Застройщик плюс дольщик

(Дубровская И.)

("ЭЖ-Юрист", 2013, N 37)

Текст документа

ЗАСТРОЙЩИК ПЛЮС ДОЛЬЩИК...

И. ДУБРОВСКАЯ

Ирина Дубровская, юрист, г. Санкт-Петербург.

Самое распространенное нарушение в рамках договора долевого участия - срывы сроков. В результате обязательства по передаче объекта недвижимости вовремя не исполняются, дольщики не получают вовремя свои квартиры. Как в этом случае защищать права дольщика? На что он может рассчитывать в суде?

Какое законодательство применять

Следует отметить, что к правоотношениям сторон, возникающим из договора долевого участия (далее - ДДУ), применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Пунктом 10 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 предусмотрено, что в соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенного исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

Вместе с тем в соответствии со ст. 16 Закона N 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Высшие судебные органы также не раз подтверждали применение к правоотношениям, вытекающим из ДДУ, норм Закона о защите прав потребителей. Так, ВС РФ в Определении от 09.10.2007 N 78-В07-34 определил: "Возникшие между сторонами по делу правоотношения подпадают под действие Закона РФ "О защите прав потребителей", в связи с чем А. Е. Дроздов вправе требовать уплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору.

Кроме того, существенное нарушение судом норм материального права, выразившееся в неприменении к спорным правоотношениям Закона РФ "О защите прав потребителей", привело к существенному нарушению судом и норм процессуального права".

В Обзоре ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утвержденного Президиумом ВС РФ 01.02.2012, указано, что законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона N 2300-1 на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещение штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

Что можно требовать с застройщика

В соответствии со ст. 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще их исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанным Законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Пунктом 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно письму ВС РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 застройщик несет ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пеней) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором, а также что уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают лицо, нарушившее право потребителя, от выполнения в натуре возложенных на него обязательств перед потребителем (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17).

При определении размера убытков суды исходят из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения (п. 3 ст. 393 ГК РФ), если законом или договором не предусмотрено иное.

Кроме убытков и неустойки с застройщика, нарушившего обязательства, можно требовать компенсацию морального вреда.

В силу п. 45 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2012 N 44г-74/12).

О трудностях

Отметим некоторые особенности и трудности, с которыми есть риск столкнуться при применении положений законодательства о ДДУ. Таковые могут возникнуть, если заключен договор об участии в инвестировании строительства, однако регистрация не произведена.

В данном случае для защиты прав дольщика имеет существенное значение дата получения разрешения на строительство объекта.

Исходя из п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Закона - начиная с 1 апреля 2005 года.

В письме от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 ВС РФ разъяснил: "Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т. д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве".

Следовательно, если разрешение на строительство было получено до вступления в силу указанного выше Закона, то есть до 01.04.2005, тогда регистрация такого договора не требуется, но в то же время при отсутствии регистрации на такие правоотношения не распространяется действие данного Закона.

Этот вывод подтверждается и судебной практикой (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.03.2011 N 33-3515/2011).

Если же разрешение на строительство получено после вступления в силу Закона N 214-ФЗ, однако ДДУ не зарегистрирован в установленном порядке, то к правоотношениям из такого договора применяются положения Закона N 214-ФЗ. Однако данный договор может быть признан незаключенным в силу следующего.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

Значит, отсутствие государственной регистрации влечет незаключенность ДДУ. При этом признание договора незаключенным влечет для обеих сторон невозможность ссылаться на обстоятельства, вытекающие из этой сделки.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой.

Так, в Определении от 28.06.2012 по делу N 33-6675/12 Верховный суд Республики Башкортостан указал: "Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку с учетом пояснений сторон собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и с учетом требований закона, правомерно пришел к выводу о частичном удовлетворении требований истца, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что договоры долевого участия от ... года, ... года, на основании которых ответчиком были привлечены денежные средства Н. в размере ... руб. 00 коп., не содержат всех существенных условий, на обязательность которых указано в ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в частности, в договоре не указан гарантийный срок на объект долевого участия, а также ввиду отсутствия государственной регистрации указанных договоров. Отсутствие указания в договорах гарантийного срока, а также несоблюдение требований о государственной регистрации договоров в силу положений ч. ч. 3, 5 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ влечет незаключенность договоров, что не позволило истцу реализовать свои права на требование исполнения ответчиком обязательств по договору, следовательно, в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной, тогда как в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке".

Или, в Определении от 15.09.2010 N 33-12763/2010 Санкт-Петербургский городской суд указал: "Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что в соответствии с частью 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что подписанный сторонами 07.10.2008 договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по вышеназванному адресу (л. д. 8 - 14) не прошел государственную регистрацию и ни одна из сторон не обращалась с требованием о государственной регистрации этой сделки, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор не может считаться заключенным".

Таким образом, в случае отсутствия государственной регистрации ДДУ будет считаться незаключенным. Тогда дольщик имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.

Неосновательное обогащение

Согласно п. 1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом разъяснений п. 27 Постановления Пленума ВС РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подп. 1 ст. 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Соответственно проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, могут быть взысканы при неисполнении денежного обязательства, в частности вытекающего из неосновательного обогащения. Поэтому при признании сделки недействительной ст. 395 ГК РФ применяется при наличии неосновательного обогащения одной из сторон.

Так, в Определении от 28.06.2012 по делу N 33-6675/12 Верховный суд Республики Башкортостан разъяснил следующее: "В данном случае имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчик при исполнении договора получил деньги, но взамен встречные обязательства не исполнил, эквивалентного обмена не произошло, переданная нами сумма относится к категории неосновательного сбережения согласно ст. 1102 ГК РФ. Недействительная сделка влечет за собой правовые последствия в виде обязанности возвратить все полученное по сделке. За неправомерное удержание денежных средств ответчик должен заплатить проценты.

С учетом изложенного судом правомерно были взысканы проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ".

Итак, как видим, по некоторым вопросам к отношениям, вытекающим из ДДУ, применяются положения Закона N 2300-1, а по некоторым - положения гражданского законодательства. И несмотря на ужесточение законодательства по отношению к недобросовестным застройщикам, дольщики по-прежнему вынуждены бороться за свои права довольно часто.

Название документа