Отдельные проблемы правового регулирования инвестиционных отношений и разрешения споров в Российской Федерации

ОТДЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ОТНОШЕНИЙ И РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

И. И. БАСЫРОВ

Басыров И. И., соискатель Российской академии правосудия, Московский городской суд.

Автор полагает, что действующая правовая база недостаточно полно регулирует инвестиционные отношения в России, что оказывает существенное влияние на разрешение споров, возникающих в данной области права, и предлагает упорядочить инвестиционное законодательство. Часто возникающая неопределенность при разрешении споров, вытекающих из инвестиционных договоров, и действующее правовое регулирование инвестиционных отношений, которым руководствуется правоприменительный орган, указывают на несовершенство законодательства в данной сфере. Участники инвестиционных отношений при согласовании своих дальнейших взаимоотношений зачастую используют договоры смешанные и не поименованные в действующем законодательстве. Они включают в договоры условия, заимствованные из различных правовых институтов, при возникновении впоследствии разногласий между ними суд сталкивается с необходимостью определения правовой природы заключенного договора и применения конкретных правовых норм к спорным отношениям. Множество примеров заключения сторонами не поименованных в законодательстве договоров можно привести, обратившись к сфере договорного регулирования инвестиционных отношений в области строительства с участием физических лиц. Причем по таким договорам неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами своих обязательств чрезвычайно распространено. Организации, привлекающие денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости, применяют вексельный договор, договор инвестирования, соинвестирования, долевого участия в финансировании жилищного строительства, инвестиционного вклада и другие договоры, названия которых законодательство не содержит. Такие договоры, в основной своей массе, используются в России на протяжении длительного времени, однако проблемы определения их правовой природы и защиты прав участников отношений, возникающих из заключенных сделок, не решены по сегодняшний день. Верховный Суд РФ дал разъяснение о том, что в случаях, когда по таким сделкам гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, следует применять к таким правоотношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" <1>. Относительно правовой природы данных договоров Верховный Суд РФ склонялся к тому, что по содержанию большинство заключаемых сделок являются договорами подряда. -------------------------------- <1> См.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.

Данное разъяснение помогло в огромной степени тем гражданам, которые столкнулись с нарушениями их прав контрагентами. Вместе с тем не решены другие проблемы, которые возникали раньше и возникают в современности. К ним относятся известные всем случаи двойных продаж одного и того же объекта инвестирования. Это и случаи, при которых физическое лицо - инвестор, после заключения инвестиционного договора и оплаты денежных средств во исполнение своих обязательств лишается в дальнейшем права на объект инвестирования, поскольку, как оказалось впоследствии, первоначальные инвесторы расторгли заключенный ими инвестиционный договор, и в результате цепочка сделок, предшествовавшая переходу права на объект инвестирования физическому лицу, прервалась. После заключения инвестиционных договоров нет гарантий и того, что в случае банкротства организации инвестор получит результат инвестирования. Перечисленные случаи являются лишь отдельными примерами, показывающими недостатки действующего законодательства. Возникают и многие другие аналогичные ситуации, вытекающие из заключенных инвестиционных договоров, которые указывают на наличие проблем, прежде всего связанных с защитой прав инвесторов на объект инвестирования. Их существование обусловлено несовершенством законодательства, как регулирующего инвестиционные отношения в области строительства, так и инвестиционного законодательства в целом. Представляется, что они возникают во многом оттого, что не существует целостной, упорядоченной системы инвестиционного законодательства и общих положений инвестиционного договора. Проблемы, возникающие при инвестировании гражданами денежных средств в строительство, был призван решить вступивший в силу в 2005 г. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2> (далее - Закон о долевом участии в строительстве). -------------------------------- <2> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2004. N 292. 31 дек.

В Законе действительно, с учетом накопленного опыта, установлены важные гарантии для участников, инвестирующих в строительство недвижимости, и значительно повышена определенность правоотношений в данной области. Среди них есть гарантии, установленные в п. п. 3, 4 ст. 4 Закона, согласно которым договор подлежит государственной регистрации и должен содержать перечисленные в Законе условия, в том числе срок передачи объекта, цену договора, гарантийный срок. В случае невыполнения данных требований договор считается незаключенным. Из гарантий, установленных Законом, особое значение имеет требование о государственной регистрации договора, поскольку оно лишает возможности двойных продаж одних и тех же объектов, чем многократно злоупотребляли недобросовестные организации. Однако положения данного Закона не устранили многие из тех вопросов к законодателю, которые существовали до его вступления в силу. Застройщики и организации, привлекающие денежные средства для строительства объектов недвижимости, на практике, как правило, обходят положения Закона об участии в долевом строительстве, используя иные, более благоприятные для себя, договоры при оформлении отношений с инвесторами. Право на заключение таких "более благоприятных договоров" предоставлено застройщикам и организациям, привлекающим денежные средства для строительства объектов недвижимости, гражданским и инвестиционным законодательством. Так, согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Данное положение получило развитие в п. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Таким образом, инвестиционный договор можно считать особым видом договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Вместе с тем, с учетом того, что в силу ст. 1, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено возможным ограничение свободы договора, представляется необходимым установить в Законе об участии в долевом строительстве положение об императивном применении к заключаемым договорам по привлечению денежных средств для строительства объектов недвижимости положений данного Закона. Представляется, что такая мера станет наиболее простым и эффективным действием законодателя по защите прав инвесторов. Распространение действия Закона на все отношения в области привлечения инвестиций в строительство с участием физических лиц позволит в дальнейшем избежать появления новых обманутых инвесторов, улучшить инвестиционный климат в стране. Здесь уместно высказывание Г. Ф. Шершеневича о роли свободы договора в современном обществе: "Безграничная свобода договора, которая выставлялась недавно как необходимое условие гражданского быта и основной принцип законодательной политики, в последнее время подвергается стеснениям под возрастающим давлением общественных интересов". Обнадеживает то, что в настоящее время, исходя из положений п. п. 1, 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, суды при рассмотрении споров могут применить к большинству заключенных инвестиционных договоров, с учетом их правовой природы, положения этого Закона. Уже имеются случаи вынесения решений судов об удовлетворении требований граждан о признании заключенного ими инвестиционного договора договором долевого участия в строительстве. Вместе с тем, как указывалось ранее, заключаются такие договоры, на которые проблематично распространить действие Закона об участии в долевом строительстве. В п. 2 ст. 1 Закона указано, что для привлечения денежных средств граждан в строительство недвижимости следует использовать договор долевого участия в строительстве. Не подкрепленная ответственностью, данная норма не устранила существующую практику заключения заказчиком с инвестором-гражданином вместо договора участия в долевом строительстве иных "обходных" сделок (вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи, агентские договоры, инвестиционный вклад и т. п.). Их заключение как раз и предопределено стремлением уклониться от тех мер ответственности, которые предусмотрены Законом об участии в долевом строительстве. По некоторым источникам, в Москве и ближайшем Подмосковье лишь 10,6% договоров из всей массы заключаемых сделок оформляются на основании договора долевого участия в строительстве <3>. -------------------------------- <3> См.: Исследования рынка новостроек Москвы и Подмосковья // URL: http://www. irn. ru.

В ситуациях заключения инвесторами сделок, не поименованных в законодательстве, не мешало бы, чтобы действовали общие положения инвестиционного договора, которых в настоящее время нет. Суд, рассматривающий дело, в соответствии со ст. 168 ГК РФ вправе квалифицировать такие сделки как недействительные, так как положения п. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве можно толковать в том контексте, что для привлечения денежных средств граждан в строительство недвижимости возможно использование только договора долевого участия в строительстве, а несоблюдение данного требования путем заключения иного договора означает его ничтожность как не соответствующего положениям Закона. Однако двусторонняя реституция в качестве последствия признания сделок недействительными не способна защитить интересы инвестора на объект инвестирования (недвижимость) либо на равное возмещение. Возвращение сторон в первоначальное положение, при котором к организации перейдет право на объект недвижимости, а к физическому лицу - уплаченные им денежные средства, нарушит права физического лица. Уплаченные им некоторое время назад денежные средства могут не иметь прежнюю покупательную способность. Более того, существуют ситуации, при которых после вынесения решения суда о возвращении сторон в первоначальное положение денежные средства физическому лицу вовсе не возвращаются, поскольку их не оказывается на счетах организации. Так произошло с инвесторами, заключившими договоры с КТ "Социальная инициатива и компания" и многими другими организациями. Представляется более приемлемым для судов, в случае заключения организацией, привлекающей денежные средства, с физическим лицом - инвестором договора, не предусмотренного в Законе об участии в долевом строительстве, руководствуясь п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила), применять к данной сделке правила, содержащиеся в упомянутом Законе. В целом законодательно не разрешенным остается вопрос о защите прав граждан при заключении сделок, не подпадающих под действие Закона об участии в долевом строительстве. Принятым Законом не урегулирована в достаточной степени ответственность за уклонение стороны от применения типового договора участия в долевом строительстве. Установленное в п. 3 ст. 4 Закона требование обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве должным образом не обеспечено, поскольку не указано, на какой из сторон лежит обязанность предоставить договор на регистрацию. Кроме того, Закон не предусмотрел последствия уклонения от нее, не указан и срок, в течение которого договор подлежит обязательной регистрации. К данной проблеме - особое внимание, так как ее наличие позволяет недобросовестным заказчикам осуществлять двойные продажи объектов инвестирования. Положение п. 3 ст. 165 ГК РФ о принудительной регистрации договора в случае уклонения стороны на основании решения суда не позволяет в полной мере защитить права инвестора, так как регистрация сделки на основании решения суда требует времени на судебное разбирательство. При этом защита имущественных интересов инвестора осуществляется только путем возмещения убытков, наличие которых еще надо доказывать. В связи с этим представляется целесообразным определить в Законе об участии в долевом строительстве сторону, на которой лежит обязанность предоставить договор на регистрацию, срок, в течение которого договор участия в долевом строительстве должен быть представлен на государственную регистрацию, а также ответственность стороны в виде неустойки (пени) за уклонение от его регистрации. Перечисленные меры позволят повысить уровень защиты участника инвестиционной деятельности. Практическая "жизнь" инвестиционного законодательства громко выявила на примере "обманутых вкладчиков" пробелы в правовом регулировании инвестиционной деятельности в сфере строительства. Между тем инвестирование осуществляется не только в создание объектов недвижимости, но и в приобретение недвижимости, использование недвижимого имущества, а также в движимое имущество, ценные бумаги, объекты интеллектуальной собственности, в создание юридического лица и в другие объекты. Проблемы правильного разрешения споров возникают не только из инвестиционных отношений, связанных со строительством недвижимости, но и из других видов инвестиционных отношений <4>, поскольку недостатки законодательства имеют общий характер. -------------------------------- <4> См.: Кашеварова Ю. Н. Форма осуществления инвестиционной деятельности // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 11 / Под ред. В. Ф. Яковлева. М.: Юридическая литература, 2004; Комментарии к постановлениям федеральных арбитражных судов округов по теме "Применение законодательства по вопросам инвестирования" за 2005 - 2006 годы (части 1 и 2). М.: ЗАО "ЮРИНФОРМ В", 2007 // Подготовлен для системы "КонсультантПлюс", 2007.

Недобросовестные участники могут воспользоваться существующими правовыми лазейками, так как в настоящее время нет прозрачной и упорядоченной системы инвестиционного законодательства. Отдельные законы, регулирующие определенные области инвестиционных отношений, при отсутствии понятия и общих положений инвестиционного договора не позволяют в достаточной степени защитить права участников инвестиционной деятельности, охватить правовым регулированием в целом весь объем инвестиционных отношений.

Название документа