Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов

ПРАВОНАРУШЕНИЕ КАК ОСНОВАНИЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ <*>

А. С. ДУРНОВ

Дурнов Александр Сергеевич, соискатель кафедры гражданского права и процесса Рязанского государственного университета им. С. А. Есенина.

Статья посвящена юридической природе такого социального и правового явления, как правонарушение. Рассмотрены существующие точки зрения относительно понятия "правонарушение как основание ответственности" и формы его проявления при долевом строительстве многоквартирных домов.

Ключевые слова: правонарушение, основание ответственности, гражданско-правовая ответственность, договор участия в строительстве, долевое строительство.

Article is devoted the legal nature of such social and legal phenomenon as an offence. The existing points of view concerning concept are considered an offence as the responsibility basis and forms of its display at share building of apartment houses.

Key words: offence, civil-law responsibility, the responsibility basis, contract of participation in share construction of block of flats, share construction.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В момент существующих правоотношений между сторонами существует некий долг поступать только так, как предписывает договор и закон, малейшее уклонение либо отклонение от которых влечет за собой право кредитора привлечь должника к ответственности. Основанием применения к нарушителю мер гражданско-правовой ответственности является совершенное этим лицом правонарушение. Что же такое "правонарушение"? Правонарушение как недозволенное действие принадлежит к патологическим явлениям гражданского оборота, поскольку нарушает чужое субъективное право, чаще всего причинением имущественного вреда <1>. Понятие правонарушения было выработано юриспруденцией для фиксации ненормального общения между лицами. Поэтому противоправным будет считаться всякое нарушение условий договора, даже и не повлекшее для другой стороны - кредитора - неблагоприятных последствий. -------------------------------- <1> См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 392.

В отличие от других деликтов определение гражданскому правонарушению в российском законодательстве не дано. По мнению В. З. Гущина, отсутствие в ГК РФ данного определения является недоработкой законодателя, что приводит к многочисленным дискуссиям, а порой и к судебным ошибкам <2>. Юридический энциклопедический словарь дает довольно сжатое определение данному явлению: в широком смысле правонарушение - это антиобщественное деяние, причиняющее вред обществу и караемое законом <3>. -------------------------------- <2> См.: Гущин В. З. Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности // Современное право. 2008. N 11. С. 5. <3> Юридический энциклопедический словарь / Под ред. А. Я. Сухарева. М., 1984. С. 277.

Исследуя социальные истоки гражданского правонарушения, С. А. Параскевова констатирует, что они кроются в конфликтном противоборстве сторон в имущественной сфере <4>. Если исследовать данный термин дословно, то сущность его состоит в нарушении права конкретного лица, которому закон либо договор предоставил право требовать совершения каких-либо действий или воздержания от них. При правильном поведении отдельного лица интересы контрагентов не нарушаются, поэтому никакие нормы не ставят в таком случае вопрос о чьей-либо ответственности. В случае, когда одна сторона договора нарушает право другого контрагента, говорят о правонарушении. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья С. А. Параскевовой "Социальные истоки гражданского правонарушения" включена в информационный банк согласно публикации - "Юридический мир", 2006, N 11. ------------------------------------------------------------------ <4> См.: Параскевова С. А. Социальные истоки гражданского правонарушения // Человек и закон. 2007. N 7. С. 72.

Данное противоборство возникает из факта нарушения прав одной из сторон тогда, когда действия, которые должен был бы произвести должник, им не выполняются или выполняются недолжным образом. При этом не всегда учитывается факт наступления неблагоприятных последствий для кредитора. В любом случае конфликт возникает тогда, когда подобные действия (либо бездействие) должника рассматриваются сквозь призму неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. И в случае правового закрепления интересов возникает противоборство сторон. Следовательно, ответственность всегда возникает там, где есть неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей, что неизбежно влечет за собой нарушение условий договора. И тогда правонарушение становится основанием для привлечения к ответственности и реализации самой ответственности. В самом общем виде основанием привлечения к гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома служат действия либо бездействие одной из сторон, повлекшие за собой нарушение договора, выразившееся в неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательства, вытекающего из договора. Об этом гласит ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), согласно которой виновная сторона обязана уплатить потерпевшей стороне предусмотренные законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. В данном случае речь идет как об ответственности застройщика, так и об ответственности участника долевого строительства. В данной правовой области цивилисты задаются вопросом: как определить грань неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства сторонами и нужно ли вообще ее определять? Следует заметить, что в правоприменительной практике при разграничении неисполнения и ненадлежащего исполнения, о которых говорится в ст. 396 ГК РФ, не наблюдается строгой последовательности, по всей видимости, из-за множества нетипичных случаев. Следовательно, перед цивилистами встает вопрос о квалификации указанных нарушений. Обычно в теории права неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются. Основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. Например, участник долевого строительства, отдав свои денежные средства застройщику, рассчитывает получить через определенный срок в собственность объект долевого строительства. Но эта цель не может быть достигнута, если застройщик, взяв деньги, так и не приступил к исполнению своих обязательств. При ненадлежащем исполнении обязательства исполняются, но с некоторыми отклонениями в договорной дисциплине. Речь идет либо о нарушении условий договора о качестве возводимого объекта долевого строительства, либо об исполнении обязательства в срок. Например, многоквартирный дом построен, но при этом с отступлениями от условий договора, либо в ходе его эксплуатации дольщик обнаруживает недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования. Следует заметить, что исследование классификаций нарушений договора является весьма актуальной темой в зарубежном гражданском праве, причем для различных правовых систем характерны и различные правовые подходы. Что касается отечественного права, то и советское, и российское законодательство использовали и используют традиционное деление нарушений обязательства на ненадлежащее исполнение и неисполнение. Ненадлежащее исполнение предполагает исполнение обязательства с нарушениями отдельных условий (о качестве, сроке), а неисполнение означает, что должник вообще не приступил к исполнению. Из формулировок понятий "неисполнение" и "ненадлежащее исполнение" следует принятое в настоящее время понимание этих явлений в зависимости от степени исполнения должником договорных обязательств. Мы согласны с мнением А. Г. Карапетова, что в качестве неисполнения должна рассматриваться текущая просрочка. Например, согласно условиям договора многоквартирный дом должен быть построен и сдан в эксплуатацию 15 февраля 2010 г., но застройщик нарушает установленные сроки. Следовательно, уже с 16 февраля 2010 г. участник долевого строительства вправе предъявить иск о взыскании с застройщика неустойки за каждый день просрочки неисполнения обязательства. Если на конкретный момент времени обязательство хотя и с задержкой, но было исполнено, то имеет место ненадлежащее исполнение, то есть исполнение обязательства с нарушением определенных его условий (условий о сроке). Значит, в конкретный период может иметь место либо текущая просрочка (неисполнение), либо ненадлежащее исполнение <5>. Таким образом, если потерпевшая сторона решает прекратить договор и предъявляет иск о возмещении убытков и выплате неустойки за нарушение условий договора, то случай следует квалифицировать как неисполнение. Если потерпевшая сторона не прекращает договора потому, что не имеет на это права или не желает этого, но предъявляет иск о возмещении убытков за частичное нарушение, то такое исполнение следует квалифицировать как ненадлежащее <6>. Когда обязательство прекращается надлежащим исполнением, применение мер гражданско-правовой ответственности исключается; ситуации, где после исполнения кредитор получает право привлечь должника к ответственности (например, при действии гарантийного срока), возможны, но в данном случае мы встречаемся с фактом ненадлежащего исполнения, даже если и обнаруженного позднее (после передачи вещи). -------------------------------- <5> См.: Карапетов А. Г. Соотношение принципа реального исполнения и мер гражданско-правовой ответственности // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6. М., 2003. С. 313. <6> См.: Доренкова Ю. М. Реальное исполнение договорных обязательств // Законодательство. 2000. N 6. С. 18.

Итак, основанием привлечения к ответственности по договору выступает факт нарушения условий договора, выразившийся в неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязанностей. Поскольку договор участия в долевом строительстве является двусторонним, соответственно обязанности есть у обеих сторон - застройщика и участника, за неисполнение либо ненадлежащее исполнение которых виновная сторона может быть привлечена к ответственности, именно "может быть", а не "должна", поскольку право выбора в этой ситуации принадлежит исключительно кредитору. В связи с этим целесообразно разграничивать ответственность участника долевого строительства и застройщика, хотя, следует признать, чаще в таких случаях речь идет о нарушении условий договора именно застройщиком. Статья 18 Закона предусматривает использование застройщиком денежных средств исключительно для строительства объекта, определенного в договоре. Содержание ст. 23 Закона предполагает возложение обязанности ведения государственного контроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости на органы исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство, которые, фактически представляя интересы участников долевого строительства, осуществляют контроль не только за целевым использованием застройщиком денежных средств участников долевого строительства, но и за деятельностью застройщика в целом. В случае нецелевого расходования денежных средств или другой ненадлежащей деятельности застройщика контролирующий орган вправе принять различные меры как административного, так и уголовного характера. Причем хотелось бы обратить внимание именно на "право", предоставленное контролирующему органу, а не на "обязанность", что, на наш взгляд, является явным недочетом в законодательстве. Контролирующий орган обязан принимать меры по защите нарушенных прав участников долевого строительства, поскольку право ведь может быть реализовано субъектом либо не реализовано - по его усмотрению, что не способствует, а скорее затрудняет возможность защиты интересов участников долевого строительства. Полагаем, что существующие проблемы в сфере долевого строительства можно было бы решить, если бы уполномоченные органы осуществляли регулярный контроль в этой сфере. В связи с этим формулировку п. 5 ст. 23 Закона о правах контролирующего органа необходимо заменить на соответствующие обязанности. При этом в Законе отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками. Кроме получения информации о проекте строительства и собственно о застройщике, Закон не предусматривает возможности получения участником хотя бы отчетов за определенный период о проделанной работе, после анализа которых участник мог бы оценить действия застройщика как надлежащее либо ненадлежащее исполнение им обязанностей. В этой связи целесообразно в ст. 18 Закона закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств путем представления застройщиком ежеквартальной отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов. Наиболее частым нарушением в деятельности застройщика следует признать нарушение условия о предмете договора. Согласно ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства многоквартирный дом, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Зачастую застройщик пытается переложить часть ответственности на непосредственного исполнителя строительных работ. Интересно предложение А. Кайля о возможности предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению не только застройщику, но и подрядчику <7>. Действительно, для застройщика было бы лучше, чтобы за недостатки выполненных работ отвечали непосредственно их исполнители. Однако, учитывая, что в период строительства многоквартирного дома могут не раз меняться подрядчики, привлечь к ответу этих лиц довольно проблематично, причем не только после истечения гарантийного срока, но и после непосредственной сдачи дома в эксплуатацию. К тому же, поскольку договор заключается между застройщиком и участником долевого строительства, целесообразнее было бы сохранить действующее правило, согласно которому ответственность по договору участия несут исключительно те лица, которые его заключают. Это позволит застройщикам добросовестно относиться к выбору подрядчиков. -------------------------------- <7> См.: Кайль А. Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" // СПС "КонсультантПлюс".

Основная проблема, с которой сталкиваются участники долевого строительства, - проявление (обнаружение) недостатков строительных работ по прошествии значительного периода. Следовательно, встает вопрос о возможности предъявления бывшим участником долевого строительства требования об устранении выявленных недостатков и об определении их договорного или внедоговорного характера. С одной стороны, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания с участником передаточного акта; с другой стороны, п. 5 ст. 7 Закона предусматривает наличие в договоре участия в долевом строительстве в качестве существенного условия гарантийного срока - периода, в течение которого застройщик гарантирует качество работ. Очевидно, что с установлением гарантийного срока на объект долевого строительства продолжает действовать возможность реализации прав и обязанностей, предусмотренных возникшим ранее договорным правоотношением, то есть фактически получается, что недостатки возникли после исполнения застройщиком возложенных на него законом и договором обязанностей, но, предусматривая пятилетний гарантийный срок на объект долевого строительства, действие договора фактически пролонгируется как минимум еще на пять лет. Соответственно в период действия данного договора в рамках фактически существующего договорного отношения возможно применение законодательства о защите прав потребителей. И мы согласны с мнением О. Ершова, который делает верный вывод о том, что если в течение гарантийного срока возникает вред, причиной которого стало ненадлежащее качество выполненной застройщиком работы, то требование о его возмещении по своей природе носит договорный характер. Причинение вреда теперь уже бывшему дольщику, но настоящему собственнику связано не с нарушением его абсолютного права собственности на объект долевого строительства, а с нарушением относительного права на объект долевого строительства надлежащего качества <8>. -------------------------------- <8> См.: Ершов О. Проблемы возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы при долевом строительстве жилья // Право и политика. 2008. N 10.

Следующим основанием привлечения застройщика к договорной ответственности является нарушение предусмотренного срока передачи объекта долевого строительства. К сожалению, стали уже обыденными ситуации, когда застройщик не сдает объект долевого строительства в срок. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, застройщик уже в момент заключения договора должен учитывать не только планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией, но и срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этого объекта, поскольку законодатель обязывает застройщика передать объект участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В то же время очевидно, что строительная деятельность, как никакая другая, не может осуществляться без всевозможных рисков. Учитывая это, законодатель предусмотрел возможность при составлении договора участия в долевом строительстве включить условие об изменении срока передачи объекта участнику, если строительство объекта не может быть завершено в установленный договором срок. В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона застройщик не позднее чем за два месяца до окончания указанного срока обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Как правило, застройщики направляют участнику строительства проект соглашения об установлении нового срока передачи предмета договора. Иногда участники долевого строительства отказываются подписывать данное соглашение и после наступления установленного договором срока предъявляют в суд требование о взыскании неустойки за каждый день просрочки. Руководствуясь ст. 9 Закона, добросовестный участник должен, подписав с застройщиком новое соглашение, либо изменить условие о сроке строительства, либо отказаться от исполнения договора и поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену. Пассивная позиция участника долевого строительства в этой ситуации является недобросовестной. При определении ответственности застройщика за невыполнение строительных работ в договорный срок необходимо учитывать характер его действий. Если застройщик предпринимал меры к уменьшению возможных убытков и направлял участнику долевого строительства проект соглашения об установлении нового срока передачи предмета договора, а дольщик отказывался от его подписания либо уклонялся, то действия дольщика следует квалифицировать как злоупотребление правом. В связи с этим можно признать в действиях участника долевого строительства наличие вины, дающей суду право уменьшить размер штрафной неустойки по правилам применения смешанной вины. Основная обязанность участника долевого строительства, вытекающая из смысла договора участия в долевом строительстве, проявляется лишь в своевременной оплате строительства многоквартирного дома и принятии вовремя сданного многоквартирного дома. Основанием для привлечения участника к ответственности по договору может стать несвоевременное внесение цены договора, а также непринятие вовремя сданного объекта. В соответствии со ст. 5 Закона уплата цены по договору производится участником путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. Так, на основании ч. 4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены по договору должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения. Если в соответствии с договором уплата цены по договору должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона. Следовательно, неисполнение этой обязанности участником долевого строительства свидетельствует о нарушении договора и влечет за собой возможность привлечения к ответственности.

Название документа