Во имя дольщиков и во благо застройщиков

(Бодрягина О., Дарымова Ю.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 20)

Текст документа

ВО ИМЯ ДОЛЬЩИКОВ И ВО БЛАГО ЗАСТРОЙЩИКОВ

О. БОДРЯГИНА, Ю. ДАРЫМОВА

Оксана Бодрягина, газета "ЭЖ-Юрист".

Юлия Дарымова, газета "ЭЖ-Юрист".

Под флагом борьбы за права обманутых дольщиков в Государственной Думе проголосовали за принятие законопроекта "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства", который не только направлен на решение проблем рядовых граждан-соинвесторов, но и на создание более комфортных условий для самих застройщиков.

Количество обманутых дольщиков, пострадавших от недобросовестных строительных компаний, сегодня исчисляется десятками тысяч. И это несмотря на все усилия властей, которые всячески демонстрируют свою серьезную озабоченность этим вопросом.

Нам регулярно сообщают о создании какой-нибудь очередной рабочей группы или комиссии, которая вот-вот покончит с проблемами пострадавших соинвесторов, рапортуют о разоблачении очередной строительной "пирамиды" (вспомним хотя бы недавнее громкое дело "Социальной инициативы") или докладывают о том, что в конкретно взятом регионе или городе обманутых дольщиков не осталось. Как, к примеру, заявил на днях московский градоначальник, вызвав своим утверждением волну негодования у представителей общественных организаций, которые защищают интересы пострадавших инвесторов. Это громкое заявление они назвали чистой воды популизмом.

При этом по неутешительным прогнозам экспертов число граждан, вложивших свои сбережения в долевое строительство, которые могут в результате и денег лишиться, и жилья не дождаться, возрастет в разы. Финансовый кризис подкосил и строительную отрасль. По данным Ассоциации строителей России, более 70% российских строительных компаний не в состоянии расплатиться по банковским кредитам и находятся в предбанкротном состоянии. Так что ждите новую волну проблемных строек, а значит, и обманутых дольщиков, предрекают эксперты.

Понимают это и в Думе, где еще осенью прошлого года предложили свой законопроект, который, как уверены его авторы, защитит права и имущественные интересы участников долевого строительства и предотвратит новую волну массовых нарушений жилищных прав граждан. Поправки пролежали на Охотном Ряду более полугода - дорабатывались, переносились и только на прошлой неделе были приняты в первом чтении.

В первую очередь следует выделить поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которым под действие данного Закона подпадают все сделки по привлечению денежных средств граждан для долевого строительства.

Не секрет, что на сегодняшний день существует практика, когда застройщики не используют форму договора долевого участия, которая защищает права дольщиков в соответствии с Законом N 214-ФЗ, а привлекают средства для долевого строительства через различного рода схемы (купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и т. п.). По таким схемам, естественно, в случае недобросовестных действий со стороны застройщиков граждане никаких гарантий не имеют. Законопроект расширяет сферу применения Закона N 214-ФЗ, включая в нее все способы привлечения средств дольщиков, в том числе и предварительные договоры.

Одновременно предлагается подкрепить это нововведение поправками в КоАП РФ и дополнить Кодекс нормой, которая должна отбить у застройщиков желание работать в обход Закона N 214-ФЗ. Для юридических лиц устанавливаются штрафные санкции в размере до 1 млн. рублей, для должностных лиц компании-нарушителя - до 50 тыс. рублей. Важно, подчеркивают авторы поправок, что речь идет об ответственности за каждый выявленный факт незаконного привлечения средств граждан. Вот и посчитайте, говорят они в ответ на обвинения оппонентов о якобы недостаточно жесткой мере ответственности, во что обойдется, например, продажа сорока квартир в обход Закона N 214-ФЗ. Сумма в итоге набегает более чем внушительная.

Не менее важными являются изменения, предлагаемые в Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", которые призваны решить проблемы дольщиков при банкротстве строительных компаний. Вводится порядок, в соответствии с которым при продаже земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, или недостроенного жилого дома застройщика-банкрота новому собственнику переходят все обязательства перед участниками долевого строительства. Иными словами, новый владелец должен достроить (а может и построить с нуля) жилой дом и вручить гражданам долгожданные ключи от квартир. При этом преимущественное право выкупать "незавершенку" и землю под строительство получают региональные и местные власти.

Защищая интересы дольщиков, депутаты не забыли и о проблемах самих строительных компаний.

С принятием поправок застройщики будут проходить процедуру государственной регистрации договоров долевого участия по упрощенной схеме - законопроект сокращает перечень документов и срок регистрации (с десяти до пяти дней) "долевых" договоров, заключенных не с первым участником долевого строительства.

Также предлагается включить в понятие "застройщик" юридических лиц, имеющих земельные участки на праве субаренды. Как объясняют данную инициативу разработчики проекта, сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке. Кроме того, поправки предоставляют возможность регистрировать договоры долевого участия по земельным участкам, которые находятся у застройщика на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года.

Наконец, депутаты приготовили строительным компаниям, как говорится, на десерт и налоговые послабления. Проект освобождает от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ. Тем самым авторы проекта хотят убить двух зайцев: заставить застройщиков работать по договору долевого участия и льготой по НДС порадовать. Кстати, правительственные чиновники, которые обычно крайне ревностно относятся к предложениям о введении налоговых льгот, данную поправку поддержали. Правда, попросили ее уточнить, чтобы новоиспеченная льгота не применялась в отношении производственных объектов.

В том, что законопроект будет принят, сомневаться не приходится - поправки получили положительные отзывы и от Правительства, и от всех профильных думских комитетов. Вместе с тем смущает фраза о необходимости дальнейшей доработки, присутствующая практически во всех заключениях на законопроект. Поэтому судить о том, изменят ли поправки ситуацию на рынке долевого строительства (причем в лучшую сторону), можно будет только по редакции проекта, которую мы получим на выходе после всех этих доработок.

Название документа