖ в уже построенном многоквартирном доме. Необходимость создания и государственной регистрации ТСЖ в таком доме возникает, в частности, если собственников помещений по каким-либо причинам не устраивает существующий порядок управления домом. Так, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Причем способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется ими самостоятельно, жилищным или иным специализированным кооперативом или управляющей организацией, в любое время могут отказаться от такого управления и создать ТСЖ. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Причем на основании ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для создания ТСЖ в соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме должны собраться на общем собрании собственников и принять решение о создании ТСЖ. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. На общем собрании собственников в соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ также принимается и устав ТСЖ, который утверждается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. В соответствии со ст. 54 ГК РФ юридические лица должны иметь наименование, и, следовательно, на общем собрании собственники помещений должны выбрать наименование ТСЖ. Таким образом, общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором принимается решение о создании ТСЖ и утверждается устав данного ТСЖ, будет правомочно, а принятые решения на таком собрании легитимны, если в нем примут участие и отдадут свои голоса за решение данных вопросов собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. Необходимо отметить, что ТСЖ является некоммерческой организацией, т. е. юридическим лицом, и, следовательно, приобретает свою правоспособность с момента государственной регистрации. В соответствии со ст. 136 ЖК РФ государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. В свою очередь ст. 10 ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ (в ред. от 30 апреля 2008 г.) "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1> предусматривает, что федеральными законами может устанавливаться специальный порядок регистрации отдельных видов юридических лиц. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431.

Как отмечалось выше, ТСЖ является некоммерческой организацией и в соответствии со ст. 13.1 ФЗ от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ (в ред. от 13 мая 2008 г.) "О некоммерческих организациях" <2> (далее - Закон о некоммерческих организациях) государственная регистрация ТСЖ проводится с учетом порядка государственной регистрации, установленного данным Законом. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

Так, в соответствии с п. 5 ст. 13.1 Закона о некоммерческих организациях для государственной регистрации ТСЖ при его создании в уполномоченный орган или его территориальный орган представляются следующие документы: заявление, подписанное уполномоченным лицом (далее - заявитель), с указанием его фамилии, имени, отчества, места жительства и контактных телефонов; учредительные документы ТСЖ в трех экземплярах; решение о создании ТСЖ и об утверждении его учредительных документов с указанием состава избранных (назначенных) органов в двух экземплярах; сведения об учредителях в двух экземплярах; документ об уплате государственной пошлины; сведения об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа ТСЖ, по которому осуществляется связь с ТСЖ; при использовании в наименовании ТСЖ личного имени гражданина, символики, защищенной законодательством РФ об охране интеллектуальной собственности или авторских прав, а также полного наименования иного юридического лица как части собственного наименования - документы, подтверждающие правомочия на их использование; выписка из реестра иностранных юридических лиц соответствующей страны происхождения или иной равный по юридической силе документ, подтверждающий юридический статус учредителя - иностранного лица. Форма заявления, представляемого для государственной регистрации, утверждена Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2006 г. N 212 (в ред. от 14 февраля 2008 г.) "О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций" <3>. -------------------------------- <3> СЗ РФ. 2006. N 17 (ч. 2). Ст. 1869.

Необходимо отметить, что учредительными документами ТСЖ является его устав, а постоянно действующим исполнительным органом ТСЖ является в соответствии со ст. 147 ЖК РФ правление ТСЖ, а также председатель правления ТСЖ. Таким образом, на собрании собственников помещений в многоквартирном доме, наряду с вопросами создания ТСЖ и утверждения устава, после определения численного состава членов создаваемого ТСЖ возможно и избрание данными членами ТСЖ органов управления ТСЖ, что также фиксируется в протоколе общего собрания. Документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, представляются в уполномоченный орган или его территориальный орган не позднее чем через три месяца со дня принятия решения о создании ТСЖ. В настоящее время в соответствии с п. 4 Указа Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 (в ред. от 30 мая 2008 г.) "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" <4> функции по регистрации некоммерческих организаций, ранее возложенные на Федеральную регистрационную службу, были переданы непосредственно Министерству юстиции РФ. Таким образом, органом, принимающим решение о государственной регистрации некоммерческих организаций, и, в частности, ТСЖ является Министерство юстиции РФ (далее - Минюст России). -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2008. N 22. Ст. 2544.

Следовательно, для государственной регистрации ТСЖ необходимо обращаться в соответствующий территориальный орган Минюста России. В соответствии с п. 8 ст. 13.1 Закона о некоммерческих организациях территориальный орган Минюста России при отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации ТСЖ не позднее чем через 14 рабочих дней со дня получения необходимых документов принимает решение о государственной регистрации ТСЖ и направляет в регистрирующий орган, коим в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. N 506 (в ред. от 22 февраля 2008 г.) "Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе" <5> является Федеральная налоговая служба (далее - ФНС России), сведения и документы, необходимые для осуществления ФНС России функций по ведению Единого государственного реестра юридических лиц. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 2004. N 40. Ст. 3961.

На основании указанного решения и представленных территориальным органом Минюста России сведений и документов ФНС России в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов вносит в Единый государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и не позднее рабочего дня, следующего за днем внесения такой записи, сообщает об этом в соответствующий территориальный орган Минюста России. Территориальный орган Минюста России не позднее трех рабочих дней со дня получения от ФНС России информации о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ТСЖ выдает заявителю свидетельство о государственной регистрации. За государственную регистрацию ТСЖ взимается государственная пошлина в порядке и размерах, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. В настоящее время в соответствии со ст. 333.33 НК РФ размер пошлины составляет 2000 руб. Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 23.1 Закона о некоммерческих организациях в государственной регистрации ТСЖ может быть отказано, если: учредительные документы ТСЖ противоречат Конституции РФ и законодательству РФ; ранее зарегистрировано ТСЖ с таким же наименованием; наименование ТСЖ оскорбляет нравственность, национальные и религиозные чувства граждан; необходимые для государственной регистрации документы, предусмотренные Законом о некоммерческих организациях, представлены не полностью, либо оформлены в ненадлежащем порядке, либо представлены в ненадлежащий орган; выступившее в качестве учредителя ТСЖ лицо не может быть учредителем в соответствии с законодательством РФ. Необходимо отметить, что жилищное законодательство, помимо случаев создания ТСЖ в уже построенных многоквартирных домах, предусматривает возможность создания ТСЖ также и в еще не достроенных многоквартирных домах. Целесообразность создания ТСЖ в недостроенных многоквартирных домах продиктована участием ТСЖ в приемке дома в эксплуатацию, что в свою очередь снижает вероятность сдачи дома со множественностью строительных недоделок. Так, в соответствии со ст. 139 ЖК РФ ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме. Решение о создании ТСЖ в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в данном доме. Общее собрание должно проводиться по общим правилам, установленным для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку ЖК РФ не устанавливает каких-либо специальных норм для создания ТСЖ в строящихся многоквартирных домах, следовательно, должны применяться нормы, регулирующие создание ТСЖ в уже построенных многоквартирных домах. Таким образом, общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, на котором принимается решение о создании ТСЖ, утверждение устава данного ТСЖ будут правомочны, а принятые решения на таком собрании легитимны, если в нем примут участие и отдадут свои голоса за решение данных вопросов лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в данном доме, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов всех лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в данном доме. Следовательно, основными вопросами при создании и государственной регистрации ТСЖ в строящихся многоквартирных домах будут являться вопросы определения круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, а также определение помещений в таком доме. В соответствии со ст. 1 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <6> (далее - Закон об участии в долевом строительстве), за исключением вступления граждан в жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, право собственности на квартиры в строящихся многоквартирных домах может возникнуть у таких граждан исключительно на основании договоров участия в долевом строительстве или приобретения данными гражданами жилищных сертификатов, закрепляющих право на получение от эмитента названных сертификатов жилых помещений. -------------------------------- <6> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и, следовательно, в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. В соответствии с п. 2 Указа Президента от 10 июня 1994 г. N 1182 (в ред. от 24 августа 2004 г.) "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" <7> данные сертификаты являются особым видом облигаций, т. е. эмиссионными ценными бумагами, следовательно, в соответствии со ст. ст. 19, 27.6 ФЗ от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2007 г.) "О рынке ценных бумаг" <8> обращение таких жилищных сертификатов возможно только после государственной регистрации их выпуска. -------------------------------- <7> СЗ РФ. 1994. N 7. Ст. 694. <8> СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1918.

Необходимо отметить, что в соответствии с п. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 (в ред. от 30 апреля 2008 г.) "Вопросы Федеральной регистрационной службы" <9>, государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве осуществляет Федеральная регистрационная служба (далее - Росрегистрация) <10>, а в соответствии с п. 5.3.1 Положения о Федеральной службе по финансовым рыкам, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 317 <11> (в ред. от 6 мая 2008 г.), государственную регистрацию выпуска жилищных сертификатов осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам (далее - ФСФР). -------------------------------- <9> СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110. <10> Упраздняется с 1 октября 2008 г. в соответствии с п. 18 Указа Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти". <11> СЗ РФ. 2004. N 27. Ст. 2780.

Таким образом, правом на участие в общем собрании, на котором принимается решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме, обладают лица, которым будут принадлежать помещения в данном многоквартирном доме, и права на данные помещения должны быть подтверждены зарегистрированными Росрегистрацией договорами долевого участия в строительстве или жилищным сертификатом, выпуск которого зарегистрирован ФСФР. При определении площади помещений в строящемся многоквартирном доме необходимо руководствоваться проектной документацией на данный многоквартирный дом. Одной из важнейших правовых проблем, стоящих перед собственниками помещений в многоквартирном доме, а также будущими собственниками в строящемся многоквартирном доме при создании ТСЖ, является правильное проведение общего собрания, поскольку, как отмечалось выше, вопросы принятия решения о создании ТСЖ, утверждения устава данного ТСЖ в соответствии со ст. ст. 135, 136 ЖК РФ должны решаться на общем собрании всех собственников помещений многоквартирного дома, а в случае если ТСЖ создается в строящемся многоквартирном доме, то на общем собрании лиц, которым будут принадлежать помещения в данном многоквартирном доме, и, следовательно, от того, насколько правильно будут проведены такие собрания, будет зависеть и легитимность самого ТСЖ. Необходимо отметить, что во всех случаях общие собрания вышеуказанных лиц должны проводиться по единым правилам, закрепленным в ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. В случае если необходимость создания ТСЖ актуальна для собственников помещений в построенном многоквартирном доме, то вопрос о создании ТСЖ может быть вынесен как на годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, так и на внеочередное общее собрание. Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ порядок проведения годовых общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме должен быть определен такими собственниками на одном из первых собраний, а внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников. Необходимо отметить, что в случае если на общем собрании собственников не принимались решения о том, что сообщение о проведении общего собрания осуществляется путем размещения в помещении данного многоквартирного дома, то вывешенное сообщение о проведении общего собрания не будет считаться надлежащим уведомлением собственников о проведении общего собрания, в связи с чем решения, принятые на таком общем собрании, впоследствии могут быть оспорены в судебном порядке. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Таким образом, в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме собрания, т. е. совместного присутствия собственников, лицо, по инициативе которого проводится собрание, обязано обеспечить место проведения общего собрания, а также все необходимые материальные затраты для его проведения. На данном собрании необходимо выбрать председателя собрания и секретаря собрания для ведения данного собрания и оформления протокола собрания, а также счетную комиссию для подсчета голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования, т. е. передачи собственниками помещений в многоквартирном доме письменных решений данных собственников по вопросам, поставленным на голосование, инициатор проведения такого собрания помимо сообщения о проведении общего собрания должен направить всем собственникам также и бланки решений собственников по повестке дня общего собрания. В данном случае необходимо отметить, что сообщение о проведении общего собрания и бланки решений собственников могут быть высланы собственникам или вручены им под роспись одновременно, однако дата окончания приема решений собственников не может быть менее 10 дней с момента вручения сообщения о проведении общего собрания. В соответствии со ст. 47 ЖК РФ в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался". Таким образом, инициатор собрания, готовя повестку дня, должен формулировать ее вопросы исходя из того, что собственники помещений в данном многоквартирном доме должны однозначно выразить свою позицию. По вопросам, поставленным на голосование, засчитываются только голоса, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования, а оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. После окончания срока приема решений собственников инициатор проведения общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, должен составить протокол данного собрания. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования независимо от формы проведения собрания доводятся до сведения собственников помещений собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Название документа