Спорное строительство

(Каширин А., Балабуев И.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 13)

Текст документа

СПОРНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

А. КАШИРИН, И. БАЛАБУЕВ

Алексей Каширин, газета "Эж-Юрист".

Иван Балабуев, газета "Эж-Юрист".

Мировой финансовый кризис и пробелы в законах - головная боль современных строителей. Экономические репрессии закончатся еще не скоро, а вот решения второй проблемы, к счастью, долго ждать не придется. Рекомендации НКС при ФАС ЦО за 2008 год снимают сложные вопросы применения норм гражданского права в области строительства.

Имеет ли лицо (собственник объекта незавершенного строительства) исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка в соответствии с положениями п. 1 ст. 36 ЗК РФ в случае, если ему был выделен земельный участок в аренду для строительства нежилого здания, но лицо, не закончив строительство, зарегистрировало право собственности на недостроенное здание как на объект незавершенного строительства?

Не имеет, поскольку в соответствии с Земельным кодексом объекты незавершенного строительства не входят в число объектов, наличие которых предоставляет лицу исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

В силу п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ (в ред. от 01.12.2007) "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости относится и объект незавершенного строительства.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Не завершенный строительством объект не является зданием, строением, сооружением, о котором идет речь в п. 5 ст. 36 ЗК РФ.

Границы и размеры земельного участка согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ определяются с учетом фактически используемой площади участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ участка.

Как видно из вопроса, земельный участок предоставлен в аренду под строительство. Строительство не закончено, цель, ради которой земельный участок был предоставлен заявителю в аренду, не достигнута. Оснований требовать переоформления прав на землю путем предоставления земельного участка в собственность до окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию не имеется.

Вправе ли орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять государственный строительный надзор, при выявлении факта самовольного строительства объекта недвижимости, создающего угрозу жизни и здоровью граждан, обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ?

Орган исполнительной власти вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ, т. к. он уполномочен осуществлять контроль в сфере строительства.

Согласно ч. 1 ст. 53 АПК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов. Судебная практика по таким делам существует.

В случае если земельный участок под строительство не выделялся, с иском о сносе обращается собственник земли.

Если же земельный участок под строительство выделен, надзор за строительством производит не собственник земельного участка, а другой орган, который может обратиться с иском о сносе объекта в случае нарушения строительных норм и создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки может обратиться третье лицо, чьи права нарушаются такой постройкой.

С какого момента следует исчислять проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму неосновательного обогащения, если сделка (договор займа, договор купли-продажи и др.), на основании которой была получена ответчиком сумма, является оспоримой?

Лицо, неосновательно получившее или сберегшее имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (ст. 1107 ГК РФ). На сумму неосновательного денежного обогащения проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) подлежат начислению с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий недействительности оспоримой сделки проценты за пользование чужими денежными средствами на основании п. 2 ст. 1107 Кодекса подлежат начислению на сумму неосновательного денежного обогащения с момента вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной, если судом не будет установлено, что приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств ранее признания сделки недействительной.

Начисляя проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения по договору займа, признанному недействительным, суду следует руководствоваться п. 29 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 13/14. В нем говорится, что при применении последствий недействительности сделки займа (кредита, коммерческого кредита) суду следует учитывать, что сторона, пользовавшаяся заемными средствами, обязана возвратить полученные средства кредитору, а также на основании п. 2 ст. 167 Кодекса уплатить проценты за весь период пользования средствами.

Указанная позиция подтверждается также Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.01.2004 N 11730/03.

Какой документ должен подтверждать ввод объекта в эксплуатацию, если разрешение на строительство выдавалось до вступления в силу ГрК РФ, а ввод в эксплуатацию осуществляется после его вступления в силу?

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 ГрК РФ).

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он согласно п. 2 ст. 4 ГрК РФ применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Постановление Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" и СНиП 3.01.04-87 в части, определяющей, что датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией, и устанавливающей порядок ввода в эксплуатацию (утверждение актов комиссий), противоречат ст. 55 ГрК РФ и не должны применяться. Данная позиция подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 20.02.2007 N 206-О-О.

Следовательно, единственным документом, который подтверждает ввод объекта в эксплуатацию после вступления в силу ГрК РФ, является разрешение на ввод в эксплуатацию, выданное в соответствии со ст. 55 данного Кодекса, независимо от того, когда отводился земельный участок и выдавалось разрешение на строительство объекта недвижимости.

Товарищество собственников жилья, членами которого являются физические лица и предприниматели, собственники нежилых помещений, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительной регистрации права муниципальной собственности на подвальные помещения. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, образуя товарищество, остаются собственниками индивидуально-определенного помещения, и нормами действующего законодательства не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников жилья. Подлежит ли данный спор рассмотрению в арбитражном суде?

На основании п. 1 ст. 135, п. п. 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, ч. 2 ст. 27 АПК РФ, а также по смыслу ст. 59 АПК РФ товарищество собственников жилья является законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно товарищество вправе от своего имени обращаться в арбитражный суд с исками по спорам, относящимся к компетенции арбитражного суда, в защиту интересов собственников жилых помещений по вопросам, касающимся защиты прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме.

Название документа