Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании

ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР: ОБЩЕЕ И ОСОБЕННОЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ

Н. В. БУНИНА

До вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который действует в настоящее время в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ (далее - Закон об участии в долевом строительстве), договор участия в долевом строительстве относился к числу непоименованных договоров. Стороны при заключении договоров на участие в строительстве были вынуждены, по сути, самостоятельно регулировать свои отношения, возникающие в области строительства, и определять их правовую природу. На первый взгляд вопрос о том, какие договоры должны заключаться в области строительства, должен утратить свою актуальность после введения в действие Закона об участии в долевом строительстве. Однако вопрос о возможности заключения иных договоров на участие в строительстве и их соотношении продолжает исследоваться и после принятия Закона об участии в долевом строительстве такими авторами, как В. В. Витрянский <1>, А. В. Майфат <2>, Е. Х. Акчулпанова <3>, Е. П. Згонникова <4>, Е. В. Резцова <5>, И. Ю. Целовальникова <6>, А. В. Ащаулов <7>, О. Ю. Тархова <8>, и другими. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право" (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <1> См.: Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 713 - 717. <2> См.: Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 171 - 172. <3> См.: Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. ... на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Казань, 2006. С. 17 - 54. <4> См.: Згонникова Е. П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Дис. ... на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Волгоград, 2006. С. 117 - 143. <5> См.: Резцова Е. В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2006. С. 29 - 60. <6> См.: Целовальникова И. Ю. Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности: Дис. ... на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Ростов-на-Дону. С. 137 - 194. <7> См.: Ащаулов А. В. Гражданско-правовое регулирование деятельности граждан в жилищном строительстве. Оренбург, 2005. С. 65 - 102. <8> Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. ... на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Ростов-на-Дону, 2006. С. 32 - 43.

В частности, актуальным остается вопрос о соотношении договора, заключаемого сторонами в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности (инвестиционного договора), и договора участия в долевом строительстве. При этом необходимо отметить, что определение инвестиционного договора в законодательстве отсутствует. В юридической литературе инвестиционный договор определяется как "сложный по своей юридической природе, который определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект" <9>. В. А. Ласковый определяет инвестиционный договор как "договор, по которому одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик) за соответствующее вознаграждение обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором" <10>. Б. В. Муравьев предлагает рассматривать инвестиционный договор как "соглашение между инвестором и заказчиком, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения строительства в интересах инвестора и объектов недвижимости" <11>. -------------------------------- <9> Хозяйственное право: Учебник для вузов. Т. 2 / Отв. ред. В. С. Мартемьянов. М., 1994. С. 170. <10> Ласковый В. А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. N 5. С. 142 - 151. <11> Муравьев Б. В. Инвестиционное обязательство в строительстве // Юрист. 2001. N 3. С. 44.

Согласно ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве "по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости". Таким образом, обращает на себя внимание некая схожесть в приведенных определениях: участник долевого строительства (инвестор) передает застройщику (заказчику) какие-либо ресурсы и приобретает права требования какой-либо части построенного объекта недвижимого имущества. Анализируя работу А. В. Майфата <12>, можно сделать вывод о том, что указанный автор считает договор участия в долевом строительстве одним из видов инвестиционного договора. При этом часть авторов приходит к аналогичному выводу <13>, в то время как другие авторы не считают договор участия в долевом строительстве инвестиционным вследствие того, что инвестиции обязательно предполагают получение прибыли <14>, либо вследствие различного состава участников таких договоров и их обязанностей <15>. На наш взгляд, учитывая принятие Закона об участии в долевом строительстве, можно говорить о том, что инвестиционный договор и договор участия в долевом строительстве - два самостоятельных типа гражданско-правового договора. Хотя нет никаких сомнений в том, что указанные договоры имеют большое количество схожих характеристик. -------------------------------- <12> См.: Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 162 - 172. <13> См.: Бобровникова М. А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. N 1; Сокол П. В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004. С. 21. <14> См.: Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. 2004. N 23. С. 13; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77. <15> Брюховецкий Н. Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид инвестиционного договора // Адвокат. 2007. N 8. С. 90 - 91.

Вывод этот, на взгляд автора настоящей работы, подтверждается в том числе самим Законом об участии в долевом строительстве. Согласно п. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанных на договоре участия в долевом строительстве. Далее Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. При этом следует признать, что предыдущая редакция Закона об участии в долевом строительстве допускала двоякость толкования относительно распространения или нераспространения положений Закона в отношении привлечения средств юридических лиц в долевое строительство, что также отмечалось отдельными авторами <16>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный) В. А. Зюзина, А. Н. Королева включен в информационный банк согласно публикации - Юстицинформ, 2007 (издание второе, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <16> См.: Комментарий к Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / В. А. Зюзин, А. Н. Королев. М.: ЗАО "Юстицинформ", 2006. С. 10.

Правила, установленные п. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, безусловно, направлены на установление возможности выбора юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями вариантов заключаемых договоров, в том числе возможности исключить из-под действия Закона об участии в долевом строительстве заключаемые инвестиционные договоры. Данная позиция поддержана и Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа. В Постановлении от 3 июля 2007 г., вынесенном по делу N Ф04-4297/2007(35726-А70-13), Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа сделал вывод о том, что если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) ПРИВЛЕКАЕТ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА (выделено мной. - Н. Б.) юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. Таким образом, на наш взгляд, законодатель признает, что инвестиционный договор и договор участия в долевом строительстве заключаются при возникновении между сторонами схожих отношений. В сущности, для юридического лица или индивидуального предпринимателя, в случае если они до регистрации права собственности не планируют уступить принадлежащие им по договору права требования на жилые помещения в строящемся многоквартирном доме физическому лицу, не имеет значения, какой тип договора заключать: инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве. При этом саму редакцию п. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, на наш взгляд, нельзя признать удачной, так как ее буквальное толкование может привести к выводу о том, что отношения, урегулированные Законом об участии в долевом строительстве (в частности, в случае если инвестициями являются денежные средства), могут регулироваться исключительно Законом об участии в долевом строительстве. В связи с чем на практике возникает вопрос: достаточно ли указать в договоре, что он является "договором, не основанным на договоре долевого участия" (так, как это указано в Законе об участии в долевом строительстве), а следовательно, может быть заключен без учета требований Закона об участии в долевом строительстве? Чем же отличается договор участия в долевом строительстве от инвестиционного договора? Во-первых, если по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право в качестве платы за получение в собственность объекта долевого строительства передавать застройщику только денежные средства, то инвестор по инвестиционному договору передает заказчику и иное имущество, в том числе и имущественные права <17>. -------------------------------- <17> Определение инвестиций содержится в Законе "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1 (в ред. Федеральных законов от 19.06.1995 N 89-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ) и Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 215-ФЗ).

Во-вторых, если инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, то согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В-третьих, согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности <18> незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом следует отметить, что в судебной практике неоднозначно решается вопрос о том, что понимается в данном случае под "незавершенным объектом инвестиционной деятельности" и какие именно участники (в частности, относятся ли к ним так называемые соинвесторы) имеют на него право долевой собственности <19>. -------------------------------- <18> Анализ указанной нормы Закона не является целью настоящей работы. <19> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05, а также Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А41/4081-05-3 от 31.05.2005 по делу N А41-К1-21244/04.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве объект незавершенного строительстве является собственностью застройщика. Таким образом, возникает вопрос о том, кому будет принадлежать объект незавершенного строительства в случае, если строительство объекта недвижимого имущество не будет завершено, а застройщик заключит и инвестиционные договоры, и договоры о совместной деятельности. Вопрос этот актуален также и в связи с тем, что согласно п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве именно с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства он считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При этом необходимо отметить, что в настоящее время Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) разрешен многолетний спор о порядке регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства. Так, ст. 25 указанного Закона предусматривает, что, в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Иными словами, из норм Закона о государственной регистрации можно сделать вывод о том, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит именно застройщику (для регистрации права собственности заявителя необходимы документы, подтверждающие его права на земельный участок). Таким образом, в целях единообразия законодательных норм на первый взгляд стоило бы исключить из Закона об инвестиционной деятельности п. 3 ст. 7. Однако, на наш взгляд, такой подход не всегда оправдан. Например, в случае если инвестор выполняет свои обязательства надлежащим образом и завершение строительства объекта не осуществлено не по вине инвесторов, возможно, следует ввести в законодательство норму, позволяющую застройщику и инвестору при заключении инвестиционного договора самостоятельно определять, кому (и в каких долях) будет принадлежать право собственности на объект незавершенного строительства. Что касается иных отличий инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, то, безусловно, иные характерные признаки договора участия в долевом строительстве, включая выполнение застройщиком предварительных обязанностей в целях получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, также имеют свое значение при разграничении инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве. Таким образом, учитывая рассмотренные выше характеристики инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, заключаемые застройщиком с юридическими и физическими лицами в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, являются двумя самостоятельными типами гражданско-правового договора.

Название документа