Обращение закладной: некоторые особенности правового регулирования

ОБРАЩЕНИЕ ЗАКЛАДНОЙ: НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

С. В. РОТКО, Д. А. ТИМОШЕНКО

Ротко С. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры финансового и административного права Ростовского государственного экономического университета, председатель Третейского суда при МОО "ВП ЮФО".

Тимошенко Д. А., ответственный секретарь третейского суда при МОО "ВП ЮФО".

"...Закладная позволяет увеличить количество участников ипотечного рынка, облегчает построение правоотношений между ними и расширяет их возможности" <1>. -------------------------------- <1> Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999. С. 45.

Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <2> (далее - Закон об ипотеке) закладной удостоверяются следующие два вида прав: право на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в последней ред. Федерального закона от 04.12.2007 N 324-ФЗ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; Парламентская газета. 2007. 14 декабря.

Права по закладной могут быть переданы законным держателем закладной другому лицу, включая также должника по основному, обеспеченному ипотекой, обязательству, или залогодателю. Согласно ст. 413 Гражданского кодекса РФ <3> (далее - ГК РФ) обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, то есть при передаче закладной должнику основное, обеспеченное ипотекой, обязательство считается прекращенным, а также из этого следует (согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), что прекратилась и сама обеспечивающая обязательство ипотека. Если же права по закладной будут переданы залогодержателем залогодателю, то прекратится сама ипотека, но при этом основное обязательство продолжит свое существование, но без обеспечения <4>. -------------------------------- <3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в последней ред. Федерального закона от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2007. N 50. Ст. 6246. <4> На это же обращает внимание и В. А. Белов. См.: Белов В. А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учебное пособие по специальному курсу. 2-е изд., перераб. и доп. В 2 т. Т. II. М.: Центр ЮрИнфоР (R), 2007. С. 401.

Согласно ст. 48 Закона об ипотеке передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии) <5>. При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. -------------------------------- <5> Отметим, что данная передаточная надпись на закладной является "своеобразным" индоссаментом, на что в литературе неоднократно указывалось. См., например: Белов В. А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учебное пособие по специальному курсу. 2-е изд., перераб. и доп. В 2 т. Т. II. М.: Центр ЮрИнфоР (R), 2007. С. 351 - 357; Медведев Д. А. О правовой природе закладной // Очерки по торговому праву. Вып. 5. Ярославль, 1998. С. 27; Павлодский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 23 - 24; Шевченко Г. Н. Правовое регулирование ценных бумаг: Учебное пособие. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2005. С. 55 - 56.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Как отмечает О. В. Чижова: "...легитимация в качестве законного владельца закладной основана только на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения. В отличие от векселя при совершении передаточной надписи лицо не вправе сделать запись типа "без оборота на меня", снимающую ответственность передающего лица перед последующими законными владельцами закладной. Кроме того, все предшествующие держатели закладной не являются должниками (тем более солидарными) по отношению к новому держателю закладной. В силу того что мы имеем дело с двумя обязательствами (основным и акцессорным), определение обязанного лица по закладной отличается от обозначения должника по векселю. Должником (должниками) всегда останется лицо (лица), указанное в закладной в качестве должника по основному обязательству и в качестве залогодателя по акцессорному, а не лица, которые ранее фактически обладали закладной и были записаны в ней в качестве держателей. В связи с этим передаточная надпись не является индоссаментом в понимании вексельного законодательства" <6>. -------------------------------- <6> Чижова О. В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право. 2004. N 5.

Согласно п. 4 ст. 48 Закона об ипотеке надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, являются ничтожными. Заслуживает внимания уточнение В. А. Белова, выражающееся в следующем выводе автора: "...Закон говорит о ничтожности запретительных надписей, выполненных на самой закладной, но ничего подобного не постановляет относительно запретительных соглашений, выраженных в особых документах, вне закладной. Значит, участникам ордерной уступки договориться между собой о недопустимости дальнейшей передачи закладной ничто не мешает: такое соглашение (при отсутствии в нем других общегражданских пороков) законно, действительно и подлежит исполнению под условием ответственности за нарушение" <7>. -------------------------------- <7> Белов В. А. Указ. соч. С. 402 - 403.

Следует обратить внимание на положение Закона об ипотеке, устанавливающее право законного держателя закладной на регистрацию. Так, согласно п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в качестве залогодержателя. Данное положение п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке только лишь предоставляет право законному владельцу закладной зарегистрироваться в ЕГРП, но никоим образом не обязывает законного владельца закладной совершать действия по такой регистрации. Как отмечает А. Коновалов, предоставленное ст. 16 Закона об ипотеке право может быть использовано законным владельцем закладной в целях упрощения процедуры взаимодействия заемщика и приобретателя закладной по доказыванию последним своих прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, возникших на основании осуществленной сделки по передаче прав по закладной <8>. -------------------------------- <8> Коновалов А. Странная бумага // ЭЖ-Юрист. 2005. N 1.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной. Данный п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке позволяет нам говорить о существенном различии в правовом положении незарегистрированного и зарегистрированного держателя закладной. Именно на это и обращает внимание В. А. Белов: "Выходит, значит, что правопреемнику зарегистрированного владельца закладной не приходится рассчитывать на осуществление прав по ней, если он предварительно не уведомит должника... о состоявшейся в его пользу новой уступке этих прав. Получается, что возможность осуществления прав из закладной правопреемником зарегистрированного ее держателя обусловливается не только предъявлением бумаги и формальной легитимацией... но и наличием у должника... по закладной сведений о состоявшейся в его пользу новой уступке удостоверенных бумагой прав, полученных от зарегистрированного владельца либо правопреемника. И не имея более закладной на руках, ее хотя и бывший, но зарегистрированный держатель сможет, в силу факта своей регистрации, продолжать получать периодические платежи по ней до тех пор, пока производящий их должник не будет уведомлен им о состоявшейся уступке прав по закладной" <9>. -------------------------------- <9> Белов В. А. Указ. соч. С. 404 - 405.

В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании: - совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока; - документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования; - решения суда о признании прав по закладной за заявителем. В отношении данной законодательной нормы А. Коновалов отмечает, что "в случае осуществления сделки между кредитными организациями по продаже кредитного портфеля, содержащего большое количество закладных, установленный законодательством срок для регистрации законного владельца закладной в ЕГРП заведомо невыполним. К примеру, в 2004 г. при покупке ипотечного портфеля Городским ипотечным банком предметом сделки явилось более 300 закладных на сумму в несколько десятков миллионов долларов США" <10>. -------------------------------- <10> Коновалов А. Странная бумага // ЭЖ-Юрист. 2005. N 1.

А. Коновалов справедливо указывает, что еще одним важным преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту с использованием закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав в части оплаты государственной пошлины, взимаемой при регистрации договоров. Как правило, на практике расходы по оплате указанной пошлины несет приобретатель прав (цессионарий). Но при передаче прав по закладной сама сделка не требует обязательной государственной регистрации, а приобретатель закладной вправе по собственному усмотрению решить вопрос, регистрироваться ли ему в качестве залогодержателя в ЕГРП <11>. -------------------------------- <11> Коновалов А. Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов // Корпоративный юрист. 2007. N 4.

В соответствии со ст. 49 Закона об ипотеке закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Как отмечается некоторыми исследователями: "...При залоге закладной ее залогодержатель не приобретает никаких прав на заложенную вещь (ни права контроля за состоянием вещи, ни других правомочий, составляющих содержание права залога), так как объектом залога будет сама закладная, и только она; специальная залоговая надпись на закладной не имеет значения ни залогового (скрытого или открытого), ни препоручительного индоссамента. Залогодержатель закладной приобретает все права по ней лишь в случае невыполнения залогодателем (собственником закладной) обязательства, обеспеченного залогом закладной" <12>. -------------------------------- <12> Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. М., 2002. С. 112.

Солидаризируемся с В. А. Беловым, что предметом залога закладной "становится вовсе не право по обеспеченному ипотекой обязательству, и уж тем более не само ипотечное право, а только и исключительно сама закладная - ценная бумага, вещь" <13>. -------------------------------- <13> Белов В. А. Указ. соч. С. 406.

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется ст. 349 ГК РФ. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть: 1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном ст. 349 ГК РФ; 2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены ст. 48 Закона об ипотеке; 3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. В юридической литературе отмечается, что сложившееся гражданско-правовое регулирование залога закладной требует профессионально грамотных и организованных действий залогодержателей. Чтобы не попасть в трудное положение, залогодержателям необходимо заключать договоры залога с передачей закладной и при этом оговаривать, что к ним же переходят все права ипотечного кредитора <14>. -------------------------------- <14> Макаров О. В. Современные проблемы теории ценных бумаг // Современное право. 2005. N 4.

Обращение закладной прекращается путем аннулирования закладной (согласно абз. 2 п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения), а также в случае физического уничтожения закладной. Закладная аннулируется при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке). Отметим, что Закон об ипотеке не содержит правила о прекращении оборота закладной по желанию участников ипотечного правоотношения при сохранении основного обязательства. Согласно ст. 18 Закона об ипотеке восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании: - заявления в их адрес лица, означенного в ЕГРП в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной; - решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ. Отметим, что в случае, когда владелец закладной не был зарегистрирован в ЕГРП в качестве залогодержателя, восстановление его прав возможно только по решению суда. Резюмируя вышеизложенное, можно с уверенностью утверждать, что институт закладной, призванный ускорить, а в некоторой степени и упростить хозяйственный оборот, до сегодняшнего дня не оправдал возложенные на него надежды ввиду несовершенства правового регулирования особенностей обращения закладной, что является показателем необходимости принятия новых законодательных корректировок.

Название документа