Снос самовольных построек

(Шестакова Е. В.)

("Жилищное право", 2011, N 3)

Текст документа

СНОС САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

Е. В. ШЕСТАКОВА

Шестакова Екатерина Владимировна, генеральный директор ООО "Актуальный менеджмент".

Физические лица, строя дом, не задумываются о том, что он может быть снесен. Но и юридические лица при покупке недвижимости не столь осмотрительны и иногда гонятся за дешевизной, не проверяя наличие свидетельства о собственности на землю и даже в некоторых случаях свидетельства о собственности на имущество. Кроме того, компании могут столкнуться со сносом реконструируемых зданий и сооружений.

В данной статье будут даны рекомендации, которые позволят обезопасить собственников от сноса самовольных построек, а также будет рассмотрена разнообразная судебная практика.

ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

Понятие самовольных построек дано еще в ст. 222 ГК РФ. Так, под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Признание самовольной постройки влечет следующие негативные последствия:

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

2. Самовольная постройка подлежит сносу.

Самым негативным моментом является тот факт, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе данной постройки. Таким образом, если вы зарегистрировали право собственности на здание, но не имеете соответствующего свидетельства о собственности на землю, то по решению суда здание может быть снесено.

Необходимо отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве, несут также и административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".

Однако, несмотря на то что в законодательстве определены такие негативные последствия, как снос самовольных построек, многие юридические и физические лица, осуществляя данные постройки, рассчитывают в дальнейшем узаконить их по суду, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности на самовольную постройку. Исключения составляют случаи, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются:

- на новое строительство;

- на самовольную реконструкцию знаний и сооружений.

Однако в части реконструкции суд может обязать снести недвижимое имущество лишь в случае, если оно не может быть приведено в состояние, существовавшее до реконструкции;

- перепланировка, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Поэтому число дел, связанных с самовольными постройками, не уменьшается. Особенно остро данная проблема стоит в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург.

ОБРАЩЕНИЕ В СУД О СНОСЕ

Как правило, обращаются с иском о сносе следующие лица:

1. Собственник земельного участка.

2. Законный владелец.

3. Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Например, в п. 4 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 даются разъяснения, что арендатор земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этой земле.

Однако ранее в ряде судебных решений суды делали выводы о том, что "право требовать сноса возведенной на земельном участке самовольной постройки в случае признания ее таковой предоставлено только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка, на котором она возведена". Например, такие выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 04.05.2009 N ВАС-1034/09 по делу N А65-12664/2007-СГЗ-15, Постановлении ФАС Уральского округа от 11.08.2009 N Ф09-5705/09-С6 по делу N А76-25433/2008.

4. Прокурор.

Вместе с тем прокурор и иные уполномоченные федеральным законом органы (в частности, орган строительного надзора) вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, если они защищают публичные интересы, поскольку ст. 52 АПК РФ не предусматривает право прокурора на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

5. Иные уполномоченные органы.

В качестве иных уполномоченных органов может рассматриваться орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Однако обратите внимание, что в п. 1 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 устанавливается, что самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера.

В самом плохом положении с юридической точки зрения оказываются лица, которые не осуществляли строительство, а, по сути, являются добросовестными правоприобретателями. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. На практике в случае принятия негативного судебного решения о сносе самовольной постройки очень трудно вернуть от застройщика все денежные средства, потраченные на приобретение недвижимости, кроме того, возможны длительные судебные тяжбы.

Нередко сами юридические и физические лица обращаются в суд для того, чтобы узаконить самовольные постройки. Однако такое обращение может иметь негативное последствие, поскольку судом постройка может быть признана самовольной и по суду может быть принято решение о сносе. При этом срок исковой давности на данные дела не распространяется. Данный вывод сделан в письме ВАС от 9 декабря 2010 г. N 143, в котором были определены случаи, на которые не распространяется исковая давность.

К таким случаям относятся:

- требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 информационного письма N 143);

- требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 информационного письма N 143).

Этот вывод подтверждается и выводом судов низших инстанций (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2009 по делу N А38-192/2009, ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Однако ранее существовала позиция, согласно которой суд отказывал в сносе постройки, говоря о том, что истцом был нарушен срок исковой давности. Например, подобное дело рассматривалось в Москве и было решено в пользу юридического лица - ответчика (Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Таким образом, в дальнейшем суды будут руководствоваться письмом ВАС и лицам, владеющим самовольными постройками, невозможно будет узаконить самовольную постройку по истечении 3 лет, т. е. срока исковой давности.

АРГУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В СУДЕ

К сожалению, юридические и физические лица, имеющие право собственности на постройки, не могут иметь 100-процентной защиты своих прав. Это подтверждается мнением как нижестоящих, так и вышестоящих судов, выраженным в информационных письмах. Так, в информационном письме N 143 Президиума ВАС (п. 5) арбитражный суд закрепил, что наличие свидетельства о собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция содержится в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 (п. 23). Такой же вывод сделан, например, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2011 по делу N А53-20008/2009.

Рассмотрим, какие аргументы может использовать компания, имеющая в распоряжении неузаконенную недвижимость, для признания права собственности на нее.

Аргументы, признаваемые судом Судебные решения

Признание незаконным разрешения Пункт 10 информационного письма N 143,

на строительство не влечет Определение ВАС РФ от 17.11.2010

автоматического признания N ВАС-12369/10 по делу N А51-5040/2009,

постройки самовольной Постановление ФАС Поволжского округа от

14.04.2010 по делу N А57-23708/2008

Лицо, добивающееся права Пункт 9 информационного письма N 143

собственности на самовольную Президиума ВАС РФ, Постановления

постройку, приняло все меры по Президиума ВАС РФ от 26.01.2010

получению необходимых N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4,

строительных разрешений ФАС Западно-Сибирского округа

от 26.02.2010 по делу N А75-2828/2009

Должны быть представлены Постановление ФАС Восточно-Сибирского

доказательства соответствия округа от 02.04.2009 N А74-5495/05-Ф02-

самовольно реконструированного 1155/09 по делу N А74-5495/05

строения санитарно -

эпидемиологическим,

техническим, пожарным нормам

Разрешение на строительство Определение ВАС РФ от 21.01.2011

отсутствует, однако истец N ВАС-15162/10 по делу N А19-295/08-16

обращался за получением

последнего, при этом земельный

участок находится в

собственности

К признакам, позволяющим назвать постройку самовольной, относятся:

1. Отсутствует право на участок.

2. Постройка здания осуществлялась на земельном участке, не отведенном для этих целей (Определение ВАС РФ от 28.01.2011 N ВАС-18658/10 по делу N А40-124478/09-109-605).

3. Отсутствуют необходимые разрешения на строительство.

4. Постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 N ВАС-17964/10 по делу N А55-22609/2009; документы, подтверждающие соответствие градостроительным нормам, отсутствуют).

Исход судебных решений будет негативным в следующих случаях.

Аргументы/отсутствие

необходимых Судебное решение Правовая позиция

доказательств

У компании Постановление Исковые требования о

отсутствовало ФАС Волго-Вятского округа признании

разрешение на от 22.01.2010 по делу недействительным

строительство N А43-1937/2009-9-47 зарегистрированного

на земельном участке права собственности

на объект

незавершенного

строительства

удовлетворены

правомерно,

поскольку в составе

документов,

представленных

ответчиком в

регистрирующий орган,

отсутствовало

разрешение на

осуществление

строительства на

земельном участке

У компании отсутствует Постановление ФАС Отсутствуют основания

право постоянного Дальневосточного округа для признания

(бессрочного) от 08.07.2008 за истцом права

пользования или N Ф03-А51/08-1/1598 по делу собственности

пожизненного N А51-1865/200723-60 на самовольную

наследуемого владения постройку в

соответствии со

ст. 222 ГК РФ, если

земельный участок,

на котором постройка

возведена, истцу не

принадлежит на праве

собственности либо

на праве постоянного

(бессрочного)

пользования или не

находится в

пожизненном

наследуемом владении

истца

Отсутствует вещное Постановление ФАС Западно - Обязательным условием

право на земельный Сибирского округа от легализации

участок 16.11.2010 по делу самовольной постройки

N А45-9490/2010 является наличие

у лица, обратившегося

в суд с требованием о

признании права

собственности, вещного

права на земельный

участок, где

осуществлена постройка

Отсутствует разрешение Постановление ФАС Западно - Отсутствие у истца

на реконструкцию Сибирского округа от разрешения на

15.03.2010 по делу реконструкцию

N А70-5288/2009 объекта недвижимости

и права на земельный

участок, на котором

расположено спорное

имущество, является

основанием для отказа

в признании права

собственности

на самовольно

реконструированное

нежилое помещение

Компания не обращалась Постановление В удовлетворении

за разрешением на ФАС Поволжского округа иска о признании

реконструкцию от 19.07.2010 по делу права собственности

в уполномоченный орган N А49-12054/2009 на самовольную

постройку отказано

правомерно, принимая

во внимание отсутствие

доказательств

обращения истца в

уполномоченные органы

в установленном

законом порядке о

выдаче разрешения на

реконструкцию объекта

недвижимости

Таким образом, решающим фактором в делах о сносе самовольных построек является предоставление следующих документов:

- документы, подтверждающие вещное право на земельный участок;

- разрешение на строительство на земельном участке.

Однако в качестве косвенных доказательств, свидетельствующих о правомерности возведения здания или строения, могут использоваться:

- обращения в органы власти с просьбой признать право собственности;

- градостроительные заключения;

- отвод земельного участка для целей строительства;

- распоряжения о вводе строительных объектов в эксплуатацию.

Очень важным аспектом является получение необходимых разрешений и согласований на момент строительства. Если они получены не были, то объект признается самовольным и подлежит сносу (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 по делу N А53-18931/2009).

ОБЩИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

Приобретая недвижимость, необходимо, прежде всего, руководствоваться следующим правилом, озвученным А. С. Пушкиным: "Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной". Второе правило, которое должно иметь приоритет, - это необходимость проверки наличия вещного права на земельный участок, поскольку, к сожалению, право собственности на здание не дает гарантий собственнику, т. к. это здание может быть снесено по решению суда.

Особенно актуально это в таких городах, как Москва, когда значительное число земельных участков не продается или находится в аренде.

Поэтому если земля предоставляется в аренду, то возможны значительные судебные риски. В качестве примера подобного дела можно назвать Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2010 N КГ-А40/5206-10 по делу N А40-70945/09-157-459. Согласно материалам дела, на предоставленном в аренду земельном участке арендатором возведены спорные строения. Арендатором заключено соглашение об отступном, согласно которому было передано здание, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на здание от арендатора к третьему лицу. Префектура ЮАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании не подлежащим государственной регистрации права собственности на здание. Однако суд встал на сторону компании, сделав вывод о том, что органы исполнительной власти города Москвы, осуществляющие функции государственного контроля и регулирования в области строительства, проверив соответствие градостроительных и строительных норм при возведении спорного объекта, фактически одобрили возведение данного объекта и осуществили действия по вводу названного недвижимого имущества в эксплуатацию. Было установлено, что имеется распоряжение "О вводе в эксплуатацию законченного строительства", отвод земельного участка для целей проектирования согласован заключениями, была разработана исходно-разрешительная документация - градостроительное заключение.

Однако следует отметить, что данное судебное решение было принято до информационного письма ВАС РФ N 143 и, скорее, является исключением из правил.

Также надо обратить внимание на необходимость иметь соответствующие разрешения при проведении реконструкции, в противном случае право на реконструируемое здание может быть не признано, а само здание нужно будет восстановить до первоначального состояния. Иногда возникает вопрос относительно того, можно ли считать капитальный ремонт реконструкцией. Данный вопрос также, вероятно, придется решать в суде. В качестве примера можно назвать Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2010 по делу N А72-17026/2009, в котором суд сделал вывод, что был выполнен именно капитальный ремонт, а не реконструкция. Вместе с тем может понадобиться заключение независимых экспертов в качестве доказательств в суде.

В заключение следует еще раз обратить внимание на то, что покупка самовольной постройки является делом весьма рискованным, поскольку данная постройка может быть снесена по решению суда. Право собственности на такой объект у покупателя не возникает, т. к. нет такого права и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель этой постройки являлся добросовестным приобретателем.

Название документа

Интервью: Лучше купить готовое жилье

("Жилищное право", 2011, N 3)

Текст документа

ЛУЧШЕ КУПИТЬ ГОТОВОЕ ЖИЛЬЕ

К. БАЛАКИН, И. ГУЛЬЕВ

Гульев Игорь, координатор движения обманутых дольщиков России, создатель социальной сети "Однодольщики. ру".

- Насколько велики масштабы проблемы обманутых вкладчиков?

- Мошенничество осуществляется с целью наживы от продажи квартиры. Деятельность мошенников направлена в первую очередь на так называемые незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики, люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. Чаще всего мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае - в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или, когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек.

Я просто приведу цифры. Только по нашим данным это 1000 недостроенных многоквартирных домов по всей стране, 60 000 обманутых семей в 42 субъектах РФ. За 7 лет суммарно у граждан похищено более 200 млрд. руб., при этом ни одного рубля не найдено и не возвращено на проблемные объекты. Объективно, цифра в разы больше. Около 150 000 обманутых семей. Есть семьи, которые продали все с целью улучшения своих жилищных условий и стали бомжами.

- Расскажите о наиболее распространенных схемах обмана.

- Недостроенные проблемные жилые объекты появляются по двум причинам, - либо из-за некомпетентности, либо из-за недобросовестности.

Недобросовестных застройщиков, которые привлекают деньги граждан на строительство многоквартирных домов, т. е. предлагают вступить в долевое строительство, мы делим на два типа. Первый тип - дураки. То есть это те застройщики, которые привлекли деньги граждан под строительство домов, взяли на себя обязательства перед гражданами, но выполнить их не смогли из-за некомпетентности и (или) профнепригодности. Второй тип - обманщики. Эти компании и их руководители имели злой умысел хищения и нецелевого использования денежных средств граждан, привлеченных под строительство многоквартирных домов. Как правило, распространен второй тип застройщиков.

Существует четыре способа нецелевого расходования средств застройщиками. Экономически все выглядит просто: люди "скинулись" на строительство дома, деньги оказались на счетах застройщика, осталось только оформить расход в бухгалтерии.

1. Приобретение "золотых" по стоимости строительных материалов. Застройщик заключает договоры на поставку строительных материалов с некой фирмой. В договорах фиксируются цены на бетон, кирпич, окна и т. д. выше рыночных в разы. Кирпич, к примеру, приобретается не по 5 руб., а по 50. Таким образом, во время строительства у застройщика быстро заканчиваются средства, стройка останавливается, застройщик спустя несколько лет объявляет себя банкротом. Мало кто потом задается вопросом, а почему строительные материалы приобретались по таким ценам, будто тот те же кирпич приобретался в Бразилии и завозился самолетами.

2. Страхование финансового риска застройщика. Сюда входит валютный риск, процентный, курсовой (ценовой) и риск ликвидности (доступ к "живым" деньгам). Любой из этих рисков страхуется для повышения финансовой устойчивости организации к ценовым, процентным колебаниям и к перебоям в кредитовании. При этом сумма уплаченных премий не может превышать сумму возможных (ожидаемых) потерь от страхуемого риска. Иначе страхование бессмысленно. Например, если страхуется ущерб от пожара на сумму 5 млн. руб., то платить эти же 5 (или больше) миллионов за страховку - безумие. Вы не представляете, какие суммы тратятся застройщиками на страхование своих финансовых рисков.

3. Приобретение ценных бумаг, как правило, векселей. Почему приобретаются векселя? Известно, что они не подлежат государственной регистрации и по ним не ведется централизованный учет прав владельцев. Вследствие этого вексель - самый рисковый вид финансового вложения. Если руководители строительных компаний хотели заработать, увеличить капитал компании и при этом не потерять активы, то могли бы купить облигации - те же долговые денежные обязательства, но при этом имеющие госрегистрацию, контроль за деятельностью эмитента-должника, возможность быстрой продажи (ликвидации) на бирже без особых потерь до срока погашения. Зачем должностные лица застройщиков намеренно вводят компании в такие риски? Почему из всех видов вложений выбирают самый ненадежный с точки зрения защиты прав владельца? Вексель - наличная ценная бумага, и вместе с утратой бланка бумаги утрачивается удостоверенное ею право на получение долга. Облигация же, учтенная в депозитарии, утрачена быть не может. Очевидно, что эти сделки есть часть преступного замысла. Векселя впоследствии физически выводятся из имущества компаний и предъявляются через подставные предприятия обратно банку, что является растратой или присвоением в особо крупных размерах.

4. Продажа квартир через аффилированные структуры. Застройщик продает квартиры аффилированным фирмам (предприятия, принадлежащие к той группе лиц, которой принадлежит сам застройщик) по ценам ниже рыночных. Впоследствии те самые аффилированные лица реализуют жилье дольщикам, накапливая на своих счетах выручку (прибыль) от реализации жилой площади. И застройщик уже как бы и ни при чем, его задача - построить.

В настоящее время застройщики идут на различные ухищрения. В их числе и создание ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) с последующей реализацией квартир через них (тогда не требуется соблюдать требования ФЗ N 214-ФЗ о долевом строительстве), использование предварительных договоров, вексельных схем. Обывателю довольно сложно разобраться во всем этом.

- Какими методами ведется борьба?

- Выбор в методах, к сожалению, у нас невелик. По закону мы имеем право обращаться в органы законодательной и исполнительной власти. Ответы, которые нам присылают, меня иногда настораживают и пугают. То есть складывается впечатление, что нет проблемы. Другими словами, власть оглохла. Иной раз сложно подбирать слова и давать оценку работы некоторых чиновников. Поэтому нам ничего не остается, как выходить на протесты, т. к., повторюсь, больше ничего не работает. Куда ни обращайся, везде один "футбол". Это система, которую очень сложно сломать. Многие чиновники заняли круговую оборону против обманутых дольщиков. Мы предлагаем менять этих чиновников.

Главное, что меня настораживает и никак не укладывается в моей голове, - почему все так сложно в нашей стране?! Почему депутаты Госдумы не могут создать более простые механизмы, понятные гражданам, более прозрачные? Сами механизмы мы предлагали неоднократно, предложения выложены на сайте в открытом доступе. По большому счету мы ставим перед собой две большие задачи: оперативную - быстро решать проблемы тех, кто уже попал в беду, и стратегическую - создавать архитектуру финансового рынка долевых участий жилищного строительства на основе федерального регулирования (проще говоря, создать такие условия, чтобы не появлялись вновь обманутые).

- Каковы результаты деятельности движения?

- Результаты есть. Есть примеры, где представители проблемных объектов в составе однодольщиков добились окончания строительства своих объектов и сейчас вселяются в свои квартиры. Но это пока только частные случаи.

- Исходя из горького опыта, какие советы и рекомендации Вы можете дать тем, кто не хочет стать обманутым?

- Я бы не советовал вступать в долевое строительство. Я бы и сам, может быть, согласился еще раз вступить в долевое строительство (если бы у меня были деньги), если бы хоть что-нибудь изменилось в стране, в госрегулировании жилищного строительства и в системе защиты моих инвестиций. Например, заработало бы АСД (мы предлагаем агентство по страхованию дольщиков на примере банковского АСВ), которое взяло бы на себя ответственность за мои старые инвестиции и выступило страховщиком новых взносов в строительство. Но ведь не изменилось ровным счетом ничего! В большинстве случаев те же жулики на местах. И кто я, если опять готов давать им деньги? В конце концов лучше купить готовое жилье.

Комментарии к интервью

Батурин Р. А., и. о. директора СМУ "Центр недвижимости" г. Уфы.

Относительно обманутых дольщиков нельзя не упомянуть одно немаловажное обстоятельство. Если не рассматривать ситуации откровенно мошеннических действий, когда единственной целью менеджмента компании-застройщика было привлечение денежных средств с последующим их хищением, многие из обманутых дольщиков в действительности сами не проявили при заключении сделок должной разумности и осмотрительности. Пресловутым Законом N 214-ФЗ установлены определенные процедуры, в значительной мере гарантирующие дольщиков от рисков двойных продаж или ведения строительства объекта без необходимой разрешительной документации. Правила игры в целом понятны и просты - физическое лицо при приобретении квартиры в строящемся доме заключает с застройщиком договор долевого участия, который подлежит государственной регистрации. Почему покупатели жилья с упорством, достойным лучшего применения, продолжают заключать все эти предварительные договоры, договоры инвестирования и уступки прав по ним, договоры займа, участвовать в вексельных схемах и тому подобных условно законных сделках? Единственный действенный способ заставить застройщика работать по закону - это перестать подписывать договоры, предлагаемые к заключению заведомо с целью обойти установленные законом требования. По какой причине застройщик предлагает заключение другого договора вместо договора долевого участия? Единственный ответ - у него отсутствует на момент заключения договора вся необходимая документация для начала строительства, не оформлены права на землю или не получено разрешение на строительство. Предложение заключить не договор долевого участия, а какой-то другой - самое прямое и очевидное указание на то, что у застройщика нет полного комплекта документов. Значит, эта сделка характеризуется большей степенью риска, а дело покупателя решить, готов он к такому риску или нет. Да, возможно, впоследствии застройщик дооформит все документы и сделки будут регистрироваться в установленном порядке, но неизбежно вырастет и цена реализации. Это изменение цены и есть плата за риск. Чем выше степень готовности дома, чем более безупречны документы, чем больше средств уже привлечено в строительство, тем ниже риски дольщика и выше цена покупки. Для покупателей очень важно найти оптимальное соотношение риска и цены, и для каждого из них оно свое. Кто-то готов рискнуть и броситься в омут покупки квартиры на этапе, когда от будущего жилья есть только эскизы фасадов и намерение застройщика поучаствовать в торгах по продаже прав на земельный участок, кто-то дождется начала строительства и "нулевого цикла", а кто-то купит квартиру по переуступке прямо перед вводом дома в эксплуатацию. Каждый будет нести при этом свои риски и заплатит свою цену.

Нередко дольщики, почувствовав неладное или узнав, что у застройщика возникают проблемы, реализуют свои квартиры (точнее, уступают права) на вторичном рынке, т. е. другим физическим лицам. Стремление выручить хоть какие-то средства, вернуть хотя бы часть денег и сделать это как можно скорее заставляет таких продавцов серьезно демпинговать по цене. В г. Уфе, например, известны случаи, когда вторичные сделки по проблемным объектам заключались по цене втрое ниже среднерыночной. Цена в полтора-два, а то и три раза ниже рынка должна как минимум насторожить потенциального покупателя и заставить его узнать побольше и об объекте сделки, и о мотивах продавца. И если покупатель, узнав все об объекте, застройщике и ситуации на строительной площадке, оценит уровень риска как неприемлемый, он должен от такой сделки отказаться. Если же он решит, что готов рискнуть, - это его право, его свободная воля и его прибыль в сотни процентов, когда объект будет завершен строительством и квартира будет передана ему по акту.

Дешевая квартира по необычному для соответствующих правоотношений договору просто обязана вызывать подозрение. Если покупатель действует в сделке разумно, добросовестно и осмотрительно, он зачастую может уберечь себя от возможных проблем в будущем.

В действительности, в числе дольщиков не только люди, продавшие единственное жилье, взявшие кредиты и вложившие все деньги в стройку с целью улучшить свои жилищные условия. Среди митингующих дольщиков немало и тех, кто вполне обеспечен жильем и просто вложил деньги в строящиеся объекты в спекулятивных целях. Эта весьма значительная группа дольщиков инвестирует в строящиеся объекты на начальных этапах строительства для последующей продажи квартир на вторичном рынке. Думается, государство не должно брать на себя решение проблем недополученной инвесторами прибыли. Такие дольщики должны самостоятельно нести инвестиционные риски, связанные с вложениями на рынке строящегося жилья.

Корольков А. Е., юрисконсульт группы компаний "Высота".

Деятельность государственных органов, по сути, должна быть направлена на организацию нормального гражданского оборота и особой защиты тех субъектов, которые в отношениях являются слабыми.

Представляется, что в рассматриваемой ситуации затрагиваются интересы нескольких субъектов - граждан, государства и предпринимателей. Причем контраст интересов очень яркий по сравнению с другими сферами.

До государства можно достучаться, нужно просто знать, как правильно это сделать, кого привлечь для этого, куда пойти, что и как сказать, а чего не говорить. В том числе должны быть нормальные предложения по регулированию соответствующих отношений. Т. е. предложения, которые будут не однобокими, а такими, которые учитывают интересы всех сторон, которые сбалансированны и компромиссны.

Но пока законодательство непоследовательно и достаточно убого. В связи с этим для граждан хотелось бы посоветовать следующее. Во-первых, тщательно проверять все заключаемые договоры, трезво оценивать все риски, как экономические, так и правовые. Во-вторых, взаимодействовать только с крупными, проверенными застройщиками. В-третьих, не бежать за низкой ценой жилья, страховать свои риски и не экономить при решении таких вопросов. В-четвертых, если есть сомнения, то нужно отказаться от участия в долевом строительстве и, как говорит автор, просто купить готовой жилье.

Николаева Е., юрист-аналитик, ГОУ ВПО "Российская академия правосудия".

Думается, что те застройщики, которые привлекли денежные средства граждан и по какой-либо причине не смогли исполнить свои обязательства, тоже мошенники. В конце концов строительство осуществляется не по принципу "Материала не хватило, пойду куплю еще". Должна составляться смета и подготавливаться другая документация. И все работы должны выполняться в соответствии с документами. Безусловно, есть различные риски, которые несет застройщик, но от этого не должно страдать общество. Возможно, если бы ввели обязательное страхование рисков застройщика, дураков стало бы меньше. Не застраховал свои риски, не получишь разрешения на строительство и т. п. Эта мера должна применяться и к застройщикам-жуликам. При этом выгодоприобретателями должны выступать те, кто вложил свои денежные средства.

Приобретать готовое жилье тоже небезопасно, особенно в новостройках. Сколько было случаев, когда одну и ту же квартиру неоднократно продавали разным покупателям. Вторичного жилья тоже недостаточно, и поэтому невозможно обеспечить всех жилыми помещениями.

Думается, что в строительстве жилых домов должно принимать участие государство. Необходимо проводить тщательный контроль за деятельностью застройщиков. Жилые дома должны строиться по государственному заказу, а не по принципу "Сегодня здесь детская площадка, а завтра жилой дом". Стоит заранее определять место для застройки, количество жилых домов. Кроме того, нужно ужесточить требования к фирмам застройщика. Во-первых, установить условия, которым должны они соответствовать, в случае несоответствия фирма не может быть зарегистрирована в ЕГРЮЛ. Во-вторых, усложнить порядок выдачи лицензий и разрешений на строительство, для того чтобы строительством жилых помещений занимались только проверенные, серьезные фирмы, а не все подряд (не выдавать документы фирмам, не зарегистрировавшим свои предпринимательские риски).

Игнатов Александр, частнопрактикующий юрист.

На мой взгляд, данное интервью очень интересное, познавательное.

В интервью затронута достаточно актуальная проблема обманутых дольщиков. Органы государственной власти действительно серьезно озабочены вопросом обманутых дольщиков, которые пострадали от недобросовестных строительных компаний. Действительно, количество обманутых граждан сегодня исчисляется десятками тысяч.

Не секрет, что на сегодняшний день существует практика, когда строительные компании не используют форму договора долевого участия, которая защищает права дольщиков в соответствии с Законом N 214-ФЗ, а привлекают денежные средства для строительства через различного рода "серые" схемы, как указывалось в интервью: это купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и др.

При таких схемах, естественно, в случае недобросовестных действий со стороны строительных компаний дольщики никаких гарантий в получении жилья не имеют.

Я полагаю, чтобы изменить сложившуюся ситуацию, органам государственной власти необходимо проработать и внести ряд существенных изменений в законодательные акты, регулирующие правовые отношения, возникающие между гражданами и строительными компаниями.

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

Следует отметить, что одним из эффективных рычагов по борьбе с обманом в сфере долевого строительства является совершенствование законодательства.

Так, некоторое время в сфере долевого участия в строительстве жилья были распространены такие схемы мошенничества, как перепродажа строящегося объекта нескольким покупателям; неоднократная надбавка на первоначальную цену строящегося объекта недвижимости в одностороннем порядке по инициативе застройщика. С введением в действие ФЗ N 214-ФЗ кривая указанных комбинаций резко пошла вниз, т. к. Закон запретил в одностороннем порядке менять цену на объект застройки без согласия дольщика и ввел обязательную государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве. К сожалению, мошенничество является динамично развивающимся видом преступной деятельности, и на смену одним формам обмана приходят другие. Поэтому законодатели должны максимально быстро реагировать на изменение конъюнктуры обмана и вводить соответствующие преграды с целью защиты интересов граждан.

Например, в случаях, указанных автором, необходимо ввести обязательные минимальные и максимальные лимиты страхования риска застройщиков; с учетом того, что застройщики привлекают значительные суммы вкладчиков, ввести минимальный размер уставного капитала для компаний-застройщиков и аффилированных структур (посредников в покупке-продаже строящихся объектов), установив его в размере 180 000 000 рублей (минимальная величина уставного капитала банков). Кроме того, необходимо ограничить правоспособность строительных компаний в части оборота ценных бумаг - векселей.

Сигуля А. В., ООО "Объединенные юристы", юрист (и. о. управляющего отделением).

Проблема обманутых вкладчиков коснулась и моих знакомых. Люди вложили деньги в строительство и до сих пор ждут свои квартиры, уже пятнадцать лет. Подумать только! Дом строился так медленно, что в настоящее время у него уже появился коэффициент износа, а дом так и не сдан госкомиссии. Такая ситуация существует в Волгоградской области, и я уверена, что в других областях нашей страны ситуация не лучше. Как юрист могу заметить, что ситуацию можно сдвинуть с мертвой точки. Митинги, протесты, демонстрации тут малоэффективны. Мои знакомые подали заявление в РОВД и в прокуратуру. На руководителей строительной фирмы завели уголовное дело. Никакого "отфутболивания". Сейчас по данному делу идет следствие, и один из важных вопросов - это возврат денег обманутым вкладчикам. Как человек, поработавший в этой системе, считаю, что необходимо подавать сразу два заявления: на возбуждение уголовного дела и об аресте имущества подозреваемых. Возврат денежных средств дело не быстрое, да и сам суд может затянуться на год-два. Но процесс, как говорится, уже пошел, и найти и возвратить денежные средства остается делом времени и добросовестной работы судебных органов.

Вешкурцева Зоя Валерьевна, старший юрист ЗАО "Бюро консультаций "ПАГ", аспирант ИГУМО (кафедра гражданско-правовых дисциплин).

Ситуация с обманутыми дольщиками действительно очень сложная, многоплановая и на настоящий момент трудноразрешимая.

Сразу оговорюсь, что под дольщиками в данном комментарии, как и в самом интервью Игоря Гульева, подразумеваются физические лица, вложившие свои деньги в строительство жилья, независимо от формы заключенных ими сделок.

Представляется, что более верным будет утверждение, что появление недостроенного жилья имеет явно больше чем две причины. Зачастую эта проблема не связана только с примитивным обманом и мошенничеством со стороны застройщиков. Здесь целый комплекс нерешенных вопросов. С одной стороны, законодательство Российской Федерации не препятствует и, более того, допускает деятельность в строительной сфере практически любого юридического лица без надлежащих гарантий перед дольщиками по срокам окончания строительства. С другой стороны, получение участков для застройки и получение необходимых разрешений - процесс, который совсем не контролируется общественностью и является коррупционноемким.

Игорь Гульев называет четыре способа нецелевого расходования средств застройщиками. Не отрицаю, что такие способы встречаются, однако, к сожалению, ими не ограничиваются. Когда проблема недостроя уже возникла, то для дольщика не важно, по каким причинам и по каким схемам это произошло. Для дольщика важно, чтобы его проблема была решена и люди не остались на улице. Из практики следует, что судебные споры не приводят к решению вопроса в принципиальном плане. Да, конкретное судебное дело разрешает конкретное требование дольщика, но если дом не построен и застройщик - банкрот, то судебное решение - лишь бумажка, исполнение по которой возможно только гипотетически.

Из моей практики общения со строительными фирмами, которые остались без государственных гарантий и практически все попали в крайне тяжелое положение в 2008 - 2010 гг. и не вышли из него до настоящего времени, можно сказать, что среди них многие действительно старались достроить строительные объекты, для чего вынуждены были брать кредиты под грабительские проценты, т. к. иных кредитов взять было невозможно. И сейчас такие строительные фирмы находятся в состоянии банкротства. Виноваты ли они перед дольщиками? Ответ - явно да. Только от этого не легче ни дольщикам, ни развалившимся строительным компаниям.

Большой ошибкой государственного подхода является отстраненность государства от проблем с обманутыми дольщиками. Очевидно, что в кризисных ситуациях государство обязано взять на себя помощь в разрешении данных болезненных задач. Наблюдая за действиями государственных и муниципальных органов в данной сфере, я могу отметить, что проблему желают решать лишь при условии того, что от разрешения этой проблемы местные власти смогут извлечь некую выгоду. Если такого варианта найти невозможно, а таких ситуаций - большинство, то констатируется, что это проблемы самих дольщиков, которые неосмотрительно вложили свои деньги.

Соглашусь с мнением Игоря Гульева, что методов борьбы в данной ситуации недостаточно и возможности дольщиков ограничены.

При этом следует отметить, что Федеральный закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости постоянно изменяется и усовершенствуется. На настоящий момент физические лица, заключившие с застройщиком договор участия в долевом строительстве, достаточно надежно защищены с точки зрения применения и использования юридического инструментария и отстаивания своих законных прав.

Однако не все застройщики имеют право заключать с физическими лицами договоры участия в долевом строительстве. Условия, при которых возможно заключение такого договора, определены в ФЗ N 214-ФЗ. Законом определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Законом и государственной регистрации застройщиком права на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ).

Поэтому с точки зрения Закона N 214-ФЗ не является обманом вариант покупки жилья через участие гражданина в жилищно-строительном или в жилищно-накопительном кооперативе. Как следует из п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только в трех случаях, предусмотренных данным Законом, в том числе такое привлечение денежных средств допускается жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Другое дело, как Закон используется на практике. Мы действительно видим, что многие граждане ранее были обмануты именно таким способом - путем привлечения средств граждан, вложивших свои деньги и вступивших в ЖСК.

По мнению Игоря Гульева, продажа жилья через ЖСК является ухищрением застройщиков. Следует отметить, что далеко не все ЖСК являются обманом. На настоящий момент много продаж квартир в новостройках проходят именно таким способом.

При покупке квартиры необходимо привлечь квалифицированного юриста, чтобы он помог проанализировать документы застройщика на строительный объект и документы по отношениям застройщика/инвестора с ЖСК. При анализе документов достаточно высока вероятность того, что специалистом будет определена изначально обманная схема с использованием ЖСК и указаны случаи, при которых покупка жилья через вложения средств в ЖСК не является обманом и не влечет недопустимых рисков.

В заключение хотелось бы отметить, что, к сожалению, вторичное жилье так называемого экономкласса существенно дороже новостроек и часто имеет принципиально худшие характеристики, чем квартиры в новостройках, поэтому я бы не стала так однозначно придерживаться пессимистического совета Игоря Гульева - не вступать в долевое строительство. По моему мнению, необходимо внимательно относиться к ситуации и проводить тщательную квалифицированную проверку документов на новостройки.

Тишин Р. В., Московская областная Дума, консультант Комитета по труду и социальной политике.

Невыполнение договоров долевого строительства в Российской Федерации и, как следствие, существование десятков тысяч семей (цифра ужасная) - классический пример столкновения гражданско-правовых интересов с интересами государственными. Граждане в соответствии с гражданским законодательством на свой страх и риск заключают гражданско-правовые договоры, вкладывают в них подчас все свои деньги и оказываются совершенно беспомощными в защите (опять же гражданско-правовой) своих нарушенных интересов. Государство не принимает в этом участия просто потому, что не может вмешиваться в гражданские правоотношения. Возникает замкнутый круг, который граждане не в состоянии разомкнуть из-за нехватки степеней защиты, средств, времени и нервов, а государство сообразно принципам демократии и невмешательства в частную жизнь и рыночную экономику не считает нужным вмешиваться всей силой своего государственного принуждения.

Я как госслужащий в соответствии с Законом о государственной гражданской службе не имею права публично обсуждать действия государственных органов и должностных лиц. Однако, на мой взгляд, государству гораздо проще и надежнее разорвать этот замкнутый круг. Часто можно слышать фразу и рассуждения о социальной ответственности бизнеса, но бизнес у нас пока не на том уровне, чтобы считать необходимым включать в свои обязанности социальную составляющую (Трудовой кодекс далеко не все соблюдают). А у государства социальная функция - одна из основных. Понятно, что государство не может и не должно быть патерналистским, но гарантом и защитником несправедливо обманутых оно быть должно!

Обязательное страхование такого рода договоров (причем страхование должно быть щадящее для граждан); привлечение банков как посредников; предоставление реальных государственных гарантий исполнения договоров долевого участия; реальный и постоянный надзор за заключением и исполнением договоров; и, конечно же, неотвратимость наказания!

Матиящук С. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права СибУПК.

Еще одним важным обстоятельством, способствующим нестабильной ситуации на рынке строительства нового жилья в нашей стране, является отсутствие единой договорной конструкции, опосредующей отношения по долевому строительству.

Как известно, с 2005 г. действует Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), который призван эффективно защищать права и интересы участников долевого строительства, в том числе посредством использования единой формы - договора участия в долевом строительстве.

По оценкам специалистов, за последние пять лет ситуация не сильно изменилась, и статистика свидетельствует о том, что доля договоров участия в долевом строительстве на строительном рынке очень мала и составляет всего несколько процентов. Как правило, используются различные договорные схемы, направленные на обход положений Закона об участии в долевом строительстве.

Возникает закономерный вопрос: каковы же причины такой ситуации на рынке строительства нового жилья? Одни эксперты исходят из того, что концепция Закона об участии в долевом строительстве в целом отвечает потребностям регулирования отношений по долевому строительству объектов недвижимости и совершенствование правового регулирования данных правоотношений должно вестись в рамках указанного нормативного акта.

Другие же, наоборот, считают, что Закон об участии в долевом строительстве направлен не на защиту прав участников долевого строительства, а на обеспечение интересов банковской системы России.

И, как следствие, предлагают даже отменить Закон об участии в долевом строительстве и ввести новую схему, при которой застройщики должны кредитоваться в банках, а не занимать деньги у населения.

В то же время, несмотря на отсутствие четкого правового регулирования в сфере долевого участия в строительстве, как отмечают специалисты, оптимальным путем приобретения гражданами жилья является инвестирование их капиталов в новое строительство.

Итервьюер - Балакин К.

Название документа