Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии

ПРИНЦИПЫ ВЕДЕНИЯ РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, АВСТРИИ И ШВЕЙЦАРИИ <*>

С. М. КРОТОВ

Кротов Сергей Михайлович, главный специалист управления частного права ВАС РФ.

В статье рассматриваются принципы, лежащие в основе системы поземельных книг. На них базируется не только система регистрации прав в Германии, Швейцарии и Австрии, но и большинство мировых регистрационных систем, за исключением, пожалуй, австралийской системы Торренса. Универсальность данных принципов позволяет увидеть перспективы российской регистрационной системы в сравнительном аспекте и показать актуальные тенденции развития реестров.

Ключевые слова: принципы ведения реестров, поземельные книги, регистрационная система Германии, права на недвижимость.

Наиболее близким российскому правопорядку исторически считается правопорядок немецкий. Чаще всего использование германских идей и подходов не вызывает в отечественной системе отторжения, в отличие, например, от попыток внедрения институтов англосаксонского права. С учетом этого традиция ведения поземельных книг, исторически сложившаяся в Германии, Австрии и Швейцарии, представляет особый интерес, поскольку из сходных принципов построения системы вещных прав всегда следует сходная система их отображения в соответствующих реестрах. Поскольку в числе издержек любой кодификации неизбежно оказывается возрастающее количество пробелов регулирования, одним из наиболее характерных способов преодоления правовой неопределенности является выделение общих принципов. Верно это и для принципов, на которых строится система регистрации прав на недвижимость. Рассмотрение системы поземельных книг позволяет прогнозировать тенденции развития российской системы регистрации прав. В немецкой литературе обычно выделяют следующие принципы ведения реестра. 1. Konsensprinzip, закрепленный в § 20 GBO: необходимость совпадения воль сторон на приобретение, изменение или отчуждение собственности (консенсус проверяется как на этапе Einigung, так и Antrag). В доктрине принято разделять формальный аспект (необходимость одностороннего одобрения правомочного лица, чье состояние поменяется внесением в реестр изменений) и материальный - как необходимость Auflassung (специальной формы Einigung) для перехода собственности на земельный участок, а также установления или изменения права застройки <1>. -------------------------------- <1> См.: Wolf/Wellenhofer. Sachenrecht. 25. Aufl. , 2010. S. 263. Rn. 36; Weirich. : Systematik und Praxis des materiellen und formellen . 3. Aufl. , 2006. S. 157. Rn. 523; Edem. S. 161. Rn. 537.

2. Принцип отражения в реестре (иначе - принцип внесения, Buchungsprinzip). Двухчастное деление правоотношений на относительные (обязательственные) и абсолютные предполагает различия в отношении видимости этих прав третьими лицами. Поскольку стороны обязательственной сделки зачастую не желают раскрывать третьим лицам информацию о ней, а права и обязанности третьих лиц по общему правилу обязательствами не затрагиваются, необходимость демонстрировать обороту отношения сторон отсутствует. И наоборот, абсолютные правоотношения должны быть видимы всем во избежание их нарушения, поскольку им присущ принцип защиты против всех <2>. -------------------------------- <2> Weirich. Op. cit. S. 11. Rn. 37.

Применительно к движимым вещам видимость вещного права обеспечивается владением (§ 854 - 872 ГГУ). Для недвижимости § 873 ГГУ закрепляет обязательность внесения записи в реестр и ограничение числа вещных прав на основе типизации их внутреннего содержания. Оборот защищается презумпцией законности реестра (§ 891 ГГУ). Такая презумпция является опровержимой и распределяет бремя доказывания, возлагая обязанность доказывания на того, кто заявляет о неправильности реестра. Кроме того, защищается публичное доверие приобретателя к достоверности содержания реестра (§ 892, 893 ГГУ). Процедура внесения записи в реестр состоит из Antrag, Eintragungsbewilligung и непосредственно внесения новой записи в поземельную книгу (Eintragung). Заявление о внесении в реестр (Antrag) представляет собой сугубо процессуальное действие, его последствия являются лишь толчком для внесения судом изменений в реестр. В случае отзыва Antrag или отсутствия у заявителя правомочия обращаться с заявлением к реестродержателю (при наличии и соответствии требованиям законодательства всех материальных условий) изменения в реестр подлежат внесению (не зависят от действительности заявления) <3>. -------------------------------- <3> Ibid. S. 149, Rn. 497.

После процедуры принятия заявления следуют проверка компетенции органа, ведущего реестр, применительно к данному объекту недвижимости, проверка правоспособности и управомоченности заявителя, соблюдения материально-правовых условий (например, наличия согласия супруга - § 1365); существует также целый ряд специальных правил для регистрации ограниченных вещных прав. Отдельно выделяют стадию одностороннего процедурного волеизъявления лица, права которого затрагивает изменение реестра (Eintragungsbewilligung). Такое волеизъявление является формальным требованием для принятия судом заявления о внесении соответствующих изменений в поземельную книгу и регулируется исключительно Положением о поземельных книгах (§ 19 GBO) <4>. -------------------------------- <4> Ibid. S. 159. Rn. 530.

Наконец, при удовлетворении всех условий вышеозначенной процедуры в реестр вносятся сведения о новом правообладателе. Момент внесения имеет конститутивное значение, им оканчивается приобретение права собственности на недвижимость, внесение не имеет ретроактивного действия. В отличие от стран романской и англо-американской правовых семей, где право переходит простым соглашением сторон, конститутивный характер изменения реестра является характерной особенностью немецкого правопорядка, сформировавшейся в результате многолетнего развития системы регистрации прав на имущество (см. выше) <5>. -------------------------------- <5> Ibid. S. 38. Rn. 133.

Исключения из принципа внесения. § 873 ГГУ рассчитан лишь на установление, переход, обременение или изменение вещных прав при помощи юридической сделки. Таким образом, изменение права в силу закона является исключением из принципа внесения. Сюда относятся, в частности, случаи универсального правопреемства при наследовании (§ 1922 ГГУ) и реорганизации, приобретения по давности (§ 900 ГГУ), защиты имущества супругов в отдельных случаях (§ 1365 ГГУ) <6>. Кроме того, отраженное в реестре право может изменяться непосредственно актом публичной власти, а именно административным актом, судебным решением, установлением законных ограничений или изъятий <7>. Так, например, для возникновения права собственности на объект, приобретенный на публичных торгах, не требуется внесения соответствующей записи в реестр. Как было отмечено ранее, любые публичные ограничения действуют вне зависимости от наличия или отсутствия их в реестре и имеют перед реестром приоритет. -------------------------------- <6> См.: Palandt. Kommentar zum BGB. 70. Aufl. , 2011. § 873. Rn. 3 (Autor - P. Bassenge). <7> См.: Weirich. Op. cit. S. 36. Rn. 128 ff.

3. Принцип заявительного характера регистрации (Antragsprinzip), который нашел свое отражение в § 13 GBO. В соответствии с данным принципом заявление правомочного лица является необходимой предпосылкой для возбуждения процедуры регистрации. Регистратор имеет дело лишь с теми объектами недвижимости, изменения записей в отношении которых требует надлежащий заявитель. Таким образом право стимулирует лиц, заинтересованных в защите своих прав, предпринимать для установления такой защиты максимально возможные усилия. Кроме того, поскольку правомочия и дееспособность заявителя подлежат проверке судом, усиливается функция публичной достоверности реестра. 4. Принцип легалитета . В реестр могут вноситься только те записи, которые предусмотрены или допускаются правопорядком. Нормы § 19, 20, 29 GBO устанавливают ограничения полномочий суда возможностью проверки только регистрационных документов (так называемое формальное право проверки). За пределами компетенции суда находится проверка действительности подлежащей обязательственной сделки. Требования простоты, скорости и легкости процедуры внесения изменений в реестр превалируют над требованием его правильности. Особенно оправданным представляется такой подход в отношении финансовых транзакций, материальная проверка которых делала бы рассмотрение заявления о внесении похожим на игру в рулетку <8>. Кроме того, данное ограничение является закономерным следствием принципов разделения и абстрактности: изначальная презумпция действительности вещного распоряжения, вне зависимости от действительности его основания, позволяет вносить в реестр даже право, возникшее в результате ошибки. -------------------------------- <8> Ibid. S. 176. Rn. 600.

Опять же здесь мы имеем дело с опровержимой презумпцией, которая не может устоять только в случае твердой, основанной на обстоятельствах дела уверенности суда в том, что при внесении требуемых в заявлении изменений реестр будет ошибочным <9>. Простых сомнений суда в действительности правового основания сделки недостаточно <10>. -------------------------------- <9> См.: Palandt/Bassenge. § 892. Rn. 1. <10> См.: Weirich.

5. Принцип публичной достоверности реестра (Richtig-keitsvermutung). Поскольку реестр является основой оборота прав на недвижимое имущество, немецкий законодатель устанавливает презумпцию его правильности (§ 891 ГГУ), а также защищает публичное доверие к реестру (§ 892 ГГУ). Данные принципы находят свое применение в тех случаях, когда данные реестра расходятся с существующим положением вещей. Внесение в поземельную книгу имеет для возникновения, передачи и прекращения прав на недвижимость значение, аналогичное значению передачи владения применительно к движимости (по правилам § 1006 ГГУ), оно лишь исходит еще и из презумпции права собственности на регистрируемый объект, а также может устанавливать или прекращать ограниченные вещные права на недвижимость <11>. Более глубокое различие состоит в том, что данная презумпция действует даже против самого лица, в отношении которого внесены изменения в реестр: против лица, внесенного в реестр в качестве собственника, будут действительны как относительные притязания, так и вещные права в отношении данного имущества <12>. -------------------------------- <11> Ibid. S. 207. Rn. 701. <12> См.: Weirich. Op. cit. S. 208. Rn. 703.

В доктрине принято различать позитивную (§ 891 I ГГУ) и негативную (§ 891 II ГГУ) презумпции <13>. Позитивная презумпция достоверности реестра заключается в том, что, когда какое-либо вещное право на недвижимость внесено в реестр, считается, что оно существует и принадлежит внесенному лицу. Соответственно, оспаривающий существование или принадлежность закрепленного в реестре права должен полностью доказать обратное. При этом ответчик по данному спору не должен представлять доказательства, а может полагаться на законную презумпцию. -------------------------------- <13> См.: Palandt/Bassenge. Op. cit. § 891. Rn. 5 ff.

Негативная презумпция достоверности реестра заключается в том, что с момента исключения записи о праве из реестра данное право считается более не существующим. Исключение права из реестра может осуществляться как внесением записи об исключении права, так и при неперенесении записи о вещном праве при перенесении права собственности на недвижимость на другое лицо (в другой личный реестровый лист) <14>. Сила данной презумпции настолько высока, что она действует в любом частном или публичном процессе, в том числе в процессе ведения реестра. Регистратор должен считать внесенное лицо управомоченным, даже если очевидно обратное, в том числе из содержания самой записи о регистрации или любого другого судебного акта <15>. -------------------------------- <14> См.: Weirich. Op. cit. S. 208. Rn. 704. <15> Ibid. S. 208. Rn. 705.

Представляет интерес ключевая отличительная особенность системы поземельных книг в Австрии. Не возводя публичную достоверность реестра в тот абсолют, который можно видеть в системах Германии и Швейцарии, австрийский законодатель устанавливает необходимость указания погашенных записей в отношении конкретного объекта недвижимости в реестровой выписке для соблюдения принципа публичной достоверности <16> (непосредственно за общей частью поземельной книги размещен список погашенных записей). -------------------------------- <16> См.: , In: Frank/Wachter (Hrsg.). Handbuch Immobilien-recht in Europa: Zivilund steuerrechtliche Aspekte des Erwerbs, der Verausserung und der Vererbung von Immobilien. Heidelberg, 2004. S. 854. Rn. 116.

Неправильный реестр и его корректировка. По смыслу § 894 ГГУ запись в реестре считается неправильной в том случае, когда ее содержание не соответствует правовой ситуации, складывающейся в отношении данного объекта недвижимости. Исходя из изложенных принципов регистрации реестр считается неправильным только при его неправильности с точки зрения вещных правоотношений (тех, которые должны быть отражены в реестре) <17>. Простое обязательственное притязание, будь то отказ от договора (Rucktritt) или, к примеру, оспаривание сделки-основания, не влечет неправильности реестра, но при определенных условиях является основанием для внесения новой записи в отношении спорного объекта. Таким образом, притязание из § 894 ГГУ представляет собой самостоятельный вещный иск об исправлении реестра <18>. -------------------------------- <17> См.: Weirich. Op. cit. S. 162. Rn. 540. <18> Ibid. S. 197. Rn. 669 ff.

Среди оснований недействительности реестра принято выделять следующие: - изменение прав вне реестра. Правопорядок устанавливает значительное количество случаев, возникновение которых влечет изменение закрепленных в реестре прав в силу закона. К ним относятся, например, перечисленные выше исключения из принципа внесения, как частного, так и публичного характера. В таких случаях реестр считается неправильным с того момента, когда фактическое положение вещей изменилось соответствующим событием; - порочность Einigung. Суд проверяет лишь формальную действительность Einigung, а не материальные предпосылки соответствующего вещного договора, что может явиться при определенных обстоятельствах причиной его недействительности. В частности, при отсутствии предусмотренного законом в определенных случаях одобрения имеет место относительная недействительность Einigung, которая может быть исправлена последующим выражением согласия на сделку <19>; -------------------------------- <19> Ibid. S. 199. Rn. 673.

- содержательное несовпадение Einigung и Eintragung, которое может быть вызвано как простой опиской или ошибкой суда при внесении, так и несоответствием воли и волеизъявления заявителя <20>; -------------------------------- <20> Weirich. Op. cit. S. 199. Rn. 675.

- ошибочное удаление записи в реестре, например когда в случае переноса объекта на лист поземельной книги другого лица ошибочно не переносится какое-либо обременение данного объекта <21>. В таком случае право по реестру прекращается и до внесения в реестр исправлений не имеет юридической силы. -------------------------------- <21> Ibid. S. 200. Rn. 679.

6. Принцип специалитета . Для того чтобы отразить земельный участок в реестре, необходимо его каким-либо образом выделить и идентифицировать на земной поверхности. Для этих целей служит кадастр. Понятие земельного участка в немецком вещном праве, помимо общеупотребительных признаков (часть земной поверхности, распознаваемо отграниченная от других и используемая определенным образом), содержит и специальные признаки. Эти признаки обеспечиваются взаимодействием маркшейдеров и кадастровых инженеров, а также лиц, осуществляющих ведение реестра, которые отвечают за учет правоотношений по поводу земельных участков. Таким образом, юридически земельный участок в Германии - это занесенная в кадастр, выделенная, описанная и отраженная на карте часть земной поверхности, которая внесена под определенным номером в определенный лист реестра <22>. -------------------------------- <22> Ibid. S. 15. Rn. 51.

Считаем необходимым отметить, что, в отличие от российского правопорядка, в большинстве европейских стран здания и сооружения считаются составными частями земельного участка, а не отдельными объектами недвижимости. Указанная доктрина сказывается, например, на приращении движимого здания, которое было поставлено на фундамент и стало неотделимым от земельного участка, к имущественной массе собственника участка <23> и соблюдении общего принципа о следовании части судьбе целого. -------------------------------- <23> Ibid. S. 24. Rn. 88.

Со временем развитие общества и правопорядка потребовало компромиссного варианта между индивидуальной собственностью и собственностью общей. Предпринималось несколько попыток выделения различных частей зданий в качестве самостоятельных объектов для облегчения их оборота. Наследие древнегерманского права, поэтажная собственность, хотя и была отражена в реестре, предоставляла своему обладателю, по сути, не больше прав, чем аренда, и требовала создания специального юридического лица, которое от имени и в интересах соседей осуществляло управление зданием. В силу сложности и неэффективности такого управления постепенно поэтажная собственность перестала отвечать требованиям оборота <24>. В настоящий момент создание поэтажной собственности в Германии и Австрии невозможно. И хотя создание поэтажной собственности допускается в Швейцарии и Лихтенштейне, по сути она представляет собой квалифицированный вид общей собственности. -------------------------------- <24> Ibid. S. 516. Rn. 1682.

В настоящее время широкое распространение получила квартирная собственность, которая сочетает в себе право индивидуальной собственности на соответствующее пространство квартиры, долю в праве собственности на общее имущество здания, а также право на участие в деятельности собрания собственников квартир <25>. -------------------------------- <25> Ibid. S. 486. Rn. 1587 ff.

7. Принцип приоритета (старшинства) . В случае возникновения нескольких ограниченных вещных прав на один и тот же объект закономерно возникает проблема их конкуренции. Как отмечается в литературе, сколько-нибудь существенное значение старшинство прав на недвижимость приобретает лишь в случае принудительного удовлетворения соответствующего притязания на объект (Zwangsversteigerung) <26>. Отметим, однако, что и при нормальном ходе вещей имеет значение ранг прав пользования и приобретения, а также преимущественных прав покупки (Vorkaufsrechte). При наличии конкуренции рангов ранее внесенная запись отменяет действие более поздней <27>. -------------------------------- <26> Ibid. S. 236. Rn. 788. <27> Ibid. S. 237. Rn. 790.

§ 17 и 45 GBO и § 879 ГГУ устанавливают соответственно процессуальный и материальный аспекты рассматриваемого принципа. В частности, в зависимости от расположения и датировки записи в реестре определяется материально-правовой ранг. По общему правилу ранги подвижны, при отпадении старшей по рангу записи на ее место встает младшая, за исключением двух моментов: право собственности и ограниченные вещные права (§ 889 ГГУ) не консолидируются (не прекращаются совпадением должника и кредитора в одном лице), но ведут к созданию либо поземельного долга собственника, либо ипотеки собственника. Данное исключение сделано для сохранения ранга при последующем приобретении соответствующего ограниченного вещного права на указанный объект третьими лицами. Также не встают автоматически на место ипотеки и поземельного долга младшие по отношению к ним права (§ 1163 I, 1177 ГГУ) <28>. Указанное исключение объясняется наличием определенной самостоятельной ценности ранга; в зависимости от старшинства права определяются как его действительность, так и выполнение функции стабилизации и закрепления прав и обязанностей участников соответствующего вещного правоотношения. -------------------------------- <28> См.: Weirich. Op. cit. S. 245. Rn. 822.

Защиту интересов приобретателей в немецкой системе регистрации прав, характеризующейся конститутивным характером внесения записи о праве в реестр, обеспечивают получившие широкое применение предварительные записи (Vormerkungen), которые хотя и не обладают полноценным старшинством, тем не менее играют важнейшую роль в обеспечении стабильности оборота прав на недвижимое имущество и создании предсказуемости судьбы конкретного объекта недвижимости для третьих лиц <29>. -------------------------------- <29> Ibid. S. 259. Rn. 869.

Весьма интересное применение получили Vormerkungen в поземельных книгах Швейцарии: определенные обязательственные права в результате отражения в реестре приобретают квазивещный характер. Таким образом, они приобретают приоритет по моменту возникновения <30>. К ним относится, например, преимущественное право покупки, которое, в отличие от Германии, не имеет в Швейцарии вещно-правового характера, т. е. не будет действовать против третьих лиц без внесения его в реестр, в результате чего правообладатель сможет защищаться лишь иском к продавцу о возмещении убытков. -------------------------------- <30> См.: Wachter, In: Frank/Wachter (Hrsg.). Op. cit. S. 1250. Rn. 82.

Выводы

Любая регистрационная система является отражением соответствующей системы вещных прав, она имеет служебные функции, в частности функцию замещения записью в реестре фактического владения и создания эффекта видимости для третьих лиц (и, как следствие, признаваемости ими) отражаемых правоотношений. Из исторически сложившегося институционального единства системы регулирования вещных прав следует единство построения обслуживающей ее системы отображения вещных прав и состояний вовне - реестра. Следовательно, описанные нами принципы построения регистрационной системы можно рассматривать в качестве универсальных исходя из их внутренней взаимосвязи, непротиворечивости и взаимодополняемости. Кроме того, в отраженных немецкой доктриной принципах ведения реестра усматриваются проявления таких базовых категорий, как автономия воли (необходимость достижения согласия и подачи заявления для внесения записи в реестр), принцип доброй совести (защита дается только внесенному в реестр вещному праву, регистратор проверяет формальную законность оснований внесения записи в реестр, вводится достаточно сильная презумпция правильности реестровых записей erga omnes), взаимопроникновение фактической и правовой действительности (необходимость соответствия вещи ее описанию, временной и качественной иерархии прав и состояний).

Название документа