Вопросы реализации экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства

ВОПРОСЫ РЕАЛИЗАЦИИ ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Т. А. СЕМИНА, А. В. ЧЕРНОВ

Семина Т. А., к. ю.н., советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса.

Чернов А. В., советник государственной гражданской службы Российской Федерации 3 класса.

Целью приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан Российской Федерации.

Среди основных задач, обеспечивающих достижение этой цели, можно назвать создание условий для развития жилищного сектора и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов, создание условий для приведения существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания, а также обеспечение условий доступа населения к приобретению жилья и потреблению коммунальных услуг на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу и социальным стандартам. Как свидетельствует мировой опыт, жилищное строительство может явиться локомотивом экономического роста государства, сыграть определяющую роль в региональном и муниципальном развитии. При реализации приоритетного национального проекта роль государства в первую очередь состоит в обеспечении законодательных и административных условий для развития рыночных институтов и механизмов в сфере жилищного строительства, а также в финансовом участии в мероприятиях, связанных с его реализацией. В целях развития механизмов комплексного освоения территорий для жилищного строительства в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Правительством Российской Федерации принято Постановление от 05.05.2007 N 265 "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства" <1>. Комплексное освоение территорий предполагает помимо строительства жилых домов строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств различных источников финансирования. -------------------------------- <1> Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 20. Ст. 2429.

Согласно этому Постановлению Правительства Российской Федерации экспериментальные инвестиционные проекты должны предусматривать комплексное освоение территории с объемами жилищного строительства не менее 1 млн. кв. м, строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Начало срока реализации проектов установлено не позднее 2007 года, а в целом такой срок не должен превышать 10 лет. В Постановлении Правительства Российской Федерации определено, что при реализации проектов может быть предоставлена государственная поддержка за счет средств федерального бюджета в следующих (одной или нескольких) формах: государственные гарантии Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства; субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой; субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки. В соответствии с названным Постановлением Правительства Российской Федерации отобрано 22 проекта комплексного освоения территорий из 17 субъектов Российской Федерации. Согласно заявкам, представленным на отбор, суммарная площадь вводимого жилья по отобранным проектам составляет 52 193,15 тыс. кв. м. На сегодняшний день из 22 прошедших отбор проектов успешно реализуются 8, среди которых "Застройка Северного жилого района г. Благовещенска" (Амурская область), "Город-спутник Кемерово "Лесная поляна" (Кемеровская область), "Проект А 101" (Московская область), "Комплексное освоение левобережной территории г. Омска "Новая Чукреевка" (Омская область), "Прибрежный и XVII" (Республика Татарстан), "Жилой район "Волгарь" в Куйбышевском районе г. Самара" (Самарская область), "Строительство кварталов в составе 1-й очереди застройки района "Академический" в г. Екатеринбурге" (Свердловская область), "Новый город" в г. Чебоксары" (Чувашская Республика). Являясь экспериментальной площадкой, инвестиционный проект комплексной застройки "Северного жилого района" г. Благовещенска Амурской области курируется Правительством Российской Федерации и предполагает создание, развитие и применение высокоэффективных архитектурных, управленческих и проектных решений, а также внедрение энергоэффективных строительных технологий. Кроме того, территория инвестиционного проекта, составляющая 1 459 854 кв. м, свободна от какого-либо видов застройки, со всех сторон окружена существующей транспортной инфраструктурой и находится в прямой близости от центра города. Проект введен в национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" с приоритетом в качестве экспериментальной площадки, поэтому создание комплекса инженерной инфраструктуры инвестиционного проекта и его объектов социально-культурного назначения обеспечено финансовой поддержкой на федеральном, региональном и муниципальном уровнях (государственные гарантии, целевое финансирование, оплата строительства объектов соцкультбыта). Общая стоимость этого проекта оценивается в 378,46 млн. евро, а размер необходимых инвестиций в проект - 211,72 млн. евро. Реализация инвестиционного проекта рассчитана на 5 лет.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Поскольку другие проекты оказались менее эффективными, государственной поддержки могут быть лишены проекты застройки территорий "Славянка" и "Новая Ижора" в Санкт-Петербурге, микрорайона "Запад-1" в Завияжском районе Ульяновска, района "Южный" в Минеральных Водах, жилого комплекса "Заовражье" в Обнинске, жилого района в "Рублево-Архангельское" в Московской области, проект "Старый аэропорт" в Брянске, проект "Зеленая долина" в Березовском районе Свердловской области и строительство нового населенного пункта в районе поселка Усть-Луга в Кингисеппском районе Ленинградской области.

Жилье, строительство которого планируется в рамках проекта, позиционируется как комфортное, доступное по ценам, построенное с полной отделкой в соответствии с европейскими нормами качества. Общая площадь такого жилья должна составить 2233,7 тыс. кв. м. Предполагается, что норматив обеспеченности в построенном при реализации проекта жилье будет равняться 23 кв. м на человека. В целях создания необходимой функциональной инфраструктуры предусматривается строительство таких объектов социально-культурного назначения, как школа, детский сад, физкультурно-оздоровительные комплексы, оздоровительные учреждения и культурные объекты. Проект комплексной застройки "Город-спутник г. Кемерово "Лесная поляна" в Кемеровской области реализуется за городской чертой, в 8 км от г. Кемерово на земельном участке площадью 1615 га, из которых территория застройки - 700 га. В соответствии с этим проектом до 2017 года на указанном земельном участке планируется возвести жилье общей площадью 1,2 млн. кв. м, рассчитанное для заселения примерно 30 тыс. человек. В 2007 - 2008 гг. общий объем инвестиций при реализации проекта составил 4,53 млрд. рублей. При этом львиная доля этих инвестиций относится к частным инвестициям (около 68%). Федеральный и региональный бюджет в финансировании этого проекта участвуют в оставшейся части расходов примерно в одинаковых долях. Как видно из описания участка, на котором реализуется проект, под застройку отводится лишь 41% общей площади участка. Особенностью этого проекта является то, что на площади, составляющей более чем половину земельного участка, планируется создание спортивно-рекреационных зон с особыми градостроительными регламентами по охране окружающей среды. Это обстоятельство связано с тем, что участок граничит с тайгой, которая обеспечивает особый микроклимат на данной территории.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Несомненно, что предоставление жилого помещения уже с внутренней отделкой будет способствовать реализации права пользования жилым помещением практически сразу после его предоставления без необходимости производства ремонта. Представляется, что под указанным нормативом обеспеченности следует понимать норму предоставления (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ), которая устанавливается органом местного самоуправления самостоятельно (ч. 2 ст. 50 ЖК РФ).

В целом следует отметить, что город-спутник "Лесная поляна" является одним из первых проектов масштабной комплексной малоэтажной застройки в Российской Федерации, разработанных в соответствии с общемировыми тенденциями градостроительного планирования и архитектуры. Проект предполагает малоэтажную комплексную застройку территории разнообразными типами жилых домов (многоквартирные двух - и трехэтажные дома, блокированные жилые дома и односемейные жилые дома); образовательными и медицинскими учреждениями; торгово-развлекательными комплексами; спортивными сооружениями. Ключевыми особенностями планировочной структуры является создание узнаваемого центра города-спутника; чередование районов средней и низкой плотности застройки; развитие системы открытых парков, скверов, двориков; обеспечение транспортной доступности. Предполагается, что каждый район города-спутника будет иметь свой локальный центр, в котором в пятиминутной доступности будут располагаться парковые зоны, магазины, спортивные и детские игровые площадки. Все районы города-спутника должны быть объединены в единое целое посредством сети дорог, велосипедных и пешеходных дорожек, коридоров дикой природы. Реализация описываемого проекта началась в 2007 году, и уже в октябре 2008 года состоялось заселение первых семей и открытие первых объектов инфраструктуры. Интересно отметить, что почти половина семей, которые приобрели в "Лесной поляне" жилье, относится к категории молодых (до 35 лет), получивших возможность купить жилье по программе Кемеровской области, предусматривающей выдачу беспроцентных кредитов сроком на 20 лет без первоначального взноса. Видимо, и в дальнейшем реализация проекта будет ориентирована на решение жилищного вопроса в первую очередь молодых семей. Проект комплексной застройки жилого района "Прибрежный и XVII" в г. Набережные Челны Республики Татарстан реализуется на территории площадью 294,72 га. На сегодняшний день планируется, что на территории этого района будет проживать примерно 60 тысяч человек. В рамках этого проекта ведется строительство как многоэтажного жилья, так и индивидуальных жилых домов. Хотя следует признать, что основу застройки в данном районе будут составлять многоквартирные дома. Соотношение запланированной для возведения площади указанных видов жилья выглядит так: 1499 тыс. кв. м для многоэтажного жилья и 43,5 тыс. кв. м для индивидуальных домов. Исходя из общей идеи архитектурно-планировочного решения, применительно к природным и градостроительным условиям района застройка района предполагается домами высотой от 5 до 17 этажей. Развитие жилого района "Прибрежный и XVII" ведется с учетом того, что он занимает важное положение в структуре г. Набережные Челны, что обусловлено его расположением в центральной части города. Этот район формирует парадный фасад города с дальних видовых точек Нижнекамского водохранилища. Указанный район будет обеспечен необходимыми образовательными, медицинскими, спортивными, торговыми объектами. В частности, на территории района предусмотрено размещение речного вокзала, яхт-клуба с причалом, аквапарка, спортивно-развлекательного комплекса, гостиницы, здания многофункционального назначения, а также элементов средового дизайна, оживляющих и объединяющих протяженное прибрежное пространство: киоски, витрины, малые архитектурные формы и т. д. Реализация проекта осуществляется поэтапно. В рамках реализации первой очереди выделены средства из федерального бюджета и бюджета Республики Татарстан. Проектом комплексной застройки жилого района "Новый город" в г. Чебоксары Чувашской Республики предполагается возведение до 2014 года на территории 686 га 35 565 кв. м жилья. Район "Новый город" запроектирован в гармонии с окружающей средой с использованием преимуществ своих природных особенностей. Главная идея реализации проекта - защита природного ландшафта с отношением к природе как ключевому элементу для развития "зеленого города", который будет одновременно современным и экологически чистым. Для осуществления проекта был выбран участок на правом берегу реки Волги между г. Чебоксары (численность населения 474 000 человек) и развивающимся промышленным центром Чувашской Республики г. Новочебоксарском (численность населения 130 000 человек). Оба города связываются между собой скоростной автомагистралью. Эта дорога является важным фактором при застройке нового участка. Территория участка с северной стороны ограничена рекой Волгой, благодаря природному возвышению над рекой создается прекрасный вид на реку и Заволжье. Участок буквально окружен живописной природой, и в перспективе это будет современный город с индивидуальной и неповторимой архитектурой, способствующий повышению качества жизни в согласии с природой. Целью инвестиционно-строительного проекта "Жилой район "Волгарь", который реализуется на территории Самарской области, является строительство жилого района с развитой коммунальной инфраструктурой, сетью объектов социального обслуживания и предоставления услуг в сфере организации досуга и быта населения, позволяющих обеспечить современный уровень комфорта. Общая площадь земельного участка, на котором реализуется этот проект, составляет 118 га при запланированном объеме жилищного строительства 1,112 млн. кв. м общей площади жилья. Срок реализации данного проекта рассчитан на 11 лет. Стоимость проекта - 36,1 млрд. руб. Привлекательность условий проживания в новом жилом районе "Волгарь" основывается на природных факторах. Так, на границе территории расположены озера, лесные участки, протекают реки Татьянка и Самара. В рамках реализации рассматриваемого инвестиционного проекта предполагается возведение различных типов многоэтажных домов (повышенной комфортности, бизнес и экономкласса). Основная доля (70%) предполагаемых к строительству объектов приходится на 10 - 16-этажные дома. Кроме того, планируется возведение 5 - 6-этажных домов (15%), сблокированных жилых домов на одну семью (5%) и отдельных точечных объектов до 20-ти этажей. Для обеспечения нормального функционирования описываемого района будут созданы необходимые объекты социальной и коммунальной инфраструктуры. В настоящее время завершается строительство объектов коммунальной инфраструктуры для инженерного обеспечения первого микрорайона. Реальные объемы выполненных работ позволяют в 2010 году завершить строительство первых домов и приступить к подготовительным работам по строительству водозаборных сооружений и котельной для обеспечения жилой застройки последующих микрорайонов. Проект комплексной застройки "Комплексное освоение левобережной территории г. Омска "Новая Чукреевка" реализуется на территории г. Омска, составляющей 537,2 га, на которой планируется возвести 1146,5 тыс. кв. м жилья. Этот объем жилья позволит улучшить жилищные условия 38,2 тыс. человек. Стоимость проекта оценивается в 47 194,45 млн. руб. До конца 2010 года планируется закончить строительство инженерной и транспортной инфраструктуры. Возведение жилья и объектов социальной инфраструктуры запланировано на период до 2016 года. В настоящее время ведутся работы по проектированию и созданию инженерных сетей, в том числе завершены работы для строительства первого жилого микрорайона, а также ведется строительство транспортной инфраструктуры. Финансирование проекта осуществляется за счет средств держателя проекта, а также бюджетных средств. За 2006 - 2008 годы освоено 735,5 млн. руб., а в 2009 году планируется использование 807 млн. руб. В рамках реализации проекта комплексной застройки "А101" в Московской области планируется строительство как малоэтажных домов общей площадью 5,300 тыс. кв. м, так и многоэтажных, площадь которых равняется 7,500 тыс. кв. м. Указанный проект комплексной застройки рассчитан на 320 000 человек. Учитывая место реализации проекта, особое значение приобретает развитие транспортной инфраструктуры, предполагающей создание расширенной системы дорог, которые будут обеспечивать как удобный проезд по территории создаваемых районов, так и их сообщение с Москвой и другими районами Московской области. Инвестиционный проект по комплексной застройке территории "Проект А101" реализуется на территории, расположенной вдоль Калужского шоссе в Ленинском районе Московской области. При разработке проекта было предусмотрено сочетание высококачественной застройки жилых районов со сбалансированными функциями территорий, по принципу самодостаточности территории, т. е. застройка проектируется и осуществляется таким образом, чтобы максимально обеспечить жителей строящегося пригорода Москвы рабочими местами, местами организации культурного досуга и отдыха в районе их проживания, минимизировав таким образом трудовую миграцию в г. Москву. Также при разработке проекта были максимально сохранены существующие лесные и водные массивы, более того, они были приняты за центры рекреации и организации зон отдыха на территории проекта. Проект предусматривает освоение территории в четыре этапа, по 7 - 10 лет каждый, в соответствии с рыночными требованиями. Строительство кварталов района "Академический" в г. Екатеринбурге (Свердловская область) представляет собой масштабную комплексную застройку на юго-западе Екатеринбурга на территории 1300 га. В рамках этого проекта в срок до 2026 года предполагается возвести 9 млн. кв. м жилья, рассчитанного на 325 000 человек. Общая стоимость проекта - 700 млрд. руб. Интересно подчеркнуть то, что большую часть инвестиций, 640 млрд. руб., составляют частные инвестиции. В период с 2006 по 2009 год в проект "Академический" инвестировано около 13 млрд. руб. "Академический" располагается в окружении двух лесопарков общей площадью 1200 га. От них через весь район проходят клинья зеленых насаждений, благодаря чему жилая застройка оказывается вписанной в природную среду. В центральной части района разместится парк общей площадью 60 га. В нем предполагается размещение культурно-спортивных и развлекательных сооружений. Основной композиционной осью застройки является благоустроенная река Патрушиха, которая пересекает застраиваемый участок. Вокруг русла реки формируется уникальная рекреационная зона, предназначенная для прогулок и отдыха жителей района. "Академический" будет обеспечен социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, мощностями электро - и теплогенерации, инженерными сетями. Кроме того, в этом районе будут располагаться общественно-деловые и культурно-спортивные объекты городского и районного значения. Созданная инженерная, транспортная и социальная инфраструктура позволит построить и ввести в эксплуатацию в 2010 году более 250 тыс. кв. м жилья. По имеющимся сведениям, в настоящее время Правительством Российской Федерации разрабатывается проект постановления, в соответствии с которым указанным инвестиционным проектам будет предоставлено приоритетное право на получение государственной поддержки.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, несмотря на принятие Постановления "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства", подробно исследованного авторами статьи, участники комплексного освоения территорий в период финансового кризиса указывают на необходимость принятия нормативно-правового акта, регламентирующего "законодательный статус проектов комплексного освоения территорий" (информация с сайта http://centerregionproject. ru/news/projecting/279/).

Реализация таких проектов должна позволить проработать на практике организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы массовой жилищной застройки, а также выявить основные проблемы при реализации проектов комплексного освоения территорий для последующего их преодоления. Помимо названных в начале статьи форм государственной поддержки реализации перечисленных проектов Правительство Российской Федерации дополнительно рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в рамках реализации проектов и в соответствии с их компетенцией и нормами бюджетного законодательства предусматривать за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов финансирование строительства объектов социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального и среднего общего образования, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также иных объектов, строительство которых связано с реализацией указанными органами полномочий по вопросам, относящимся к их ведению; осуществлять в установленном законодательством Российской Федерации порядке выкуп указанных объектов, построенных за счет средств юридических лиц, осуществляющих реализацию проектов; устанавливать минимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предназначенные для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в рамках реализации проектов; при разработке соответствующих целевых программ, направленных на развитие жилищного строительства, предусматривать в приоритетном порядке меры по поддержке проектов; внедрять систему субсидирования части процентной ставки по ипотечным кредитам, получаемым гражданами в целях приобретения квартир в многоквартирных домах, строящихся (построенных) в рамках проектов.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Следует отметить, что в настоящее время бюджеты субъектов Российской Федерации "не в полной мере соответствуют запланированному уровню" <1> финансирования объектов. При этом в качестве одного из условий, способствующих развитию проектов и возлагающих дополнительные обязанности непосредственно на органы власти субъектов РФ, можно выделить требование о предоставлении информационного отчета высших органов власти субъектов РФ, включающего сведения о ходе реализации, а также конкретные результаты выполнения мероприятий по следующим разделам плана реализации экспериментального инвестиционного проекта: -------------------------------- <1> Информация с сайта: http://centerregionproject. ru/news/projecting/279/.

- территориальное планирование и градостроительное зонирование; - подготовка проекта межевания и застройки; - обеспечение транспортной доступности территории застройки; - обеспечение объектами инженерной инфраструктуры и дорог; - проектные и строительно-монтажные работы по объектам жилищного строительства; - обеспечение строительства объектов социальной инфраструктуры; - благоустройство территории комплексной застройки.

В свою очередь, юридическим лицам, осуществляющим реализацию проектов, рекомендуется при выкупе органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления объектов социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального и среднего общего образования, инженерной и транспортной инфраструктуры предоставлять им отсрочку и (или) рассрочку оплаты стоимости приобретаемых объектов. Генерирующим и сетевым компаниям рекомендуется учитывать потребности в обеспечении энергетическими ресурсами объектов, строящихся в рамках реализации проектов. Банковским структурам предлагается разработать программу долгосрочного финансирования, направленную на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства, в рамках реализации проектов. Серьезное значение имеют запланированные мероприятия, связанные с развитием ипотечного кредитования. В частности, предполагается, что соответствующие кредитные организации будут осуществлять в приоритетном порядке рефинансирование ипотечных кредитов с целью дальнейшей выдачи кредитными организациями новых ипотечных жилищных кредитов физическим лицам на приобретение жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах и жилых домов, строящихся в рамках проектов; осуществлять в приоритетном порядке рефинансирование ипотечных кредитов, полученных на приобретение жилых помещений (квартир) в многоквартирных домах и жилых домов, строящихся в рамках проектов; разработать и внедрить в качестве эксперимента систему субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам, получаемым гражданами в целях приобретения квартир в многоквартирных домах, строящихся (построенных) в рамках проектов. Федеральным органам власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, являющимся государственными заказчиками программ и мероприятий по приобретению жилья. Правительством Российской Федерации предлагается осуществлять в приоритетном порядке приобретение жилых помещений, построенных в рамках проектов за счет средств федерального бюджета, предусмотренных на указанные цели. Помимо изложенного необходимо отметить, что в настоящее время в целях поддержки в том числе строительной отрасли принят Федеральный закон от 13.10.2008 N 173-ФЗ "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации" <1>. В соответствии со статьей 6.1 Федерального закона государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" до 31 декабря 2010 года включительно вправе предоставлять субординированные кредиты (займы) без обеспечения на срок до 31 декабря 2020 года включительно по ставке 9,5% годовых российским кредитным организациям. -------------------------------- <1> Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. N 42. Ст. 4698.

Порядок реализации государственной корпорацией "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" мер, предусмотренных статьями 4 и 6.1 Федерального закона от 13.10.2008 N 173-ФЗ "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации", утвержден протоколом Наблюдательного совета Внешэкономбанка от 03.08.2009 N 10. Субординированный кредит предоставляется банкам в целях улучшения их финансового состояния, что, в свою очередь, улучшает состояние банковской системы в целом. Одно из условий предоставления кредита (займа) для получателя кредита (займа) - его целевое использование, а именно кредитование предприятий исходя из приоритетных секторов экономики (приложение 3), к которым, в частности, относится жилищное строительство. Таким образом, в настоящее время формируется серьезный импульс для дальнейшего развития жилищного строительства как инвестиционно привлекательного сектора экономики путем создания условий и реализации ряда мероприятий, направленных на эту цель, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и представителей бизнеса.

Название документа