Рынок жилья со стороны покупателя

РЫНОК ЖИЛЬЯ СО СТОРОНЫ ПОКУПАТЕЛЯ

Л. Р. КУРАНОВА

Куранова Л. Р., аспирант 3-го курса кафедры хозяйственного права Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов (ФИНЭК) (специальность 12.00.03 - гражданское, жилищное, предпринимательское право).

Участие агентств недвижимости в сделке

При оформлении покупки квартиры важно учитывать все стороны покупки квартиры, все стадии процедуры. Важна каждая деталь этого процесса: любая невнимательность или халатность может привести к судебным разбирательствам, затянувшимся на многие годы. Многие покупатели обращаются к риелторам - агентам по продаже недвижимости, но следует учитывать, что агентство не несет ответственности за возможные негативные последствия, возникшие после продажи квартиры. Договор оказания риелторских возмездных услуг включает в себя посреднические действия: оказание помощи в поиске подходящих вариантов квартир, оформление документов, сопровождение сделки и других услуг, приводящих к желаемому для клиентов результату. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении, при этом грамотность специалиста (риелтора) играет не последнюю роль. Большинство дел, рассматриваемых в суде, представляют собой длительный и порой мучительный процесс, в которых, как правило, отвечают две стороны - это покупатель и продавец. Каково здесь место агентства по недвижимости? Сегодня значительная часть сделок с объектами недвижимости проходит при участии профессиональных посредников - риелторских компаний (риелторов). Тем более печально констатировать тот факт, что риелторская деятельность в настоящее время не имеет достаточного правового регулирования. Лицензированию данная деятельность сегодня не подлежит. Риелторское образование нельзя получить ни в одном государственном учебном учреждении. Пока закон о риелторах не принят, деятельность ассоциаций агентств по недвижимости подпадает под действие закона о саморегулируемых организациях <1> и положений норм ГК РФ (о возмездном оказании услуг) <2>. Руководители Российской гильдии риелторов (саморегулируемой организации) <3> утверждают, что основой деятельности профессионального сообщества должен стать закон о риелторах. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях". <2> Гражданский кодекс РФ (ч. 2) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Глава 39. <3> URL: http:www. rgr. ru

Впрочем, нового закона добиваются отнюдь не все игроки рынка недвижимости. Есть опасения, что нечистоплотные агентства могут самым серьезным образом повлиять на все еще формирующийся рынок жилья. Инвестиции, вкладываемые агентствами в строительство квартир для последующей перепродажи, прибыль от которой при нынешнем росте цен перекрывает любые другие инвестиционные вложения, до оформления права собственности не облагаются налогом. Ведение двойной бухгалтерии в агентствах прослеживается в договорах, заключаемых отдельно как с продавцом, так и с покупателем, не говоря уже о том, что многие агенты по недвижимости официально не оформлены по трудовому договору в организации. Профессионализм агентства немаловажен для положительного имиджа, но не стоит забывать о потоке сделок в организации, человеческом факторе. Риелторская фирма не всегда может проверить юридическую чистоту прав, например, владельца на квартиру - множество сведений из паспортных служб, различных диспансеров и пр. относится к категории закрытой информации. Вопрос о дееспособности продавца может всплыть уже после регистрации права собственности на квартиру. Соответственно, гражданско-правовое проведение сделки с жильем должно закрепляться договором, срок которого будет заканчиваться не оформлением документов, свидетельствующих о праве собственности, а ограничиваться сроком исковой давности сделки.

Покупка жилья на первичном рынке недвижимости

Современные удобные планировки квартир в новостройках, более низкие по сравнению с жильем вторичного рынка цены, развитая инфраструктура, возможность оплаты в рассрочку - все это привлекает потенциальных покупателей жилья. Помимо указанного, покупатель также может рассчитывать на получение дополнительного дохода путем перепродажи по более высокой цене путем переуступки прав требования либо после оформления квартиры в собственность. Для приобретения квартиры (прав на квартиру) в домах-новостройках могут быть использованы любые договоры со строительной организацией, результатом которых станет передача покупателю квартиры в собственность: 1) договор долевого участия в строительстве <4>; -------------------------------- <4> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 31.12.2004. N 292; СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; Парламентская газета. 14.01.2005. N 5 - 6.

2) договор инвестирования; 3) договор уступки прав требования; 4) предварительный договор купли-продажи; 5) жилищные сертификаты; 6) ипотека. Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Инвестирование в строительство недвижимости - это прибыльный бизнес, который широко используется не только юридическими, но и физическими лицами. Основным минусом является отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество. Даже ведущие застройщики перекладывают максимум строительных рисков на контрагентов, заключая предварительный договор купли-продажи. В настоящее время вопросы, связанные с комплексным решением проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, а также безопасные и комфортные условия проживания в нем, определены в качестве приоритетных направлений государственной политики в жилищном секторе экономики <5>. В этой связи соответствующая деятельность Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека <6> и ее территориальных органов, связанная с практическим применением комплекса ограничительных, предупредительных и профилактических мер, призванных не допустить нарушений соответствующих прав граждан и ущемление их законных интересов в сфере жилищного строительства, рассматривается Роспотребнадзором как один из важнейших элементов государственных гарантий жилищных прав граждан Российской Федерации. Между тем работа большинства территориальных органов в указанном направлении все еще не носит системный характер и явно не соответствует той социальной значимости проблем, которые имеют место в данной области. Судебная практика разрешения споров в рассматриваемой области основана на различных подходах к определению правовой природы соответствующих отношений с точки зрения предмета договора, что значительно подрывает веру населения в саму возможность добиться действенной и эффективной защиты своих нарушенных прав за счет практической реализации законодательства о защите прав потребителей. -------------------------------- <5> Приказ Роспотребнадзора от 03.08.2006 N 228 "О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья". <6> Постановление Правительства РФ от 30.06.2004 N 322 "Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека" (ред. от 14.12.2006).

Путей решения проблемы обманутых дольщиков достаточно много. Для защиты дольщиков необходимо не только обязательное использование на практике 214-го Закона организациями-застройщиками, но и защита со стороны государства. Государству будет невыгодно связываться с юридическими лицами, не исполняющими свои прямые обязанности, прописанные в договоре. Программа компенсации гражданам напрямую за счет средств бюджета (выделение потерпевшим бюджетных субсидий на приобретение жилья в зависимости от социального статуса граждан) затронет государственные интересы в целом. Участие саморегулируемых организаций в контроле за ходом строительства и распределения квартир немаловажно.

Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости

Для многих покупка жилья является чуть ли не самой крупной финансовой операцией в своей жизни. Именно в таких покупках готового жилья рассматривается обычный типовой договор купли-продажи квартиры. Этот договор, несмотря на его простоту, имеет много нюансов и особенностей. Как правило, стороны либо сами договариваются о покупке или продаже квартиры, либо привлекают со стороны посредников - агентов недвижимости, которые следят за всем процессом от заключения сделки до сдачи-приемки квартиры. Остановимся на некоторых существенных условиях договора. Цена. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Самое надежное с точки доказательности - нотариально удостоверить в расписке подпись лица, получившего деньги. Хотя всякая расписка, грамотно составленная в простой письменной форме, имеет юридическую силу <7>. В договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем. -------------------------------- <7> Василевская Н. Случилось страшное... // Бюллетень недвижимости. 03.02.2003. N 8 (652).

На практике в подавляющем большинстве случаев при сделках купли-продажи квартир в договоре указывается инвентаризационная стоимость квартиры (по паспорту ПИБ, которая, как правило, меньше рыночной стоимости квартиры в несколько раз), но при оформлении сделки с использованием средств ипотечного кредита в договоре необходимо указывать реальную стоимость. Это связано с необходимостью отражения на балансе банка реальной стоимости предмета залога. Необходимо отметить, что искусственное занижение стоимости приобретаемой квартиры является нарушением российского законодательства, но так как практически никаких санкций за подобное нарушение последовать не может, этим достаточно часто пользуются. На самом деле единственным условно отрицательным моментом отражения в договоре настоящей стоимости квартиры является возможность того, что продавцу придется заплатить подоходный налог с денежных средств, полученных в результате продажи <8>. Вычет (т. е. установленная законом возможность не платить налог) распространяется на случаи, когда продавец владел квартирой сроком более трех лет или когда продавец владел квартирой сроком менее трех лет, в пределах 1 млн. руб. <9>. В случае если по чьему-либо иску суд признает сделку покупки квартиры ничтожной, то в соответствии с действующим законодательством стороны сделки будут обязаны вернуть все в первоначальное состояние. То есть покупатель должен обратно вернуть квартиру продавцу, а продавец, соответственно, вернуть покупателю заплаченные деньги и ровно столько, сколько указано в договоре. Либо должно быть подтверждение оплаты денег в виде письменных документов. Двойные стандарты установления цен должны пресекаться государственными органами для повышения налогообложения и защиты покупателей от возможных последствий. Рыночная стоимость относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта недвижимости не только в оценке недвижимости, но и в других сферах оценки <10>. -------------------------------- <8> Налоговый кодекс РФ (ч. 2) от 05.08.2000 N 117-ФЗ. Ст. 208. П. 5. <9> Налоговый кодекс РФ (ч. 2) от 05.08.2000 N 117-ФЗ. Ст. 220. П. 1.1. <10> Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998. С. 36.

Реальные сделки с недвижимостью в той или иной степени испытывают воздействие самых различных факторов, не относящихся непосредственно к рыночным условиям, и редко удовлетворяют в полной мере всем перечисленным требованиям. Однако для того чтобы цена какой-либо конкретной сделки могла считаться хорошим приближением к рыночной стоимости, не требуется абсолютного соответствия всем условиям, приведенным в определенной рыночной стоимости. Важно лишь, чтобы отклонения носили нормальный характер и не воздействовали бы чрезмерно на цену сделки. Тем не менее волна роста цен на сегодняшний день означает то, что рынок переоценен.

Помощь государства

Отсутствие в настоящее время у государства реальных финансовых возможностей по бесплатному обеспечению жильем всех нуждающихся в нем граждан требует выработки новых подходов к решению этой проблемы <11>. Наиболее острой социальной проблемой в жилищной сфере в наши дни является крайне неудовлетворительное положение с обеспечением жильем государственных служащих (сотрудников внутренних дел, военнослужащих, уволенных или увольняемых с военной службы) <12>. В программы и нормативные правовые акты вводятся новые изменения и дополнения для совершенствования системы. Но кроме теоретической правовой стороны, на самом деле на практике выдача жилищных сертификатов, субсидий сталкивается с проблемой нехватки бюджетного жилья, и миллионы бюджетников ждут своей очереди на получение возможности покупки жилья много лет. Выдача сертификатов с несоответствующим индексированием цен по сравнению с рыночными усложняет проблему покупки жилья за счет собственных средств, поэтому нередко проблема решается с помощью ипотеки, либо очередники отказываются от получения сертификата, ожидая и дальше благоприятного исхода решения дела. -------------------------------- <11> Пчелинцева Л. М. Обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан: новое в правовом регулировании // Журнал российского права. 2002. N 8. С. 100. <12> Данелян Р. Н. Жилищный сертификат как способ реализации сотрудниками органов внутренних дел права на жилое помещение: Автореферат. СПб., 2004. С. 3.

На основании Положения об аккредитации поставщиков жилья в рамках Федеральной целевой программы <13> юридические лица (риелторские, строительные, инжиниринговые, девелоперские, кредитные, информационные и др.) осуществляют операции с недвижимостью, участвующие в реализации Федеральной целевой программы. Целью проведения аккредитации является привлечение к работе по реализации Программы поставщиков жилья, которые могут быть рекомендованы Минобороны России и Российской гильдией риелторов гражданам - участникам Программы для проведения операций по приобретению жилья с использованием средств безвозмездных субсидий. -------------------------------- <13> Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (ред. от 19.02.2008).

Основными путями решения данной проблемы могут стать: - увеличение строительства бюджетных квартир; - индексирование цен согласно рыночным при выдаче жилищного сертификата; - устранение нарушений в процессе реализации реформы. В целом назрела необходимость в ужесточении государственного контроля над деятельностью: - агентств по недвижимости со стороны гражданского и налогового законодательства, в рассмотрении и принятии отдельного закона о риелторах, в котором будет также учтена их ответственность. Это уменьшит количество судебных разбирательств и поднимет профессионализм риелторов; - строительных компаний, юридические уловки которых ставят под сомнение развитие цивилизованного рынка недвижимости.

Название документа