Проблема соотношения договора долевого участия в строительстве и инвестиционного договора

ПРОБЛЕМА СООТНОШЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА

М. С. ШИШЕНКО

Шишенко Михаил Сергеевич, юрисконсульт ООО "Нижневолжскстрой".

В статье рассматриваются правовые вопросы соотношения договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования. Автором приводятся аргументы, обосновывающие самостоятельность договора инвестирования как вида договора.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве; договор инвестирования; инвестиции.

The problem of correlation of concern in shares building contract with investment contract M. S. Shishenko

Shishenko Mihail Sergeevich, company lawyer of "Nizhnevolzhskstroy" LLC.

The article is considering the legal issues of correlation of concern in shares building contract with investment contract. The author is giving reasons based investment contract independence as type of contract.

Key words: concern in shares building contract; investment contract; investments.

Договор долевого участия в строительстве представляет научно-практический интерес, поскольку зачастую возникают проблемы квалификации данного вида договора и, как правило, его относят к разновидности инвестиционного договора. В связи с этим нам представляется необходимым рассмотреть правовую природу данных видов договоров с тем, чтобы выявить их сходство и различия, а также уяснить вопрос о соотношении этих договоров. Обычно в юридической литературе под инвестиционным договором понимается "комплексный правовой институт, в рамках которого возникают как частноправовые, так и публично-правовые отношения, поэтому его следует признать договором со смешанной правовой природой" <1>. -------------------------------- <1> Басыров И. И. Природа инвестиционного договора (контракта) // Юрист. 2009. N 3. С. 17.

Основная масса инвестиционных договоров носит гражданско-правовую природу. И. З. Фархутдинов и В. А. Трапезников обоснованно отмечают: "Правовое содержание инвестиционных правоотношений и инвестиционной деятельности определяется тем, что они являются разновидностью гражданско-правовых отношений и обладают общими чертами. Поэтому их можно определить как общественные отношения, связанные с инвестициями и инвестиционной деятельностью, урегулированные нормами гражданского права, в результате чего у участников этих правоотношений возникают имущественные и личные неимущественные права и обязанности" <2>. -------------------------------- <2> Фархутдинов И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право: Учебно-практич. пособие. М., 2006. С. 432.

Что касается договора участия в долевом строительстве, его рассматривают как договор инвестирования, а денежные средства, передаваемые застройщику участником долевого строительства, как инвестиции <3>. -------------------------------- <3> См., например: Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Монография // СПС "Гарант"; Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6. С. 9 и др.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <4> (далее - Закон о долевом участии в строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

Можно ли в этой связи рассматривать договор долевого участия в строительстве как разновидность инвестиционного договора? Думается, что нет. Ситуация осложняется еще тем, что Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ <5> ст. 1 Закона о долевом участии была дополнена ч. 3, согласно которой действие этого Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 2006. N 30. Ст. 3287.

Поскольку из содержания ч. 1 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве следует, что участниками долевого строительства, кроме граждан, могут быть и юридические лица, возникает вопрос: в каких случаях отношения, связанные с привлечением денежных средств юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, будут регулироваться вышеназванным Законом, а в каких - Гражданским кодексом РФ и инвестиционным законодательством? В связи с этим интерес представляет следующее дело, рассмотренное Арбитражным судом Волгоградской области. Общество с ограниченной ответственностью "Промарсенал" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИРБИС" о признании права собственности истца на пристроенное к многоквартирному жилому дому двухэтажное нежилое здание, о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на это здание и об обязании ответчика передать истцу в собственность указанное здание. Как установил суд, стороны заключили договор о долевом участии в капитальном строительстве. Договор заключен на строительство двухэтажного нежилого здания. Истец уплатил ответчику установленную договором сумму. Согласно условиям договора ответчик принял на себя обязательство после ввода объекта в эксплуатацию и оформления паспорта БТИ передать 100% его площадей истцу по акту приема-передачи. Указанный в договоре объект недвижимости был принят в эксплуатацию решением Государственной приемочной комиссии. Ответчик обязательство по передаче истцу законченного строительством объекта не исполнил, зарегистрировал за собой право собственности на спорное здание. Суд удовлетворил исковые требования, указав, что договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <6> (далее - Закон об инвестиционной деятельности), с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор. -------------------------------- <6> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон о долевом строительстве также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. Суд пришел к выводу, что поскольку в данном случае в соответствии с условиями договора истцу по окончании строительства подлежало передаче в собственность 100% площадей спорного нежилого здания, то предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, расположенные в здании, а все нежилые помещения в данном здании, по существу, как единый объект гражданских прав. Из содержания договора и иных материалов дела не усматривается, что строительство спорного здания предполагало инвестирование и иными лицами, кроме истца, и создание общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу - обществу с ограниченной ответственностью "Промарсенал". Таким образом, договор признаков долевого участия в строительстве объекта не содержал <7>. -------------------------------- <7> См.: решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 сентября 2010 г. по делу N А65-19578/2010 // Архив Арбитражного суда Волгоградской области.

Анализ судебной практики свидетельствует, что выводы судов различных инстанций о неприменении Закона о долевом строительстве к тем случаям, когда одним лицом осуществляется финансирование строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являются правомерными, поскольку объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве), т. е. часть создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а не весь объект в целом. Однако, по справедливому мнению ряда авторов, выделение особого инвестиционного договора в том случае, когда финансирование строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется одним лицом, представляется ошибочным <8>. -------------------------------- <8> См., подробнее: Ярошенко К. Б. Споры, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве // Комментарий судебной практики. М., 2000. Вып. 6. С. 40.

В качестве аргумента приводится тот факт, что в Законе об инвестиционной деятельности речь не идет о каком-либо особом "инвестиционном договоре". В нем, в частности, указывается, что "отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Следовательно, вести речь о наличии такого специального вида договора, как инвестиционный договор, не приходится. В связи с этим следует согласиться и с позицией Е. А. Суханова, который, говоря об инвестиционном договоре, констатировал, что "нет такого договора. За этим может стоять все что угодно. Инвестиции - это типичное экономическое понятие" <9>. -------------------------------- <9> URL: http:// www. consultant. ru/ law/ interview/ sukhanov. html.

В пользу данной позиции свидетельствует и тот факт, что если выделять особый вид инвестиционных договоров, то к нему можно в принципе отнести значительную часть договоров, регламентация которых осуществляется в рамках части второй ГК РФ. Так, например, договор купли-продажи предприятия с уверенностью можно было бы назвать инвестиционным договором, поскольку покупатель, приобретая предприятие в целом как имущественный комплекс, имеет целью извлечение прибыли. Можно ли в данном случае говорить о договоре купли-продажи предприятия как об инвестиционном договоре? Очевидно, что нет. Поскольку это самостоятельный вид договора, имеющий свою правовую природу. В связи с этим представляются ошибочными доводы тех авторов, которые под инвестиционными договорами понимают те, которые "направлены на приобретение имущества в собственность, приобретение объектов гражданских прав во временное пользование и на выполнение работ (оказание услуг)" <10>. -------------------------------- <10> См.: Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (на примере инвестиций в строительстве): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 10 - 11.

Кроме того, следует согласиться с позицией К. Скловского, который полагает, что "предварительно нужно ввести тот или иной договор, который стороны назвали инвестиционным, в рамки известных гражданскому законодательству" <11>. -------------------------------- <11> Скловский К. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. N 7. С. 41.

Следовательно, при рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с заключением, исполнением, расторжением договоров долевого участия в строительстве, необходимо проанализировать правовую природу заключенного договора, который стороны назвали инвестиционным или договором долевого участия в строительстве. И если в нем будут отсутствовать признаки договора долевого участия в строительстве, то необходимо установить, к какому из видов договоров, урегулированных нормами части второй Гражданского кодекса РФ, он относится (строительному подряду, совместной деятельности или др.), либо же этот договор не урегулирован нормами ГК РФ, однако он имеет право на существование, и к нему будут применяться общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах. Нам представляется верной позиция Е. Козловой, полагающей, что "инвестиционная деятельность, в свою очередь, подразумевает помимо вложения средств еще и какие-либо практические действия по реализации инвестиций, а лицо, перечисляющее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, в последующем никак не участвует в реализации программы строительства" <12>. Данное утверждение подкрепляется нормой ч. 1 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве, предусматривающей, что на участника долевого строительства возлагаются обязанности уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. -------------------------------- <12> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77.

Таким образом, анализ научной литературы, нормативного материала и судебной практики позволил нам сделать вывод о том, что нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным видом гражданско-правовых договоров.

Библиографический список

1. Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (на примере инвестиций в строительстве): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. 2. Басыров И. И. Природа инвестиционного договора (контракта) // Юрист. 2009. N 3. 3. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. 4. Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Монография // СПС "Гарант". 5. Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6. 6. Скловский К. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. N 7. 7. Фархутдинов И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право: Учебно-практич. пособие. М., 2006. 8. Ярошенко К. Б. Споры, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве // Комментарий судебной практики. М., 2000. Вып. 6.

Название документа