Определение порядка пользования жилым помещением по договору социального найма

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОРЯДКА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 июля 2008 года

О. Н. БОБРОВСКАЯ

Бобровская О. Н., доцент кафедры гражданского права Всероссийской государственной налоговой академии Минфина России, кандидат юридических наук.

В статье предлагается анализ положений Жилищного кодекса, связанных с заключением, изменением договора социального найма. Рассматривается судебная практика разрешения дел по вопросам определения порядка пользования жилым помещением. The article gives the analysis of the regulations of the Housing Code that connect with the concluding and change of the contract for social of property. The court practice of solution of the cases on the issues of detection of the order of the using with the living accomodation consider in the article <*>. -------------------------------- <*> Bobrovskaya O. N. Detection of the order of the using with the living accomodation on the contract for social of property.

В настоящее время исходя из положений ст. 82 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) <1> основаниями изменения договора социального найма являются случаи: -------------------------------- <1> Нормативные правовые акты приводятся по БД "КонсультантПлюс" (версия на 1 июля 2008 г.).

- объединения жильцов в одну семью (в этом случае с кем-либо из них заключается один договор на все площади, образующиеся в составе жилого помещения); - смерть нанимателя. В дополнение к указанным обстоятельствам законодателем определена возможность любому дееспособному члену семьи нанимателя требовать перевода на себя его прав по ранее заключенному договору при наличии согласия остальных членов семьи и наймодателя. К сожалению, в этой связи можно констатировать: попытка законодателя разом решить задачу недопущения образования квартир коммунального заселения при исчерпывающем перечне случаев изменения договора социального найма на практике создала больше проблем, нежели реально справилась с ней. Так, ранее согласно ч. 1 ст. 86 ЖК РСФСР правом требования заключения отдельного договора социального найма обладал любой совершеннолетний член семьи нанимателя при согласии остальных членов и при возможности выделения ему площади, соответствующей приходящейся на него доле в общем объеме жилой площади, либо в соответствии с достигнутым соглашением. В данной конструкции обращает внимание наличие диспозитивных начал в вопросах регулирования договора социального найма, а также реалистичность подхода, учитывающего различные ситуации, требующие его изменения. При этом каждый случай заключения отдельного договора социального найма в соответствии с ч. 3 ст. 86 ЖК РСФСР требовал судебного разбирательства. Такое требование само по себе не подлежало бесспорному удовлетворению. Но право на его удовлетворение, изъятое из обращения из современного Жилищного кодекса, позволяло достигать согласования многим участникам данного жилищного правоотношения, попавшим в сложную семейную ситуацию. Теперь в соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ фактический распад семьи не является основанием не только к изменению договора социального найма, но и не создает возможности требования замены жилого помещения на иные площади, соответствующие объему нормы предоставления на территории конкретного субъекта Российской Федерации. Вместе с тем переход члена семьи из категории "действительный" в категорию "бывший" существенно изменяет меру его ответственности по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Так, действительный член семьи нанимателя имеет равные с ним права и обязанности и несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, в то время как бывший член его семьи самостоятельно отвечает по своим обязательствам, сохраняя при этом аналогичные права. Таким образом, из текста ст. 69 ЖК РФ следует, что бывший член семьи нанимателя, утратив право на раздел лицевого счета в отношении жилого помещения, в котором он остался проживать, фактически становится лицом, несущим долевую ответственность перед наймодателем по общему обязательству. В связи с этим оплату коммунальных услуг и содержание жилого помещения необходимо разделить пропорционально приходящейся на каждого площади. Некоторые авторы, рассматривая судебную практику по вопросам определения порядка пользования жилым помещением, утверждают, что, поскольку обязательство (по правилам ст. 307 ГК РФ) возникает либо в силу договора, либо в силу закона или иного административного акта, включая судебное решение, бывший член семьи нанимателя, не меняющий своего статуса пользователя жилым помещением и не заключающий никакого нового соглашения ни с нанимателем, ни с наймодателем, не может нести никаких самостоятельных обременений <2>. Однако это мнение дискуссионное и требует приведения контраргументов. -------------------------------- <2> См.: Арестов К. Объединенный социальный наем // Домашний адвокат. 2005. N 9.

Так, если обратиться к примерам из судебной практики, можно установить отсутствие зависимости между двумя фактами: длительным отсутствием в спорном жилом помещении и задолженностью по квартирной плате и коммунальным платежам, как основаниями изменения или прекращения договора социального найма. Причем как тот, так и другой факты рассматриваются судами в совокупности и по самостоятельным искам. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, рассмотрев дело по кассационной жалобе гражданина Н., в которой он требовал отмены решения суда первой инстанции о взыскании с него в пользу гражданки Б. суммы квартплаты и коммунальных платежей за период, когда он не проживал в квартире вследствие чинимых ответчицей препятствий, установила, что решение суда первой инстанции основано на неправильном применении норм материального права. Принимая решение по жалобе, суд руководствовался следующими доводами. Все вышеперечисленные платежи не могут расцениваться как убытки истицы по делу об их взыскании применительно к ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), поскольку под убытками понимаются расходы, производимые с целью восстановления нарушенного права, включая упущенную выгоду. В связи с этим их взыскание с ответчика не является способом защиты жилищных прав истицы применительно к ст. 11 ЖК РФ, на которые сослался суд первой инстанции, поскольку факт невнесения платежей за наем и коммунальные услуги не нарушает ее прав пользования жилым помещением, не подпадая ни под одно основание такой защиты. Вместе с тем гражданин Б., не заявлявший отказа от права пользования жилым помещением, соответственно должен нести все обязанности нанимателя, в числе которых внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Кроме того, суд также пояснил, что выполнение данной обязанности не зависит от фактического проживания в жилом помещении. В случае препятствий в возможности пользования жилым помещением со стороны других лиц способом защиты права является вселение заинтересованного лица либо выселение других лиц из спорного помещения в зависимости от конкретных обстоятельств (кассационное Определение по делу от 6 марта 2007 г. N 33-1045). Кроме того, многие решения судов по искам нанимателей о признании бывших членов их семьи утратившими права пользования жилым помещением вызывают неоднозначную оценку и требуют определения иных подходов к проблеме. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда, рассмотрев дело по кассационной жалобе гражданина Г., пришла к выводу о неправильном применении норм материального права судом первой инстанции, принявшим решение о снятии его с регистрационного учета и выселении из жилого помещения по основаниям длительного отсутствия, злостного неисполнения обязанности по несению расходов за пользование жильем и наличия иного помещения, используемого в течение нескольких лет на условиях коммерческого найма, лишении его родительских прав в отношении несовершеннолетнего, проживающего в спорном помещении, а само решение - подлежащим отмене. Из обстоятельств дела следовало, что гражданин Г. после развода выехал из жилого помещения, впоследствии был лишен родительских прав. Этот факт рассматривался его бывшей женой А. (истицей по первоначальному иску) как обстоятельство, при котором совместное проживание с их сыном на спорной площади невозможно. Суд правомерно указал, что в соответствии со ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) лицо обязано доказать обстоятельства, на которые ссылается в целях подтверждения нарушения своих или представляемых интересов. Однако истица, утверждавшая об асоциальном поведении бывшего мужа и грубом отношении к ребенку, таких доказательств не представила. Эти доводы как несостоятельные судом были отвергнуты, поскольку лишение ответчика родительских прав было связано с фактом уклонения от уплаты алиментов и воспитания несовершеннолетнего. Все дальнейшие рассуждения суда, основанные на положениях действующего законодательства, тем не менее вызывают больше вопросов, чем удовлетворяют ответами. Так, пользование помещением на условиях коммерческого найма признается судом вынужденной мерой, носящей временный характер, не влекущей утраты права пользования жилым помещением, предоставленным нанимателю по договору социального найма, изъявившему желание сохранить его. Причем данная позиция опирается на Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. <3> (согласно которому само по себе временное отсутствие гражданина в жилом помещении не может служить основанием для утраты им права пользования) и положения ст. 69 и 71 ЖК РФ, содержащие аналогичные правила, но в контексте сохранения пользования помещениями за бывшими членами семьи нанимателя. -------------------------------- <3> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука".

Вместе с тем в соответствии со ст. 20 ГК РФ и ст. 2 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" местом жительства является жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма или на иных законных основаниях. Ответчик, проживающий более 13 лет в ином помещении на условиях коммерческого найма, безусловно, должен был бы утратить право пользования спорным помещением. Об этом свидетельствует и опыт мировой практики судов, признающий жилое помещение, используемое на условиях коммерческого найма, местом постоянного жительства. Однако суд кассационной инстанции счел отсутствие письменной формы договора основанием для признания места проживания гражданина Г. временным жильем, поскольку такое проживание может быть прекращено в любой момент по требованию собственника, а положения ч. 3 ст. 83 ЖК РФ о расторжении договора социального найма в случае выезда бывшего члена семьи нанимателя в другое место жительства - не подлежащими применению к указанным обстоятельствам, поскольку в силу сложившихся неприязненных отношений с нанимателем гражданин Г. не мог использовать спорную площадь для проживания. Таким образом, в иске добросовестному нанимателю было отказано, а злостный неплательщик квартирной платы, не проживающий на спорной площади более 13 лет, лишенный родительских прав и имеющий средства для пользования жилым помещением на условиях коммерческого найма, сохранил все права в отношении данного помещения, включая право на приватизацию, обмен и поднаем, вытекающий из договора социального найма (дело N 33-3529/2007 от 14 ноября 2007 г.). Резюмируя вышесказанное, следует отметить следующее. Важнейший принцип Конституции РФ о неприкосновенности жилища и запрете его произвольного лишения (ч. 1 ст. 40), перенесенный законодателем в ст. 3 ЖК РФ, нередко понимается судами только с позиции защиты от утраты права пользования жильем. При этом нормы прежнего ЖК РСФСР, содержавшие основания к утрате права пользования, позволяли добросовестному нанимателю, исполнявшему обязанности надлежащим образом, защитить свои права от вторжений недобросовестного путем раздела лицевого счета или его выселения со спорной площади. Действующее жилищное законодательство не наделяет добросовестного нанимателя оптимальным инструментом такой защиты, в силу чего нередко он становится жертвой обстоятельств.

------------------------------------------------------------------

Название документа