Применение земельного и природоохранного законодательства

1. Признание недействующим нормативного правового акта, которым установлены базовые ставки арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, и поправочные коэффициенты к ним, не препятствует применению этого акта при расчете арендной платы за период, предшествующий признанию его не действующим.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании арендной платы за пользование земельным участком и пеней за просрочку уплаты арендной платы.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен частично.

Окружной суд, оставляя судебные акты без изменения, отклонил довод кассационной жалобы о том, что администрация муниципального образования неправомерно произвела расчет арендной платы на основании постановления главы муниципального образования, признанного недействующим. Согласно п. 5 ст. 195 Арбитражного процессуального кодекса РФ нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда. При расчете арендной платы администрация руководствовалась упомянутым постановлением до даты вступления в силу решения, которым постановление признано недействующим, после указанной даты постановление не применялось (дело N Ф08-2282/06).

2. Неиспользование после прекращения договора аренды земельного участка, не возвращенного арендодателю в установленном порядке, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы в полном объеме.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании арендной платы за пользование земельным участком и пеней за просрочку уплаты арендной платы.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, удовлетворено требование о взыскании арендной платы, в удовлетворении требования о взыскании пеней отказано. Суды пришли к выводу, что обязательство по внесению арендной платы прекращается после надлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. После прекращения действия договора пени не подлежат взысканию.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, указав следующее. В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По окончании срока договора аренды общество не возвратило земельный участок, поэтому у него возникла обязанность произвести оплату за все время просрочки. Неиспользование части земельного участка не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы (дело N Ф08-1929/06).

3. Если на земельном участке находятся несколько объектов недвижимости разного целевого назначения и нормативные акты, регулирующие порядок определения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не предосматривают возможности применения различных поправочных коэффициентов по категориям арендаторов и видам целевого использования к различным частям земельного участка, то арендная плата определяется на основании базовой ставки арендной платы и поправочного коэффициента к ней за весь земельный участок исходя из основного вида деятельности.

Департамент имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации объектов недвижимости. Общество в установленном порядке снесло расположенные на земельном участке объекты недвижимости нефтебазы и возвело торговый центр.

Департамент имущественных отношений, полагая, что строительство здания торгового центра с обслуживающими его объектами недвижимости повлекло изменение целевого назначения зданий, строений и сооружений, находящихся на земельном участке (с эксплуатации объектов недвижимости нефтебазы на эксплуатацию торгового центра), и, следовательно, изменение поправочного коэффициента, обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку уплаты арендной платы.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен на том основании, что с даты регистрации обществом права собственности на не завершенное строительством здание торгового центра, расположенного на земельном участке, изменилось целевое назначение зданий, строений и сооружений: с эксплуатации объектов недвижимости нефтебазы на эксплуатацию торгового центра. Данное обстоятельство является основанием для изменения размера арендной платы за пользование земельным участком.

Окружной суд оставил судебные акты без изменения, указав следующее. Нормативные правовые акты, которыми установлен порядок определения размера арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не предусматривают возможности определить общий размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка (применять различные поправочные коэффициенты к различным частям земельного участка). Арендная плата определяется на основании единого поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования за весь земельный участок исходя из основного вида деятельности на земельном участке (дело N Ф08-1520/06).

4. При признании договора аренды незаключенным неосновательное обогащение взыскивается не за всю площадь земельного участка, предусмотренную договором, а за фактически используемую площадь.

Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка площадью 100 990 кв. м. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по другому делу договор аренды признан незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Невнесение обществом в полном размере платы за пользование земельным участком послужило основанием для предъявления комитетом по управлению муниципальным имуществом иска о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворен частично по следующим основаниям. Материалами дела подтверждается, что из земельного участка площадью 100 990 кв. м общество фактически пользовалось земельным участком площадью 60 990 кв. м, поэтому обязано оплатить пользование (дело N Ф08-1367/06).

5. Отказ унитарного предприятия от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не влечет прекращения права государственной (муниципальной) собственности на земельный участок.

В связи с тяжелым финансовым положением унитарное предприятие обратилось к Минимуществу России о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования. Минимущество России дало согласие на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования предприятия на земельный участок. На основании распоряжения главы администрации края земельный участок включен в фонд перераспределения земель края и на него зарегистрировано право собственности края.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - управление) обратилось с иском к администрации края и Департаменту имущественных отношений края (далее - департамент) о признании недействительным зарегистрированного права собственности Краснодарского края на земельный участок.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям. Право собственности на земельный участок правомерно зарегистрировано за краем, поскольку унитарное предприятие отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования участком и отказ согласован с собственником земельного участка.

Окружной суд, отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что Минимущество России согласовало только отказ унитарного предприятия от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В силу п. 1 ст. 53 Земельного кодекса РФ отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращения соответствующего права. Поскольку в материалы дела не представлены доказательства передачи спорного участка краю, судебные инстанции преждевременно пришли к выводу о законности регистрации права собственности края на участок на основании распоряжения главы администрации края. Сведения об отказе Российской Федерации от права собственности на земельный участок отсутствуют (дело N Ф08-1285/06).

6. При выкупе земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости и который находится в государственной или муниципальной собственности (ст. 36 Земельного кодекса РФ), уполномоченное собственником лицо вправе продать не весь земельный участок, а только часть его, занятую объектом недвижимости и необходимую для его использования.

Администрация муниципального образования (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости.

Общество обратилось в администрацию муниципального образования с заявлением о выкупе земельного участка. Администрация сообщила, что в собственность может быть предоставлена только часть земельного участка, занятая недвижимыми объектами и необходимая для их использования, остальная часть земельного участка, свободная от застройки, может быть предоставлена только в аренду.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования, выразившегося в непредоставлении обществу в установленный законом срок договора купли-продажи земельного участка.

Решением, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления отказано по следующим основаниям. При приобретении права собственности на объекты недвижимости к лицу переходят права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для использования, определяется на основании п. 3 ст. 33 Кодекса, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости, и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов. Таким образом, площадь земельного участка, необходимая для использования недвижимости, может быть меньше общей площади земельного участка, выделенного юридическому лицу для осуществления хозяйственной деятельности.

Требование общества заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 15 264 кв. м правомерно признано судебными инстанциями необоснованным. Объектами недвижимости на спорном участке занято лишь 1540,1 кв. м. Заявитель не представил доказательств необходимости для использования построенной недвижимости всего земельного участка. При оформлении права собственности на другие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, общество вправе обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о приобретении в собственность соответствующей части земельного участка (дело N Ф08-985/06).

7. Типовая форма договора аренды, находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, разработанная уполномоченным органом государственной или муниципальной власти, не исключает возможности передачи разногласий, которые возникли при заключении договора аренды земельного участка, на рассмотрение арбитражного суда.

Комитет по управлению муниципальным имуществом направил обществу проект договора аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости и который ранее предоставлен обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Общество подписало проект договора аренды с протоколом разногласий.

Комитет по управлению муниципальным имуществом не согласился с протоколом разногласий, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 6 постановления Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" договоры аренды земельных участков, арендная плата за которые поступает в бюджет субъекта Российской Федерации, подлежат обязательному согласованию с органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками. Предложенный обществом вариант проекта договора аренды земельного участка не согласован с Минимуществом области. Предложенный обществу проект договора аренды соответствует надлежаще согласованной типовой форме договоров аренды, поэтому изменению не подлежит.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Решением, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям. Ссылка Комитета по управлению муниципальным имуществом на п. 6 постановления Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" несостоятельна, так как спор, возникший при заключении договора, подлежит урегулированию со стороной по договору. Действие указанного постановления не распространяется на собственника объекта недвижимого имущества при реализации его прав на приобретение земельного участка, необходимого для использования указанного объекта. Типовая форма договора аренды не является правовым актом либо императивной нормой, не установлена законом, поэтому не носит обязательного характера по смыслу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, а лишь определяет примерные условия, предусмотренные п. 3 ст. 427 Кодекса. Предложенные обществом условия договора аренды соответствуют диспозитивным нормам Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ (дела N Ф08-6720/05, Ф08-6673/05 и Ф08-6715/05).

8. Собственник недвижимого имущества после введения в действие Земельного кодекса РФ не обращался к уполномоченному органу с предложением заключить договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, строения, сооружения. В этом случае принятие ненормативного правового акта о предоставлении собственнику объекта недвижимости земельного участка на праве аренды не свидетельствует о реализации им исключительного права на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Судебные инстанции отказали обществу в удовлетворении заявления о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка, расположенного под принадлежащими собственнику объектами недвижимого имущества, указав, что прежний собственник пользовался земельным участком на праве аренды, которое перешло к обществу в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ. Отказ общества заключить договор аренды не свидетельствует о возникновении права на выкуп земельного участка.

Кассационная инстанция признала неправильным вывод судов об отсутствии у общества права на приватизацию земельного участка по следующим основаниям. Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ право выбора титула на земельный участок принадлежит собственнику расположенного на нем недвижимого имущества.

Общество не выражало намерений заключить договор аренды земельного участка, поэтому принятие администрацией постановления о предоставлении собственнику объекта недвижимости земельного участка на праве аренды не свидетельствует о реализации им исключительного права на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ (дело N Ф08-6353/05).

9. Установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений об этом переводе в записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственное учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в уклонении от выдачи разрешений на строительство жилых домов.

Судебные инстанции отказали в удовлетворении заявления на том основании, что земельный участок, предназначенный для строительства жилых домов, относится к землям сельскохозяйственного назначения. Перевод участка в земли поселений в установленном порядке не произведен.

Кассационная инстанция согласилась с выводом, указав следующее. Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" в редакции, действовавшей на момент обращения института с заявлением о выдаче разрешений на строительство, установление или изменение черты поселений влечет за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений (в ред. Федерального закона от 21.07.05 N 111-ФЗ - установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений). В соответствии с п. 6 ст. 14 названного Закона отнесение земельного участка к определенной категории земель осуществляется в порядке, установленном ст. 2-5 и 15 Закона. В силу п. 3 ст. 5 Закона перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На момент обращения института с заявлением о выдаче разрешений на строительство жилых домов сведения об изменении категории земельного участка не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, в этот период участок относился к землям сельскохозяйственного назначения (дело N Ф08-354/06).

10. При заключении государственным учреждением контракта на долевое строительство объекта недвижимого имущества, расположенного на участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, необходимо согласие соответствующего органа управления государственным имуществом.

Суды, отказывая в выдаче разрешения на строительство жилого дома, обоснованно указали, что учреждение должно согласовать с органом, уполномоченным распоряжаться его имуществом, изменение разрешенного использования земельного участка и строительство на нем объекта недвижимого имущества с привлечением средств инвесторов и дольщиков.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), и документ о передаче объекта долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом. В порядке ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, у государственного учреждения с даты регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за участниками строительства прекращается право на земельный участок, что требует согласия органа, уполномоченного распоряжаться имуществом учреждения (дело N Ф08-354/06).

11. Приостановление деятельности по строительству жилых домов не является мерой административной ответственности, поэтому уполномоченный орган вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Уполномоченный орган обратился в суд с заявлением о приостановлении деятельности общества по строительству жилых домов.

Решением в удовлетворении заявленных требований отказано на том основании, что заявитель фактически просит применить в отношении общества меры административного воздействия (ответственность). Однако общество уже привлекалось к административной ответственности в виде наложения штрафа. Приостановление деятельности является повторным наказанием, что противоречит принципам назначения административной ответственности. Требования заявителя основаны на протоколе об административном правонарушении, который составлен с нарушением установленного порядка.

Кассационная инстанция решение отменила, дело передала на новое рассмотрение. Суд исходил из того, что согласно ст. 80 Федерального закона "Об экологической экспертизе" требования об ограничении, приостановлении или прекращении деятельности юридических и физических лиц, осуществляемой с нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, рассматриваются судом или арбитражным судом.

Часть 1 ст. 8.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях не предусматривает такого наказания, как административное приостановление деятельности. Приостановление права природопользования является временным изменением правосубъектности правонарушения в отношении его специального права и действует до устранения причин правонарушения. Статья 56 Федерального закона "Об охране окружающей среды", предусматривающая меры воздействия за нарушение природоохранных требований в виде ограничения, приостановления и прекращения деятельности, осуществляемой с нарушением природоохранных требований, помещена законодателем в главу "Требования в области охраны окружающей среды при осуществлении хозяйственной и иной деятельности". Таким образом, приостановление деятельности не является видом ответственности и не свидетельствует о привлечении общества к административной ответственности (дело N Ф08-6466/05).

"Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", N 2, март-апрель 2007 г.