Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Часть 1 (Начало)

НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЙ КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 29 ИЮЛЯ 1998 Г. N 135-ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ". ЧАСТЬ 1

И. В. КОСОРУКОВА, А. Ю. РОДИН, В. М. РУТГАЙЗЕР

Косорукова Ирина Вячеславовна - кандидат экономических наук, доцент, заведующая кафедрой оценочной деятельности, фондового рынка и налогообложения, центра профессиональной переподготовки Московской финансово-промышленной академии.

Родин Александр Юрьевич - кандидат экономических наук, доцент кафедры оценочной деятельности фондового рынка и налогообложения, консультант по оценке стоимости.

Рутгайзер Валерий Максович - доктор экономических наук, профессор, заместитель председателя Национального совета по оценочной деятельности.

Оценочная деятельность представляет собой не только экономическую деятельность оценщиков, их деятельность порождает права и обязанности заказчиков их работ, третьих лиц, некоммерческих организаций и органов государственной и муниципальной власти. Оценочная деятельность регулируется федеральным законодательством с 1998 г. За это время принципы и положения закона часто менялись, иногда коренным образом. Сложность и важность регулирования оценки позволяет говорить о существовании подотрасли "Оценочное право" как системе норм права, регулирующих правоотношения, связанные с оценкой стоимости. Несмотря на важность оценки в имущественном обороте, степень проработки и анализа существующей нормативной базы, регулирующей оценку стоимости, недостаточна. Авторы комментария к Закону об оценочной деятельности постарались систематизировать правовое регулирование оценочной деятельности в виде комментария к Федеральному закону "Об оценочной деятельности в РФ".

Ключевые слова: оценка, бизнес, оценочная деятельность, справедливая стоимость, правовое регулирование, оценщик, саморегулируемая организация, сделка, договор.

Academic and research comment to the federal law N 135 from July, 29, 1998 'On Valuation Activities in the Russian Federation'. Part 1 I. V. Kosorukova, A. Yu. Rodin, V. M. Rutgaizer

Valuation activity is not only the economic activity of appraisers. Their activity gives birth to rights and responsibilities of their clients, the third parties, non-commercial organizations and bodies of state and municipal power. Valuation activity has been regulated by the federal legislation since 1998. During that period of time principles and provisions of laws have often changed, sometimes radically. Since regulation of valuation activity is of great importance, we can talk about so-called 'valuation law' as a system of legal norms regulating legal relations related to valuation activity. Despite the obvious role of valuation, the existing legal base regulating valuation is still insufficient. The authors of this comment to legislation tried to systematize the legal regulation of valuation activity in the form of comment to the federal law 'On Valuation Activity in the Russian Federation'.

Key words: evaluation, business, valuation activity, fair value, legal regulation, appraiser, self-regulating organization, deal, treaty.

29 июля 1998 года N 135-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от 27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ)

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации

Комментарий к статье 1

В преамбуле к Конституции РФ <1> указано, что многонациональный народ РФ сознает себя частью мирового сообщества. Поэтому международные договоры, ратифицированные Россией, являются частью правовой системы нашей страны. В соответствии с Конституцией РФ заключение, прекращение и приостановление действия международных договоров РФ находятся в ведении Российской Федерации (федеральных органов государственной власти). Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 15 июля 1995 г. "О международных договорах РФ" <2>, если международным договором РФ установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора. Следует, однако, отметить, что пока нет ни одного принятого Российской Федерацией международного договора, касающегося оценочной деятельности. -------------------------------- <1> Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. с поправками от 30 декабря 2008 г.). <2> Федеральный закон от 15 июля 1995 г. N 101-ФЗ "О международных договорах РФ" с изменениями от 1 декабря 2007 г.

Законодательство об оценочной деятельности в его настоящем виде является составной частью правовой системы России. Комментируемый Закон об оценочной деятельности является частью законодательства России и не имеет большую силу, чем другие законы и кодексы РФ, как это было до качественных изменений этого нормативного правового акта, принятых 24 июля 2007 г. Однако не стоит забывать о принципе правового регулирования, связанного с приоритетом специальных правовых норм над общими. Так, общие и специальные нормы права имеют один предмет регулирования, но применяются специальные нормы права <3>. Если кратко охарактеризовать систему российского законодательства, то наивысшей юридической силой будут обладать Конституция РФ и международные договоры, федеральные конституционные законы. Большей силой, чем законы, обладают кодексы (например, Гражданский кодекс РФ), законы имеют большую силу, чем подзаконные нормативные правовые акты. Комментируемый Федеральный закон применяется с учетом положений Федерального закона от 18 июля 2009 г. N 181-ФЗ "Об использовании государственных ценных бумаг РФ для повышения капитализации банков" <4>. Согласно этому закону РФ вправе осуществлять меры по повышению капитализации банковских кредитных организаций, являющихся акционерными обществами, путем обмена облигаций федерального займа на привилегированные акции таких банков. Нормы, установленные этим Законом, обладают большей юридической силой, чем Закон об оценочной деятельности. Обычно, нормативные правовые акты одного уровня правовой системы имеют равную силу, однако вышеприведенный Закон по воле законодателей обладает большей юридической силой, чем Закон об оценочной деятельности. -------------------------------- <3> См.: Теория государства и права. Ч. 1. Теория государства / Под общ. ред. д. ю.н., проф. А. Б. Венгерова. Глава 13. <4> Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3618.

Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

Комментарий к статье 2

Категория сделки основывается на конституционных правах граждан, юридических лиц, государственных и муниципальных органов, предприятий, корпораций и образований. Так, согласно ст. 8 Конституции РФ признается и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. При этом, по утверждению ст. 9, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Согласно ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, статья 36 устанавливает возможность иметь в частной собственности землю, статья 44 охраняет интеллектуальную собственность. Понятие сделки установлено в ст. 153 Гражданского кодекса РФ <5>. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 154 ГК РФ, сделки могут быть двух - или многосторонними (такие сделки являются договорами) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). -------------------------------- <5> Часть первая Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г., с последующими изменениями и дополнениями.

Одним из проявлений воли сторон при заключении договора являются его условия. Цена в отношении объекта гражданских прав, включенных в условия договора, может являться основанием для привлечения оценщика при совершении сделки. Оценочная деятельность вступает в правоотношения не только в рамках проведения сделок. К иным случаям вовлечения оценочной деятельности можно отнести выкуп имущества для государственных нужд, приватизацию, национализацию, определение стоимости имущества в рамках производства дел об административных правонарушениях и преступлениях, определение обязательных платежей, компенсаций и выплат. Что касается нормативных актов, то к ним относятся (в порядке правовых приоритетов): указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты министерств и ведомств. Указанные нормативные акты, затрагивающие вопросы оценочной деятельности, не должны противоречить Гражданскому кодексу РФ и другим законам РФ. Следует особо отметить положение о проведении оценки "для иных целей". Речь, прежде всего, должна идти о выполнении оценочных работ в связи с ведением бухгалтерского учета отдельными компаниями РФ, применяющими, помимо российской системы бухгалтерского учета, Международные стандарты финансовой отчетности (VCAJ) или иные системы, в частности американскую GAAP (generally accepted accounting principles). И МСФО, и GAAP требуют проведения регулярных переоценок активов и обязательств на рыночных условиях (в соответствии с условиями так называемой справедливой стоимости - fair value). К категории "иных", помимо "совершения сделок", относится и требование проведения оценочных работ в отношении "объектов оценки", принадлежащих "физическим и юридическим лицам" в случае принудительного изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (например, в соответствии с условиями Федерального закона N 310-ФЗ "Об организации и проведении XXII Олимпийских игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"). Оценочная деятельность характеризуется следующими признаками: 1. Это профессиональная деятельность. 2. Ею могут заниматься только субъекты оценочной деятельности, т. е. специально подготовленные профессионалы-оценщики; 3. Конечной целью ее является установление стоимости объекта оценки; именно поэтому оценщика можно назвать адвокатом стоимости. Отметим, что упоминание в Законе профессиональной деятельности означает, что государство перекладывает ответственность за каждого субъекта оценочной деятельности на плечи профессионалов в этой области. Они определяют "начинку" стандартов и правил выполнения оценочных работ. Именно профессионалы заинтересованы в том, чтобы эти стандарты и правила не носили расплывчатого характера, а были четкими и вполне определенными. Тогда они (стандарты и правила) могут регулировать общие условия выполнения оценочных работ. В этом заинтересованы не только добросовестные оценщики, но и потребители заказываемых услуг.

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Комментарий к статье 3

Идентификация субъектов и объектов оценочной деятельности приводится соответственно в ст. ст. 4 и 5 комментируемого Федерального закона. Целью оценочной деятельности является установление стоимости объекта оценки. Прежде всего необходимо пояснить разницу экономических понятий цены, затрат и стоимости. Цена это: - денежные средства, уплачиваемые за объект оценки; - факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. В соответствии с п. 4 ФСО N 1 при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки <6>. -------------------------------- <6> Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки. Затраты: - это денежные ресурсы, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях; - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым; - это мера ресурсов, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта оценки. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки <7>. -------------------------------- <7> Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" п. 9.

Затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. Стоимость в первую очередь, это мера полезности вещи, затраты на создание которой являются лишь одним из многих факторов, определяющих эту полезность. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости <8>. Более удачное определение стоимости приводится в международных стандартах оценки <9>. -------------------------------- <8> Там же, п. 5. <9> Международные стандарты оценки. Восьмое издание. М., Российское общество оценщиков, 2008. С. 20 - 21.

Стоимость выступает в двух формах - в пользовании и в обмене. В первом случае мерой полезности объекта оценки является использование и удовлетворение потребностей конкретного лица. К такому классу можно отнести инвестиционную стоимость и некоторые другие виды стоимости, принятые в деловом обороте экономических консультантов и за рубежом. Стоимость в обмене определяется при предполагаемом обмене объекта оценки на деньги. К стоимости в обмене относятся рыночная и ликвидационная стоимость <10>. -------------------------------- <10> Подробно об экономических аспектах теории оценки см. Учебное пособие: Кацман В. Е., Косорукова И. В., Родин А. Ю. Оценочная деятельность. Правовые, теоретические и математические основы. . М.: Маркет ДС, 2008. С. 81 - 107.

Рыночная стоимость связана с типичным поведением и представлениями сторон договора. Она учитывает факторы рыночного ценообразования. Для определения рыночной стоимости используются данные рынка. Для расчета рыночной стоимости не учитываются нерыночные представления и намерения участников рынка. Задача оценщика - изучение ценовой информации и ее очистка от нетипичных для рынка факторов, повлиявших на цену изучаемых сделок. Этот вид стоимости предполагает исследование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. То есть при различных вариантах оценки объекта (при различных вариантах его использования) должно приниматься наибольшее значение стоимости. При определении стоимости должны учитываться обычаи и представления участников делового оборота рынка объекта оценки. Наиболее вероятная цена сделки предполагает, что отчуждающая сторона получит максимально возможную цену за объект оценки и эта цена будет выгодной для продавца. При этом такая цена должна быть "очищена" от нетипичных условий сделки, различных форм кредитных левереджей и рассрочек платежа, если эти условия не являются типичными при отчуждении объекта оценки. Рыночная стоимость - это вероятностная оценка возможной цены объекта оценки, при соблюдении типичных и сложившихся условий отчуждения объекта оценки. С точки зрения теории вероятностей и математической статистики наиболее вероятным признаком (наиболее часто повторяющимся значением признака) в совокупности признаков, подчиняющейся нормальному закону распределения, будет модальное значение (мода) этой совокупности. Стоит, однако, помнить, что данное обстоятельство справедливо для симметричного графика функции плотности распределения. В случае, когда кривая Гаусса имеет асимметричный график или выборка имеет малый характер (имеется небольшое число наблюдений), то за наиболее вероятную величину стоит принять среднее значение признака, т. к. для него будет наименьшим значение ошибки выборки. Оценка производится на дату в прошлом (по сравнению с датой отчета об оценке), фиксирующую сложившуюся ситуацию на рынке объекта оценки. Она не может являться диапазоном дат. Стороны сделки должны осознавать реальные рыночные условия, рынок должен быть существующим. Цены, основанные на заблуждениях субъектов рынка, неоправданно завышенные или заниженные, не должны браться оценщиком как база расчет рыночной стоимости. Волеизъявление сторон сделки при отчуждении объекта по рыночной стоимости не должно основываться на мотивации продать или купить объект по любой цене, без пороков воли (принуждения или давления нерыночных факторов), также оно должно быть независимым. Цена сделки может не соответствовать рынку при ее совершении взаимозависимыми лицами. Рыночная стоимость формируется тогда, когда продавец и покупатель при передаче объекта оценки рассматривают альтернативные варианты покупки и различные цены продажи. Существенным условием рыночного характера сделки являются достаточные сроки экспозиции объекта оценки на рынке. При моделировании ситуации рыночной стоимости оценщик должен предполагать, что продавец и покупатель знают о всех свойствах объекта оценки и о его рынке, подобно тому как это происходит на типичном рынке объекта оценки, при наилучшей ситуации информированности сторон сделки. Этот срок должен предшествовать дате оценки. Рыночная стоимость - это гипотетическая величина сделки, поэтому фактическая цена сделки может отличаться от стоимости, определенной оценщиком, за исключением случаев, когда оценщик в своем отчете определяет эту цену (в случаях обязательного проведения оценки). При выражении суждения о стоимости ее величина не очищается от комиссионных затрат, косвенных налогов (налог на добавленную стоимость, акцизы и пр.) или других затрат, связанных с продажей или покупкой объекта. Федеральные стандарты оценки также вводят следующие комментарии к понятию рыночной стоимости. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Объектами оценки выступают объекты гражданских прав, в отношении которых возможно участие в гражданском обороте. К иным видам стоимости Федеральные стандарты оценки <11> относят инвестиционную стоимость (стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) в инвестиционных целях использования объекта оценки), ликвидационную (расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции <12> объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества), кадастровую (определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения). -------------------------------- <11> Федеральные стандарты N 1, 2, 3 утверждены Приказами Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. N 254, 255, 256. <12> Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

Комментарий к статье 4

Таким образом, оценщик как субъект оценочной деятельности обладает следующими признаками. Оказывает услуги по оценке. Оценщики оценивают имущество в форме услуги, предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг как вид гражданских правоотношений регулируется гл. 39 Гражданского кодекса РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить услуги <13>. При этом оценщик должен обязательно состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО). Тем самым исключая возможность выполнения оценочных работ теми, кто не состоит в СРО. Это определяет, с одной стороны, конкурентные преимущества организаций-оценщиков СРО, а с другой стороны, условия не только индивидуальной, но и коллективной ответственности саморегулируемой организации. Ведь теперь любой потребитель оценочных услуг, недовольный качеством полученных им услуг, вправе обратиться с иском о возмещении услуг как к самому оценщику, так и к той СРО, в которой он состоит. -------------------------------- <13> См.: ст. 779 ГК РФ.

При этом закон не устанавливает требование к оценщикам регистрироваться как индивидуальным предпринимателям. Должен ли оценщик регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя для осуществления частной практики оценки? С одной стороны учитывая большую юридическую силу Гражданского кодекса, такое требование может вытекать из ст. 2 ГК РФ, согласно которой предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. В связи с тем что оценка стоимости является услугой, можно считать, что систематическое оказание таких услуг требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Правовое положение предпринимателя без образования юридического лица регулируется ст. ст. 23 - 25 Гражданского кодекса. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и в случае признания его банкротом требования кредиторов удовлетворяются за счет этого имущества, за исключением того имущества, на которое, по закону, не может быть обращено взыскание. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно, или с нарушением условий лицензирования, если эта деятельность причинила крупный ущерб либо сопряжена с извлечением дохода в крупном размере (более 200 минимальных размеров оплаты труда), является основанием для привлечения гражданина к уголовной ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ. С другой стороны, деятельность оценщика можно рассматривать как профессиональную деятельность физического лица, т. е. без требования регистрации в качестве предпринимателя (ИП) по аналогии с профессиональной деятельностью нотариусов и адвокатов. Так, в письме Минфина от 26.11.2008 N 03-04-06-01/354 указано о введении таким образом частной практики оценщика. Однако, учитывая разъяснительный характер этого документа и отсутствие правового режима частной практики оценщика в Налоговом кодексе РФ, нам представляется более правомерной регистрация частнопрактикующего оценщика как индивидуального предпринимателя. Пока в российском праве намечены общие условия регулирования профессиональной деятельности. Серьезные изменения в условиях страхования оценщиков были введены Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Этим Федеральным законом для оценщиков введен новый вид страхования, который сформулирован не как страхование гражданской ответственности, а как страхование профессиональной ответственности. Разница в том, что в первом случае необходимо доказать ущерб, а во втором - ущерб и нарушение профессиональных стандартов. Тем самым законно созданы условия давления на стандарты оценки со стороны потребителей. Предполагалось, что именно потребители будут заинтересованы в таком совершенствовании стандартов оценочной деятельности, которое давало бы возможность четко и определенно фиксировать ответственность оценщиков. Пока же условия такой ответственности представлены в действующих стандартах (ФСО N 1 - N 3) не в полной мере и соответствующие указания даны в размытой форме. Следует отметить, что давление со стороны потребителей оценочных услуг приведет к тому, что условия ответственности в стандартах оценки станут фактически транспарентными. Отсутствие определенности в условиях страхования профессиональной ответственности оценщиков проявляется в том, что в комментарии Закона не дано четких и однозначных толкований страхового случая применительно к оценочной деятельности. Оценщик может быть наемным работником юридического лица. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или в оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам за это имущество, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо обладает 4 легальными признаками: организационной упорядоченностью (единством), имущественной обособленностью, возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени, самостоятельной имущественной ответственностью <14>. Различают коммерческие и некоммерческие юридические лица. Коммерческие организации характеризуются извлечением прибыли как основным видом деятельности. Некоммерческие юридические лица имеют право заниматься коммерческой деятельностью, если это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Для возникновения юридического лица необходимо пройти соответствующую процедуру его регистрации. -------------------------------- <14> Подробнее о юридических лицах. См.: Зенин И. А. Гражданское право. 7-е издание. М.: МЭСИ, 2005.

К сожалению, в России пока нет закона о частной практике. В гражданском и налоговом праве описаны только две профессии, относящиеся к частной практике, - нотариуса и адвоката. Оценщики, равно как и архитекторы, врачи, в отличие от всего мира, в России не являются частнопрактикующими профессиями. И хотя оценщик, можно сказать, декларативно назван частнопрактикующим специалистом, таковым все же фактически, то есть с точки зрения законодательства, он не является. Что касается условий налогообложения, то, по-видимому, оценщик в перспективе должен стать в Налоговом кодексе в один ряд с нотариусом и адвокатом. Эти меры находятся в стадии обсуждения с правительственными структурами. Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахована. Статья 2 Закона об организации страхового дела в РФ <15> определяет страхование как отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков. Введены подробные следующие предписания к страхованию гражданской ответственности оценщиков. Объектом страхования по договору обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности оценщика (страхователя) по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) третьим лицам. Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба. -------------------------------- <15> Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации", с последующими изменениями и дополнениями.

В случае наступления страхового случая страховщик производит страховую выплату в размере причиненного заказчику и (или) третьему лицу реального ущерба, установленном вступившим в законную силу решением арбитражного суда, но не более чем в размере страховой суммы по договору обязательного страхования ответственности. Договор обязательного страхования ответственности заключается на срок не менее одного года с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством РФ. Страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств. Договор обязательного страхования ответственности может предусматривать уплату оценщиком страховой премии в рассрочку и сроки уплаты страховых взносов. Датой уплаты страховой премии (страхового взноса) считается день уплаты страховой премии (страхового взноса) наличными деньгами страховщику или день перечисления страховой премии (страхового взноса) на расчетный счет страховщика. Договор обязательного страхования ответственности вступает в силу с момента уплаты страхователем первого страхового взноса. Контроль за осуществлением своими членами обязательного страхования ответственности проводится саморегулируемой организацией оценщиков, которая вправе устанавливать дополнительные не противоречащие законодательству РФ требования к договорам обязательного страхования ответственности, заключаемым членами такой саморегулируемой организации оценщиков. Оценщик несет гражданскую ответственность. В случае признания недостоверной указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком обязанностей, оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством <16>. -------------------------------- <16> Федеральный закон от 5 января 2006 г. N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" и некоторые другие законодательные акты РФ".

Законодательством об оценочной деятельности предусмотрена многоуровневая система обеспечения обязательств оценщика. Очередность взыскания ущерба, причиненного оценщиком, следующая: - страховая сумма; - имущество оценщика (его работодателя - юридического лица); - компенсационный фонд. Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или <17> за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам. -------------------------------- <17> Законодательством не определен альтернативный или дополнительный характер ответственности юридического лица по отношению к ответственности оценщика. Законодательством также не проясняется наличие возможности включения в условия трудового договора с оценщиком полного принятия обязательств оценщика по гражданско-правовой ответственности, возникающей при осуществлении оценочной деятельности.

В целях обеспечения имущественной ответственности членов СРО перед заключившим договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами СРО обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности: - заключение предусмотренного статьей договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей; - формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.

Статья 5. Объекты оценки

Комментарий к статье 5

К вещам в теории гражданского права относятся материальные (телесные) объекты, предметы природы и продукты труда, обладающие физическими, химическими, биологическими или другими свойствами, т. е. натуральной формой. Вещи подвержены устареванию, и в конечном счете потере своей натуральной формы. Традиционно вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, предусмотренных законодательством. Вещи могут быть делимыми и неделимыми согласно ст. 133 ГК РФ. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК РФ). Статья 137 ГК РФ определяет, что к животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное. При осуществлении прав не допускается жестокое обращение с животными, противоречащее принципам гуманности. Согласно ст. 130 ГК, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятия как имущественные комплексы признаются недвижимостью. Согласно ст. 131 ГК, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Данные отношения регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В отношении правового регулирования совокупности вещей следует отметить статью 132 ГК, которая определяет правовой статус предприятия, как объекта гражданских прав. "Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью". Отнесение предприятия, как объекта гражданских прав к недвижимости не должно вводить в заблуждение к применению подходов по оценке недвижимости к оценке предприятия. То же самое касается и объектов машин и оборудования, таких как воздушные и морские суда и пр., относимые законодательством к недвижимости, однако в смысле теории оценочной деятельности таковыми не являющиеся. Статья 209 ГК определяет содержание права собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Правомочия собственника образуют полное право собственности, когда собственник обладает в полной мере всеми тремя правомочиями. Право владения означает основанную на законе возможность физического господства над вещью, право пользования дает собственнику возможность извлекать из нее полезные свойства, а право распоряжения есть возможность определять юридическую судьбу вещи. Согласно Закону об оценочной деятельности, вещные права могут быть объектами оценки. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, относятся сервитуты, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, другие ограниченные вещные права. Статья 216 ГК РФ относит к вещным правам сервитуты, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Нужно отметить, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009)). С 1 января 2013 г. Кодекс РФ об административных правонарушениях будет дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. О переоформлении в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, см. п. п. 3, 9, 9.1 и 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. В связи с отсутствием возможности отчуждения права хозяйственного ведения и оперативного управления невозможно применение рыночной стоимости по отношению к данной категории имущественных прав. В отношении них возможно определение инвестиционной стоимости. Кроме того, к данной категории объектов оценки следует отнести и право интеллектуальной собственности. В случаях и в порядке, установленных законодательством России, признается исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.). Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав, может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя. Глава 16 ГК регулирует правоотношения, связанные с общей собственностью. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности в форме долевой собственности (с определением доли каждого из собственников в праве собственности) или в совместной собственности (без определения таких долей). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимых вещей либо неделимого имущества в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Согласно ст. 255 ГК РФ, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов. Таким образом, общая собственность на имущество по общему правилу не препятствует определению рыночной его стоимости, однако может накладывать ограничение на определение ликвидационной стоимости данных объектов оценки, так как при этом должны учитываться определенные ограничения по срокам отчуждения долей в собственности. В ст. 255 права требования объединены с обязательствами. Статья 307 ГК дает понятие обязательства. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе. Из наиболее важных для понимания аспектов правового регулирования следует отметить, что в большинстве случаев оценки бизнеса, когда объектом оценки выступает доля собственности в виде акций или паев, с точки зрения правового регулирования оценивается обязательственное право, которое собственник(-и) имеет(-ют) в отношении юридического лица. Данное положение регулируется ст. 48 ГК: "К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения". Наиболее распространенными объектами оценки по данному классу объектов гражданский прав являются задолженность по банковскому кредиту, дебиторская задолженность, задолженность по обязательствам, возникшим вследствие причинения вреда. Вопрос отнесения права аренды к тому или иному виду объекта оценки является дискуссионным и требует отдельного рассмотрения. Правовой статус работ, услуг определяется обязательственным правом. Главы 37, 38 и 39 ГК РФ и определяют понятия "услуги" и "работы", а также устанавливают существенные условия соответствующего договора. Гражданское законодательство, прежде всего основанное на свободе воли, закрепляет лишь "рамочные" условия гражданского оборота. В конечном счете, исследуя работы и услуги как объект оценки, следует обращать внимание на правовую форму сделки, так как она может существенно отличаться от стандартных, и в значительной степени определять содержание объекта оценки. В рамках правового и экономического смысла предприятия можно говорить о его двойственной природе. С одной стороны, предприятие - это имущественный комплекс или активы, генерирующие доход (сюда включена также деловая репутация - нематериальный актив, который отражается в бухгалтерском учете в соответствии с требованиями ПБУ 14/2007 <18>). С другой стороны, любой имущественный комплекс создается за счет капитальных источников, которые обычно имеют смешанную природу. Эти капитальные источники могут образовываться за счет вкладов участников (акционеров, собственников, вкладчиков), т. е. собственных средств бизнеса, а также за счет займов и кредитов (заемных средств) организации. Капитал является источником образования активов бизнеса. В отношении собственного капитала (средств) собственник имеет определенные в гражданском законодательстве права и обязанности, которые определяются организационно-правовой формой бизнеса, образованного этим капиталом. Эти права и обязанности имеют свои аспекты и особенности, оказывающие определенное влияние на стоимость бизнеса. Заемные средства также влияют на стоимость активов в части стоимости их привлечения, а также возможности их реструктуризации. Таким образом, могут существовать два вида объектов оценки в рамках оценки бизнеса: оценка имущественного комплекса, используемого для осуществления коммерческой деятельности, без учета прав на эти выгоды со стороны источника, сформировавшего данный бизнес; и оценка прав на имущественный комплекс в виде части или полного акционерного капитала, участия в юридическом лице другой организационно-правовой формы, оценка вероятности погашения предоставленных займов или кредитов. Таким образом, оценка бизнеса может быть осуществлена как оценка имущественного комплекса или имущественных прав на него (источников его образования - капитала (собственного, заемного или полного (в терминах МСО - инвестированного капитала)). Процесс оценки, вид определяемой стоимости и, соответственно, стоимость у различных видов объектов могут быть различными, учитывая специфику понимания бизнеса как имущества и как имущественных прав. -------------------------------- <18> Приказ Минфина РФ от 27.12.2007 N 153н "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" (ПБУ 14/2007)".

Оценка бизнеса, в которой объектом предстает имущественный комплекс, является менее удобной с точки зрения применения результатов оценки, так как крупное предприятия представляет собой сложный экономико-правовой механизм и его отчуждение полностью как имущественного комплекса широко не распространено. Обычно бизнес отчуждается как права на юридическое лицо, за которым закреплено данное имущество. Таким образом, чаще всего объект оценки связан с организационно-правовой формой осуществления предпринимательской (коммерческой) деятельности. Исключением из этого правила является бизнес предпринимателя без образования юридического лица, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Коммерческую деятельность можно осуществлять в следующих организационно-правовых формах: 1. предприниматель без образования юридического лица (индивидуальный предприниматель). 2. коммерческое юридическое лицо. Для корректного определения объекта оценки необходимо классифицировать отношения собственника/учредителя к имуществу и доходам юридического лица <19>. -------------------------------- В отношении некоммерческих юридических лиц (на имущество которых их учредители не имеют вещных прав) невозможно говорить о наличии объекта оценки в рамках оценки стоимости предприятия (бизнеса).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации", информацией являются сведения (сообщения, данные) независимо от формы их представления. Статья 3 указанного Закона устанавливает, что правовое регулирование отношений, возникающих в сфере информации, информационных технологий и защиты информации, основывается на следующих принципах: - свобода поиска, получения, передачи, производства и распространения информации любым законным способом; - установление ограничений доступа к информации только федеральными законами; - открытость информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления и свободный доступ к такой информации, кроме случаев, установленных федеральными законами; - равноправие языков народов РФ при создании информационных систем и их эксплуатации; - обеспечение безопасности РФ при создании информационных систем, их эксплуатации и защите содержащейся в них информации; - достоверность информации и своевременность ее предоставления; - неприкосновенность частной жизни, недопустимость сбора, хранения, использования и распространения информации о частной жизни лица без его согласия; - недопустимость установления нормативными правовыми актами каких-либо преимуществ применения одних информационных технологий перед другими, если только обязательность применения определенных информационных технологий для создания и эксплуатации государственных информационных систем не установлена федеральными законами. К иным объектам гражданских прав, выступающих в качестве объекта оценки, относят ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности. Понимание правовых особенностей ценных бумаг дает оценщику необходимые знания в части их регулирования, условий законности, закрепленных в законе экономических свойств, данного класса имущества. Как будет изложено ниже, несоблюдение существенных условий формы ценных бумаг, согласно законодательству, влечет их ничтожность. Кроме того, в законодательстве существуют строгие дефиниции категорий, связанных с ценными бумагами, рынком ценных бумаг, дающих понимание связанных с ними категорий корпоративного права и правового положения фондового рынка. Данная категория объектов оценки регулируется главой 7 Гражданского кодекса РФ. Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. В случаях, предусмотренных законом, или в установленном им порядке для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, достаточно доказательств их закрепления в специальном реестре (обычном или компьютеризированном). Согласно ст. 143 ГК РФ, к ценным бумагам относятся: - государственная облигация; - облигация; - вексель; - чек; - депозитный и сберегательный сертификаты; - банковская сберегательная книжка на предъявителя; - коносамент; - акция; - приватизационные ценные бумаги; - другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг (например, пай в паевом инвестиционном фонде). Статья 1225 Гражданского кодекса РФ определяет круг идентифицируемых объектов нематериальных активов и интеллектуальной собственности: - произведения науки, литературы и искусства; - программы для электронных вычислительных машин (программы для ЭВМ); - базы данных; - исполнения; - фонограммы; - сообщение в эфир или по кабелю радио - или телепередач (вещание организаций эфирного или кабельного вещания); - изобретения; - полезные модели; - промышленные образцы; - селекционные достижения; - топологии интегральных микросхем; - секреты производства (ноу-хау); - фирменные наименования; - товарные знаки и знаки обслуживания; - наименования мест происхождения товаров; - коммерческие обозначения. К изъятым из оборота объектам гражданских прав относятся некоторые категории земельных участков, этилированный автомобильный бензин, отдельные виды наркотических и психотропных веществ, неразрешенные виды пестицидов и ядохимикатов, химическое оружие, оружие (кроме гражданского), природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников. Конституирующим признаком оценки по рыночной стоимости объектов оценки, согласно ст. 5, является их (объектов) участие в гражданском обороте. С этой точки зрения не вполне подробно было сформулировано определение цены изъятия земельных участков (включая здания и строения) для возведения олимпийских объектов. Федеральный закон N 310-ФЗ "Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесение изменений в отдельные законодательные акты РФ"). Эта цена изъятия складывалась из рыночной стоимости земельных участков их правообладателей. При этом убытки некоторые специалисты по оценочной деятельности неправомерно относили к категории прав требования. Однако убытки нельзя рассматривать в качестве таковых, поскольку не являются объектами гражданского оборота. И в силу этого не могут быть оценены с позиций рыночной стоимости. В России отчуждение земельных участков в г. Сочи для государственных нужд (строительство олимпийских объектов) по существу первый случай массового изъятия. И не все требуемые вопросы были сформулированы в данном Законе (N 310-ФЗ). Потребовалось наладить продуктивное взаимодействие государственной компании "Олимпстрой" с Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД). В результате взаимодействия выявилась необходимость многих дополнительных решений: разработки методики экспертизы, методики актуализации, используемой оценщиками информации о стоимости земельных участков в районе г. Сочи, процедур проведения актуализации и др. Следует отметить, что по мере того, как будут решаться эти концептуальные вопросы, роль НСОД будет сокращаться и, напротив, возрастать значимость решений, принимаемых оценщиками и их саморегулируемыми организациями.

(Окончание см. "Административное и муниципальное право", 2010, N 8)

Название документа