Индивидуальное жилищное строительство в России: общая характеристика правовых проблем

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВЫХ ПРОБЛЕМ

Н. А. КОЛОСКОВА

Колоскова Н. А., адвокат Адвокатской палаты Рязанской области.

Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> ознаменовало новый этап развития законодательства о жилищном строительстве. В названном Законе речь идет о требованиях, предъявляемых прежде всего к строительству многоквартирных домов. Говорится в нем также и о иных объектах недвижимости, строительство которых может осуществляться только с соблюдением требований федерального закона. Законодатель не объясняет, что относится к иным объектам недвижимости, хотя в старой редакции это было сделано, причем особо оговаривалось, что речь не шла об объектах производственного назначения. Из этого можно сделать вывод, что в настоящее время все ограничения сняты и Закон распространяется на все виды недвижимого имущества, в том числе и производственного назначения. -------------------------------- <1> Нормативные правовые акты и официальные документы, если не указано иное, приводятся по справочно-правовой системе "КонсультантПлюс" (на 1 июня 2009 г.).

Согласно данному мнению под объектом долевого строительства понимается конкретное помещение, которое должно предоставляться участнику долевого строительства. В большинстве случаев речь идет о жилых помещениях. Принятие данной нормы, очевидно, направлено на защиту участников долевого строительства, поскольку заранее определяется то жилое помещение, которое будет им выделено. Однако с теоретической точки зрения она противоречит общим положениям о праве общей долевой собственности, согласно которым доля - это идеальное, а не материальное понятие и, следовательно, до начала строительства можно выделить только идеальную долю в виде дроби или процента, но не конкретное помещение. Можно выделить две основные разновидности жилищного строительства в России: строительство многоквартирных домов, которым создается общее имущество всех собственников квартир в нем, а также индивидуальное жилищное строительство. Правовые аспекты последнего вида строительства учтены законодателем не в полной мере. В большей степени изучены и исследованы вопросы, связанные с предоставлением гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Справедливо отмечает А. П. Анисимов, что проблемы индивидуального жилищного строительства в России носят межотраслевой характер <2>. -------------------------------- <2> См.: Земельные участки для индивидуального жилищного строительства: проблемы и парадоксы современного законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. N 3.

Анализ советского законодательства и теоретических исследований показывает, что индивидуальное жилищное строительство представляло собой одну из форм удовлетворения материальных и культурных потребностей граждан <3>. Отводом гражданам земельных участков занимались Советы депутатов трудящихся. Выделение участков было как из числа городских земель, так и из земель поселений. Также автор отмечает, что в связи с развитием строительства малоэтажной застройки и домов в один-два этажа возникает проблема различия усадебных и приусадебных участков. На этих видах участков жилищное строительство осуществлялось и имелась возможность вести хозяйство. От отвода земельного участка под индивидуальное жилищное строительство необходимо отличать отвод участка под индивидуальное садоводство без права возводить на садовом участке жилые или иные строения. То есть уже здесь можно отметить соотношение между индивидуальным жилищным строительством и, например, предоставлением земельного участка для ведения садоводства с правом возведения жилого строения. Разница между ними заключалась прежде всего в порядке отвода земельного участка для нужд садоводства или индивидуального жилищного строительства. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография "Правовой режим недвижимого имущества" С. П. Гришаева включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <3> См.: Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // Справочно-правовая система "Гарант". 2007.

Таким образом, автор констатирует факт того, что современные проблемы разграничения между садовыми и дачными постройками, а также их отграничение от индивидуальной жилищной застройки возникли еще в советском законодательстве <4>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография "Правовой режим недвижимого имущества" С. П. Гришаева включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <4> См.: Там же.

Вполне согласна с точкой зрения о том, что разграничение садовых и дачных построек не вполне корректно. Как первые, так и вторые должны иметь статус жилого дома, в котором граждане имеют право постоянно или преимущественно проживать. Помимо этого, существует проблема определения понятия "индивидуальный жилой дом". Традиционным для юридической литературы является мнение о том, что под индивидуальным домом понимается жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи. Что касается двухквартирных домов, то они относятся к многоквартирным, так как под последними понимают дома, содержащие две и более квартиры. В основе такой позиции лежит количество семей, для которых предназначен жилой дом. Данная позиция не совсем точно выражает суть рассматриваемого понятия. Часто встречаются случаи, когда две семьи, желая иметь отдельную квартиру, приусадебный участок и одновременно минимум соседей, договариваются о строительстве одного дома. Это очень удобно, так как учтены все вышеперечисленные условия и затраты на подобное строительство минимальны, поскольку создается и общее имущество, например общая стена, коммуникации. Таким образом, и в данном случае в какой-то степени можно говорить об индивидуальности, так как и приусадебный участок у каждой семьи, и хозяйственные постройки свои. Тот факт, что в наличии общая стена, при наличии всех других условий не означает, что данное строение не может рассматриваться как индивидуальное. Еще учету подлежит то, что участники строительства преследуют именно цель обособления своего хозяйства от иных лиц. Субъектами правоотношений, связанных с индивидуальным жилищным строительством, в качестве застройщиков могут выступать любые дееспособные физические лица. Что касается иностранных граждан и лиц без гражданства, то за ними право быть участником указанных правоотношений не закреплялось. Существенный запрет был отменен только со дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, который предусматривает небольшое количество запретов для иностранных граждан на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. В связи с тем что право быть субъектом рассматриваемых правоотношений производно от права на получение участка для индивидуального строительства, юридические лица не могут выступать в качестве застройщиков, так как не обладают правом на получение земельного участка. Их роль определяется участием в качестве строителей. Отмечают в этой связи проблему правового статуса индивидуальных предпринимателей, занимающих промежуточное положение между гражданами и юридическими лицами, часто пытающихся получать "как граждане" участок для индивидуального жилищного строительства и по тем же правилам его приватизировать. Анализ судебной практики показывает, что спорные ситуации возникают. Примером является Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 апреля 2008 г. N Ф08-1847/2008: "Заявление прокурора мотивировано несоответствием оспариваемых постановлений законодательству, нарушением прав муниципального образования и потенциальных приобретателей земельного участка. Поэтому при новом рассмотрении дела суду следует установить, какие из нарушенных прав могут быть восстановлены путем применения избранного заявителем способа защиты". Законодательство позволяет выделить и другую группу субъектов участков, имеющих льготные права на земельный участок для ведения индивидуального жилищного строительства. Такие субъекты получили название "специальные". Их категория выделена не только на федеральном, но и на региональном уровне. Так, в соответствии с Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства. В соответствии с Законом Рязанской области "О молодежи" молодым гражданам и молодым семьям в соответствии с федеральным и областным законодательством предоставляются льготы в выделении земельных участков для индивидуального жилищного строительства и молодежных жилых комплексов <5>. -------------------------------- <5> См.: Закон Рязанской области от 27 мая 1998 г. "О молодежи" // Рязанские ведомости. 1998. 2 июля. N 138.

Приведенные в качестве примера нормы не единичны, в связи с чем законодатель закрепил достаточные правовые гарантии для привлечения большего числа лиц, желающих стать субъектами строительства. В сравнении с положением участников строительства многоквартирных домов положение застройщиков объектов индивидуального жилищного строительства совсем иное. Тех правовых гарантий, которые дает Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, у застройщиков нет. Сложившаяся практика показывает, что отношения по строительству индивидуальных жилых домов оформляются договором подряда. А ведь часто встречаются ситуации, когда застройщики, получившие участки для индивидуального жилищного строительства, прибегают к помощи строительных организаций. Построить дом своим трудовым участием не так и легко. Получается, что сфера деятельности - строительство - одна, субъекты - те же лица, а правовое регулирование правоотношений - различное. При строительстве многоквартирных домов применяется вышеупомянутый Федеральный закон, а при строительстве индивидуального жилого дома основные правоотношения по строительству регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Различие двух видов строительства неоспоримо. Принципиальным их отличием является различное правовое регулирование порядка получения земельного участка для ведения строительства и некоторые другие организационные вопросы, в частности необходимость получения разрешения на строительство и т. д. Но все это не должно так существенно влиять на правовой статус застройщика. На мой взгляд, необходимо уравнять положение застройщика в индивидуальном строительстве и участника строительства многоквартирного дома. При этом также заслуживает особого внимания тот факт, что большая часть вопросов, возникающих в связи со строительством индивидуальных жилых домов, разрешается на уровне регионального законодательства, что по понятным причинам обоснованно.

Название документа