Полномочия в сфере земельных отношений при организации капитального строительства

ПОЛНОМОЧИЯ В СФЕРЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПРИ ОРГАНИЗАЦИИ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В. Н. ЛИСИЦА

Лисица В. Н., заведующий кафедрой правоведения экономического факультета Новосибирского государственного университета, старший научный сотрудник сектора гражданского права и процесса Института философии и права СО РАН, кандидат юридических наук, доцент.

Осуществление земельной реформы и реформы местного самоуправления в Российской Федерации привело к закреплению земельных участков за уровнями публичной власти и изменению полномочий органов местного самоуправления различных видов в сфере земельных отношений.

Вступили в силу федеральные законы и подзаконные нормативно-правовые акты, направленные на упорядочение и систематизацию земельного законодательства, укрепление частной собственности на землю, упрощение процедуры регистрации гражданами прав на земельные участки. С целью развития федерального земельного законодательства во всех субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях приняты региональные и муниципальные правовые акты, содержащие нормы земельного права, в соответствии с установленным разграничением полномочий. Вместе с тем развитие рынка земли, ипотечного кредитования, промышленного и жилищного строительства (включая индивидуальное), рост инвестиционной привлекательности в муниципальных образованиях существенно сдерживаются недостатками и пробелами в земельном законодательстве. Рассмотрим их более подробно. Во-первых, не завершено в полной мере разграничение права государственной собственности на землю. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <1> к муниципальной собственности поселений, городских округов и муниципальных районов относится лишь ограниченный круг земельных участков, а именно: -------------------------------- <1> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4148.

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; - земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; - иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли. В то же время большая часть земель поселений занята зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности, либо предоставлена федеральным органам государственной власти, их территориальным органам, казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям. Поэтому поступить подобные земельные участки в муниципальную собственность не смогут, хотя они должны быть переданы в муниципальную собственность поселений - на тот уровень власти, который сможет более эффективно и рационально распорядиться данными земельными участками в интересах проживающего населения в соответствии с предусмотренными вопросами местного значения, в том числе и для организации капитального строительства. Во-вторых, органы местного самоуправления поселений не обладают правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые находятся в границах соответствующих поселений. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на это уполномочены органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. Исключение составляют поселения, являющиеся административными центрами, столицами субъектов Российской Федерации, а также субъекты Российской Федерации - города федерального значения Москва и Санкт-Петербург. В первом случае распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а во втором случае - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения. В результате правила землепользования и застройки поселений, которые призваны определить виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и другие вопросы землепользования и застройки, в силу пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <2> и пункта 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации <3> утверждаются органами местного самоуправления поселения, а распоряжение земельными участками - органами местного самоуправления муниципального района. Хотя логично предположить, что все это должны осуществлять органы местного самоуправления одного муниципального образования - поселения. -------------------------------- <2> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 40. Ст. 3822. <3> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 16.

В-третьих, существуют сложности в изъятии для муниципальных нужд земельных участков и их оформлении в муниципальную собственность. На первый взгляд органы местного самоуправления обладают соответствующим полномочием, поскольку изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд отнесено к вопросам местного значения (пункт 20 части 1 статьи 14, пункт 15 части 1 статьи 15, пункт 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Однако пункт 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации <4> предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с: -------------------------------- <4> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: - объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения; - объектов использования атомной энергии; - объектов обороны и безопасности; - объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; - объектов, обеспечивающих космическую деятельность; - объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; - линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; - объектов электро-, газо-, тепло - и водоснабжения муниципального значения; - автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Другими словами, необходимо указание в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации на тот или иной случай изъятия. К примеру, статьи 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержат нормы о развитии застроенных территорий, которые предусматривают в данном случае обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными, подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Следует также указать на неопределенность многих положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации о порядке изъятия земельных участков. Они неоправданно содержат отсылки друг к другу. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 286 Гражданского кодекса Российской Федерации <5>, посвященной порядку изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования, орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. В свою очередь, статья 44 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. -------------------------------- <5> Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

В-четвертых, положения Земельного кодекса Российской Федерации в части предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства без аукциона и на безвозмездной основе являются противоречивыми. С одной стороны, пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом данные исключения не касаются предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства. С другой стороны, в соответствии с пунктом 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. При этом в двухнедельный срок со дня получения данного заявления исполнительный орган власти может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования. В последнем случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, орган власти принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину. Противоречия существуют и в отношении возможности бесплатного выделения земельных участков для индивидуального жилищного строительства. С одной стороны, пункт 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. С другой - пункт 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность, аренду или безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. В свою очередь, согласно пункту 2 статьи 30 предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев предъявления заключенного договора о развитии застроенной территории, что всегда предполагает возмездный характер сделки. В-пятых, не урегулированы в должной мере вопросы юридической судьбы невостребованных земельных долей на земли сельскохозяйственного назначения. Их появление связано с введением частной собственности на землю в нашей стране. Закон РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе" <6> предусмотрел возможность передачи гражданам в собственность земельных участков для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства (статья 4). При этом земельные участки в то время могли передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность (статья 5). Положения о коллективной совместной и коллективно-долевой собственности на земельные участки содержались в статьях 8 и 9 Земельного кодекса РСФСР <7> 1991 г. Право собственности на землю удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов (статья 31 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.). Форма свидетельства на право собственности на землю была утверждена Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" <8>. -------------------------------- <6> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327. <7> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768. <8> Российская газета. 1993. 29 октября.

В 1997 году был принят Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <9>, который возложил осуществление функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на федеральный орган исполнительной власти (в настоящее время это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии <10>). В соответствии со статьей 6 данного законодательного акта права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными. Вместе с тем государственная регистрация такого права требуется при государственной регистрации возникшего после введения в действие указанного федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества. При этом государственная регистрация такого возникшего права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. -------------------------------- <9> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594. <10> В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 52. Ст. 6366) Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Тем не менее пока на местах не удалось обеспечить реализацию принципа "одного окна" в работе нового органа, который облегчил бы гражданам и юридическим лицам проведение учета объектов недвижимого имущества и регистрации прав на них.

С начала проведения земельной реформы прошло много времени. Состав участников общей собственности на землю изменился вследствие заключения сделок с земельными долями или смерти граждан и, как следствие, перехода этих долей к другим лицам - наследникам. При этом надлежащее оформление прав не проводилось. Свидетельства о праве собственности у граждан и записи в поземельных книгах у местных администраций зачастую оказались потерянными. Кроме того, собственники могли сменить и свое место жительства и, соответственно, прекратить какое-либо использование земельного участка. В результате в настоящее время установить, кто же в действительности является участником права общей собственности на пустующие неиспользуемые земли, является довольно сложным. Как следствие, и предъявить иск об изъятии того или иного земельного участка (его долей) в муниципальную собственность на основании статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется затруднительным. Федеральное законодательство не до конца решает и вопросы прекращения права частной собственности на земельный участок при отсутствии собственников. Согласно пункту 5 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <11> земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения права собственности на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок на основании решения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на основании соответствующего решения муниципального образования. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок. Однако основания прекращения права собственности исчерпывающим образом указаны в статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, среди которых отсутствует такое основание, как нераспоряжение земельной долей в течение трех и более лет. Такое основание приобретения права собственности отличается от изъятия земельного участка, предполагающего уплату выкупной цены. Кроме того, не определены правовые последствия публикации сообщения о невостребованных долях в средствах массовой информации, в том случае если граждане не согласны с включением их в список собственников невостребованных долей. -------------------------------- <11> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3018.

Наконец, в местных бюджетах отсутствуют средства, достаточные для решения всех вопросов местного значения, в том числе и для подготовки документов территориального планирования (генеральных планов поселений и схем территориального развития муниципальных районов) и оформления прав на земельные участки и иное недвижимое имущество муниципальных образований. Собственные доходы муниципальных образований составляют незначительную долю в структуре доходов, где 50 - 60, а иногда 80% приходится на безвозмездные перечисления из вышестоящих бюджетов. Кроме того, сами местные налоги (земельный налог и налог на имущество физических лиц) занимают малую долю в налоговых доходах бюджетов поселений вследствие нескольких причин. В частности, не зарегистрированы права на частные дома, земельные участки и иное недвижимое имущество граждан в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а значит, они не рассматриваются как объекты налогообложения. Существуют проблемы и со сбором этих налогов. Федеральная налоговая служба имеет свои территориальные органы только на межрайонном уровне, которые могут располагаться за десятки, сотни километров от места проживания сельских жителей. Кроме того, в федеральном законодательстве зачастую предусмотрены льготы для отдельных категорий лиц - крупных налогоплательщиков. Так, согласно пункту 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации <12> не признаются объектом налогообложения: -------------------------------- <12> Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 32. Ст. 3340.

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; 3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; 4) земельные участки из состава земель лесного фонда; 5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда. В соответствии со статьей 395 Налогового кодекса Российской Федерации также освобождаются: 1) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций; 2) организации - в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования; 3) религиозные организации - в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения; 4) общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности: организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 %, - в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по Перечню, утверждаемому Правительством Российской Федерации по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг); учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, - в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям; 5) организации народных художественных промыслов - в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов; 6) физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов, - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов; 7) организации - резиденты особой экономической зоны - в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок. В результате не столь большие собственные налоговые доходы местных бюджетов оказываются еще меньше. Данные обстоятельства не способствуют вовлечению земли в гражданский оборот, не позволяют развить экономический потенциал земли как основного ресурса хозяйственной деятельности в муниципальных образованиях и требуют дальнейшего совершенствования действующего законодательства. Для решения обозначенных проблем, с нашей точки зрения, необходимо: 1. В Земельном кодексе Российской Федерации: - установить особый порядок предоставления земельных участков для малоэтажного индивидуального жилищного строительства без проведения торгов для отдельных категорий граждан (при запрете перепродажи таких участков в течение 10 - 15 лет), а также установить законодательные ограничения спекуляции земельными участками, приобретенными на аукционах (статья 30.1); - установить, что земельные участки, право федеральной собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" <13> и которые не соответствуют основаниям их отнесения к федеральной собственности, подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность поселений (пункт 5 статьи 3.1); -------------------------------- <13> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 30. Ст. 3060.

- определить критерии ненадлежащего использования и неиспользования земельного участка в соответствии с целевым назначением. 2. В Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации": - отнести распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к ведению органов местного самоуправления поселений и городских округов (пункт 10 статьи 3); - предусмотреть, что при разграничении государственной собственности на землю к муниципальной собственности поселений относятся все земли в границах населенных пунктов, не занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности других муниципальных образований, и не предоставленные органам государственной власти и органам местного самоуправления, казенным предприятиям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям (пункт 3 статьи 3.1). 3. В Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения": - сократить с трех до двух лет срок возникновения права на принудительное изъятие земельного участка у собственника в судебном порядке в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в целях сохранения природных свойств земельного участка (пункт 3 статьи 6); - установить шестимесячный срок с момента опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, в течение которого собственники невостребованных земельных долей вправе заявить о своих правах на земельные участки или отказаться от права собственности на них (пункт 5 статьи 13); - предусмотреть прекращение права собственности лиц на невостребованные земельные доли при отказе от права собственности на них или в случае, если они не заявят в уполномоченный орган о своих правах на земельную долю в течение шести месяцев с момента публикации сообщения в средствах массовой информации (пункт 5 статьи 13); - установить ограничение по продаже земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающее возможность продажи земель только по истечении определенного законом срока с момента их покупки. 4. В Гражданском кодексе Российской Федерации: - предусмотреть возможность прекращения права собственности на невостребованные земельные доли по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (статья 235); - сократить с трех до двух лет срок возникновения права на принудительное изъятие земельного участка у собственника в судебном порядке в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в целях сохранения природных свойств земельного участка (статья 284); - предусмотреть переход выморочного имущества в виде расположенного на территории поселения земельного участка (земельных долей) в порядке наследования по закону в собственность поселения (пункт 2 статьи 1151). 5. В Налоговом кодексе Российской Федерации сократить число организаций, имеющих право на налоговые льготы по уплате земельного налога, либо предусмотреть средства в федеральном бюджете на компенсацию "выпадающих" налоговых доходов местных бюджетов (пункт 2 статьи 389, статья 395). 6. Президенту Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации утвердить перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать земельными участками на праве собственности. 7. Правительству Российской Федерации: - при формировании федерального бюджета, начиная с 2010 года, предусмотреть выделение бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на софинансирование расходов региональных и местных бюджетов по описанию границ муниципальных образований в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, разработке документов территориального планирования, а также по учету, инвентаризации, оформлению прав на земельные участки граждан и муниципальное имущество с целью увеличения доходных источников местных бюджетов; - принять нормативные акты, обеспечивающие совершенствование методики кадастровой оценки земельных участков, инвентаризацию и межевание земельных участков, находящихся в долевой собственности, а также проведение работ по закреплению бесхозяйных земель в пользование или собственность; - обеспечить доступность для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления федеральных информационных ресурсов, содержащих базовые пространственные данные, необходимые для формирования границ земельных участков; - в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" <14> снять запреты на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, для жилищного строительства. -------------------------------- <14> Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 14. Ст. 1424.

8. Органам местного самоуправления: - активизировать разработку документов территориального планирования муниципальных образований и принятие правил землепользования и застройки; - широко использовать публичные слушания, собрания, конференции, опросы граждан и другие формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления при решении вопросов землепользования и застройки, особенно при наличии конфликтных ситуаций; - упорядочить работу по предоставлению земельных участков для строительства и в иных целях; - совместно с органами государственной власти субъектов Российской Федерации направить усилия на создание условий для формирования собственников земельных участков, способствовать развитию конкуренции на рынке землеустроительных работ, оптимизации затрат на проведение работ по межеванию и техническому описанию земельных участков, подготовке документации, необходимой для постановки их на государственный кадастровый учет и регистрации прав; - обеспечить осуществление контроля над эффективным использованием земельных участков арендаторами и собственниками, а также над соблюдением сроков освоения земельных участков; - провести анализ предоставленных льгот по земельному налогу и арендной плате за земельные участки и их оптимизацию в целях повышения эффективности распоряжения земельными участками.

Название документа Интервью: Революционный закон защитит обманутых дольщиков ("Жилищное право", 2010, N 6) Текст документа

РЕВОЛЮЦИОННЫЙ ЗАКОН ЗАЩИТИТ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

А. КАРАЗАНОВ, М. СИПАТОВА

Государство старается помогать застройщикам в сложный для них период. В то же время кризис спровоцировал новую волну недостроев и, соответственно, обманутых дольщиков. О том, как администрация Нижнего Новгорода помогает застройщикам вводить новые объекты, нам рассказал заместитель Департамента строительства и инвестиций, начальник Управления инвестиций администрации Нижнего Новгорода Артем Каразанов. Стоит отметить, что только в Нижегородской области был принят революционный по своей сути Закон "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области". В этом плане федералам есть чему поучиться у региональных властей.

Кор.: Каковы на сегодняшний момент темпы ввода жилья в Нижегородской области? - Увеличение темпов ввода жилья за прошедшие пять лет составило 25%. В 2004 году было введено 306 тыс. кв. метров, в 2008 - 616 тыс. кв. метров. Из них в многоквартирных домах около 492 тыс. кв. метров, это 7500 квартир, в индивидуальном жилищном строительстве - 123 тыс. кв. метров. И около 100 тыс. кв. метров - это государственный заказ, то есть дома, строительство которых финансировалось из городского и муниципального бюджета. В 2009 году планировалось ввести 635 тыс. кв. метров жилья, но, как видим, этим планам не суждено было сбыться. Кризис серьезно ударил по рынку недвижимости: значительно сократился объем кредитов, выдаваемых инвесторам и застройщикам, ипотечных кредитов, произошло снижение заработной платы, что сказалось на покупательской способности населения. Почти все застройщики взяли своего рода паузу в строительстве новых домов, многие нарушают сроки сдачи объектов. Резко сократившийся объем финансирования может спровоцировать новую волну обманутых дольщиков. Поэтому совместно с городской Думой мы подготовили ряд предложений по антикризисным мерам. Первое - это государственная закупка. Любой застройщик может принять участие в государственном тендере, но, к сожалению, желающих пока мало. Причина в невысокой стоимости, в которую к тому же должна входить отделка. В первом квартале 2009 года цена составила 36,6 тыс. рублей за кв. метр, во втором - 33 тыс. рублей. В настоящее время на средства администрации строится порядка 100 тыс. кв. метров жилья. Федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ оплатил порядка 500 квартир на первичном рынке для расселения жителей из аварийных домов. 450 квартир уже закуплены, закупка оставшихся 50 будет произведена в ближайшее время. Муниципалитет также приобретает квартиры, всего около 150, для расселения метромоста. На эти цели было выделено порядка 400 млрд. рублей. Любой испытывающий проблемы застройщик сегодня может рассчитывать на покупку у него квартиры в расчете 36 - 39 тыс. рублей за кв. метр. На вторичном рынке мы закупаем квартиры для детей-сирот. На приобретение квартир для ветеранов ВОВ поступит порядка 700 тыс. рублей из федерального бюджета. Несколько млрд. рублей будет выделено на закупку жилья для военных. Нужно отметить, что с властями сотрудничают, прежде всего, те застройщики, которым нужно в короткие сроки достроить объект и ввести его в эксплуатацию.

Кор.: Какие мероприятия проводит правительство области и администрация города для стимулирования спроса среди населения, ведь не секрет, что многие сейчас ждут понижения цен, а рынок стоит? - Областному госпредприятию "НИКА" (Нижегородский ипотечный корпоративный альянс) на сегодня уже выделено 2 млрд. рублей, которые будут направлены на развитие ипотечного кредитования на условиях 15 - 20% годовых. Сегодня это вполне конкурентные ставки. "НИКА" будет выдавать ипотечные кредиты напрямую, без участия коммерческих и государственных банков. Развивается социальная ипотека для специалистов бюджетной сферы - государство будет рефинансировать ипотечную ставку до 6%. Кроме того, действует такой механизм приобретения жилья, как корпоративная ипотека, когда предприятие имеет право до 3% от оплаты труда направлять на погашение процентной ставки. Однако заниматься этим в городе смогут только 2 - 3 предприятия. Федерация планирует направить в область средства в размере 1 млрд. рублей в целях поддержки градостроительного комплекса. Однако механизм получения этих денег, признаюсь честно, достаточно сложный. Перечень необходимых для этого условий и документов настолько велик, что за последние пять лет мы смогли получить лишь небольшие суммы. Главным в поддержке строительных предприятий для нас сегодня является восстановление доверия к застройщикам со стороны населения. Основная задача - сделать все максимально возможное, чтобы жилые дома вводились в эксплуатацию вовремя. Для этого проводится еженедельный мониторинг по каждому объекту. В последнее время установлены факты отмывания денег в ходе строительства пяти объектов, что неизбежно приведет к возникновению проблем у дольщиков. К ряду объектов можно применить выражение "финансовая дыра" - люди ошиблись с ценообразованием и теперь не могут достроить дома. Все подобные объекты и компании-застройщики находятся у нас на учете, мы постоянно следим за тем, как развивается ситуация. На завершение строительства сегодня не хватает порядка 25 млн. рублей. В стадии решения находятся вопросы продления договоров аренды, снижения процентных ставок, получения государственных гарантий. Большие надежды мы возлагаем на проведение земельных аукционов. Правда, это имеет отношение, скорее, к минимизации будущих строительных затрат. После кризиса число застройщиков сократится в несколько раз.

Кор.: Как в области и городе обстоят дела с долгостроями? - Долгострой - это объект, превысивший нормативные сроки строительства. Зачастую люди уже живут в доме, который документально не прошел все этапы проверок. Если посмотреть с точки зрения переноса сроков сдачи объектов, то более половины объектов в 2009 году можно отнести к долгостроям. Только несколько застройщиков, например "Выбор", "Жилстрой НН", всегда соблюдают установленные сроки. Вместе с тем есть компании, которые продлевали сроки сдачи дома более пяти раз. В данной ситуации можно уже говорить о системе. В области действует программа помощи застройщикам в достраивании объектов. При этом осуществляется жесткий контроль над выделенными средствами. В результате мы получаем доступное жилье, а дольщики - готовые квартиры. В программе уже участвовали такие компании, как "Виктория", "Нижегородкапстрой". Программа вызывает интерес у тех компаний, которые строят большие дома, но не имеют возможности обратиться в банк, которые отказались от продления сроков сдачи дома и готовы взять деньги. Необходимо учитывать, что после кризиса количество застройщиков сократится в несколько раз. И большую роль в сфере как кредитования, так и строительства будет играть государство.

Кор.: Есть ли в области хорошо зарекомендовавшие себя застройщики, с которыми и дольщики, и риелторы могут сотрудничать, не боясь быть обманутыми? - И у нас, и в министерстве жилищной политики создан "черный список" застройщиков - сотрудничать с такими компаниями категорически нельзя. Есть и так называемые "серые" и "белые" компании. Но провести между ними грань очень сложно.

Кор.: Планирует ли городская администрация предоставлять застройщикам государственные гарантии под банковское кредитование? - Да, мы разрабатывали несколько подобных проектов. Но для муниципальной гарантии также нужен залог. Застройщик, как правило, дает банку в залог долевку - это имущественное право. Наши юристы пока не понимают, что такое залог на имущественное право, это ведь не объект. Но данная программа все равно будет развиваться. В ближайшее время мы собираемся предоставить первую такую госгарантию застройщику.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ТРЕБУЕТ ДОРАБОТКИ

В интервью была затронута тема обманутых дольщиков. В последнее время правительству Нижегородской области удалось решить проблемы дольщиков компании "Социальная инициатива". Недавно в парке Пушкина в Нижнем Новгороде состоялся пикет обманутых дольщиков. Министр социальной политики области Никита Гурьев пояснил, что ЗАО "Наш дом" не достроило три жилых дома в центре города, строительство которых началось еще в 2005 году. В результате так и не въехали в купленные квартиры 150 семей. Несостоявшиеся новоселы несколько раз обращались в прокуратуру, в результате чего на руководителя ЗАО "Наш дом" было заведено уголовное дело. "Мы разделяем позицию и желание обманутых дольщиков привлечь к себе внимание и будем оказывать всяческое содействие пострадавшим от деятельности ЗАО "Наш дом", - подчеркнул министр. В то же время Никита Гурьев отметил, что о финансовой помощи речь пока не идет. "Бюджет предназначен для иных целей. Мы не можем помогать всем обманутым покупателям жилья. Когда человек принимает участие в долевом строительстве, он понимает, что это лотерея, и добровольно берет на себя ответственность",- заявил министр. По словам Никиты Гурьева, до тех пор пока не будет однозначного решения суда в отношении руководства ЗАО, министерство сможет помочь дольщикам только путем оказания консультаций по интересующим их вопросам. Основными инвесторами строительства изначально были дольщики, заключавшие договоры на участие в долевом строительстве квартир, офисных и гаражных помещений. У застройщика не было разрешения на аренду земельного участка и начало строительства домов, тем не менее он заключал договоры с гражданами и брал с них деньги. К октябрю 2008 года ни один из этих домов не был сдан в эксплуатацию, более того, строительство дома на пересечении улиц Полтавская и Дунаева даже не начиналось. В результате общий материальный ущерб граждан составил 150 млн. рублей. В целом с начала прошлого года Генеральная прокуратура РФ зафиксировала 300 недостроенных строительных объектов, благодаря чему число обманутых дольщиков может возрасти. Это связано в том числе и с недоработками законодательства. В частности, депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн на встрече с Президентом РФ Дмитрием Медведевым предложил законодательно запретить использование любых обходных схем для привлечения средств граждан (по экспертным оценкам, обходные схемы применяются при каждой второй сделке). Также он внес предложение отменить налог на добавленную стоимость по взносам граждан-соинвесторов и упросить процедуру госрегистрации договоров долевого участия. Законопроект получил одобрение Правительства России. При этом эксперты уверены, что даже в случае мошенничества со стороны застройщиков нельзя допускать банкротства таких организаций. "В этом случае дольщики вообще ничего не получат, - пояснил Александр Хинштейн. - Мы предлагаем механизм, при котором еще до начала конкурсного производства регионы будут иметь право приоритетного выкупа объектов и земельных участков по рыночной стоимости". Эксперты нижегородского строительного рынка уверены, что эти меры требуют скорейшего применения в условиях кризиса. В течение 2009 года количество обманутых дольщиков в целом по стране выросло с 31 тыс. до 50 тыс. человек. Депутат Госдумы считает, что совместными усилиями власти и бизнеса следует разработать меры по спасению строительной отрасли и недопущению новой волны обманутых дольщиков. По мнению экспертов, одним из вариантов решения проблемы мог бы стать механизм санации по аналогии с банковским сектором. Возможно также введение процедуры обязательного страхования средств дольщиков. Депутат законодательного собрания Нижегородской области (ОЗС), руководитель региональной рабочей группы партии "Единая Россия" по защите прав вкладчиков и дольщиков Валерий Антипов сообщил, что в Нижегородской области зафиксировано 39 дольщиков, пострадавших от двойных продаж квартир. Сейчас проводятся проверки нижегородских компаний "Щит" и "Лиана НН", а также ЖСК "Комфорт" (Кстовский район). Валерий Антипов отметил, что в регионе действовало 125 застройщиков, в том числе 20 - в районах области. В целом по региону насчитывается 6,5 тыс. дольщиков, из них обманутыми признаны 496 человек. При этом восемь человек из Павлова уже въехали в квартиры, в скором времени жилье получат обманутые дольщики Борского района. В реестр объектов, при строительстве которых зафиксированы случаи обмана соинвесторов, внесено 14 объектов, 12 из которых принадлежат "Социальной инициативе". Важно, что сегодня по каждому недостроенному объекту разработан механизм дальнейших действий. По словам Валерия Антипова, на телефоны "горячей линии" региональной рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков поступило 68 обращений. В частности, жители жалуются на применение вексельных схем, на невозможность заселения в квартиры в уже сданных домах. Многие из обращений связаны с группой "ПИК-регион". Как заверил депутат, рабочей группой также ведется разработка законодательных инициатив по вопросам долевого строительства. По трем законодательным инициативам уже получены положительные заключения правового управления.

НИЖЕГОРОДСКАЯ ОБЛАСТЬ ВПЕРЕДИ ПЛАНЕТЫ ВСЕЙ

Депутаты законодательного собрания Нижегородской области приняли Закон "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области". Этот документ считается революционным, так как пока существует только в этом регионе. Как прокомментировал министр социальной политики Нижегородской области Никита Гурьев, нормативный акт распространяется только на тех обманутых дольщиков, которые заключили сделку с застройщиками до вступления в силу Закона "Об участии в долевом строительстве...". Первоначально предусматривалось три вида оказания поддержки: - компенсация денежных средств, вложенных дольщиками в строительство, взамен на передачу правительству области права на достройку домов; - оказание финансовой помощи на завершение строительства (при условии согласия всех участников долевого строительства) и последующего создания в доме ТСЖ; - предоставление дольщикам в собственность помещений государственного жилищного фонда в обмен на отказ в пользу правительства области от прав на жилье и требований к инвесторам. Таким образом, правительство преследует цель не только достроить жилье, но и получить прибыль. В конечном итоге было решено остановится только на двух видах поддержки: предоставлении обманутым дольщикам социальных выплат на завершение строительства либо компенсации средств, вложенных в строительство, при условии, что суд доказал факт мошенничества. Сумма денежной компенсации будет равнозначна той, которую человек вложил в строительство. При правительстве области уже создан координационный совет, который рассматривает заявки и принимает решения о необходимости предоставления государственной поддержки. Государственная поддержка будет оказываться только нижегородцам или жителям области, состоящим в реестре обманутых дольщиков. Еще один важный момент: компенсацию вложенных средств дольщики смогут получить только в том случае, если строительство объекта еще не началось. При этом областное правительство приобретает взамен право на земельные участки, которые может использовать, в частности, под строительство жилья по госзаказу. В законопроекте предусмотрены целевые социальные выплаты на завершение строительства дома, при условии, что дом построен минимум на 80% и при этом получено согласие всех дольщиков. Обманутым дольщикам может быть предоставлено в собственность жилое помещение из государственного жилого фонда. В этом случае, а также при предоставлении денежной компенсации они будут обязаны отказаться от прав на жилье и требований к застройщику в пользу областного правительства. Но при этом дольщику сначала предстоит доказать свое право на долю в строительстве многоквартирного дома. Координационный совет будет принимать решение по каждому конкретному случаю. С принятием Закона в реестр включаются только дольщики, застройщик домов которых ликвидирован. "Пока есть застройщик, у дольщиков есть кому предъявить претензии через суд, есть возможность арестовать имущество, реализовать его с торгов, то есть они могут в той или иной степени компенсировать свои затраты", - пояснил Никита Гурьев. Подавляющее большинство обманутых дольщиков "Социальной инициативы" уже согласились переехать в новые дома в спальном микрорайоне Верхние Печеры. Остальные получат денежную компенсацию, отказываясь тем самым от прав на недостроенное жилье. Одним словом, власти предпринимают все возможные меры для борьбы с кризисом и его последствиями. Насколько они эффективны в сложившихся условиях, покажет время. Мнение эксперта. Президент Нижегородской гильдии риелторов, генеральный директор агентства недвижимости "Выбор-недвижимость" Александр Жилевский: - Банки четко разделили вторичный и первичный рынок: если банк в данный момент дает застройщику кредит под застройку, значит, он уверен в нем. Перед этим проводится очень серьезная многоступенчатая проверка, в ходе которой оценивается имидж, история и платежеспособность застройщика. Поэтому и риелторы, и дольщики могут доверять тем застройщикам, которые, несмотря на кризис, получили добро у банка и продолжают строить. Более того, начинают новые проекты.

Название документа