Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации

(Донских Е. Г.)

("Нотариус", 2009, N 1)

Текст документа

ФОРМА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ПРОБЛЕМЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Е. Г. ДОНСКИХ

Донских Е. Г., аспирант Международного юридического института при Министерстве юстиции РФ, г. Москва.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации существует две формы сделки: устная и письменная, последняя подразделяется на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). А государственная регистрация сделки не является формой договора, поэтому вопрос о надлежащей форме сделки необходимо рассматривать в отдельности от выполнения условия о государственной регистрации.

Учитывая особенности менталитета нашей страны, по мнению С. А. Хохлова, Гражданский кодекс является одним из самых жестких и консервативных во всем мире в отношении форм сделок с недвижимостью, этот подход является оправданным, хотя даже такие жесткие правила Гражданского кодекса не исключают довольно частых махинаций, проводимых с недвижимостью.

Договор долевого участия в строительстве заключается в простой письменной форме путем волеизъявления сторон, составленного в едином документе с учетом всех существенных условий.

Вопрос о форме сделки спорным никогда и не был, поскольку всегда все сделки с недвижимостью относились к разряду значимых и дорогостоящих, с этим учетом к таким сделкам применялась письменная форма.

Все сделки с недвижимостью проходили государственную регистрацию, а земельные участки и здания проходили учет: в первом случае кадастровый, а во втором в органах БТИ, но все, что касается долевого участия в строительстве в русле регистрации, стало применяться значительно недавно.

С принятием Закона о долевом строительстве получил разрешение дискуссионный вопрос о необходимости законодательного контроля. Не только отсутствие единого взгляда среди цивилистов на подлежащие регистрации сделки с недвижимостью, но и отсутствие законодательного регулирования приводило к несогласованности действий учреждений юстиции в отношении договоров о долевом строительстве. В ряде регионов рекомендовали, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры. Предлагалось также вести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве (такой опыт применялся в г. Москве), а в некоторых регионах заводить амбарную книгу, прошитую и пронумерованную, которая прилагалась к объектам. Все перечисленные меры предпринимались для защиты прав и интересов дольщиков, но, к сожалению, данные меры не были закреплены на законодательном уровне, а в других случаях не имели никаких правовых последствий.

Установленное Законом о долевом участии в строительстве требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве является необходимой и логически завершенной мерой, защищающей интересы участников долевого строительства о двойных продажах одной и той же квартиры. Государственная регистрация договоров осуществляется соответствующими подразделениями Федеральной регистрационной службы после проверки государственным регистратором на предмет соответствия условий договора законодательству и на отсутствие уже заключенных и зарегистрированных договоров на одно и то же помещение.

В связи с существенными отличиями договора долевого участия в строительстве от остальных сделок с недвижимостью существуют и особенности регистрации данных договоров в органах государственной регистрации. Данные правила установлены Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Согласно указанным нормативно-правовым актам государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора - застройщика и участника долевого строительства с представлением договора, разрешительных документов на строительство, проектной декларации, плана (многоквартирного дома) создаваемого объекта недвижимости с указанием месторасположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, а также документа с описанием объекта долевого строительства с указанием его расположения в многоквартирном доме и планируемой площади данного объекта. Последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве.

Не следует забывать о том, что договор считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а с момента государственной регистрации в территориальных органах ФРС РФ. Именно поэтому в правовом поле не указаны последствия, наступающие в случае нерегистрации договора, так как не может быть никаких санкций, если договор не заключен. Также стоит указать на то, что регистрируется не только сам договор, но и все изменения, вносимые в него вне зависимости от их количества, а также соглашения о переуступке прав по договору и о расторжении договора. Для регистрации данных фактов и внесения записи в ЕГРП потребуются заявление одной из сторон и документы, подтверждающие юридически значимые факты. Такими документы могут быть соглашение о расторжении договора, соглашение о переуступке права участника третьему лицу и т. д.

С одной стороны, государственная регистрация сделки призвана со стороны государства защитить права участника, а с другой стороны, существуют юридические пробелы, которые могут поставить участника долевого строительства в весьма неопределенное положение.

Так, например, отсутствие регламентированного срока подачи документов на государственную регистрацию в законодательных актах влечет неопределенность в правовом статусе сторон, с одной стороны, при добросовестности застройщика может заставить участника только переживать (и данную ситуацию можно исправить, принудив в судебном порядке застройщика зарегистрировать договор), а с другой стороны, если застройщик окажется недобросовестным и задержка сроков связана с его умыслом, например повторно продать одну и ту же квартиру и зарегистрировать любой договор на его выбор, тем самым лишив всех остальных претендентов-участников права на регистрацию договора даже в судебном порядке.

На основании вышеизложенного вытекают следующие предложения по внесению изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Установить конкретный срок подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также всех его изменений и соглашения о расторжении не более трех рабочих дней с момента подписания его сторонами, а также ввести санкции для стороны, на которую возложена обязанность по регистрации договора в случае пропуска срока.

2. Закрепить права участника на подачу документов на регистрацию последующих договоров после первого по заявлению одной стороны.

3. Внести изменение о ничтожности последующих договоров, нарушающих интересы предыдущего участника долевого строительства, и о приоритете ранее заключенного договора над другими в случае возникновения спора о регистрации, а также о возможности отмены регистрации в случае обнаружения договора с более ранней датой его заключения.

Одним из проблемных вопросов, которые так и не смог решить Закон, является вопрос о судьбе земельного участка, на котором возведен жилой дом. Застройщик, желающий осуществить строительство жилого дома, должен получить в собственность или в долгосрочную аренду земельный участок, который сформирован, прошел кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРП с назначением земли под строительство многоквартирного дома. На этом детальное регулирование земельного участка заканчивается и начинают появляться в различных нормативных актах вкрапления, касающиеся дальнейшей судьбы земельного участка, которые не образуют единой картины.

Так, в ст. 16 Закона о долевом участии в строительстве появляется указание на то, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Согласно общим принципам следования земли и ст. 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором построен дом, входит в общее имущество многоквартирного дома. Данное закрепление устранило возможность оставления права собственности на земельный участок за застройщиком и уклонения от перерегистрации. До введения данной нормы не часто, но встречались такие случаи в практике. Такое положение земельного участка, на котором построен дом, лишает участника права отчуждать свою долю в общем имуществе многоквартирного дома в отдельности от объекта долевого участия. Тем самым проведения отдельно государственной регистрации на общее имущество не требуется, поскольку совершаемые действия с объектом долевого участия в строительстве, проходящие государственную регистрации, автоматически совершаются и с долей в общей собственности, которая следует судьбе многоквартирного дома.

Если рассматривать вопрос о праве собственности застройщика на земельный участок, то возникает еще одна коллизия норм права. Застройщику необходима земля на праве собственности или праве аренды только для строительства, т. е. по завершении строительства и передаче объекта участникам с регистрацией их прав на объекты многоквартирного дома сразу действует норма о том, что с регистрацией права участников они получают и право общей собственности на земельный участок, на котором стоит дом. Но по идее согласно Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество участник долевого строительства обязан подать заявление о перерегистрации своего права собственности на земельный участок в общее право собственности участников долевого строительство, однако на практике этого не происходит, да и нормами Закона о долевом участии такая процедура также не описана. Таким образом, прекращение права собственности происходит автоматически без согласия собственника без каких-либо указаний на то в законе. С точки зрения автора, это не совсем правильно, поскольку законодатель должен был прописать процедуру перехода права собственности на земельный участок в общую собственность участников долевого строительства. По практическому смыслу застройщику после окончания строительства не выгодно оставаться собственником участка, так как распоряжаться им он не сможет в отдельности от находящегося на нем объекта, который ему уже не принадлежит, а нести бремя собственности и платить налоги придется. Так что прописать процедуру перехода права собственности было бы необходимо, дабы не оставлять законодательных пробелов, воспользовавшись которыми мошенники могут подорвать значимость Закона о долевом участии в строительстве.

Если с переходом права собственности от застройщика к участникам более или менее все понятно, так как прописать правила перехода равнозначного права от бывшего собственника такого же по объему права к будущему возможно, то иначе обстоят дела в другой ситуации, когда застройщик имеет право аренды на земельный участок, а потом по завершении строительства и к участникам переходит совместно с правом собственности на объекты долевого участия и право собственности на общее имущество многоквартирного дома, в которое входит и земельный участок. Как происходит регистрация такого перехода, можно представить с трудом, поскольку в ЕГРП в графе "собственник" указывается, в чьей собственности находится данный участок (государственной или муниципальной). Да и как возможен переход меньшего права в большее без согласия собственника? Передать можно то и в том объеме, что имеешь. При регистрации таких случаев орган государственной или муниципальной власти, в чьей собственности находится такой участок, заявление в территориальный орган ФРС не подает, да если бы и захотел подать, то его бы никто не принял, поскольку такая процедура также не прописана на законодательном уровне. Такое положение возможно только в ситуации, когда законодатель при разработке Закона о долевом участии в строительстве не учитывал бы нормы смежных отраслей права, таких, как земельное, гражданское, жилищное.

Подводя итог вышесказанному, нужно отметить, что хотя данный Закон в настоящее время и проходит апробацию с выявлением его недостатков и достоинств, которые выявляются в практике его применения, но уже на данном этапе существуют значительные недостатки, которые требуют проработанности и законодательного решения.

Название документа