О защите прав добросовестного продавца, нарушенных неоплатой имущества покупателем

О ЗАЩИТЕ ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРОДАВЦА, НАРУШЕННЫХ НЕОПЛАТОЙ ИМУЩЕСТВА ПОКУПАТЕЛЕМ

А. Л. МИХАЙЛОВА, К. И. МИХАЙЛОВ

Михайлова А. Л., судья Обливского районного суда Ростовской области.

Михайлов К. И., адвокат Адвокатской палаты Ростовской области.

Статья посвящена способам защиты прав добросовестного продавца, нарушенных неоплатой имущества покупателем. Приводятся примеры из практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов при рассмотрении дел данной категории, аргументируется собственное мнение авторов по данному вопросу.

Ключевые слова: гражданское право, продавец, покупатель, имущество, защита прав продавца.

Article is devoted to ways of protecting the rights of conscientious seller, non-payment of property damaged by the buyer. Examples from the practice of courts of general jurisdiction and arbitration courts in cases of this category, and discusses the authors own opinions on the matter.

Как гласит ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Следовательно, цена является одним из существенных условий договора купли-продажи, что, в частности, нашло отражение в арбитражной практике <1>. "Для договора купли-продажи недвижимости существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, и определенная денежная сумма - цена" <2>. -------------------------------- <1> См.: п. 13 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1; п. 1 письма от 19 августа 1994 г. N С1-7/ОП-587 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" // Вестник ВАС РФ. 1994. N 11. <2> Постановление ФАС Московского округа от 22 января 2004 г. N КА-А41/10985-03. Содержится в СПС "КонсультантПлюс".

В. С. Елисеев отмечает, что "если в качестве существенных условий признавать только предмет (имущество, имущественные права) без цены, то существенные условия не закрепляют имущественного интереса, а точнее, закрепляют его однобоко, поскольку движение денег, отражаемых ценой, составляет имущественный интерес второй стороны договора" <3>. С данной точкой зрения солидарен В. П. Мозолин, который замечает, что "позиция об исключении цены предмета договора из числа существенных условий гражданско-правового договора... является неправильной и не соответствующей самой сущности понятия возмездного договора" <4>. -------------------------------- <3> Елисеев В. С. О закреплении имущественного интереса в существенных условиях договора // Гражданское право. 2008. N 1; СПС "КонсультантПлюс". <4> Мозолин В. П. Современная доктрина и гражданское законодательство. М.: Юстицинформ, 2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Перечень иных существенных условий договора купли-продажи на законодательном уровне дополнен специальными нормами, к примеру: - существенным условием договора купли-продажи предприятия градообразующей организации может являться сохранение рабочих мест не менее чем для пятидесяти процентов работников такого предприятия на дату его продажи в течение определенного срока, но не более чем в течение трех лет с момента вступления договора в силу (п. 2 ст. 175 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <5>); -------------------------------- <5> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190 (с последующими изменениями).

- существенным условием договора купли-продажи ценных бумаг могут выступать минимальное и максимальное количество покупаемых и (или) продаваемых ценных бумаг, а также срок, в течение которого действуют объявленные цены (ст. 4 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг") <6>; -------------------------------- <6> СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1918 (с последующими изменениями).

- существенным условием договора купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры), являются включенные в данный договор условия охранного обязательства (п. 3 ст. 29 Федерального закона РФ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <7>). -------------------------------- <7> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251 (с последующими изменениями).

При всем том ГК РФ совершенно обоснованно не называет в качестве обязательного условия договора купли-продажи наличие подтвержденного факта оплаты товара. Поэтому, как указывает В. Р. Дворецкий: "Последний (покупатель. - Прим. авторов) очень часто забывает, что, заключив договор, обязан что-то предпринять и сделать это в определенном порядке... Вместе с тем... существует еще Гражданский кодекс, который предусматривает для покупателя как минимум две основные обязанности: принять и оплатить товар" <8>. -------------------------------- <8> Дворецкий В. Р. Осторожно, потребиллеры! Или как защитить продавца от происков злонамеренных покупателей. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007 // СПС "КонсультантПлюс".

Поскольку сам факт оплаты товара ответчиком является обязательным <9>, но условие о его подтверждении не является существенным для договора купли-продажи, возникает вопрос об избрании не только верного, но и справедливого способа защиты прав добросовестного продавца, нарушенных неоплатой имущества со стороны покупателя. -------------------------------- <9> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 ноября 2006 г. N А11-18298/2005-К1-11/853 // СПС "КонсультантПлюс".

Общие правила защиты указанных прав закреплены в ГК РФ, а именно: 1) если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (ч. 3 ст. 486 ГК РФ); 2) если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч. 4 ст. 486 ГК РФ); 3) если продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (ч. 5 ст. 486 ГК РФ); 4) если покупатель не исполняет обязанность предварительно оплатить товар, продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 487, ст. 328 ГК РФ); 5) если покупатель, получивший товар в кредит, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (ч. 3 ст. 488 ГК РФ); 6) если покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного в кредит товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем (ч. 4 ст. 488 ГК РФ); 7) если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (ч. 2 ст. 489 ГК РФ); 8) если покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного в кредит товара с условием о рассрочке платежа в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем (ч. 3 ст. 489 ГК РФ). Из всех перечисленных случаев право продавца требовать возврата имущества у недобросовестного покупателя предусмотрено лишь в отношении товара, проданного в рассрочку либо в кредит. Применение данных положений ГК РФ, в особенности норм ст. 486, в практике судов общей юрисдикции нашло отражение в Определении Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8 <10>. -------------------------------- <10> СПС "КонсультантПлюс".

Суть дела такова: "К. обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате, ссылаясь на то, что являлся собственником спорной квартиры. 23 ноября 2004 г. между ним и С. (впоследствии в связи с заключением брака изменившей фамилию на К. С.) был заключен договор купли-продажи данной квартиры. Согласно условиям договора стоимость квартиры определена в 600000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась. К. неоднократно обращался к ответчице по вопросу расторжения указанного договора, однако она уклонилась от подписания соответствующего соглашения. В связи с этим К. ставился вопрос о расторжении договора, заключенного с ответчицей, и о возврате квартиры. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к следующим выводам. Судом установлено и из материалов дела усматривается, что Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. между К. и С., в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован 6 декабря 2004 г. переход права собственности на недвижимое имущество к С. и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. Кроме того, судом установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 23 ноября 2004 г., фактически передано истцом ответчице и находится в ее владении, т. е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен. Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Заключенный между К. и С. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. В рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован. Аналогичное Определение принято Верховным Судом РФ 21 октября 2008 г. N 82-В08-11 <11>. -------------------------------- <11> СПС "КонсультантПлюс".

Следовательно, способы защиты, не предусмотренные ст. 486 ГК РФ, суд в данном случае посчитал ненадлежащими, а причинение значительного ущерба истцу невыплатой цены договора - недоказанным. Аналогично арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи доли в уставном капитале, указав, что неисполнение обязательств по оплате, на которое ссылается истец, не может быть отнесено к существенному нарушению условий договора. В данном случае возможно предъявление требований об исполнении обязательств по оплате в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ <12>. -------------------------------- <12> Постановление ФАС Поволжского округа от 3 февраля 2009 г. по делу N А65-11088/2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Приведенные судебные решения, справедливые с точки зрения буквы закона, несут в себе результат, явно несоразмерный величине и характеру нарушенного права в сторону занижения последних. То есть здесь фактически разработана схема "бесплатной покупки" <13>. -------------------------------- <13> Гранина Н. Нехорошая "двушка". Как купить квартиру, не заплатив ни копейки // http://www. izvestia. ru/Moscow/article3132834/index. html.

С. А. Сорокин, критикуя такую позицию Верховного Суда РФ, отмечает: "Более существенного нарушения договора купли-продажи, чем полное отсутствие оплаты за переданный товар, придумать сложно" <14>. -------------------------------- <14> Сорокин С. А. О возможности возврата имущества после расторжения договора // Право и экономика. 2009. N 6; СПС "КонсультантПлюс".

Конечно, в тексте Определения N 5-В08-8 заложена информация о возможности восстановления прав продавца, ставшего жертвой недобросовестного покупателя. Речь идет о предусмотренном законом или договором купли-продажи праве продавца требовать от покупателя возврата переданной по договору квартиры. То есть, если следовать смыслу ст. 427 ГК РФ, примерные условия договора могут выступить как существенные, если это установлено сторонами в договоре путем их волеизъявления либо судом. Поэтому, с одной стороны, неисполнение обязательств по оплате за проданный товар не относится к существенному нарушению условий договора <15> и не дает продавцу права требовать в судебном порядке расторжения договора и возвращения имущества. С другой стороны, такие случаи все-таки не исключены, если это вытекает из содержания самого договора либо предусмотрено специальным законодательством. -------------------------------- <15> Постановление ФАС Поволжского округа от 3 февраля 2009 г. по делу N А65-11088/2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление от 15 апреля 2008 г. N 16732/07 <16>, в соответствии с которым заявление о расторжении договора купли-продажи имущественного комплекса удовлетворено правомерно. -------------------------------- <16> СПС "КонсультантПлюс".

Суть данного дела такова: "Внешний управляющий ООО "Проектно-ремонтно-строительная фирма "Надежда" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованиями к предпринимателю Г. о расторжении заключенного между ними договора от 27 июля 2006 г. N 4 купли-продажи имущественного комплекса предприятия и о признании торгов от 27 июля 2006 г. несостоявшимися. В обоснование заявленных требований внешний управляющий обществом "ПРСФ "Надежда" сослался на то, что по условиям договора купли-продажи, заключенного на публичных торгах в соответствии с протоколом о результатах торгов от 27 июля 2006 г. N 1, предприниматель (покупатель) обязан был оплатить проданное ему недвижимое имущество в установленный договором срок - не позднее 27 августа 2006 г. Поскольку на дату подачи в арбитражный суд искового заявления имущество не было оплачено, общество (продавец) не передало его предпринимателю. Письмом от 13 октября 2006 г. общество предложило предпринимателю подписать соглашение о расторжении договора. Предприниматель 22 марта 2007 г. направил обществу встречное предложение о заключении дополнительного соглашения к договору, устанавливающего иные порядок и сроки расчетов за указанное имущество. Так как покупатель существенно нарушил условие договора об оплате имущества, продавец просил расторгнуть договор на основании п. 2 ст. 450 и ст. 452 ГК РФ. Президиум ВАС РФ пришел к заключению о том, что суд кассационной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении требования продавца о расторжении договора, поскольку неоплата предпринимателем (покупателем) имущества предприятия (продавца), находящегося на стадии банкротства, в срок, установленный заключенным между ними договором купли-продажи и Законом о банкротстве, являлась существенным нарушением договорного обязательства". Кроме того, в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <17> также имеется разъяснение, согласно которому в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. -------------------------------- <17> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Однако все вышеизложенное не облегчает участь обманутого продавца. Вероятность расторгнуть договор по инициативе продавца и возвратить имущество, являющееся предметом договора, ГК РФ ставит в зависимость от качества договора, то есть от того, указано ли в самом договоре на возможность его расторжения с возвращением сторонам полученного по договору. Беда в том, что такое условие не предусмотрено в ГК РФ в качестве обязательного для договоров купли-продажи и заставить стороны его предусмотреть невозможно. Что же касается специального законодательства, дающего возможность продавцу требовать расторжения договора, то оно применимо не к каждому без исключения договору купли-продажи. Как вариант решения проблемы, на наш взгляд, главу 30 ГК РФ ("Купля-продажа") необходимо дополнить статьей, предусматривающей возможность расторжения договора купли-продажи по требованию продавца в случае неисполнения покупателем обязанности оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, в срок, указанный в ст. 314 ГК РФ.

Название документа