Новое строительство в непосредственной близости от существующих зданий: нормативное регулирование и правовые последствия

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В НЕПОСРЕДСТВЕННОЙ БЛИЗОСТИ ОТ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗДАНИЙ: НОРМАТИВНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

С. Г. ПЕВНИЦКИЙ

Певницкий С. Г., кандидат юридических наук, старший юрисконсульт Департамента земельно-имущественных отношений ОАО "Система-Галс", преподаватель кафедры организационного и правового обеспечения государственной регистрации Российской правовой академии Министерства юстиции РФ, заместитель главного редактора журналов "Нотариус" и "Бюллетень нотариальной практики".

С учетом плотности существующей застройки крупных городов, в особенности Москвы и Санкт-Петербурга, строительство (за исключением периферийных районов и территорий бывших промышленных предприятий) возможно только вблизи, либо "стена к стене" с существующими строениями. Действительно, в г. Москве, в ряде случаев исходя из фактической ситуации, котлован нового здания должен будет разрабатываться на минимальном расстоянии в несколько метров от фундамента существующих строений. При этом собственники существующего строения (как коммерческой недвижимости, так и помещений в многоквартирном доме) могут не только быть не согласными с таким строительством, но, что вполне объяснимо, отказываются предоставлять какие-либо согласования на строительство нового здания и иными способами выступают против нарушающего их интересы строительства <1>. -------------------------------- <1> То, что строительство в непосредственной близости от существующего здания нарушает интересы правообладателя последнего, не вызывает сомнения. Задача настоящей статьи - выяснить, насколько право предоставляет защиту таким интересам.

В связи с этим представляется интересным оценить существующий массив нормативных актов в данной сфере, а главное - правовые <2> последствия такой деятельности для застройщика, поскольку последние неминуемо станут предметом разбирательства юрисдикционных, и, прежде всего, судебных органов. Так, например, если застройщик нарушит в процессе строительства порядок получения разрешительных документов, и в результате разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет выдано с нарушением действующего законодательства, то застройщику может быть отказано в регистрации права собственности на объект недвижимости <3>. -------------------------------- <2> Оставив в стороне "фактические" строительные моменты данной проблемы. <3> См. подробнее: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Государственный регистратор: Правовые основы. Введение в профессию: Учебное пособие. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2007. С. 322.

ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ИЗЫСКАТЕЛЬСКИХ, ПРОЕКТНЫХ И СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

В соответствии с действующими на территории города Москвы федеральными, городскими и ведомственными нормативными и рекомендательными актами строительство объектов в условиях существующей застройки возможно, но сопряжено с необходимостью учета влияния нового строительства на существующую застройку, а также с ограничениями на методы, применяемые при изыскательских и строительно-монтажных работах. В соответствии с указанием Москомархитектуры от 13 января 1999 г. N 2 предусмотрено, что проектируемые здания могут непосредственно примыкать к существующему зданию или располагаться от него на некотором расстоянии. Требований об обязательном согласовании проекта строительства с собственниками иными правообладателями объектов недвижимости, примыкающих к строящемуся зданию, либо получения согласия на само осуществление градостроительной деятельности существующим законодательством, а также строительными нормами и правилами не предусмотрено. Единственным установленным требованием, в связи с которым требуется привлечение заинтересованных организаций, эксплуатирующих окружающие здания, является решение вопроса об обследовании таких зданий (указание Москомархитектуры от 18 ноября 1998 г. N 39), однако указание на характер обследования такого здания не приводится, равно как и на последствия его неисполнения. В соответствии с ТСН 50-304-2001 г. Москвы (МГСН 2.07-01) "Основания, фундаменты и подземные сооружения" необходимо выполнять расчеты влияния проектируемого сооружения на окружающую застройку, включая все сооружения, попадающие в зону влияния нового строительства. Кроме того, для достижения оптимального решения разработку проектов защиты зданий, примыкающих ко вновь строящемуся зданию, следует осуществлять в составе проекта такого строящегося здания. Размещение подземного гаража стоянки также не требует увеличения расстояния между существующим и строящимся объектом (п. 9.3.8 МГСН 1.01-99, "расстояния от подземных гаражей-стоянок до объектов городской застройки не лимитируются"). Также указаниями и рекомендациями Москомархитектуры предусмотрены требования к организации процесса строительно-монтажных работ при возведении объектов, примыкающих к существующей застройке (в частности, крепление при отрывке котлованов; запрет на применение некоторых методов и инструментов при СМР). В частности, следует руководствоваться следующими документами: - "Рекомендации по проектированию и устройству оснований и фундаментов при возведении зданий вблизи существующих в условиях плотной застройки в г. Москве", 1999; - "Основания, фундаменты и подземные сооружения" МГСН 2.07-97; - "Рекомендации по расчету, проектированию и устройству свайных фундаментов нового типа в г. Москве" (1997 г.); - "Рекомендации по проектированию и устройству оснований, фундаментов и подземных сооружений при реконструкции гражданских зданий и исторической застройки" (1998 г.); - "Рекомендации по обследованию и мониторингу технического состояния эксплуатируемых зданий, расположенных вблизи нового строительства или реконструкции" (1998 г.); - "Организационно-технологические правила строительства (реконструкции) объектов в стесненных условиях существующей городской застройки" ВСН 70-98, а также другими нормативными документами. При осуществлении данных работ в соответствии с указанными документами, а также общими строительными нормами и правилами не требуется согласия собственников зданий и помещений, примыкающих к возводимому строению, для получения разрешительной и иной необходимой для реализации проекта документации.

РИСКИ

Проведение СМР в непосредственной близости от существующего здания может привести к реальному причинению ущерба зданиям существующей застройки. В случае такого ущерба у собственника возникает право требовать в судебном порядке возмещения ущерба. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать обстоятельство, на которое она ссылается как на основание своих требований. Для обоснования ущерба требуется доказать факт ущерба, наличие противоправных действий застройщика и причинно-следственной связи между этими событиями. Последняя весьма трудно доказуема: аргументированно обосновать для суда, вызваны ли осадки грунтов оснований существующих зданий производимыми работами по возведению "стены в грунте", либо же динамическими нагрузками при прокладке городскими службами теплотрассы, либо же просто "сползанием" аллювия в силу невыясненных обстоятельств, весьма проблематично. В любом случае, размер оценки будет определяться на основании заключения независимого оценщика в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (вполне возможно, что заключения оценщиков, привлеченных истцом и ответчиком, будут соответствующим образом отличаться). Кроме того, в силу ст. 1065 ГК РФ, если деятельность лица создает опасность причинения вреда в будущем, причиняет вред или угрожает новым вредом, то потерпевший уполномочен к иску о запрещении (приостановлении или прекращении) деятельности, создающей такую опасность. При этом следует прогнозировать проведение собственниками существующих строений сфальсифицированных экспертиз, содержащих сведения о наличии угрозы причинения вреда при осуществлении нового строительства, а также о завышении размеров ущерба (при причинении). Для противодействия таким действиям собственника строений необходимо предварительно провести переговоры с ведущими экспертными организациями ("Конструкторско-технологическое бюро бетона и железобетона", ФГУП НИЦ "Строительство" (НИИОСП им. Н. М. Герсеванова) и др.) для подготовки соответствующих действительности заключений о возможности строительства в условиях существующей застройки при соблюдении правил производства изыскательских и строительно-монтажных работ. При производстве работ требуется строгое соблюдение всех рекомендаций МКА, разработка проекта укрепления грунтов и осуществление мониторинга состояния грунтов и фундаментов здания. В случае причинения вреда в экспертном заключении должно быть обосновано отсутствие причинно-следственной связи между производством строительных работ и вредом, нанесенным существующему зданию. Кроме того, в заключаемых с подрядчиками договорах требуется предусматривать условие о компенсации вреда, нанесенного третьим лицам. Что интересно, отсутствие специальных нормативных правил, регламентирующих строительную деятельность при ее осуществлении в непосредственной близости от существующих строений, является своего рода исторической традицией отечественного регулирования: выводом из анализа дореволюционного законодательство являлось заключение, аналогичное полученному нами: никакого запрета на возведение строений, примыкающих к существующим, не существует, ответственность же за вред, причиненный при строительстве уже существующим зданиям, определяется по общим правилам гражданского права, "поэтому ответственность может наступить лишь при доказанности со стороны лица потерпевшего: или наличности незаконных действий строителя, или непринятия возможных мер предосторожности" <4>. -------------------------------- <4> Сидоренко П. Об ответственности архитекторов и домовладельцев за повреждение соседних построек // Вестник архитектуры, домовладения и санитарного зодчества "Строитель". 1902. N 13 - 18.

ВЫВОДЫ

Производство работ в непосредственной близи от существующей застройки возможно при неуклонном соблюдении указанных выше правил и ограничений. Риски, связанные с возмещением ущерба и приостановлением деятельности, подлежат минимизации путем подготовки объективных и соответствующих действительности экспертных заключений.

Название документа