Сделки с долями в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства по законодательству России и стран СНГ

СДЕЛКИ С ДОЛЯМИ В ИМУЩЕСТВЕ КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ И СТРАН СНГ

Н. Н. МЕЛЬНИКОВ

Мельников Н. Н., кандидат юридических наук, доцент.

Статья посвящена сделкам с долями в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Каждому члену хозяйства принадлежит определенная доля в общем имуществе хозяйства. Действующее законодательство не четко регулирует вопрос, вправе ли член КФХ произвести возмездное или безвозмездное отчуждение принадлежащей ему доли другим членам хозяйства или третьему лицу? В статье на основе действующего законодательства и судебной практики анализируются основания и последствия совершения сделок с долями в имуществе КФХ, включая обращение взыскания на долю по обязательствам участника хозяйства. При этом соответствующие нормы российского законодательства сравниваются с правовым регулированием, существующим в странах СНГ. По результатам исследования автор делает предложения, направленные на совершенствование действующего законодательства. Каждому члену фермерского хозяйства принадлежит определенная доля в общем имуществе хозяйства. При этом возникает вопрос, вправе ли член КФХ <1> произвести возмездное или безвозмездное отчуждение принадлежащей ему доли другим членам хозяйства или третьему лицу? В соответствии со ст. 19 Закона Молдовы "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2> член КФХ вправе продать, подарить или произвести отчуждение в иной форме своей доли членам хозяйства или лицам, которые вправе выступать участниками КФХ. -------------------------------- <1> КФХ - крестьянское (фермерское) хозяйство. <2> Мониторул Офичиал ал Р. Молдова N 14 - 15 от 08.02.2001.

В отличие от Молдовы законодательство других стран СНГ четко не регулирует отношения, связанные с совершением сделок с долями в имуществе фермерского хозяйства. Из анализа гражданских кодексов СНГ следует, что доля наследуется, но вправе ли участники КФХ производить возмездное и безвозмездное отчуждение принадлежащих им долей? По смыслу норм ГК сделку с долей может осуществить лишь участник общей долевой собственности. Об этом определенно говорится в ст. ст. 246 и 250 ГК РФ, а соответствующие статьи Гражданского кодекса, посвященные режиму совместной собственности, аналогичного права участнику общей совместной собственности не предоставляют. Схожие положения действуют и в других странах СНГ. Такой подход законодателя основывается на понятии общей долевой и общей совместной собственности <3>. При долевой собственности каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве общей собственности, а совместная собственность - это собственность без определения долей (ст. 244 ГК РФ). Поскольку доли не определены, сделка с долями невозможна. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности, также осуществляется после предварительного определения доли каждого участника (ст. 254 ГК РФ). Это правило распространяется и на фермерское хозяйство (ст. 258 ГК РФ) <4>. -------------------------------- <3> Об общей собственности см.: Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902. Изд. 3-е, испр. М., 2003. С. 369, 370. <4> Нормы ГК РФ, регулирующие правовой режим общей совместной и общей долевой собственности, практически не отличаются от соответствующих положений гражданских кодексов других стран СНГ.

Из сказанного следует, что нормы законодательства Молдовы, допускающие сделки с долями членов КФХ, противоречат Гражданскому кодексу, где, как и в других странах СНГ, совместная собственность представляет собой общую собственность без определения долей (ст. 345). Таким образом, чтобы осуществлять сделки с долями в имуществе фермерского хозяйства, члены хозяйства должны своим решение установить размеры принадлежащих им долей. После этого участник КФХ вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественной покупке (ст. 246 ГК РФ). В большинстве стран СНГ действуют схожие положения, регулирующие сделки с долями в общей долевой собственности. На примере Молдовы уже отмечалось, что участники фермерского хозяйства имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме продажи доли с публичных торгов, которые проводятся при обращении взыскания на долю, и в иных случаях, предусмотренных законом. Член КФХ, намеривающийся продать долю, обязан известить об этом в письменной форме остальных членов хозяйства с указанием цены и других условий продажи. В соответствии со ст. 19 Закона Молдовы "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" члены КФХ обладают преимущественным по отношению к другим членам семьи главы хозяйства правом на приобретение отчуждаемой доли. На продавца возлагается обязанность уведомить участников хозяйства и других членов семьи о продаже доли и об ее цене. В случае отказа всех участников КФХ и других членов семьи от приобретения доли, а также в случае неосуществления этими лицами своего намерения по приобретению в течение месячного срока со дня их уведомления указанный член хозяйства вправе потребовать выдела своей доли (ст. 19). Следует заметить, что по ГК Молдовы нормы о сроках реализации преимущественного права при совершении сделок с долями в праве общей долевой собственности несколько отличаются от аналогичных положений закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Согласно ст. 352 ГК Молдовы сроки зависят от вида имущества, находящегося в общей собственности. Если речь идет о недвижимости, указанный срок составляет один месяц, движимом имуществе - десять дней. Истечение указанного периода предоставляет продавцу право реализовать свою долю. Должны ли эти нормы распространяться на фермерское хозяйство? Анализ законов стран СНГ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и положений ГК показывает, что в составе имущества КФХ может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, которое в целом как единый объект права принадлежит членам хозяйства. В законодательстве стран СНГ нет норм, позволяющих отнести имущество КФХ к движимому либо недвижимому имуществу. В связи с тем что по ГК месячный срок касается лишь недвижимости, в отношении сделки с долей в имуществе КФХ должен действовать десятидневный период, то есть срок, предусмотренный для движимого имущества. Вместе с тем следует признать, что десять дней недостаточно для принятия решения о покупке доли, особенно учитывая сезонный характер работ в сельскохозяйственном производстве, что влечет интенсивную занятость в период посевных и уборочных работ. Поэтому определенный Законом Молдовы "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" тридцатидневный срок представляется более обоснованным и достаточным для реализации права преимущественной покупки. Как быть, если желание о приобретении доли проявили сразу несколько членов КФХ? В соответствии со ст. 352 ГК Молдовы продавец доли вправе самостоятельно выбрать покупателя, если намерение о покупке доли высказали несколько сособственников. Аналогичный подход должен применяться и в других странах СНГ, несмотря на то что соответствующие положения в Гражданских кодексах не предусмотрены. Поскольку договор купли-продажи доли не относится к числу публичных, продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним сделку. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками. Этот вывод следует из принципа свободы договора, для заключения которого необходимо согласие двух сторон <5>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2007 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <5> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Т. Е. Абова и А. Ю. Кабалкин (автор комментария - З. С. Беляева) // СПС Гарант.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой член КФХ имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Право преимущественной покупки непосредственно связано с отношениями общей собственности и не может быть передано лицу, не являющемуся членом хозяйства. Уступка преимущественного права также не допускается. С какого момента член фермерского хозяйства считается собственником покупаемой доли? Как и в случае с правом преимущественной покупки, возникновение права собственности зависит от того, к какому виду относится приобретаемое имущество - к движимому или недвижимому. Если предметом договора является недвижимость, право собственности возникает с момента государственной регистрации. В случае с движимым имуществом доля переходит к покупателю одновременно с заключением договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 251 ГК РФ). При совершении сделок с долями в имуществе фермерского хозяйства должны применяться оба данных правила. Если в собственности членов КФХ имеется недвижимое имущество, то при продаже доли права нового сособственника подлежат государственной регистрации на каждый объект недвижимости КФХ (ст. ст. 223, 251 ГК РФ). В остальных случаях право собственности на долю возникает с момента подписания договора купли-продажи. Молдавское законодательство допускает продажу не только всей доли, но и ее части. Этот вывод следует из п. 5 ст. 19 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", согласно которому отчуждение членом КФХ своей доли в общем имуществе признается его выходом из хозяйства только в случае, если предметом сделки является целая доля. В законе не урегулирован порядок совершения сделок с частью доли члена КФХ, но на основе положений ст. 19 можно сделать вывод, что условия сделки в отношении части доли не будут отличаться от сделки, предметом которой является вся доля. Участником сделки с долями в имуществе фермерского хозяйства может выступить член КФХ или лицо, которое в соответствии с законодательством стран СНГ вправе быть членом хозяйства. Данная норма четко сформулирована в ст. 19 Закона Молдовы "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и должна быть взята на вооружение другими государствами СНГ. Разумеется, речь идет о том, что приобретателем доли станет дееспособный гражданин, находящийся в родственных связях с другими членами хозяйства. При совершении сделок с долями КФХ существуют некоторые особенности в зависимости от того, является ли гражданин, намеривающийся купить долю, членом хозяйства. Если да, то при покупке он лишь увеличивает размер своей доли. Иные правила действуют, если долю предполагает купить лицо, не являющееся членом хозяйства. В соответствии с законодательством стран СНГ новый участник может быть принят в КФХ на основании решения других членов хозяйства. Поэтому при реализации права преимущественной покупки членами КФХ должен одновременно рассматриваться вопрос о приеме предполагаемого покупателя в состав фермерского хозяйства. При отрицательном решении долю должен купить кто-то из действующих участников хозяйства, либо члены КФХ обязаны погасить продавцу стоимость доли с пропорциональным увеличением размера принадлежащих им долей. То есть если членов хозяйства 5 человек и каждому принадлежит по 1/5 (20%), то при продаже доли одного участника размер долей каждого из остальных членов хозяйства составит 1/4 или 25%. Аналогичное правило действует в ООО, где в соответствии со ст. 21 Закона РФ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <6> приобрести долю и стать участником общества можно только с согласия ООО, то есть его учредителей <7>. Исключением является приобретение доли с публичных торгов. Тогда покупатель становится учредителем ООО вне зависимости от желания других участников (п. 9 ст. 21). -------------------------------- <6> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 7. Ст. 785. <7> Это правило носит обязательный характер, если оно предусмотрено уставом общества.

Должно ли это положение распространяться на сделки с долями в имуществе фермерского хозяйства? Иными словами, может ли приобретатель доли КФХ на торгах стать участником фермерского хозяйства помимо воли остальных членов? Такая ситуация может возникнуть, например, при обращении взыскания на долю по долгам участника или в иных случаях, предусмотренных законом. Действующее законодательство стран СНГ нечетко регулирует данный вопрос в отношении общей собственности, а в отношении фермерского хозяйства не регулирует вообще. Имущество фермерского хозяйства находится в собственности его членов, следовательно, взыскание по долгам участника КФХ может быть обращено на его долю в общем имуществе хозяйства. Необходимо учитывать, что члену КФХ принадлежат не какие-то конкретные объекты, а доля в праве на имущество хозяйства, поэтому арест по неисполненным обязательствам налагается на долю члена КФХ. Если размер долей не определен в соглашении, они признаются равными. Арест доли осуществляется судебным приставом на основании решения суда и исполнительного листа. Право кредитора участника КФХ обратить взыскание на долю в имуществе хозяйства вытекает из общих положений ГК, регулирующих правовой режим общей собственности. В Молдове, в отличие от других государств СНГ, данное положение прямо предусмотрено в п. 5 ст. 20 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", согласно которому обращение взыскания на долю члена КФХ в общем имуществе по его личным обязательствам осуществляется в случае, если эти обязательства не могут быть погашены другим имуществом должника. То есть взыскание на долю носит субсидиарный (дополнительный) характер. Это положение корреспондирует со ст. 353 ГК Молдовы, где сказано, что кредиторы участника долевой собственности могут обратить взыскание на его идеальную долю либо потребовать в судебном порядке раздела имущества. В последнем случае обращение взыскания осуществляется в отношении доли имущества либо причитающейся должнику денежной суммы. При этом в ГК Молдовы наблюдается внутреннее противоречие в регулировании права преимущественной покупки при обращении взыскания на долю. Согласно ст. 352 ГК Молдовы право преимущественной покупки доли применяется за исключением продажи доли с публичных торгов. Но в случае продажи доли в принудительном порядке судебный исполнитель обязан известить об этом сособственников не позднее чем за десять дней до установленной даты продажи и в силу п. 2 ст. 353 ГК при продаже доли с торгов участники долевой собственности также обладают правом преимущественной покупки. Иные правила действуют в других странах СНГ, включая Россию. Во-первых, согласно ст. 250 ГК РФ в случае публичных торгов преимущественное право не действует. Во-вторых, в соответствии со ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Но если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. Если остальные участники общей собственности отказываются от приобретения доли, кредитор вправе в судебном порядке требовать обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов. Таким образом, в отличие от Молдовы российское законодательство не допускает безусловного раздела общего имущества по требованию кредитора участника долевой или совместной собственности. То есть в случае торгов приобретатель доли автоматически становится участником общей собственности. В отношении фермерского хозяйства такой подход нельзя признать обоснованным. Согласно законодательству стран СНГ участниками КФХ могут быть только физические лица, связанные семейными и (или) родственными узами. Соответственно, гражданин, не обладающий данными характеристиками, не вправе быть членом хозяйства даже при покупке доли на публичных торгах. Из сказанного следует, что в ГК РФ и Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <8> необходимо внести изменения, согласно которым кредитор участника КФХ при отсутствии согласия остальных членов хозяйства на добровольную покупку доли вправе требовать в судебном порядке принудительного приобретения доли членами хозяйства либо взыскания стоимости доли за счет общего имущества фермерского хозяйства. -------------------------------- <8> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 24. Ст. 2249.

Название документа Интервью: Каждый день изобретаются новые способы "сравнительно честного отъема денег у граждан" ("Жилищное право", 2009, N 10) Текст документа

КАЖДЫЙ ДЕНЬ ИЗОБРЕТАЮТСЯ НОВЫЕ СПОСОБЫ "СРАВНИТЕЛЬНО ЧЕСТНОГО ОТЪЕМА ДЕНЕГ У ГРАЖДАН"

Н. ПЕТРУСЕВ

Петрусев Николай, адвокат адвокатского бюро г. Москвы "Вашъ юридический поверенный".

- Какие важные изменения в законодательстве за год Вы можете выделить? Что мешает? Что бы Вы изменили? - На данный момент в Российской Федерации отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются фактически единственным нормативным актом - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также Гражданским кодексом РФ в части, не урегулированной указанным Федеральным законом. Для начала необходимо пояснить, какая ситуация в жилищном строительстве существовала до принятия данного Закона, в 90-е и в начале 2000-х годов. В условиях резкого перехода от системы централизованного государственного финансирования жилищного строительства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы вовлечения средств в строительство. С начала 90-х этот вопрос решился использованием так называемого договора долевого участия в строительстве. При этом новая форма отношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вторичном рынках - это: - поэтапная оплата (в большинстве случаев); - затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10 - 30%; - возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения. Для застройщика же договор долевого участия в строительстве также представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как он позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы. Таким образом, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья, такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т. д. Однако такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство до недавнего времени имела ряд определенных проблем. В первую очередь это недостатки законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве, которые порождали ошибки и недоработки при заключении соответствующих договоров, что, в свою очередь, вело к значительному увеличению судебных споров в этой сфере хозяйственной деятельности. Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений и возникала вторая, основная проблема - это проблема квалификации правовой природы отношений долевого участия в строительстве. В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. После принятия такого основополагающего нормативно-правового акта в этой сфере, как рассматриваемый нами Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", был устранен значительный пробел, существовавший до этого в российском законодательстве, - отсутствие нормативного регулирования данной хозяйственной деятельности, и в первую очередь отсутствие самого понятия "договор участия в долевом строительстве" в гражданском законодательстве. Не секрет, что многие недобросовестные организации - участники рынка долевого строительства пользовались таким положением в законодательстве, тем самым ущемлялись права и законные интересы граждан - участников долевого строительства. Необходимо отметить, что после принятия в 2004 году данный Закон постоянно совершенствовался и претерпел множество существенных изменений, направленных в основном на обеспечение защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства. В частности, в сферу регулирования данного Закона были также включены отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами. В Законе было уточнено понятие "инвестиционная деятельность" (распространяется на отношения юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве) и введен запрет на передачу гражданам прав путем уступки требования по таким договорам. Такие и многие другие аналогичные им схемы широко практиковались в начале 2000-х годов, как до введения в действие указанного Закона, так и некоторое время после, с целью уклонения застройщика от исполнения в полной мере своих обязательств по договору перед участниками долевого строительства, а также от ответственности за их неисполнение. Скорректирована в сторону уменьшения ответственность участника долевого строительства перед застройщиком в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа (вместо изначально введенной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки теперь участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации). Приняты и другие, менее существенные поправки, на которых мы не будем подробно останавливаться. Вместе с тем в Законе остается ряд слабых, недостаточно проработанных мест, которые по-прежнему мешают как нормальной работе застройщиков, так и ущемляют права потребителей - участников долевого строительства. Самыми, на мой взгляд, важными и актуальными на сегодняшний день являются даже не какие-то конкретные недоработки Закона, недостаточная ответственность застройщика и т. п. Самая главная проблема, касающаяся напрямую граждан, решающих стать участниками долевого строительства, - это категорическое нежелание абсолютного большинства организаций-застройщиков заключать с инвесторами именно договоры участия в долевом строительстве, как того требует закон, со всеми закрепленными в нем механизмами защиты дольщиков от недобросовестного застройщика. На сегодняшний день, по самым примерным подсчетам, более половины (а некоторые источники называют цифру 80 - 90%) жилья как в Москве, так и в других регионах приобретается у застройщиков по различного рода договорам, не являющимся договорами участия в долевом строительстве. Названия их могут быть самыми разными: всевозможные расчеты с использованием векселей, предварительные договоры продажи, договоры уступки прав требований и т. п., но суть всегда одна: застройщику крайне невыгодно заключать вышеназванный договор, как того требует закон, поскольку это порождает для него целый ряд дополнительных обременений и в случае нарушения запланированного хода строительства влечет существенные финансовые потери в виде неустоек и штрафов. В соответствии с рассматриваемым нами Законом договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Существенными условиями такого договора являются: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Кроме того, дополнительной гарантией для участника долевого строительства служит предусмотренное Законом обеспечение исполнения обязательств застройщика залогом либо поручительством банка. В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома либо иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Это же правило распространяется на объект незавершенного строительства, а также любые жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Вот далеко не полный перечень тех обязательств, которые принимает на себя застройщик в случае заключения "полноценного" договора участия долевого строительства в соответствии с Законом. На сегодняшний день, насколько мне известно, в Государственной Думе РФ рассматривается пакет законопроектов, вносящих изменения в Закон о долевом строительстве и ряд других нормативных актов, регулирующих отношения в области соинвестирования при строительстве жилья. Предполагается, что после их вступления в силу застройщиков будут штрафовать за применение схем строительства жилья в обход 214-го Закона, например при продаже жилья с помощью векселей или заключения предварительных договоров. В то же время в законопроекте предусмотрены и своего рода льготы для "честных" застройщиков, в частности отмена НДС при работе по Закону о долевом строительстве, право регистрировать право на земельный участок, который находится в субаренде, и вести на нем строительство.

- Ваше мнение о криминале в сфере недвижимости? - На мой взгляд, несмотря на все вышеперечисленные недостатки законодательной базы в сфере долевого строительства и недвижимости в целом, в настоящее время количество преступлений, связанных с незаконным присвоением денежных средств дольщиков, значительно снизилось по сравнению с теми же 90-ми годами. Во многом это связано с принятием и постепенным совершенствованием вышеупомянутого Закона. Однако полностью искоренить проблему мошенничества в строительной сфере не удается и, думаю, в ближайшее время не удастся, и связано это не только с недостатками Закона. Многие наши граждане по-прежнему не уделяют должного внимания детальному изучению всех условий и нюансов подписываемых ими договоров с застройщиками. Мешает и повальная, к сожалению, юридическая неграмотность общества. Не хватает и разъяснительной работы со стороны государства и местных органов власти. Это не означает, разумеется, что всем в обязательном порядке необходимо иметь юридическое образование. Однако я бы настоятельно рекомендовал гражданам, не сведущим в подобных правовых вопросах, не полениться и перед заключением договоров и передачей денежных средств организации-застройщику, какой бы известной и раскрученной она ни была, сходить предварительно на консультацию к адвокату либо юристу, специалисту в соответствующей области, взяв с собой комплект документов, предлагаемых вам на подпись. Поверьте, что время и деньги, затраченные на изучение ваших документов юристом, не идут ни в какое сравнение с возможными негативными последствиями, которые, к сожалению, мы, практикующие юристы, наблюдаем предостаточно, причем зачастую люди обращаются к нам тогда, когда уже практически не остается шансов на исправление ситуации. Схемы же, по которым работают мошенники, постоянно меняются, каждый день изобретаются новые способы "сравнительно честного отъема денег у граждан", и единственным общим правилом может быть только внимание и бдительность.

- Регистрация объектов недвижимости, в чем отличия в России и на Западе? Что обязан знать юрист в сфере недвижимости? - В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок и основания проведения государственной регистрации устанавливаются Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 17.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Гражданину в первую очередь необходимо помнить о том, что любая сделка по отчуждению (приобретению) жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, другого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенной лишь с момента такой регистрации. Что касается отличий между российскими и западными органами, осуществляющими регистрацию, то принципиальный механизм практически везде в Европе одинаков, различаются лишь названия органов, учреждений, осуществляющих данную процедуру, и требования по комплектации документов, подаваемых на регистрацию. Конечно, если сравнивать с Западом, у нас во многом еще сохранилась советская система получения и подачи документов, когда изготовления любой бумаги необходимо ждать по месяцу, в каждом госоргане требуется максимально большое количество справок по любому поводу, причем за каждую приходится платить. В отличие от Европы, где, подав заявление в один орган, гражданин избавляет себя от необходимости тратить время на сбор других сопутствующих документов, зачастую получаемых в том же здании, но в другом кабинете, в России чиновник старается максимально разгрузить себя и переложить всю бумажную работу на плечи обращающихся к нему граждан, что, конечно, недопустимо в любом развитом правовом государстве. Хочется надеяться, что призыв Президента РФ к введению электронного оборота документов и упрощению процедуры регистрационных действий найдет свое практическое воплощение и граждане забудут все эти кошмарные очереди в регистрационных органах, БТИ и прочих учреждениях.

- Что юрист в сфере недвижимости обязан знать? - Очень хороший вопрос. Не покривлю душой, если скажу, что все! Практически сфера недвижимости затрагивает прямо или косвенно большинство областей права: это и жилищное право, и семейные правоотношения, и права несовершеннолетних, договорное право, налоги и даже иногда уголовное право. Плюс ко всему необходимо постоянно отслеживать наше достаточно часто меняющееся законодательство, а практикующему юристу в обязательном порядке изучать судебную практику. Хочу также напомнить, что большинство граждан часто путают юристов, адвокатов и риелторов. Обращаясь к риелторам, они рассчитывают получить полноценную юридическую помощь и сопровождение сделки. Между тем, к сожалению, в нашей стране сложилась такая практика, что риелтор даже не обязан иметь юридического образования и все его функции зачастую сведены к простому показу объекта недвижимости покупателю, сбору необходимых документов и регистрации сделки. Все риски, связанные с возможными неблагоприятными последствиями сделки, лежат по-прежнему на сторонах, никакой ответственности за ее последствия риелтор, как правило, не несет.

- Расскажите о нюансах применения Законов об ипотеке, о долевом строительстве жилья, положения о том, должно ли заново регистрироваться право собственности в случае реконструкции объекта, и т. д. - Вопрос об ипотеке сам по себе достаточно объемный, и рассказать о всех нюансах его применения в рамках нашей беседы будет сложно, но попробуем остановиться на основных моментах. Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, то есть одним из способов обеспечения обязательств. Залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. То есть если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Что может быть предметом договора об ипотеке? Практически любое недвижимое имущество, перечисленное в статье 130 ГК РФ (кроме, разумеется, имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание). Это могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты и т. п. Кроме того, предметом ипотеки могут быть незавершенные строительством объекты недвижимого имущества, а также право аренды недвижимого имущества. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются, кроме того, к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Необходимо помнить, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрации также подлежит сама ипотека, одновременно с регистрацией права собственности на объект недвижимости. Особенностью ипотеки, в отличие от других способов обеспечения исполнения обязательств, является то, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Любые условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Кроме того, залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть закон не запрещает, к примеру, сдавать приобретенную в ипотеку квартиру внаем с целью получения дохода. Ну и последний вопрос на тему ипотеки, на который хотелось бы обратить внимание, - особенности обращения взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке. Итак, по общему правилу, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В ряде случаев залогодержатель также вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Это касается, например, случаев грубого нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом, невыполнения обязанностей по его страхованию или продажи заложенного имущества другому лицу без согласия залогодержателя и в некоторых других случаях. По общему правилу взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Исключение составляют случаи, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд, на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем. Необходимо помнить, что даже в случае обращения залогодержателя в суд в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона. Граждане также должны помнить и о том, что по заявлению залогодателя-гражданина суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию имущества на срок до одного года, и если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Что касается вопроса о том, должно ли заново регистрироваться право собственности в случае реконструкции объекта, то необходимо отметить, что любое существенное изменение объектов капитального строительства или их частей, даже не затрагивающее несущих конструкций, влечет за собой внесение изменений в технический паспорт объекта, что, в свою очередь, подразумевает необходимость регистрации этих изменений. В противном случае при совершении сделки с таким объектом вы столкнетесь с необходимостью узаконить проведенную реконструкцию, возможно что и через суд, в том случае если она осуществлялась без предварительного согласования или без получения разрешения на строительство.

- Расскажите о рисках работы на рынке недвижимости. Как их избежать? - Как уже отмечалось выше, любая работа на рынке недвижимости требует достаточно высокого уровня знаний в различных областях права. Если говорить о рисках для конечного потребителя - гражданина, приобретающего недвижимость, то подводных камней в этой области, как уже упоминалось, очень много. Поскольку тема нашего разговора в основном касается участия граждан в долевом строительстве жилья, ипотеки, то общие рекомендации могут быть следующими. Риски при вступлении в долевое строительство жилья сами по себе достаточно велики, и необходимо понимать, что, приобретая пока еще несуществующее жилье на уровне фундамента, пусть и по цене намного ниже рыночной, гражданин в любом случае достаточно сильно рискует, даже при условии максимальной прозрачности и открытости деятельности застройщика. Одна из проблем может заключаться в том, что в случае возникновения финансовых трудностей и приостановления строительства у гражданина практически не остается законных способов воздействия на строительную организацию. Как правило, подача исков в суд о расторжении договоров с застройщиком и возврате уплаченных денег проблему не решает, поскольку за время строительства квартиры уже успевают существенно подорожать, да и взыскание денег зачастую становится настоящей проблемой, поскольку зачастую организаций, осуществляющих строительство конкретного объекта, несколько, и нередко именно организация, несущая материальную ответственность перед участником долевого строительства, оказывается наименее платежеспособной, и предъявление к ней финансовых требований хотя бы несколькими кредиторами приводит компанию к банкротству. Поэтому, на мой взгляд, вступление в долевое строительство с использованием, например, ипотеки дает гражданину больше шансов на благоприятное завершение строительства объекта и получение квартиры в собственность, поскольку сделку перед заключением проверяют специалисты банка и в случае возникновения сомнений в финансовой состоятельности застройщика или по каким-либо другим основаниям сделку попросту не одобрят. Ну и, повторюсь еще раз, разумеется, не лишним будет, перед тем как решиться на приобретение квартиры или иного объекта недвижимости, побывать на консультации у юриста с тем комплектом документов, который предлагается вам на подпись, так как зачастую гражданин даже не подозревает, какие риски могут настигнуть его в процессе исполнения подписанного им договора, какие обязанности он несет и какими правами обладает.

Название документа