Жилищные организации (ТСЖ, ЖК, УК и др.) не вправе требовать от организаций связи уплаты арендной платы за размещение телекоммуникационного оборудования

ЖИЛИЩНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ (ТСЖ, ЖК, УК И ДР.) НЕ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ОТ ОРГАНИЗАЦИЙ СВЯЗИ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА РАЗМЕЩЕНИЕ ТЕЛЕКОММУНИКАЦИОННОГО ОБОРУДОВАНИЯ

О. В. ПАНАГУШИН

Панагушин О. В., юрист.

СИТУАЦИЯ

Гражданин, проживающий в многоквартирном доме, желает подключиться к сети Интернет. Гражданин выбирает оператора связи (провайдера), чьими услугами по организации доступа к сети Интернет гражданин хотел бы воспользоваться. Гражданин и провайдер заключают соответствующий договор. Для оказания гражданину услуг связи провайдер вынужден разместить некое оборудование в помещениях многоквартирного дома, которые находятся в общей долевой собственности всех собственников (далее - общие помещения) <1>. -------------------------------- <1> Для большей простоты будем полагать, что в многоквартирном доме нет нежилых помещений, кроме технических, т. е. собственниками являются только граждане, проживающие в жилых квартирах (офисы отсутствуют).

Поскольку, согласно Жилищному кодексу РФ и установившимся в обществе правилам, от имени жильцов в отношениях с третьими лицами выступают товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК) или управляющая компания (УК), то провайдер напрямую обращается к руководителю соответствующей организации (ТСЖ, ЖК или УК) с просьбой обеспечить доступ к общим помещениям, на площадях которых возможно разместить соответствующее телекоммуникационное оборудование. Обычно такими помещениями являются чердаки, подвалы, технические этажи. Без размещения телекоммуникационного оборудования в общих помещениях оказание услуг связи собственникам квартир невозможно. В подавляющем большинстве случаев жилищные организации (ТСЖ, ЖК, УК) требуют от провайдера сначала заключить договор аренды, в котором определяется ежемесячная сумма арендной платы за пользование общими помещениями. После выполнения указанного условия (согласия провайдера уплачивать арендную плату) жилищная организация в лице своего руководителя дает провайдеру разрешение на размещение оборудования в общих помещениях и обеспечивает доступ к ним. И только после этого провайдер имеет возможность установить оборудование и начать оказывать гражданину услуги связи, а гражданин соответственно имеет возможность воспользоваться услугами связи. Фактически право гражданина воспользоваться услугами связи ставится в зависимость от воли руководителя жилищной организации, который может разрешить или не разрешить провайдеру установить в многоквартирном доме оборудование, необходимое для оказания услуг связи.

ПОЛЬЗОВАТЕЛЕМ ОБЩЕДОМОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, В КОТОРЫХ РАЗМЕЩАЮТСЯ СРЕДСТВА СВЯЗИ, ЯВЛЯЕТСЯ ГРАЖДАНИН, ЗАКАЗЫВАЮЩИЙ УСЛУГИ СВЯЗИ, А НЕ ПРОВАЙДЕР

Для оказания услуги доступа к сети Интернет собственникам квартир в многоквартирном доме в общих помещениях многоквартирного дома должно быть размещено определенное телекоммуникационное оборудование (средство связи). Соответственно в этом случае у гражданина возникает необходимость разместить предложенное провайдером оборудование в одном из общих помещений многоквартирного дома, собственником которых он является на основании п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). То есть гражданин имеет право на условиях, определенных законом, пользоваться общим имуществом. Основное правило пользования общим имуществом закреплено в п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Более того, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Из указанных норм права видно, что гражданин - собственник квартиры в многоквартирном доме, имеющий намерение пользоваться общими помещениями в многоквартирном доме, должен согласовать условия такого пользования с собственниками других квартир в этом же доме. Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" (Закон о связи), договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором. Это означает, что провайдер не имеет права отказаться от оказания услуг связи и обязан оказать такие услуги любому гражданину, который обратится к нему с просьбой об их оказании. Эта обязанность провайдера не означает, что он (провайдер) должен решить вопрос о том, на каких условиях гражданин - заказчик услуг связи сможет использовать свою собственность (общие помещения в многоквартирном доме). То есть, заказывая услугу связи, гражданин обязан самостоятельно решить вопрос с другими собственниками общих помещений в многоквартирном доме об условиях размещения в общих помещениях оборудования провайдера. Тем более провайдер не обязан никому ничего платить за размещение оборудования (средства связи) в общих помещениях многоквартирного дома, поскольку в размещении такого оборудования заинтересованы сами собственники общих помещений (жильцы многоквартирного дома, заказавшие услугу связи), которые и являются, в итоге, пользователями общих помещений. Несмотря на это, жилищные организации в лице своих руководителей требуют именно от провайдера уплаты арендной платы, считая его пользователем общих помещений. При этом они руководствуются п. 4 ст. 36 ЖК РФ и п. 3 ст. 6 Закона о связи. В указанных положениях закона речь идет о тех случаях, когда третье лицо (например, организация связи) желает пользоваться общедомовыми помещениями исключительно для собственных целей. Провайдер в рассматриваемом нами случае не может рассматриваться как пользователь общих помещений в многоквартирном доме, поскольку он вообще ими не пользуется. Провайдер лишь предоставляет гражданам в пользование с целью оказания услуги связи телекоммуникационное оборудование (средство связи) для размещения его в принадлежащих гражданам на праве собственности помещениях (общих помещениях многоквартирного дома). Таким образом, пользователями общих помещений в многоквартирном доме продолжают оставаться сами граждане - заказчики услуг связи. Руководители жилищных организаций (председатели ТСЖ, ЖК, директоры УК) не вправе препятствовать размещению средств связи провайдеров в общих помещениях многоквартирных домов под предлогом отсутствия договоров аренды, поскольку тем самым они нарушают права граждан (собственников квартир многоквартирного дома) получить услугу связи. У руководителей жилищных организаций отсутствуют какие бы то ни было правовые основания требовать от провайдеров заключения договоров аренды и уплаты арендной платы, поскольку провайдеры, по указанным выше основаниям, не могут быть признаны пользователями общих помещений в многоквартирных домах. В случаях, когда такие договоры аренды все-таки заключены, они в силу ст. 168 ГК РФ должны признаваться ничтожными, поскольку провайдер после их заключения ничего не получает, а помещения, которые якобы предоставляются провайдеру, в действительности используются самими собственниками многоквартирного дома, ведь именно они являются фактическими пользователями оборудования, размещенного в их же собственных помещениях. То есть сами же собственники используют свои же собственные помещения для своих же собственных целей. Право гражданина пользоваться общепринятыми услугами связи не может зависеть от воли участников долевой собственности. Выше мы установили, что провайдер не обязан уплачивать арендную плату за размещенное в общих помещениях многоквартирного дома телекоммуникационное оборудование. Остается решить вопрос о том, обязан или нет гражданин - собственник квартиры в многоквартирном доме, намеревающийся заказать услугу связи, согласовывать с другими собственниками общих помещений вопрос о размещении в общих помещениях телекоммуникационного оборудования, без которого оказание услуги связи невозможно в силу технических причин. Выше было сказано о том, что участник долевой собственности пользуется общим имуществом по соглашению с другими сособственниками. Но это общее правило. Нас же интересует разрешение следующего противоречия: - с одной стороны, пользование общим имуществом возможно только по соглашению между всеми собственниками; - с другой стороны, если для того, чтобы заключить договор с провайдером на оказание услуг связи жителю, скажем, 100-квартирного дома надо получить согласие собственников 99 квартир, то заключение такого договора становится просто невозможным или по крайней мере весьма затруднительным. Баланс, на мой взгляд, можно найти в двух правовых нормах: - ч. 3 ст. 17 Конституции РФ: осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц; - п. 2 ст. 247 ГК РФ: участник долевой собственности имеет право на предоставление в его пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Практически все многоквартирные дома телефонизированы, имеют общие антенны, подключены к кабельному телевидению, т. е. многие собственники квартир без согласования с другими собственниками спокойно пользуются общими помещениями, где размещено телефонное и телевизионное оборудование, поскольку "так принято". Фактически мы имеем если не обычай делового оборота, то как минимум общепринятое правило поведения - размещение в общих помещениях многоквартирного дома, на крышах домов без получения согласия всех собственников многоквартирного дома оборудования, посредством которого жильцам дома оказываются услуги телевидения, радиовещания, стационарной телефонной связи. На этом фоне размещение средств связи провайдера для еще нескольких собственников квартир вполне будет укладываться в общепринятое поведение: на чердаках и в подвалах можно размещать оборудование, необходимое для обеспечения жильцов дома элементарными достижениями цивилизации (телевидением, радио, телефонной связью и доступом в Интернет). Обычно телекоммуникационное оборудование, размещаемое провайдером в многоквартирном доме для обеспечения жильцов услугами по доступу к сети Интернет, незначительно по размеру и в подавляющем большинстве случаев используется для оказания услуг владельцам не одной, а многих квартир. То есть занимает долю в общем имуществе, намного меньшую чем доля собственников квартир, пользующихся услугами провайдера. Это также позволяет сделать вывод, что граждане - заказчики услуг по доступу в Интернет имеют согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ право на то, чтобы им были предоставлены соответствующие площади в общих помещениях для размещения на них средств связи провайдера. Балансом в решении обозначенного выше конфликта интересов является установившееся правило - размещение телекоммуникационного оборудования в общих помещениях многоквартирного дома без оформления соответствующего согласия собственников всех помещений многоквартирного дома. При этом должны соблюдаться следующие условия: - размещение такого оборудования вызвано исключительно техническими причинами и связано с оказанием кому-то из жильцов услуг, обычных для данного уровня развития цивилизации; - размещение оборудования не должно нарушать права и интересы других жильцов, т. е. должно быть сопоставимо по размеру и местам размещения с аналогичным оборудованием, уже размещенным или предполагаемым к размещению в многоквартирном доме. Такой подход, как представляется автору настоящей работы, не приводит к нарушению чьих бы то ни было прав и интересов, поскольку все оказываются в равных условиях: в общих помещениях многоквартирного дома размещается оборудование организаций, оказывающих услуги связи, теле - и радиовещания разным собственникам квартир конкретного дома. Неправильное понимание сути отношений приводит к формированию неверной позиции в судах и, как следствие, к отказу в удовлетворении исков провайдеров. Изложенная выше позиция нашла подтверждение в судебной практике <2>. Однако подавляющее большинство судебных решений выносится не в пользу провайдеров по одной единственной причине: заявляемые провайдерами исковые требования о понуждении жилищных организаций заключить договоры аренды общих помещений, об обеспечении доступа к общим помещениям и т. п. не соответствуют сути фактических имущественных отношений <3>. -------------------------------- <2> Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.09.2008, оставленное без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2008 N А65-5413/2008 (см.: Ермолаева Е. В. Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение. Январь - февраль 2009 г. N 1). <3> Постановления ФАС ВСО от 30.10.2008 N А33-15850/07-Ф02-4850/08, от 15.10.2008 N А33-3026/08-Ф02-5065/08 (Ермолаева Е. В. Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение. Январь - февраль 2009 г. N 1).

Услугу связи, как указано выше, заказывает гражданин - собственник квартиры в многоквартирном доме. Общие помещения в многоквартирном доме принадлежат гражданину на праве собственности (пусть даже и долевой). Для оказания гражданину услуги внутри объекта, принадлежащего гражданину на праве собственности, должно быть размещено оборудование. Соответственно гражданин, если возникает техническая необходимость, вправе без разрешения жилищной организации пользоваться своей собственностью, в том числе для целей размещения там оборудования, при помощи которого ему будут оказываться услуги связи. Соответственно, если жилищная организация (ТСЖ, ЖК или УК) препятствует провайдеру, действующему, по сути, по поручению и в интересах гражданина, установить в многоквартирном доме соответствующее оборудование, то тем самым жилищная организация нарушает право гражданина как потребителя получить услугу связи. Более того, если многоквартирный дом уже "находится на обслуживании" у какого-то другого провайдера, то может возникнуть подозрение, что жилищная организация, препятствуя гражданину в получении услуги связи от нового провайдера, действует в интересах провайдера, уже обслуживающего дом. В этом случае есть основания дополнительно говорить о нарушении антимонопольного законодательства. Поскольку жилищная организация нарушает именно право гражданина на получение услуги связи, а не право провайдера, то и в суд с иском к жилищной организации должен обращаться гражданин. Провайдер в таком случае может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Кроме того, гражданин может поручить представлять свои интересы провайдеру (его юристам). В итоге провайдер будет активно участвовать в судебном процессе, только уже не в арбитражном суде, а в суде общей юрисдикции и не только от своего имени, а также от имени гражданина, если гражданин поручит ему представлять свои интересы. И это уже будет иск, как представляется автору настоящей работы, негаторного характера, основанный на ст. 304 ГК РФ. Для удовлетворения такого иска, как представляется, есть неплохие шансы.

Название документа Интервью: Мошеннические схемы в сфере недвижимости ("Жилищное право", 2011, N 5) Текст документа

МОШЕННИЧЕСКИЕ СХЕМЫ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

П. ДЕНИСОВА

Денисова П., адвокат, коллегия адвокатов "Бастион".

Кор.: Являются ли, на Ваш взгляд, полноценными и эффективными законы в сфере рынка недвижимости? - Прежде чем говорить о совершенстве законодательства, регулирующего рынок недвижимости, необходимо обозначить круг нормативно-правовых документов, касающихся данной сферы. Хотелось бы отметить основные Федеральные законы: от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и от 24 июля 2007 года "О государственном кадастре недвижимости". Особое внимание хотелось бы уделить долевому строительству, потому что уже на протяжении нескольких лет это уязвимое место в сфере недвижимости. Постоянно создаются организации обманутых дольщиков. На практике, к сожалению, до принятия данного Федерального закона механизм регулирования проблемных моментов и восстановления прав, утраченных в результате мошеннических действий, был не отлажен. Целенаправленнее и результативнее привлекать руководителей организаций именно к уголовной ответственности - так взыскать денежные средства получается гораздо эффективнее, нежели посредством исполнительного производства в процессе удовлетворения иска в гражданском процессе. Приведу пример. Был заключен договор строительства, фирма-организация выступала подрядчиком у застройщика. Потом она выступала субподрядчиком, перепродавала стройматериалы, перезаключала договоры. В основном покупатели были приезжие. Реального контроля за строительством не было, и, когда приехали на место, оказывается, что ни дома, ни организации - ничего нет. Договор расторгли, подали иск. Доверитель начал добросовестно писать во все инстанции. Многочисленные судебные тяжбы длились долгое время и в итоге ни к чему не привели. Директора организации осудили за мошенничество, по нескольким эпизодам, естественно. Удалось взыскать компенсацию за те денежные средства, которые были внесены в качестве авансового взноса долевого участия в строительстве многоквартирных домов, только в порядке предъявления гражданского иска в уголовном процессе. Те лица, которые начинали судебные тяжбы просто в гражданском процессе, ничего не получили. В уголовном судопроизводстве суд им отказывает, потому что данный факт уже доказан в гражданском судопроизводстве. Это называется двойным обогащением. Поэтому у тех, кто выиграл иски в гражданском процессе, надежда только на судебных приставов как на рычаг исполнения решения суда. Судебные приставы отписываются, что никакого имущества нет, хотя директор в это время покупает иномарки. Но по Гражданскому кодексу РФ он как физическое лицо не отвечает по долгам общества. Естественно, впоследствии все имущество было признано "приобретенным мошенническим путем", но к гражданскому процессу это не имеет никакого отношения. Реально у организации денег нет. Далее налагаются аресты на счета - деньги не проходят, но они проходят у других организаций-субподрядчиков. Кто в ответе за все это? Если не директор, то кто же? Неизвестно. Стоит сказать, что администрация обязана выдавать участки и контролировать долевое использование на этом участке. Но в итоге, как оказалось, нигде не прописано, что именно администрация обязана контролировать. Было видно, что судебные приставы отписываются. Но на тот момент действовал Федеральный закон о судебных приставах, в котором была четкая градация действий, которые судебные приставы должны осуществлять в первую очередь. Если бы тогда можно было сразу на все наложить арест, вполне возможно, удалось бы достичь каких-то результатов. Но к началу последней стадии действий приставов все активы уже были выведены. Человек остался без денег, нервов, и при этом никто ни в чем не виноват. Сегодня в Законе о долевом строительстве все прописано четко, процесс подачи иска о признании бездействия должностных лиц начинается раньше, привлекаются судебные приставы и администрация.

Кор.: А если бы в тот момент работал данный Закон, как бы пошло дело? - Во-первых, каждая долевая сделка регистрируется в госреестре, а значит, уже существует договор купли-продажи. В нем много ответственных лиц. Четко разделены границы, определены рамки ответственности, круг субъектов, подлежащих ответственности. Уже можно что-то добиться. Да, конечно, схемы вывода денег найти можно, но сделать это довольно проблематично. Каждая организация возлагает на себя ответственность, регистрируя данные сделки. Остается подписать договор купли-продажи и приходно-кассовый ордер. Но все равно Закон охватывает не весь спектр проблем, и дополнять его нужно обязательно. Следует ужесточить уголовное наказание, четко определить круг лиц: риелторов, ответственных лиц, директоров организаций и строительных компаний, которые могут выступать субъектом данного преступления. Как известно, сейчас у нас юридические лица не являются субъектом преступления. Но тем не менее нужно восстанавливать свои права через уголовное дело. Гражданское судопроизводство - это долго, затруднительно и затратно. Кроме того, можно установить монополию государства по контролю за риелторскими организациями.

Кор.: Сейчас как раз разрабатывается Закон о риелторской деятельности, каково Ваше мнение на этот счет? - Давно надо было это сделать. Ввести жесткие лицензии, установить ответственность. Налоговые проверки, проверки финансово-экономической деятельности должны быть четко регламентированы. Необходим реестр риелторских организаций, какие-то объединения, иначе говоря, саморегулируемый механизм. Реальный механизм ответственности. Реальный контролирующий орган. Требуется также разработать механизмы воздействия на эту организацию. Чтобы зарегистрировать риелторскую фирму, необходимо сделать первоначальный взнос, который в процессе деятельности фирмы будет постоянно расти и играть роль своеобразного стабилизационного фонда. Конечно, покрыть все издержки он не сможет, но хотя бы что-то можно будет получить.

Кор.: Какие еще распространенные виды мошенничества Вы можете назвать? - Если говорить о скрытых рисках, которые невозможно выявить сразу, сюда можно отнести продажу недвижимости после вступления в наследство. После того как объявляются наследники, свидетельство выдается в течение полугода. Затем квартира продается. Допустим, два брата - один живет за границей, другой в России - вступают в наследство. Второй брат приезжает из-за границы и узнает, что нотариус не уведомил его о том, что квартира продана. Что в этом случае делать? Наследник поднимает документы, подает в суд, и сделку признают недействительной. Но, по сути, она действительна. Вы ведь добросовестно просмотрели документы, проверили квартиру. Здесь имеет место двойная практика: некоторые суды признают такую сделку недействительной, а другие - не признают. Если говорить о процедуре создания фирм-однодневок, то сейчас этот вид мошенничества не очень распространен. Еще бывает, что человек продает квартиру, а через некоторое время подает иск в суд и говорит: "Извините, я на тот момент был невменяем". На вид абсолютно адекватный человек, но у него есть справка из психоневрологического диспансера. И тут уже ничего не докажешь. Если к тому же в договоре вписана не полная стоимость квартиры (чтобы избежать уплаты налогов), то решением суда компенсируется только та сумма, которая указана в договоре. Это тоже случай, который сразу не предусмотришь. По ипотеке схемы, в принципе, такие же - это признание договора купли-продажи недействительным в связи с невменяемостью лица или объявлением наследников. Еще одна очень распространенная схема - это продажа одной квартиры нескольким лицам. При этом никто не запрещает доставать дубликат документов. Допустим, заключается предварительный договор купли-продажи, вносится задаток. Нужно смотреть, что прописано в договоре - задаток или аванс. Потому что задаток возвращается, а авансовая сумма не должна превышать 1/3 стоимости квартиры. В данном случае мошеннические действия направлены на заключение предварительного договора купли-продажи с несколькими лицами. По сути, документы в порядке, серьезная организация, имеет офис в центре. После успешного завершения такого рода афер данная компания сворачивается и исчезает в неизвестном направлении. А дальше разбирайтесь, как хотите. Еще хотелось бы остановиться на покупке доли в квартире. Есть вероятность того, что жизнь в этой квартире будет невыносимой, в итоге человек будет вынужден бежать и продать свою долю за бесценок. Ко всему нужно подходить с особой настороженностью, выяснить, не обременено ли имущество, не наложен ли на него арест либо взыскание, не заложено ли оно за долги. Все это может неожиданно всплыть, когда к человеку придут из банка. Все эти документы должна предоставить риелторская организация, чтобы потом было с кого спросить. Но если покупатель на чем-то прокололся и какие-то моменты не учел, риелтор разведет руками. Он все документы предоставил, поэтому не причем.

Кор.: На что нужно обращать внимание, когда заключаешь сделку? - При заключении сделки в первую очередь на все имеющиеся документы на квартиру. Следует проверять их достоверность и досконально изучать на предмет наличия выселенных членов семьи, не находится ли кто-то в местах лишения свободы. Они имеют право на жилье.

Кор.: При оформлении возникают определенные трудности, если в квартире прописаны лица, не достигшие 18-летнего возраста. Их нельзя выписать? - Да. До достижения 18 лет ребенка выписать невозможно, даже если представляются документы, что ему есть, где жить. В данной ситуации для совершения сделки необходимо разрешение органа опеки и попечительства, чтобы не нарушить права несовершеннолетних жильцов. При получении экспликации БТИ большие проблемы могут возникнуть, если в квартире была проведена перепланировка. Кроме того, в обязательном порядке потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на продажу и квитанции об уплате налога на недвижимость. Особое внимание хотелось бы уделить переходу права собственности. Для этого берется выписка из ЕГРП - в ней все будет указано. Настороженность должно вызвать большое количество собственников либо то, что по каким-то основаниям квартира была подарена, поскольку сделку по дарению тоже можно признать недействительной.

Кор.: Существует ли какая-то определенная методика, как распознать мошенника? - Приведу такой пример. Люди приходят заключать договор о долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры, которая вот-вот будет введена в эксплуатацию. Они хотят заключить договор с субподрядчиком. На что нужно смотреть? На договор о субподряде (следует попросить показать, на основании чего он является субподрядчиком), на правоустанавливающие документы, устав и свидетельство о регистрации. Если вам начинают говорить: "Да у нас все в порядке", это должно насторожить. Хорошо, когда в качестве посредника выступает риелтор. Но если это договор с субподрядчиком, у которого еще 20 субподрядчиков и с каждым заключен такой же договор на эту квартиру, что тогда делать? Получается ничего, и искать данного гражданина можно где угодно. К данному вопросу нужно подходить очень серьезно и пользоваться проверенными схемами.

Кор.: Какую оценку Вы бы дали формам жилищно-коммунального управления (ТСЖ)? Существуют ли здесь какие-то мошеннические схемы? Насколько эффективны законы по ТСЖ? - Естественно, проблемы существуют и в данной сфере. В первую очередь следует отметить, что ТСЖ как товарищество собственников жилья состоит из выборного органа жильцов, но могут приглашаться и сторонние организации. Заинтересованное ТСЖ выберет своих жильцов. Если же это сторонние организации, то это немалый денежный оборот. Возникает вопрос: что нужно делать, какие хозяйственные работы, ремонт? Предположим, мы имеем управляющую организацию, ТСЖ, лицо, которое занимает должность управляющего. Схема вывода денег следующая. Существуют ТСЖ "Альфа" и ООО "Альфа". Директор ТСЖ фактически является и директором ООО. Получается, мы собираем деньги с жильцов, проводим их через ТСЖ. Между ТСЖ и ООО заключен договор на выполнение производственных работ. Деньги поступают, акты выполненных работ подписываются, привлекаются специалисты. Но когда по каким-то причинам приходит другое руководство ТСЖ и поднимает документы, выясняется, что ничего не делалось вообще. Нанесен огромный ущерб системам отопления, водоснабжения, никакой ремонт не проводился. В итоге схема вывода денег сработала. Мы заключили договор, вы выполняете работу, мы подписываем акт. По договору все хорошо, работы выполнены, претензий нет. Поэтому при смене управляющих нужно обязательно проводить аудит, который выявит проблемы, которые впоследствии могут вылиться в уголовное дело. Это позволит избежать трудностей в процессе доказательства, ведь все претензии должны предъявляться в письменном виде, а каждый шаг подкреплен документом. Если что-то не устраивает, следует вызывать экспертов, которые дадут заключение. Только потом можно проводить ремонт. На основании этого заключения можно будет что-то доказать в суде. Возможно, ТСЖ и лучшая форма управления, чем ЖКХ, потому что сами жильцы могут контролировать состояние дома, услуги, тарифы. Но в данном случае тоже должен быть четко отрегулирован момент ответственности. Необходим сторонний контролирующий орган.

Кор.: Когда создаешь ТСЖ, что нужно учитывать в первую очередь? - ТСЖ - некоммерческая организация. Создать ее может любой. Однако при этом необходимо созвать жильцов и спросить, нужно ли им это. Предстоит заключить договоры с водо-, газоснабжающими и прочими коммунальными организациями. Товарищество должно быть полностью легитимно. Чтобы не отключили газ, воду и прочее, все должно быть четко регламентировано. Выбирается управляющий орган, назначается директор, к которому можно обратиться, если возникнут проблемы. Сейчас люди стучатся в открытые двери, но все разводят руками. Чиновнический аппарат сильно разветвлен, отговорки для населения придуманы давно и явно используются.

Кор.: Существуют ли мошеннические схемы в ТСЖ, когда, скажем, не сторонняя организация, а сами жильцы занимаются нечистыми делами? - Существуют. Когда создается ТСЖ нового жилищного комплекса, в нем тоже есть схемы вывода денег. Например, большие начисления коммунальных платежей. Ведь когда по копеечке капает, никто особо не возмущается. Как говорится, копеечка рубль бережет. За всем не уследишь, но контролировать нужно. По идее ТСЖ лучше, если во главе стоят люди ответственные и если к тому же они ваши соседи. В ЖЭК и РЭО это никому не нужно. Человек, живущий в этом же доме, заинтересован в организации, обеспечении коммунальных услуг, в хорошем внешнем виде дома и т. п.

Интервьюер Филипп Кульпин

Название документа Интервью: При реализации строительных проектов есть нюансы, не зависящие от девелопера ("Жилищное право", 2011, N 5) Текст документа

ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ЕСТЬ НЮАНСЫ, НЕ ЗАВИСЯЩИЕ ОТ ДЕВЕЛОПЕРА

В. БАРНИНЕЦ

Барнинец В., генеральный директор "А-Риэлти Групп".

Войти на рынок элитной недвижимости - значит проявить себя в качестве "элитного" инвестора. Сделки в сегменте экономкласса рискованны практически во всех случаях. Приобретение квартиры на вторичном рынке в режиме полноценной проверки сведений об объекте недвижимости потребует привлечения аккредитованных адвокатов. Обозначить специфику, актуальную для отдельных сегментов рынка недвижимости, нам помог Валерий Барнинец, генеральный директор "А-Риэлти Групп".

Кор.: Рынок недвижимости можно условно сегментировать по принципу ценовых параметров объектов. В частности, существует элитная недвижимость и недвижимость экономкласса. Кроме того, сделки с недвижимостью могут осуществляться в рамках первичных и вторичных операций. Любой инвестор или покупатель недвижимости, прежде всего, заинтересован в том, чтобы снизить собственные риски, связанные с вложением денежных средств. С учетом обозначенной нами классификации можно предположить, что существуют риски, специфичные для каждого из сегментов? - Все правильно, с учетом частных особенностей классификации сегментов рынка недвижимости на уровне отдельных агентств или девелоперов примерно так все и делится. Комментируя ваш тезис о том, что для каждого из обозначенных сегментов существуют специфичные риски, я отмечу, что эти риски можно подразделить на общие для всех сегментов, а также риски узкого профиля, характерные для того или иного класса недвижимости.

Кор.: Попробуем начать рассуждение с того, какие риски наиболее типичны для сделок с элитной недвижимостью. - Когда мы говорим "элитная недвижимость", как правило, подразумеваем новые квартиры. Дело в том, что рынок вторичного жилья в "элитке" не столь велик. Это обусловлено тем, что такие квартиры покупают, как правило, люди не бедные. Они покупают их в меньшей степени для того, чтобы потом перепродать. Для них недвижимость - это некое вложение, потенциальный страховой капитал, если вдруг, не дай Бог, что-то случилось и возникла потребность в значительных суммах, которые недвижимость, как никакой другой ресурс, может аккумулировать в себе. Поэтому мы сразу отвлечемся от специфики вторичного рынка элитной недвижимости, так сказать, за неимением статистически значимого количества прецедентов.

Кор.: Хорошо, тогда сконцентрируем внимание на первичном рынке "элитки". У нас есть 10 миллионов долларов, и мы хотим отстроить себе квартиру в новом доме на берегу Москвы-реки... - Имея на руках указанную сумму, вы, прежде всего, будете заинтересованы в том, чтобы вложиться в строительство дома на самой ранней стадии. То есть в ваших интересах будет вложиться в проект тогда, когда он еще не вышел на рынок публично. В лучшем случае он будет заявлен в узких риелторских кругах. Люди, которые заинтересованы в проведении качественных инвестиционных операций, начинают вкладываться в объект задолго до того, как он начнет строиться. Фактически на тот момент даже разрешительные документы еще не собраны.

Кор.: Вероятно, здесь следует провести демаркацию между докризисным периодом и сегодняшним днем. Вряд ли сейчас среди инвесторов наблюдается такая же высокая конкуренция за место под солнцем... - Кризис, безусловно, коснулся элитного сегмента, но мы затронем этот аспект позже. Более того, мы не сможем привнести в рассуждение что-то сенсационное. Все и так знают, каким образом и в результате воздействия каких факторов кризис повлиял на рынок недвижимости в целом и на "элитку" в частности. В данном случае я адаптирую свое рассуждение к тому, чтобы раскрыть сведения в рамках провозглашенного вами тезиса о рисках.

Кор.: Тем самым в русле текущей интерпретации рисков мы понимаем под ними не что иное, как неполучение каких-либо дивидендов ввиду запоздалого входа на рынок? - Специфика элитного рынка заключается в том, что инвестор в принципе не задумывается о неких дивидендах сверх того, что содержится в планах застройщика. Дело в том, что в случае запоздалого входа на рынок возникнет риск приобрести жилье с пониженными потребительскими качествами. Объекты элитного рынка характеризуются тем, что это, как правило, клубные дома, в которых всего лишь несколько квартир. Пять, десять, может быть, двадцать. Инвестор должен не просто успеть купить хотя бы какую-то квартиру, он должен успеть выбрать лучший для себя вариант. Что по сути дела представляет собой элитная квартира? Это объект в рамках точечной застройки. Подразумевается, что квартира будет обладать специфическими потребительскими свойствами. И если инвестор не позаботится о том, какие именно свойства должна иметь новая квартира, то на выходе он получит не совсем то, на что рассчитывал.

Кор.: Итак, я готов, невзирая на то что документы не собраны и проект находится в стадии, так скажем, теоретической подготовки, забронировать себе квартиру с видом на зеленый лес. Я иду в риелторское агентство... - Которое является одним из немногих занимающихся проектами на рынке элитного жилья. Если какой-то объект только выходит на рынок, информация о нем поступает на публичный уровень в небольших дозах. Причем степень интенсивности поступления этой информации контролируется в том числе и с вашим участием. Вы как инвестор можете повлиять на то, сообщать или не сообщать кому-либо о том, что ваш девелопер намеревается что-то построить.

Кор.: Гарантированно ли я получу достоверные и полные сведения касательно того или иного проекта? - Риск дезинформации и неполноты сведений в "элитке" сводится к минимуму. Слишком высоки потенциальные издержки риелторов и девелоперов в случае дискредитации себя перед инвестором. Основные риски проистекают из иных источников.

Кор.: Итак, реальный риск номер один для "элитки" - это. - Изменение внешней конъюнктуры. Что это значит? То, что объекты, выстраиваемые в рамках элитных контрактов, тесно связаны с различными официальными структурами, с властью. Нужно получить достаточно большое количество разрешительных документов. Кроме того, не факт, что даже после получения соответствующих разрешений ваша компания сможет приступить к строительству. Специфика регламентирующего законодательства такова, что закон в некоторых случаях может иметь обратную силу.

Кор.: Приведите, пожалуйста, пример. - Очень просто. В один прекрасный момент на повестку дня заседания муниципалитета была вынесена стратегия "Озеленение города". Принято решение обустроить на территории города несколько новых скверов. Для этого необходимо отфильтровать некоторые из строительных контрактов, которые подразумевают возведение на тех местах жилых домов.

Кор.: В чем будет заключаться принцип отмеченной фильтрации? - Как правило, любые разрешительные документы имеют срок действия. Условно говоря, вам выдали разрешение на строительство, которое должно закончиться в такой-то срок. Вы вышли на площадку, начали строительство, но в указанный срок не уложились. Возникла необходимость этот срок продлить, и вы обратились в контролирующие органы. Но теперь эти самые контролирующие органы могут принять решение о продлении сроков по своему усмотрению. В том случае, если эти органы получат указание действовать в рамках стратегии "Озеленение города", вряд ли вы сможете рассчитывать на продление сроков строительства. Тем самым ваш проект окажется заморожен или вовсе будет ликвидирован.

Кор.: Очевидно, что мои 10 миллионов долларов зависнут на неликвидных активах. - Вряд ли возникнут проблемы, связанные с возвратом инвестиций, потому как в узком кругу участников строительства попросту нет людей, у которых может возникнуть желание неправомерно воспользоваться вашими средствами. Но вполне может получиться так, что деньги на какой-то период зависнут. Безусловно, это будет сопровождаться их обесцениванием вследствие инфляционных процессов. По этой причине мы и выделяем вероятность влияния конъюнктурных факторов в отдельный риск. Если вы вложите 10 миллионов на входе и получите через год 10 миллионов на выходе, то результат вашего инвестирования будет со знаком минус.

Кор.: В любом другом случае со знаком плюс? - Ответ на этот вопрос будет лежать в русле логики текущего рассуждения. Существует еще один нюанс, который можно классифицировать как разновидность рисков. Дело в том, что девелопер может неоправданно переоценить инвестиционную стоимость объекта, который вы покупаете. Условно говоря, на рынок выводится объект, заявляется его ценность, вы с ней соглашаетесь - и покупаете. Допустим, вы вложились в объект, исходя из стоимости 10 тысяч евро за метр, рассчитывая, что после окончания строительства он будет стоить 25 тысяч евро за метр. Объект готов, но в реальности он никак не стоит 25 тысяч евро за метр.

Кор.: Девелопер что-то не просчитал? - Не просчитал или не предусмотрел. Допустим, оглашенная инвестиционная стоимость была просчитана исходя из инфраструктурных показателей. Вы рассчитывали, что из вашей квартиры будет вид на набережную. Девелопер также рассчитывал построить вам квартиру с видом на набережную. Но в последний месяц строительства буквально напротив ваших окон вдруг вырос другой дом. Другой вариант: между вашим домом и набережной муниципалитет решил проложить новую дорогу. Стройка элитных объектов, как правило, дело длительное. Это не месяц и не два, это несколько лет. За это время на процесс строительства могут влиять самые разные факторы.

Кор.: От чего зависит острота ножниц, которыми инвестор будет отрезать семикратно обмеренную "выкройку"? - Прежде всего, для рынка элитной недвижимости чрезвычайно важны рекомендации. "Элитка" представляет собой чрезвычайно узкий рынок. Клиенты подбираются не просто абы откуда. Все они, как правило, из определенного круга общения, и этот круг не то чтобы широк. Я к тому, что даже если вы придете и принесете с собой в чемодане 10 миллионов долларов, не факт, что вас допустят к процессу возведения элитного объекта. Сюда закладывается потенциальный фактор сохранения репутации в случае неудачи при проектировании объекта. Дело в том, что вы как новый инвестор, несмотря на всю свою обеспеченность, будете предъявлять гораздо высокие требования и более пристрастны к девелоперу, чем иной человек, обладающий, возможно, меньшими финансовыми возможностями, но априори более лояльный к девелоперу. В том случае, если проект окажется неудачным, тот "дружественный" инвестор попросту забудет о неудаче. Но в том случае, если пострадавшим инвестором окажетесь вы, нет гарантии, что вы столь же непринужденно согласитесь с возникшим положением дел. Для девелопера недостаточно просто знать, что деньги, которые вы вкладываете в недвижимость, не последние. Ему также важно видеть в вас человека, который сможет адекватно оценивать рынок и сопутствующие условия, влияющие на процесс введения новых объектов. Этот нюанс специфичен именно для элитной недвижимости, где для девелоперов репутация имеет большое значение. Острота ножниц в данном случае зависит от того, насколько вы окажетесь готовы к непростой роли "элитного" инвестора.

Кор.: Ситуация с недвижимостью экономкласса, вероятно, диаметрально противоположна. Девелоперы многоквартирных проектов гоняются за инвесторами как защитник за форвардом в рывке на фол последней надежды. В данном случае будет целесообразно выделить в ходе нашего рассуждения два направления. Вторичный рынок в количественном или процентном отношении представлен в значительно больших масштабах, чем аналогичный сегмент в "элитке". Следовательно, специфика рисков для вторичного рынка может быть рассмотрена нами более подробно. - Абсолютно с вами согласен в том плане, что рынок недвижимости экономкласса значительно отличается с точки зрения природы и факторов риска для инвесторов. Более того, процессы, протекающие на уровне экономкласса, затрагивают очень многих из нас. Большее количество участников операций с недвижимостью подразумевают большую вариативность сценариев. Кроме того, вы правильно заметили, что "вторичка" на уровне экономкласса занимает в пропорциональном выражении большую долю, чем в сегменте элитной недвижимости. Но я предлагаю начать рассуждение именно с новостроек.

Кор.: Давайте попробуем поговорить о новостройках. - Возможно, мое следующее суждение и не знаменует собой открытие потайных дверей в секретные лабиринты риелторского бизнеса, но во всех своих публичных высказываниях я стараюсь донести до людей одну простую мысль. Самое болезненное явление, характеризующее текущий рынок недвижимости в аспекте новостроек, - это то, что инвестор чаще всего покупает себе квартиру фактически на последние деньги. А еще чаще - на заемные деньги под большие проценты. Нет у нас таких банков, которые выдавали бы кредиты под небольшие ставки. Тем самым инвестор умножает все те риски, которые характерны для строительства недвижимости в целом. Самый распространенный риск - это вхождение проекта в стадию долгостроя. Что получается? Если проект становится долгостроем, все надежды инвестора на получение ликвидных доходов - в виде аренды или последующей перепродажи - рушатся. В результате происходит так, что люди не просто не получают жилье, но еще оказываются должны очень много денег. С учетом специфики жилищных кредитов оплата долга растягивается на долгие годы.

Кор.: Каковы основные, на Ваш взгляд, факторы, которые могут повлиять на незавершенность строительства? - Долгострои могут иметь естественные причины, то есть связаны с просчетами девелопера, его ошибками в проектировании. Кроме того, долгострои могут быть организованы целенаправленно, мошенническими методами. Что касается первого варианта, как правило, здесь на первый план выходят экономические причины. Застройщик попросту просчитался, неверно распределил приоритеты в своей хозяйственной деятельности. Коррупционная составляющая, безусловно, тоже может присутствовать, но если говорить о неких системных причинах, то все они проистекают из совершенных девелопером ошибок и просчетов. Второй вариант возникновения долгостроя - результат сознательных действий девелопера с целью обманным путем завладеть денежными средствами инвестора. Застройщик рассчитывает аккумулировать инвестиционный капитал, а затем сбежать из проекта. Он может сделать это сразу, а может исчезнуть на каком-то определенном этапе строительства. Популярными в свое время разновидностями мошенничества являлись так называемые двойные и тройные продажи. Сейчас эта проблема актуальна уже в меньшей степени, главным образом потому, что новый Закон N 214-ФЗ ввел новые требования к застройщикам. Согласно этому же Закону ведется федеральный реестр инвестиционных контрактов - сейчас контракты регистрируются государством, так же как и свидетельства о праве собственности.

Кор.: С новыми законодательными требованиями мошенникам уже не развернуться? - Действительно, может показаться, что новые требования обеспечивают в достаточной мере высокую защиту от мошенничества как такового. Но здесь возникает другая проблема. Дело в том, что на сегодняшний день существует множество недостроенных объектов, контракты на строительство которых были подписаны задолго до введения норм Закона N 214-ФЗ. Поэтому квартиры на таких объектах могут продаваться по самым различным схемам. Да, на текущий момент это противозаконно, но тем не менее такие схемы на практике существуют. В то же время справедливости ради я бы отметил исключительную значимость новых требований. На сегодняшний день на рынок жилья не пустят кого попало. Это обстоятельство само по себе корректирует рынок в пользу реализации исключительно легальных механизмов взаимодействия инвесторов и девелоперов.

Кор.: Значит ли это, что основной проблемной точкой инвестиционных контрактов сегодняшнего дня является низкий уровень квалификации девелоперов? Мошенников, как мы только что условились, нет или почти нет... - Возможно, тезис, который я сейчас попытаюсь озвучить, несколько перевернет представление о процессах на рынке недвижимости в сознании читателей, но то, о чем я собираюсь сказать, представляет собой некий универсум, который отражает суть всех возникающих на рынке строительного девелопмента проблем. По крайней мере годы моего практического участия в риелторском бизнесе позволили сформулировать эту мысль именно так. А тезис мой следующий: самым главным мошенником является тот человек, который обманывает сам себя в силу убежденности в том, что квартиру - сложнейший в технологическом плане инфраструктурный объект - можно приобрести дешево. Основным фактором самообмана, таким образом, выступает та самая алчность, которая зачастую весьма не вовремя проявляет себя в сознании человека.

Кор.: Если Закон защитит тебя от мошенников, то... - Тебе остается защититься от своей собственной алчности! Поверьте, даже до того, как приняли новый Закон N 214-ФЗ, подавляющее большинство девелоперов старались подходить к делу добросовестно, и у них не было никакого намерения обманывать инвесторов. Основной причиной возникших проблем становились хозяйственные просчеты и доверие инвесторов, которые легко передавали в управление, не организованное должным образом, свои собственные, а чаще всего заемные деньги. Да, отчасти можно оправдать такое поведение инвесторов тем, что возникают ситуации, когда очень хочется купить квартиру, но человек осознает, что по рыночным ценам он этого сделать не сможет. В таком случае человек во что бы то ни стало ищет возможность купить жилье подешевле, закрывая глаза на возможные последствия. Я бы очень хотел донести до читателей свою принципиальную позицию. Входить в проекты на стадии строительства можно только тогда, когда у вас есть лишние или по крайней мере не последние деньги. Самая большая глупость, на мой взгляд, в том, когда человек берет под строительство ипотечный кредит, когда он продает имеющееся жилье для того, чтобы вложить полученные деньги в строительство, и снимает другое. Такие вещи, с моей точки зрения, делать нельзя.

Кор.: Правильно ли будет утверждать, что в принципе не существует критериев стопроцентной надежности строительных инвестиций? - Абсолютно правильно. Единственный критерий надежности - это когда вы покупаете готовое жилье с документами и, что особенно важно, с подключенными коммуникациями. Чтобы был свет, вода.

Кор.: Для девелоперов тоже существуют определенные риски. В частности, репутационные. Существует версия, что для снижения рисков они создают при посредничестве третьих лиц небольшие фирмы по типу "ромашка" или "одуванчик" и подписывают рискованные договоры через них. Как Вы можете прокомментировать сущность подобной политики девелоперов? - Действительно, в том случае, если документы оформлены безупречно, то к девелоперу, который может быть носителем серьезного бренда, вопросов не возникнет. Бренд может входить в проект как информационный спонсор или партнер, де-юре сохраняя все полномочия по застройке в компетенции "ромашки". Целесообразность ведения подобной политики может заключаться в поиске оптимального механизма удовлетворения финансовых интересов участников проекта. Создание "ромашек" может быть оправдано спецификой законодательства, налогообложения. Здесь очень много схем, которые без создания "ромашек" были бы гораздо более затратными для брендового девелопера. Конечно, справедливости ради отметим, что в случае банкротства "ромашки" в меньшей степени будет затронута репутация носителя бренда. И это можно охарактеризовать как вариант подстраховки на случай банкротства проекта. Но все же основная цель создания "ромашек" заключается в поиске оптимального варианта ведения хозяйственной деятельности.

Кор.: Закон N 214-ФЗ защитит инвесторов от мошенников, наше интервью защитит читателя от алчности, девелоперы с помощью "ромашек" защитят себя от репутационных рисков. Но кто защитит мою квартиру от вхождения в стадию долгостроя как такового? - На ваш вопрос нет однозначного ответа. Никто из игроков риелторского рынка не застрахован от форс-мажора, когда проект может быть заморожен ввиду множества обстоятельств, которые даже в теории сложно учесть. Например, очень часто бывает так, что дом отстроен идеально, качественно, в срок или даже с опережением срока, но нельзя подвести коммуникации. Почему? Потому что в последний момент выясняется, что на электрической подстанции не хватает мощности для обслуживания дома. Вы не сможете проложить кабель от другой подстанции или протянуть его по столбам - это невозможно. То же самое и с центральными коммуникациями. Сегодня все было хорошо, а завтра системы оказались перегружены, сменились требования или организация отказалась их обслуживать. Вам могли пообещать, что обслуживание будет, но в итоге просто отказались принимать дом. Подобные случаи реальны, и нельзя списывать их со счетов при проектировании. Существует множество ситуаций, которые могут возникнуть в процессе возведения дома независимо от действий или желания девелопера.

Кор.: Отстроенный дом, подведенные коммуникации - это значит, что добро пожаловать на вторичный рынок? - При покупке вторичного жилья определяющее значение имеет юридическая составляющая процесса. Необходимо отследить всю историю квартиры по двум направлениям. Первое - это переходы права собственности по объекту: как и сколько раз это происходило с момента оформления первой собственности - после приватизации или после постройки. Необходимо изучить динамику продаж квартиры, ее дарение, завещание и так далее. Тут ничего сложного нет, эта цепочка отслеживается посредством обращения в Единый государственный реестр, доступ к которому открыт для любого гражданина. Единственная сложность может заключаться в том, чтобы правильно эту информацию расшифровать и прочитать. Второй нюанс в большей степени связан с процессом приватизации. Момент приватизации интересен и важен тем, что необходимо удостовериться в правильности проведения самой приватизации, в правильности оформления документов на тот момент. Необходимо выяснить, были ли учтены права тех лиц, которые имели право на собственность на момент приватизации. Были ли учтены права несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан. Ситуация осложняется тем, что эта информация носит закрытый характер. Получить доступ к ней может только аккредитованное лицо, как правило, человек, имеющий статус адвоката.

Кор.: Современные риелторские компании предоставляют услуги по изучению квартиры посредством соответствующих запросов по обоим направлениям? - Услуги могут предоставляться как автоматически, то есть входить в стоимость пакета риелторских услуг, так и по желанию заказчика. Очевидно, что продавец объекта недвижимости, скорее всего, не проявит заинтересованности в том, чтобы эти услуги оплачивать, поэтому все расходы будет нести покупатель. Но я считаю, что так или иначе все эти операции обязательно должны быть проведены. При этом продавец не должен ограничиваться пассивным наблюдением. Самая правильная сделка - это когда у каждой из сторон есть свой представитель.

Кор.: Валерий, очевидно, что Вы придерживаетесь концепции открытого взаимодействия с коллегами посредством средств массовой информации. Как бы Вы оценили ситуацию с гласностью в риелторском бизнесе в целом по сегменту? - Дело в том, что многие руководители риелторских компаний никогда не имели опыта операционной работы. Условно говоря, они не были агентами или руководителями более низшего звена. Тем самым уровень их вовлеченности в те или иные проблемы, актуальные для рынка недвижимости, я не могу называть высоким. Поэтому такие руководители навряд ли будут выражать готовность публично обсуждать какие-то проблемы на рынке недвижимости. Существуют компании, в которых налажен достаточно жесткий процесс взаимоотношений между структурами, ответственными за связь со средствами массовой информации и руководителями компаний. Ситуация на сегодняшний день такова, что только небольшой процент топ-менеджеров из крупных риелторских компаний готовы публично обсуждать проблемы. В то же время проблемы эти есть, и они очевидны. Поэтому я считаю исключительно важным аспектом развития партнерства на рынке недвижимости такого рода приоритет, как взаимодействие посредством средств массовой информации. Да, возможно, что в некоторых случаях будет некое дублирование взглядов, оценок и сведений, но человек устроен так, что любая информация со временем забывается. Восполнить возникший дефицит может компетентное мнение квалифицированного специалиста, тем более если проблема будет вынесена на публичный уровень человеком, находящимся в ранге топ-менеджера, у сообщества появятся все шансы на достижение конструктивных результатов в решении этой проблемы.

Комментарии к интервью

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

Следует обратить внимание на сугубо правоприменительную природу понятия "элитное жилье". Термин имеет реальное экономическое насыщение, но при этом отсутствует четкое юридическое определение. Очевидно, что точечный характер элитной застройки обусловлен не только потребностями потенциальных клиентов, но и реальным социально-экономическим уровнем развития различных субъектов Российской Федерации. Наибольшие перспективы строительство элитного жилья имеет в городах-миллионниках и прилегающих к ним территориях, в так называемом ближнем пригороде. Создание элитного жилья осуществляется в двух направлениях: постройка домов, состоящих из нескольких квартир, в черте городских поселений и индивидуальных жилых домов - коттеджей, строящихся на пригородных землях. Большое влияние на формирование конечной цены объекта оказывает стоимость пригородных земельных участков, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Следует отметить, что стоимость земельных участков под ИЖС часто искусственно завышается местными властями, которые прекрасно ориентируются в рыночной конъюнктуре строительства и понимают, что на отведенных землях будет построено жилье для VIP-клиентов, а не экономкласса.

Корольков А. Е., юрисконсульт, группа компаний "Высота".

В любой сфере существуют свои особенности. Рынок элитного жилья не является исключением. В сферах, где объектами являются уникальные, элитные вещи (будь то часы, автомобили, недвижимость, яхты и тому подобное), наверно, самым важным и дорогостоящим для соответствующих предпринимателей является репутация. Очень велики последствия любой ошибки, недочета, даже на первый взгляд, вроде, как и несущественного. Что касается участия в проектах долевого строительства, Валерий, безусловно, прав. Желательно туда не вкладывать последние деньги. А то получается примерно так - люди понаберут кредитов под огромные проценты, продадут свое жилье и вырученные деньги вкладывают в долевое строительство, рассчитывая, что через 2 года дом построится, будет сдан, и они счастливые в него вселятся. Пока дом строится, они снимают квартиру или иным образом "выкручиваются". Потом начинаются проблемы: в лучшем случае - сроки строительства не соблюдаются или застройщик дом сдать не может; а в худшем случае застройщик банкротится, строительство замораживается, поскольку денег не хватило, и т. д. Проценты по кредиту все начисляются, вдруг возникают проблемы на работе, платить за кредит нечем. В итоге ни квартиры, ни денег, а только сплошные проблемы и бесчисленное количество судов. Возникает вопрос - зачем? Да, долевое строительство дешевле, нежели жилье на вторичном рынке. Но можно договориться с продавцом готовой квартиры, например о рассрочке. Представляется, что все-таки не стоит вкладывать в долевое строительство последние средства к существованию, тем более влезать в долги. Лучше переплатить какую-то сумму и купить готовую недвижимость, нежели сэкономить, а потом очень долго разбираться с возникшим огромным количеством проблем. Если все-таки участвуешь, то обязан понимать все возможные последствия. Закон (в том числе N 214-ФЗ) не может и не должен защищать всех от всего на свете. Если инвестор решил вложить средства в долевое строительство, то он, очевидно, должен понимать и все риски, возникающие с принятием такого решения.

Интервьюер Д. Кристофор

Название документа