Усиление ответственности застройщиков

(Нарышева И., Виниченко И.)

("Корпоративный юрист", 2010, N 10)

Текст документа

УСИЛЕНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ

И. НАРЫШЕВА, И. ВИНИЧЕНКО

Нарышева Ирина, директор отдела налогового и юридического консультирования КПМГ в России и СНГ.

Виниченко Ирина, старший консультант отдела налогового и юридического консультирования КПМГ в России и СНГ.

17 июня 2010 г. принят Федеральный закон N 119-ФЗ (далее - Закон), предусматривающий внесение изменений в ряд законодательных актов, направленных на дополнительную защиту прав и интересов граждан - участников долевого строительства и усиление ответственности застройщиков, а также предусматривающих комплекс стимулирующих мер для последних.

Закон призван мотивировать застройщиков работать в рамках договора участия в долевом строительстве при создании объектов жилой недвижимости и отказываться от иных схем продажи жилья, не предусмотренных законодательством. Он вступает в силу с 21 июня 2010 г., за исключением изменений в Налоговый кодекс РФ, которые начнут действовать с 1 октября 2010 г.

Сфера применения Закона об участии

в долевом строительстве (Закон N 214-ФЗ)

Сфера применения Закона N 214-ФЗ уточняется в целях обеспечения реализации вводимых дополнительных ограничений на привлечение средств граждан в связи с возникновением у них права собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах. Так, Закон устанавливает закрытый перечень договорных форм привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и вводит прямой запрет на привлечение средств граждан иными способами.

К разрешенным способам привлечения средств граждан на этапе строительства относятся:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) выпуск жилищных сертификатов;

3) создание жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Налогообложение услуг застройщика

С 1 октября 2010 г. от обложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве. Данное освобождение не распространяется на услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения.

Переходные положения для данной нормы Законом не установлены и определяются в соответствии с общими принципами налогового законодательства. Налоговый кодекс РФ предусматривает, что при отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению, налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, порядок освобождения от налогообложения (налогообложения) услуг застройщика определяется в зависимости от даты подписания указанного акта. Таким образом, вознаграждение застройщика по договору, заключенному ранее 1 октября 2010 г., будет освобождаться от обложения НДС в случае, если передаточный акт по такому договору подписан после указанной даты.

В результате указанных нововведений установлен единый порядок освобождения от НДС доходов от реализации жилой недвижимости по договорам участия в долевом строительстве и по договорам купли-продажи, что призвано мотивировать застройщиков работать в рамках договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем сохраняется норма, в соответствии с которой обложению НДС подлежат доходы от реализации имущественных прав, в т. ч. участниками долевого строительства, на объекты жилой недвижимости. Таким образом, уступка прав по договору участия в долевом строительстве жилой недвижимости, как и прежде, подлежит обложению НДС.

Административная ответственность застройщика

Предоставляя значительную льготу по НДС, Закон существенно усиливает административную ответственность застройщика за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве. Так, штраф для юридических лиц за привлечение денежных средств с нарушением законодательства об участии в долевом строительстве с внесением изменений увеличился с 0,4 - 0,5 млн. руб. до 0,5 - 1 млн. руб. Штраф для должностных лиц возрос с 15 - 20 тыс. руб. до 20 - 50 тыс. руб.

В соответствии с новой редакцией Кодекса РФ об административных правонарушениях данный штраф взимается как в случае привлечения средств граждан лицом, не имеющим на это право, так и в случае привлечения денежных средств граждан с нарушением требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве. При этом в соответствии с новой редакцией Кодекса указанные штрафы устанавливаются в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Закон также вводит налоговую ответственность за непредставление сведений и (или) документов (их представление не в полном объеме или представление недостоверных сведений), которые необходимы для контроля и надзора в области долевого строительства, в размере 50 - 200 тыс. руб. для юридических лиц и 5 - 15 тыс. руб. для должностных лиц.

Следует учитывать, что лицо, совершившее административное правонарушение, подлежит ответственности на основании закона, действовавшего во время совершения административного правонарушения. Представляется, что компании и должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии с новой редакцией ст. 14.28 КоАП РФ за привлечение денежных средств граждан в строительстве с нарушением требований и ограничений, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если факт привлечения денежных средств неустановленным способом (в т. ч. на основании текущих или вновь заключенных договоров, не соответствующих требованиям законодательства) будет иметь место после вступления Закона в силу.

Использование средств, полученных по договору участия

в долевом строительстве

Законом закреплен перечень затрат, осуществляемых за счет участников долевого строительства:

затраты или возмещение затрат на строительство (создание) объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией;

возмещение затрат на приобретение и оформление права собственности (аренды, субаренды) на земельные участки;

возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;

строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения; возмещение затрат в связи с внесением платы за такое подключение;

возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры);

возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по строительству объектов инженерно-технической инфраструктуры на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Перечень является закрытым. Таким образом, затраты, не поименованные в данном перечне, включая затраты на строительство объектов социальной инфраструктуры, не могут осуществляться за счет дольщиков. Вместе с тем средства, полученные по договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, могут расходоваться застройщиком по его усмотрению.

Государственная регистрация

Максимальный срок регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником остается равным одному месяцу со дня подачи заявления и необходимых документов, в то время как максимальный срок регистрации договоров с последующими участниками сокращен с 10 до 5 рабочих дней.

Кроме того, Законом закреплено положение, согласно которому регистрирующий орган при регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

Закон также устанавливает обязанность государственного регистрирующего органа уведомлять контролирующий орган субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство, о государственной регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, что призвано усилить контроль за строительством.

Законом уточняются сроки и основания государственной регистрации возникновения, прекращения и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости (земельные участки, строящиеся объекты недвижимости, объекты долевого строительства) в связи с заключением и регистрацией договоров участия в долевом строительстве.

Обеспечение обязательства застройщика залогом

В соответствии с существовавшими нормами и внесенными изменениями обязанности застройщика перед участниками долевого строительства обеспечиваются залогом следующих объектов:

земельный участок на праве собственности или право аренды (субаренды) на земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости - с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

объект незавершенного строительства - с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (при наличии такой регистрации);

объект долевого строительства - со дня получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и до его передачи участнику долевого строительства.

При этом жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения.

Новый Закон также уточняет порядок погашения регистрирующим органом регистрационной записи о залоге указанных объектов. Регистрационная запись об ипотеке строящегося объекта недвижимости и объекта незавершенного строительства погашается в течение пяти рабочих дней после представления застройщиком соответствующего заявления и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для погашения регистрационной записи об ипотеке объекта долевого строительства требуется представить передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись об ипотеке земельного участка или о залоге права аренды (субаренды) земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, построенных на данном земельном участке.

Обеспечение обязательства застройщика поручительством

Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. В соответствии с внесенными изменениями банк несет субсидиарную (дополнительную) ответственность перед участником долевого строительства, а не солидарную (совместную), как предусматривалось ранее. Это означает, что теперь требование об исполнении обязательств по договору по возврату внесенных денежных средств, возмещению убытков и уплате неустойки участник долевого строительства обязан предъявить сначала застройщику как основному должнику, и только в случае его отказа удовлетворить данное требование (или отсутствия ответа на предъявленное требование) участник может предъявить его банку как поручителю.

Субаренда земельного участка

Закон разрешает застройщикам осуществлять строительство объектов недвижимости на земельных участках, принадлежащих им на праве субаренды. Ранее, в отсутствие прямого указания в Законе о возможности использования застройщиками земельных участков на праве субаренды, регистрирующие органы могли отказывать в регистрации соответствующих договоров участия в долевом строительстве, и компании были вынуждены доказывать свое право в судебном порядке. Таким образом, Закон устранил существовавший ранее пробел в законодательстве.

Признание сделки недействительной

Закон предоставляет гражданину право требовать через суд признание сделки недействительной (расторгнуть договор) в случаях:

привлечения денежных средств граждан для строительства способами, не предусмотренными законодательством о долевом строительстве;

нецелевого использования застройщиком средств, переданных по договору участия в долевом строительстве на покрытие расходов на строительство.

Прочие изменения

Теперь согласно Закону застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве при просрочке участником долевого строительства внесения платежа по договору более чем на два месяца. Ранее этот срок составлял три месяца.

Прежде участник долевого строительства мог в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик не передал объект в установленный договором срок. Теперь такое право возникает через два месяца после истечения срока передачи объекта.

Минимальный гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта, уменьшен с пяти до трех лет. Минимальный гарантийный срок на иные части объекта долевого строительства остается равным пяти годам.

Название документа