Стандарты оценки RICS - международная практика регулирования профессиональной деятельности оценщиков

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ RICS - МЕЖДУНАРОДНАЯ ПРАКТИКА РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОЦЕНЩИКОВ

А. Н. ТЕРЕНТЬЕВ, В. С. АБУРАХМАНОВ

Терентьев Антон Николаевич, аспирант Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, консультант корпоративных финансов, группа оценки ЗАО "КПМГ".

Абурахманов Ватан Сироджиддинович, консультант корпоративных финансов, группа оценки ЗАО "КПМГ".

В настоящее время уже вряд ли найдется сколько-нибудь значительное число оценщиков, отстаивающих незыблемость ФСО. При этом принятие новых стандартов и обновление уже принятых пока не происходит. В этой связи отечественные специалисты с самых первых дней развития профессиональной оценки в России стали обращаться к изучению международной практики стандартизации оценочной деятельности. Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS).

Ключевые слова: оценка, стандарты, стандартизация, регулирование, федеральные стандарты оценки, международные стандарты, этика, правила оценки, процедура оценки, стоимость.

RICS standards as international experience of regulation of appraisers' professional activities A. N. Terentyev, V. T. Aburakhmanov

Nowadays there is very little chance that you can actually find a great number of appraisers who strictly follow federal appraisal standards. However, we still neither accept new standards, nor renew the old ones. Due to that Russian experts have been appealing to international experience of appraisal standardization from the very beginning of development of a professional appraisal in Russia. In its turn, international experience is mostly represented by the several basic standards: USPAP American appraisal standards, ASA standards of the American Standards Association, international standards (IVS) developed by the International Valuation Standards Committee (IVSC) and appraisal standards of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Key words: appraisal, standards, standardization, regulation, federal appraisal standards, international standards, ethics, rules of evaluation, evaluation procedure, cost.

Статья 20 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" закрепляет, что федеральные стандарты оценки разрабатываются с учетом международных стандартов оценки. Однако уже с самого момента принятия федеральных стандартов в среде оценщиков неоднократно обсуждался факт, что не так уж эти стандарты соответствуют международным стандартам, да и вообще международной практике. Например, по смыслу ФСО рыночная стоимость предполагает ее определение на открытых рынках. Это, по сути, препятствие для определения, например, стоимости имущества в сделках со строго ограниченным и заранее определенным субъектным составом (пример: принудительный выкуп акций у миноритарных акционеров; при этом у самих акций отдельно от данной сделки вполне может быть рыночная стоимость). Федеральные стандарты должны быть по идее ориентированы на повышение транспарентности и качества оказываемых услуг. К сожалению, это не так. Они не исключают возможность манипулирования стоимостью, а создают для нее благоприятные условия. Более того, на настоящий момент стандарты представляют еще и исключительно благодатную почву для подготовки замечаний к тем отчетам, которые "не нравятся" эксперту. В настоящее время уже вряд ли найдется сколько-нибудь значительное число оценщиков, отстаивающих незыблемость ФСО. При этом принятие новых стандартов и обновление уже принятых пока не происходит. В этой связи отечественные специалисты с самых первых дней развития профессиональной оценки в России стали обращаться к изучению международной практики стандартизации оценочной деятельности. Обостряют актуальность ее изучения и иные причины. Можно вспомнить ситуацию, когда российский оценщик выполняет проект для иностранного заказчика, который в качестве базы оценки рассматривает справедливую стоимость, не признаваемую российскими стандартами. Другой пример - составление отчета для пользователя, находящегося в другой юрисдикции. Международная практика в первую очередь представлена несколькими основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS) <1>. -------------------------------- <1> См.: Стандарты оценки RICS / Пер. с англ. М., 2011. С. 188. 6-е дополненное издание в переводе на русский язык (постраничные ссылки на эти стандарты будут приводиться в тексте). Эксперты, способствовавшие появлению издания: И. Артеменков, А. Артеменков, Р. Мэхью, Д. Романов, А. Кузьмин, А. Яковлев, А. Сорокина, С. Бибикин, А. Шаскольский, А. Лопатников, а также Профессиональная группа по оценке Национальной ассоциации RICS Rossia&CIS.

Недавно в России в издательстве "Альпина паблишер" были выпущены стандарты оценки RICS. Это важное событие, так как практика RICS стала теперь доступной широкому кругу лиц. Об этой практике и пойдет речь в настоящей статье. Стандарты оценки RICS известны в профессиональной среде как "Красная книга". Их историю можно вести с 1976 г. С определенными изменениями, касающимися структуры, содержания, наименования книги, широты охвата проблем, они с 1 января 2008 г. представлены 6-м изданием Стандартов оценки. В апреле 2010 г. 6-е издание "Красной книги" было обновлено дополнениями. Основные дополнения касаются следующего: - введение. В данный раздел добавлены моменты, касающиеся вопросов контроля RICS за деятельностью оценщиков; - ТПО N 1 <2>. В данный раздел внесены наибольшие дополнения. Основное внимание следует уделить вопросу раскрытия дополнительной информации. Стандарт предписывает два возможных обстоятельства, а именно: (1) публичные цели, затрагивающие публичные интересы (publicinteiest), и (2) использование третьим лицом, при которых появляется необходимость раскрытия дополнительной информации, в том числе о независимости и квалифицированности оценщика; -------------------------------- <2> ТПО - требования, обязательные при проведении оценки.

- в ТПО N 1 также введен пункт 4.2.3, согласно которому в случае наличия угрозы фактического или потенциального конфликта интересов оценщик обязан уведомить клиента и в случае одобрения ситуации последним продолжить работу; - внесены изменения в ТПО N 4.1 (оценка для целей подготовки финансовой отчетности) и 4.4 (оценка для целей коммерческого кредитования). Добавлен комментарий относительно подготовки финансовой отчетности малыми и средними предприятиями; - введено новое руководство N 7 "Недвижимое имущество". Мы думаем, что издание стандартов RICS поможет усовершенствовать российские стандарты, ведь необходимость этого закреплена в законе об оценочной деятельности. Мы положительно оцениваем практику, закрепленную в "Красной книге", и считаем полезным использование ее положений для целей улучшения ФСО. Однако, на наш взгляд, в стандартах есть, как и везде, некоторые "узкие места". На них мы также обратим внимание в настоящей статье. Стоит обратить внимание на глоссарий "Красной книги". Он, как лицо человека: изучение раскрытых в нем терминов позволяет сходу уяснить сущность стандартов. При этом многие из них следует рассмотреть более внимательно, а именно: 1. Стоимость замещения с учетом износа: текущие затраты на замещение актива его современным эквивалентом за вычетом физического и всех применимых видов устаревания и затрат на его оптимизацию. На наш взгляд, при оценке затратным подходом необходимо учесть, что оценщики могут использовать стоимость воспроизводства (RCN - replacementcostnew), которая в данном случае в определении не упоминается. При сравнении аналога и объекта оценки нет необходимости учитывать функциональный износ, который обязателен при использовании стоимости замещения. 2. В ТПО 4.1 дано понятие справедливой стоимости (fairvalue). Определение совпадает с МСФО. При этом указано, что справедливая стоимость также используется в других случаях, когда, например, от оценщика требуется определить цену, справедливую для конкретных участников сделки, и которая может отличаться от цены, которая могла бы быть реализована на более широком рынке. Далее также дается понятие инвестиционной стоимости (investmentvalue), которое описано так: "стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов и определенных инвестиционных целей. Это субъективное понятие соотносит конкретное имущество и конкретного инвестора, группу инвесторов или предприятие с определенными инвестиционными или операционными целями и/или критериями" (с. 24). Важно отметить, что понятие справедливой стоимости существует в стандартах RICS наряду с рыночной стоимостью. В России, как ни странно, считают, что справедливая стоимость не относится к оценочной деятельности и в стандартах она (стоимость) не установлена. Ее рассматривают как бухгалтерский инструмент. Это ошибочная точка зрения. Стандарты RICS указывают, что оба эти вида стоимости (рыночная и справедливая) относятся к оценочным категориям. Российский же ФСО N 2 не представляет роль оценщика в определении справедливой стоимости. Но кто реально ее определяет? Вовсе не бухгалтер и аудитор, а оценщик. При проведении бухгалтерских оценок по МСФО используются именно результаты оценочных измерений справедливой стоимости. Оценщик как бы работает на аутсорсинге. 3. Рыночная арендная ставка (marketrent) определена как сумма, за которую имущество или площади, являющиеся частью имущества, могут быть сданы в аренду на дату оценки в результате коммерческой сделки, отражающей типичные рыночные условия аренды, после проведения надлежащего маркетинга, когда стороны действуют разумно и без принуждения. На наш взгляд, введение данного понятия является необходимым для российской оценочной практики. Многие федеральные и муниципальные унитарные предприятия на данный момент проводят оценку рыночной стоимости права пользования недвижимым и движимым имуществом. При этом оценщики при реализации данной задачи по-разному трактуют понятие рыночной аренды. Отсюда и возможно манипулирование оценками. 4. Стоимость для целей ипотечного кредитования (mortgagelendingvalue). В определении стандартов делается упор на необходимость анализа оценщиком будущей ликвидности имущества с учетом долгосрочных тенденций, нормального состояния рынка условий местных сделок, а также принимая во внимание текущее использование и наиболее эффективное использование. На наш взгляд, такое определение необходимо ввести в российские стандарты с целью определения правил оценки в целях ипотечного кредитования. Необходимо учитывать срочность и характер данных процедур. 5. В стандартах дано понятие специальной стоимости. При этом в терминологии специальной стоимости это "значение стоимости, превышающее рыночную стоимость, отражающее определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя" (с. 25). Синергетическая стоимость ("стоимость слияний") создается в результате объединения двух или более долей и при этом стоимость объединенной доли выше, чем сумма стоимостей отдельных. На наш взгляд, данные понятия могут в определенных случаях иметь одинаковый смысл. Так, покупка компаний для вертикальной или горизонтальной интеграции может рассматриваться как специальная или же как синергетическая стоимость, т. к. покупаемая компания (компания-цель) имеет определенные преимущества и свойства для поглощаемой компании. При этом данные преимущества в случае синергетической стоимости обусловлены экономией или дополнительным доходом. Отсутствие данного уточнения приводит к сопоставимости определений. Вообще говоря, глубина регулирования, установленная стандартами RICS для их членов, действительно высокая, не в пример действующим сейчас в России ФСО, которые закреплены как законодательный акт в отличие от большинства стран мира. Например, в самих стандартах закреплено, какие случаи исключаются из-под регулирования стандартов и в какой части. Например, в ТПО 1.2 (с. 34) предусмотрено, что оценщик освобождается от обязательства применять стандарты при оценке в ходе судебного разбирательства, в арбитражных разбирательствах, при подготовке или в процессе проведения переговоров. Стандарты не ограничиваются заявлениями о таких исключениях, а детально разъясняют, например, что конкретно понимается под упомянутыми выше ситуациями. Например, в случае судебного разбирательства оценщик не обязан следовать требованиям стандартов, только если предметом правового спора является стоимость имущества. То есть к судебным процедурам, где оценка нужна для урегулирования более широкой проблемы, данное положение не относится. Однако, даже установив вышеуказанное исключение, стандарты предусмотрели отсылочную норму, указывающую на рекомендации RICS "Оценщик в роли свидетельствующего эксперта". Важно отметить, что, освобождая эксперта от обязанности следовать руководящим положениям стандартов в области оценки, ему предписывается в любом случае следовать Кодексу поведения RICS. Еще одним интересным моментом является наличие коллизионных положений в стандартах (см. п. 6 ТПО 1.1). Так, стандарты указывают на наличие общих требований, обязательных при проведении оценки, и требований, установленных национальной ассоциацией, входящей в RICS. Цель национальных требований - расширение или внесение поправок в стандарты оценки RICS в соответствии с законодательными и нормативными требованиями конкретной страны. При этом в случае противоречия между стандартами преимущественным правом наделяются именно национальные требования, если только они не менее строгие, чем общие. Аналогичные положения закреплены и относительно ситуации, когда оценщик получает задание представить отчет, соответствующий иным стандартам, чем Стандарты оценки RICS. Отдельно стоит отметить закрепленную в стандартах возможность отступления от их требований (с. 37), чего не знают российские ФСО. Отступление - это недвусмысленное письменное утверждение о любом отступлении от соответствующего стандарта, содержащее подробное описание причины отступления. Кроме того, в отчете должно быть указано, что было получено согласие заказчика на такое отступление. Российское законодательство не предусматривает возможность ни использовать вид стоимости иной, нежели закрепленный в стандартах, ни отходить от их требований иным образом. RICS же говорит, что в отчете можно определить даже вид стоимости, не указанный в Стандартах. При этом, однако, оценщик должен указать на отличие определяемой стоимости от наиболее близкого к ней соответствующего и признанного вида стоимости. При этом контроль за добросовестностью оценщика при отступлении от стандартов возложен на RICS. Наличие института отступления от Стандартов, с одной стороны, добавляет им гибкости, с другой стороны, механизм контроля не позволяет оценщику злоупотреблять предоставленным ему правом. Это очень полезные положения, которые теоретически могли бы быть трансформированы и в российские условия стандартизации оценочной деятельности. Однако дискуссионным остается вопрос о том, насколько возможно в России на настоящем этапе доверить одному органу, представляющему профессиональное сообщество, вопрос о наложении дисциплинарных взысканий на оценщика в связи с его обоснованием отступления от стандартов. Более того, важно понимать, что в RICS контроль за отступлением от стандартов не означает вопросов к выводу о стоимости. Вероятно, механизм, предусмотренный RICS, - это то, к чему необходимо стремиться. Однако для его реализации в России пока не созданы необходимые институты и не сформировалась здоровая среда. Большое значение Стандарты уделяют независимости оценщика. Этот вопрос детально урегулирован в ТПО 1.6 "Независимость и объективность" (с. 39) и далее в ТПО 1.7 "Дополнительные критерии независимости" (с. 41) и 1.8 "Раскрытие дополнительной информации, в случаях, когда оценка выполняется для целей, затрагивающих общественные интересы, или когда результаты оценки предназначены для использования третьей стороной" (с. 42). В целом предусмотренные в Стандартах нормы достаточно логичны и понятны и пересекаются с требованиями ФСО (хотя они - Стандарты RICS - и более подробны). Однако отдельного упоминания заслуживает требование о раскрытии правил ротации оценщиков, ответственных за проведение оценки, если речь идет об объекте, стоимость которого определялась ранее этой же компанией (при этом пользователями отчета будут являться третьи лица). Как говорят Стандарты, "если оценка поручена оценщику, который проводит ее уже в течение многих лет, знакомство с объектом оценки или заказчиком может быть поводом усомниться в независимости и объективности оценщика. В таких случаях ротация оценщиков, т. е. замена оценщика, ответственного за проведение оценки, поможет минимизировать риск" (с. 44). В ТПО 2.1 описаны основные условия и содержание договоров на оценку имущества. В общем смысле основные понятия и пункты содержания договоров на оценку соответствуют практике. В ТПО 2.2 основной момент уделен описанию специальных допущений, которые должны быть указаны в отчете и отражены в условиях договора на оценку. Также стандарт требует, чтобы были объяснены причины, по которым эти допущения делаются. В отчете оценщик должен указать вероятность возникновения допущения. Если оно нереально, оценщик должен отказаться от оценки. На наш взгляд, данный пункт является очень важным в российской практике. Зачастую оценщики принимают допущения заведомо нереалистичные. Важно отметить, что RICS не просто требует раскрывать принятые допущения, но и требует, чтобы была объяснена причина, по которой эти допущения делаются. ТПО 2.3 содержит необходимость включения фактических или ожидаемых ограничений при продаже. Эти ограничения должны быть описаны в договоре на оценку и отражены в отчете. ТПО 2.4 содержит характеристику ограниченной информации. В случае, когда оценщик не получил требуемой информации и она влияет на оценку, то это необходимо отразить в отчете и договоре. ТПО 2.5 содержит требование по повторной инспекции имущества. Это необходимо даже в случае повторной оценки. Данный момент актуален для российских оценщиков, которые во многих ситуациях не проводят не то что повторную, а даже и первичную инспекцию. ТПО 2.6 указывает на запрет экспертизы в случае раскрытия информации по отчету и отсутствия полного представления экспертом о всех фактах и информации. Данные положения очень важны, так как экспертиза в отечественных СРО проводится нередко экспертами, которые во многих ситуациях не обладают полным списком допущений и информацией об объекте оценки. Особо стоит сказать о ТПО 4.1 "Оценка для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО)". Процедура оценки в соответствии с МСФО производится на основании Международного применения оценки 1 (МПО 1), разработанного МКСО. МПО 1 публикуется как часть МСО. В содержании МПО 1 отражены следующие стандарты: IAS 2, IAS 16, IAS 17, IAS 36, IAS 40, IAS 41, IFRS 3, IFRS 5. Согласно требованиям Международного комитета по стандартам оценки (МПО 1, параграф 5.4.1) при проведении оценки необходимо исходить из условий формирования рыночной стоимости (любые ограничения или допущения необходимо обсудить с компанией и отразить в отчете). При этом в соответствии с требованиями МСФО компания должна отразить актив по его справедливой стоимости как проекцию (имитацию) возможных рыночных условий на формирование стоимости активов. В результате в стандарте ТПО 4.1 указаны основные положения, которые должны быть раскрыты в отчете об оценке для соответствия стандартам МСФО, а именно: методология и существенные допущения оценки. В соответствии с IAS 16 должно быть раскрыто, получена ли стоимость на основании цен на открытом рынке, цен недавних сделок или с использованием иных расчетов. Согласно IAS 40 обязательно должна быть указана информация о методологии и существенных допущениях, примененных при определении стоимости инвестиционного имущества, была ли использована рыночная информация или определение справедливой стоимости в большей степени связано с иными факторами ввиду специфики актива и отсутствия данных на рынке. Приложение 6.3 "Оценка для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с МСФО" содержит описание деталей, полезных в том числе и для российских практиков. В приложении авторы Стандартов рассуждают о том, что МСФО не дают подробного разъяснения допущений, которые должны использоваться при оценке активов для различных целей. Однако они устанавливают, что в общем случае финансовая отчетность составляется с учетом концепции действующего предприятия. В этой связи закрепленный в IAS 16 термин "справедливая стоимость" отражает стоимость актива именно в составе действующего бизнеса. При этом далее в том же IAS 16 сказано, что оценка может производиться в отношении отдельного актива, а не предприятия в целом. В этой связи возникает вопрос, стоит ли рассматривать такое имущество и его судьбу отдельно от судьбы предприятия либо же как часть действующего бизнеса <3>. Если оценивать конкретный актив (в первую очередь земельный участок) с учетом альтернативной стоимости, то это иногда может привести к логическому выводу о том, что наиболее эффективным выходом было бы закрыть предприятие и перевести его в другое место. Однако в таком случае данное допущение неизбежно повлияет и на стоимость других активов. -------------------------------- <3> То есть речь идет об учете актива в составе действующего предприятия в соответствии с IAS 16 либо же об учете стоимости актива в рамках переоценки как отдельной единицы имущества с учетом возможности его альтернативного использования.

Подход RICS к данному вопросу соответствует всей идеологии Стандартов: "оценщик должен предоставить заказчику всю необходимую информацию, позволяющую принимать решения на основании своей осведомленности относительно наиболее походящего способа отражения активов в учете" (с. 147). Для этого рекомендуется в отчете отразить стоимость исходя из альтернативного использования и указать, что она не учитывает такие обстоятельства, как прекращение или приостановка деятельности предприятия, и сопутствующие этому затраты. А данные обстоятельства предприятие уже должно учитывать, принимая решение о том, какую величину выбирать в качестве "справедливой стоимости" для отражения в финансовой отчетности (с. 146). Данное предположение носит рациональный характер, и, на наш взгляд, его стоит ввести в практику оценки справедливой стоимости активов. В ТПО 4.2 описана процедура оценки при кредитовании под обеспечение в виде залога (текст составлен в соответствии с учетом положений стандарта МПО 2 МССО). В данном стандарте указаны два способа учета заложенного имущества: по рыночной стоимости активов или по стоимости для целей ипотечного кредитования (в данном случае последнее определение не определено стандартом как вид стоимости, а является определением полученной величины). На наш взгляд, особое внимание следует уделить понятию стоимости в целях ипотечного кредитования (определено в соответствии с Докладом Европейской ипотечной федерации о стоимости для целей ипотечного кредитования). В стандарте сказано, что это не отдельный вид стоимости, а способ оценки. Рыночную стоимость определяют на конкретную дату. В отличие от рыночной, стоимость для целей ипотечного кредитования представляет собой долгосрочную стабильную стоимость с учетом ее прогнозной ликвидности, возможности альтернативного использования и учитываемых колебаний рынка. В настоящее время большинство российских оценщиков при определении стоимости в целях кредитования используют рыночную стоимость на определенную дату. Такая практика предполагает учет всех кредитных рисков при оценке в целях залога в виде дисконта к рыночной стоимости, применяемого банком. При этом введение понятия стоимости для целей ипотечного кредитования может дать возможность определения стоимости в долгосрочной перспективе и тем самым усовершенствовать оценочные процедуры в данной области. Большое значение для отечественного оценочного сообщества представляют аспекты, изложенные в стандартах ТПО 5.1 "Инспекции и проведение оценочных исследований" и ТПО 5.2 "Проверка достоверности информации" (с. 117). Стандарт 5.1 устанавливает необходимость полного учета всех факторов, влияющих на стоимость. Необходимо сообщать о выявленных фактах и особых условиях формирования стоимости заказчику и предлагать определенные допущения в договоре на оценку. Если есть вероятность, что допущение может быть не учтено потенциальным покупателем, оно становится специальным допущением и его следует рассматривать отдельно. Также в стандарте идет перечисление всех возможных факторов с указанием необходимых процедур. Стандарт 5.2 предписывает разумные действия для проверки достоверности информации. При этом, если оценщик не получил подтверждение информации, он должен отразить данный факт в тексте договора. При проведении оценки в целях составления финансовой отчетности оценщик должен быть готов обсудить любые допущения с аудиторами заказчика, его консультантами или же регулирующими органами. Данный раздел важен для отечественных специалистов. Зачастую большинство существенных факторов стоимости и использование неподтвержденной информации игнорируются. Отсюда зачастую и случаи манипулирования стоимостными оценками. Введение данного стандарта позволило бы урегулировать данный факт и ввести обязательное отражение всех допущений, а также жесткие критерии подтвержденности документов, на которых основана оценка. ТПО 6 (с. 122) и отдельно приложение 6.1 (с. 137 - 141) содержат требования к отчету об оценке. ТПО определяет минимальный перечень данных, которые должны быть раскрыты в отчете. В основном они совпадают с информацией из условий договора на оценку, требования к содержанию которого были предъявлены ранее в приложении 2.1 (ТПО 2) (с. 66). Текущие требования российского законодательства в целом соответствуют основным положениям и принципам, закрепленным в ТПО 6, но глубина регулирования в Стандартах RICS выше. При этом некоторые отдельные позиции, например касающиеся использования метода стоимости замещения с учетом износа (с. 126 - 127), относятся в основном к особенностям составления финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО, но не РСБУ. Важное методологическое замечание указано в ТПО 6.7 (с. 128 - 130). Суть данного требования сводится к тому, что оценщик обязан при оценке методом амортизированных затрат на замещение указать рыночную стоимость имущества при альтернативном использовании, в случае если такое использование дает более высокое значение стоимости. При этом в отчете должно быть указано, что данная стоимость "...отражает альтернативное использование, но не учитывает затраты, связанные с прекращением или приостановкой существующего бизнеса, а также затраты, связанные с реализацией альтернативного использования". Закрепление данной формулировки во многом снимает с оценщика вопрос о том, необходимо ли обосновывать издержки на изменение способа использования, а с пользователя отчета - были ли учтены такие издержки при определении рыночной стоимости. Однако эта положение отражает общий случай, а далее Стандарты уже дополнительно указывают на отдельные возможные ситуации. Важные с практической точки зрения детали содержатся в ТПО 6.9, регулирующем оценку имущества, находящегося на различных рынках. Как правило, заказчику необходимы результаты оценки, представленные в так называемой валюте отчетности, то есть в таких денежных единицах, которые используются для составления финансовой отчетности. Стандарты RICS содержат положение о том, что стоимость объекта должна быть выражена в валюте государства, в котором объект расположен. При этом для перевода в валюту, требуемую заказчиком, должен использоваться обменный "спот-курс" на дату оценки, а не курс, рассчитанный каким-либо иным методом. Хотя последняя норма является диспозитивной, она имеет существенное значение для практики. В России данная норма не урегулирована в стандартах, и тем более такие детали редко находят отражение в договоре на оказание возмездных услуг по оценке. Это приводит к различному толкованию оценщиками того, что является правильным способом перевода результатов оценки из одной валюты в другую. Стандарты RICS в этом плане устанавливают важную руководящую схему измерений. В Руководстве 1 "Оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности" описаны определения, состав и методология оценки данного актива. Данная недвижимость определена как "гостиницы, заправочные станции, рестораны и т. п., рыночная стоимость которого может включать и другие активы, отличные от земли и зданий. Такое имущество обычно продается на рынке как операционные активы с учетом их коммерческого потенциала" (с. 150). Особое внимание стоит уделить понятию гудвилл относительно коммерческой недвижимости, примененному в Руководстве 1. Этот актив присущ коммерческому имуществу и может быть передан новому владельцу. При этом существует и персональный гудвилл, передать который невозможно, и он аннулируется при оценке. Также в Руководстве сказано, что данный документ не распространяется на оценку действующих предприятий или бизнеса. В таких случаях стандарты рекомендуют обращаться к МСО Р.6 "Оценка предприятия". Вопросы оценки НМА в положениях настоящего руководства не рассматриваются. Актуально для практики Руководство 5 "Неопределенность оценки". Оно представляет собой набор рекомендаций, которым необходимо следовать оценщику в условиях неопределенности. Строго говоря, любое заключение о стоимости является не констатацией факта, а моделированием ситуации с учетом установленных допущений. Следует учитывать, с одной стороны, степень субъективности суждений оценщика, а с другой - степень "определенности" - "вероятности, что заключение оценщика совпадет со значением стоимости актива при фактической продаже на дату оценки" (с. 177). Ясно, что наличие данных факторов необязательно говорит о непрофессионализме оценщика, а обусловлено особенностями оцениваемого имущества, спецификой рынка или доступной информации. RICS рассматривал целесообразность разработки количественных параметров, позволяющих оценивать степень неопределенности, присущей тому или иному заключению о стоимости. Однако консультации с заказчиками и иными субъектами рынка показали, что необходимости в этом нет. Но это не значит, что никого не интересует, с какой определенностью сделано заключение о стоимости. Пользователи хотят видеть отраженным в отчете, насколько эксперт уверен в представляемом им заключении, и на этом строить собственное понимание оценки. При этом оценщики не должны рассматривать заявление, что они менее, чем обычно, уверены в результатах проведенной оценки, как признание профессиональной слабости, так как в противном случае отсутствие такого заявления лишь сделает отчет недостаточно объективным, что априори противоречит требованиям Стандартов. Руководство приводит открытый перечень обстоятельств, наличие которых влияет на степень неопределенности (с. 178 - 179): - специфика имущества и его местоположение; - ограничения запросов информации и предоставляемых данных; - метод оценки; - возможная значительная стоимость в особых обстоятельствах; - изменения законодательства; - нестабильность рынка. Все эти факторы (и другие при их наличии) должны быть проанализированы оценщиком с учетом силы их влияния на определенность результатов оценки. Если неопределенность может оказать существенное влияние на стоимость, он должен в отчете ясно обратить на это внимание заказчика, при необходимости указав на доступность и значимость рыночной информации для сравнительного анализа. При этом если оценщик имеет возможность обоснованно прогнозировать различные стоимостные параметры при разных условиях, то необходимо привести альтернативные заключения о стоимости на основе специальных допущений, отражающих эти различия (с. 180). А если же возможно выделение конкретных стоимостных детерминантов, то целесообразным является проведение анализа чувствительности. На наш взгляд, данное руководство может и должно учитываться российскими оценщиками. В посткризисных условиях степень неопределенности все еще высока, и она накладывается на общий фон неопределенности, присущий нестационарной российской экономике. В этой связи указание степени определенности результатов оценки в отчете, а также приведение при необходимости дополнительной информации для анализа (анализ чувствительности, сценарный анализ), действительно повышают объективность отчета в целом, уровень его пригодности для принятия управленческих решений, так как оценка - это прежде всего предоставление профессионального мнения, а не реальное физическое измерение.

***

Нами были выделены основные моменты, на которые стоит обратить внимание в рамках дальнейшего регулирования и совершенствования российских оценочных стандартов. Стандарты RICS отражают достойный международный опыт, а значит, их изучение исходя из интересов российской оценочной деятельности можно только приветствовать. Именно в этом мы видим практическую ценность публикации данных стандартов.

Библиографический список

1. Стандарты оценки RICS / Пер. с англ. М., 2011. 2. Shannon P. Pratt. The lawyers business valuation handbook. Second edition. US, 2010. 455 pages. 3. Пратт Ш. П. Стоимость капитала. Расчет и применение. М., 2006. 4. Мерсер К. Интегрированная теория оценки стоимости бизнеса. М.: Маросейка, 2010. 5. Hitchner J. R., Financial valuation. Application and models. New Jersey: John Wiley & Sons, Inc., 2003. 6. Уэллс Дж. Т. Справочник по предупреждению и выявлению корпоративного мошенничества. М., 2010. 7. Зак Д. М. Справедливая стоимость - соблазны манипулирования отчетностью. Новые глобальные риски и методы их выявления. М., 2010. 8. Горин Е. В., Костенников М. В., Куракин А. В. Актуальные проблемы административно-правового регулирования. М., 2010. 9. Хитчнер Дж. Р. Три подхода к оценке стоимости бизнеса. М., 2010. 10. Кинг А. М. Справедливая стоимость - дорожная карта менеджеров, аудиторов, инвесторов и оценщиков бизнеса. М., 2010. 11. Чиркова Е. Как оценить бизнес по аналогии. М., 2009. 12. Фрэнк Ч. Эванс, Дэвид М. Бишоп. Оценка компаний при слияниях и поглощениях. Создание стоимости в частных компаниях Valuation for M&A: Building Value in Private Companies. М., 2009. 13. Кеннет Феррис, Барбара Пешеро Пети. Оценка стоимости компании. Как избежать ошибок при приобретении. М., 2005. 14. Пер Дженстер, Дэвид Хасси. Анализ сильных и слабых сторон компании. Определение стратегических возможностей. М., 2004. 15. Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса. М., 2008.

Название документа