Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

А. С. ЕМЕЛЬЯНОВ

Емельянов Александр Сергеевич, юрисконсульт ЗАО "АРКАН-М" (г. Москва).

Договоры аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее года (назовем их условно долгосрочными, а договоры, заключаемые на срок менее года, - краткосрочными), подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), в отличие от краткосрочных договоров, для заключения которых достаточно простой письменной формы. В рассматриваемых правоотношениях срок действия договора аренды, а точнее, дата начала его действия - один из определяющих вопросов. При этом дата окончания срока действия договора на практике, как правило, не влечет каких-либо вопросов.

Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ). Именно с этой даты договор вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в приведенном выше случае, когда стороны фактически приняли долгосрочный договор за краткосрочный, увязав начало его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался не зарегистрированным в установленном законом порядке. Аналогичный вывод содержится в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - письмо Президиума ВАС РФ N 59): какие-либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. Представляется, что в связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует трактовать таким образом, что стороны в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия. Начало этого срока в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет указанная сторонами в договоре дата. Логичен вопрос: будет ли не зарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившим в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Установлена ли законодательством ответственность за подобные действия? Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь, это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему. Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 письма Президиума ВАС РФ N 59, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - письмо Президиума ВАС РФ N 66) (п. 3), а также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07. В законодательстве не предусмотрена какая-либо ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы в размере от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприменима в данном случае. Дело в том, что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и не установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 16 Закона N 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. Думается, данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не предусмотрено законом. Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. 2 ст. 26 ЗК РФ - срок действия регистрируемого договора аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, не подлежащих государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, о заявительном характере регистрации прав на недвижимое имущество сложно говорить, когда ее необходимость установлена в ГК РФ. Поэтому отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить госрегистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на госрегистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляется тем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендных правоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности по указанной выше статье КоАП РФ, поскольку за время действия договора они не провели обязательную госрегистрацию договора аренды и не подали соответствующие документы в регистрирующий орган. Заметим, что отсутствие госрегистрации договоров может повлечь последующее признание налоговым органом неправомерным включения налогоплательщиком сумм расходов за аренду в состав затрат при определении налоговой базы по налогу на прибыль, применения налоговых вычетов по НДС с сумм арендной платы. И, как следствие - вынесение соответствующим налоговым органом в связи с этим решений о взыскании штрафов <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановления Федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 14.02.2007 по делу N Ф03-А59/06-2/5389, Западно-Сибирского округа от 04.04.2007 по делу N Ф04-1979/2007(33065-А27-26), Уральского округа от 25.01.2007 по делу N Ф09-12242/06-С2, Дальневосточного округа от 27.09.2006 по делу N Ф03-А73/06-2/3152, Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу N А56-24327/2005, Поволжского округа от 03.05.2005 по делу N А55-14674/2004-41.

Точка зрения Минфина России и ФНС по данному вопросу сводится к следующему <2>: -------------------------------- <2> См., напр.: письма Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325, от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, ФНС РФ от 13.07.2005 N 02-1-07/66, УФНС РФ по г. Москве от 22.08.2006 N 20-12/74633.

1) незарегистрированность долгосрочного договора еще не означает его незаключенности и недействительности (т. е. на не зарегистрированные в установленном порядке договоры вышеуказанная точка зрения госорганов распространяться не должна, хотя, исходя из смысла данных разъяснений, в силу ст. 651 ГК РФ незаключенными признаются как раз договоры незарегистрированные); 2) обязательность государственной регистрации определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели. А ее отсутствие не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций. Таким образом, в указанных разъяснениях финансовых налоговых и федеральных органов исполнительной власти содержатся явно противоречивые друг другу выводы. Довод о неправомерности включения арендных платежей в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль по не прошедшим госрегистрацию долгосрочным договорам финансовые и налоговые органы обосновывают ссылкой на п. 1 ст. 252 НК РФ. Указанная норма устанавливает, что расходами должны признаваться обоснованные и документально подтвержденные затраты (к подтверждающим документам, например, можно отнести тот же договор аренды, акты приема-передачи помещений, платежные документы). Поэтому логично заключить, что отсутствие госрегистрации договора аренды не свидетельствует о необоснованности реально понесенных по договору расходов и не может служить основанием для их неучета в составе затрат. Кроме того, согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 129-ФЗ) первичные учетные документы должны содержать обязательные реквизиты, среди которых следует указать содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенного сторонами договора. Однако такую информацию, как наличие (отсутствие) госрегистрации договора аренды, Закон N 129-ФЗ не предусматривает. В связи с этим право на предъявление к вычету НДС порождает для сторон само фактическое наличие между ними арендных правоотношений, а не их госрегистрация. Судебная практика по этим вопросам противоречит мнению финансовых и налоговых органов. По мнению судов, отсутствие госрегистрации долгосрочного договора аренды в соответствии с НК РФ не влияет на право отнесения налогоплательщиком арендных платежей к числу прочих расходов в уменьшение налоговой базы. Как было указано в Постановлении одного из судов кассационной инстанции, нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обусловливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены ли нормы гражданского законодательства или нет. При наличии документов, оформленных в соответствии с российским законодательством, учитываются затраты, подтверждающие понесенные налогоплательщиком расходы, а НК РФ не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением. Следовательно, эти расходы учитываются в целях налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования <3>. -------------------------------- <3> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 по делу N Ф03-А73/06-2/3152.

По другому похожему делу суд установил: организация использовала арендуемые помещения для осуществления своей деятельности, перечисление ей арендной платы подтверждается платежными поручениями. Поэтому включение арендных платежей в прочие расходы на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ правомерно, даже несмотря на отсутствие государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему. НК РФ не связывает учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли с этим обстоятельством <4>. -------------------------------- <4> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу N А56-24327/2005.

По другому делу суд кассационной инстанции признал незарегистрированный договор аренды помещения, заключенный на год, незаключенным и, следовательно, недействительным. Суд указал, что если арендные отношения между сторонами сложились, т. е. арендатор фактически пользовался имуществом арендодателя, то даже незаключенный (незарегистрированный) договор не отменяет его обязанность уплатить арендную плату по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ, т. е. по правилам неосновательного обогащения <5>. -------------------------------- <5> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2002 N А43-4629/02-13-162.

В настоящее время ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды отсутствует. Вывод таков: несмотря на то, что в настоящее время на практике такая ответственность к физическим и юридическим лицам фактически неприменима, при заключении договоров аренды следует устанавливать сроки их заключения и окончания (действия) таким образом, чтобы они не превышали установленный законом срок, при наличии которого договор аренды будет считаться долгосрочным, и следовательно, не нарушали закон. В настоящей статье, думается, целесообразно рассмотреть также вопрос о государственной регистрации продленных (пролонгированных) договоров аренды. Несмотря на то, что обязательным условием госрегистрации долгосрочного договора является его заключение, а не перезаключение, пролонгация или возобновление, согласно п. 10 письма Президиума ВАС РФ N 59, при продлении договора аренды на новый срок между сторонами фактически начинает действовать новый договор аренды. Поэтому если пролонгируемый договор заключался на срок менее года (и, следовательно, не подлежал госрегистрации), то новый договор, пролонгированный на тот же срок, также не подлежит госрегистрации. Поскольку договор аренды на неопределенный срок представляет собой бессрочный договор, в котором не установлен срок его действия, то возобновление впоследствии сторонами данного договора на неопределенный срок также не обусловит обязанность его госрегистрации. Представляется, что вышеизложенное справедливо и по отношению к пролонгации договоров, а не только к их возобновлению. Данная точка зрения объясняется тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрации подлежат только договоры, заключенные на определенный срок (п. 11 письма Президиума ВАС РФ N 59). Итак, краткосрочный договор подлежит госрегистрации только в случае его пролонгации, при которой новый договор уже заключен на определенный срок не менее года. Если краткосрочный договор постоянно продлевается на срок менее года, его госрегистрации не требуется.

------------------------------------------------------------------

Название документа